Transparenzprotokoll in Barcelona

Wenn wir einen Kredit mit Hypothekengarantie beantragen, ist einer der ersten Schritte der Gang zu einem Notariat, das überprüfen muss, dass der gesamte Prozess transparent abläuft, damit der Kunde vollständige Kenntnis über die finanziellen Daten, seine Rechte und Pflichten hat, bevor er die wichtigen Konsequenzen übernimmt, die die Hypothek mit sich bringt.

Daher wird eine notarielle Urkunde ausgestellt, die als Transparenzprotokoll oder vorheriges Protokoll der materiellen Transparenz bekannt ist, in der bestätigt wird, dass die Partei, die einen Immobilienkredit bei einer Bank aufnehmen möchte, ordnungsgemäß informiert und beraten wurde und zudem vor Vertragsabschluss des genannten Kredits ausreichende Unterlagen erhalten hat.

Der Ursprung der vorherigen Protokolle bei Hypotheken liegt im Gesetz 5/2019, das die Immobilienkreditverträge regelt, und soll einige Probleme lösen, die während der Immobilienkrise 2009 auftraten, wie das fehlende Wissen einiger Kunden oder die Problematik bestimmter Klauseln. Vor diesem Gesetz gab es daher keine vorherigen Protokolle bei Hypotheken. Ziel dieses Gesetzes ist es sicherzustellen, dass Personen, die eine Hypothek abschließen, ausreichende und verständliche Informationen vom Notar und dem Notariat erhalten.

Im vorherigen Protokoll nimmt der Notar eine notarielle Intervention vor, um sicherzustellen, dass die Schuldnerpartei (jene Kunden der Bank, die den Hypothekarkredit aufnehmen möchten) alle Bedingungen der Hypothek verstanden hat und den Vorgang mit einem informierten und korrekt beratenen Willen unterzeichnet.

In welchen Fällen muss das vorherige Protokoll unterschrieben werden? Das Transparenzprotokoll oder vorherige Protokoll der materiellen Transparenz muss nicht in allen Fällen unterschrieben werden, sondern nur in den im Artikel 2 des Gesetzes 5/2019 genannten Fällen. Laut diesem Artikel muss das vorherige Protokoll „wenn der Darlehensnehmer, der Bürge oder Garant eine natürliche Person ist und der Vertrag zum Gegenstand hat:

1. Die Gewährung von Krediten mit Hypothekengarantie oder einem anderen dinglichen Sicherungsrecht an einer Immobilie zur Wohnnutzung. Zu diesem Zweck werden auch solche Immobilien als Wohnimmobilien angesehen, die Elemente wie Abstellräume, Garagen und andere umfassen, die zwar keine Wohnung im eigentlichen Sinne sind, aber eine häusliche Funktion erfüllen.
2. Die Gewährung von Krediten, deren Zweck der Erwerb oder Erhalt von Eigentumsrechten an Grundstücken oder bebauten oder zu bebauenden Immobilien ist, sofern der Darlehensnehmer, der Bürge oder Garant ein Verbraucher ist.“

Folglich gibt es nur dann ein vorheriges Protokoll, wenn der Kredit von einer Privatperson aufgenommen wird oder, selbst wenn ein Unternehmen den Hypothekarkredit erhält, ein Bürge oder Garant eine Privatperson ist, und dieses vorherige Protokoll zur Hypothek (oder Transparenzprotokoll) erfolgt vor der Unterzeichnung der Hypothekenurkunde und gegebenenfalls der Ausstellung der Kaufvertragsurkunde. Das Verfahren und die Ausstellung des vorherigen Transparenzprotokolls sind notwendig, da sie gewährleisten, dass das Verfahren rechtmäßig durchgeführt wird. Außerdem schützt es den Verbraucher, indem sichergestellt wird, dass er den zukünftigen Hypothekenvertrag und die Folgen seiner Klauseln verstanden hat, seine Rechte und Pflichten kennt und vor allem die Konsequenzen bei Nichtzahlung der Raten des Hypothekendarlehens.

Für die Unterzeichnung eines vorläufigen Hypothekenprotokolls muss der Kunde im Wesentlichen seiner Bank die von ihm für das Verfahren ausgewählte Notarkanzlei mitteilen und die vorvertraglichen Unterlagen unterschreiben, die ihm zuvor von der Bank selbst erklärt worden sein müssen. Wir werden dieses Verfahren Schritt für Schritt analysieren. Daher wenn Sie Ihre Hypothek mit JLA Notarios abwickeln möchten, müssen Sie Ihre Bank bitten, als Notare für Ihre Transaktion einen der Notare von JLA Notarios zu benennen, das heißt, Sie müssen die Bank bitten, den Notar Luis Alberto Álvarez oder den Notar Juan Madridejos Velasco zu benennen, da nicht direkt die Notarkanzlei, sondern ein bestimmter Notar zugewiesen werden kann.

Im Anschluss wird die Bank die vorvertraglichen Hypothekendokumente an die Notarkanzlei senden. Dies geschieht über ein spezielles notarielles IT-System namens SIGNO. Zwischen dem Hochladen der Dokumente und der Unterzeichnung der Hypothek müssen mindestens 10 Tage vergehen. In Katalonien gelten jedoch für das Transparenzprotokoll andere Fristen als in den übrigen Regionen. So darf in Katalonien die Hypothekenurkunde erst unterzeichnet werden, wenn seit dem Versand der Unterlagen 14 Kalendertage vergangen sind, obwohl der Kunde, der dies wünscht, ausdrücklich auf die zusätzlichen 4 Tage verzichten kann, die die katalanische Regelung verlangt, solange die Mindestfrist von 10 Tagen eingehalten wird. Einige Banken verlangen jedoch, dass, wenn auf die 4 Tage verzichtet wird, der Kunde nach Ablauf der Gesamtfrist von 14 Tagen in der Urkunde erklärt, dass er die Beurkundung bestätigt.

Aber was passiert während dieses Zeitraums? Sobald die Informationen eingegangen sind, erfüllt der Notar, der ein Rechtsexperte ist, verschiedene Aufgaben im Zusammenhang mit dem materiellen Transparenzprotokoll, die im Gesetz über Immobilienkredite festgelegt sind.

Die erste Aufgabe besteht darin, die von der Bank bereitgestellten Informationen zu bewerten (Artikel 15 des Gesetzes zur Regelung von Immobilienkreditverträgen). Wir können die Bedeutung der Informationsübermittlung feststellen, da die enthaltenen Daten darüber entscheiden, ob der Kunde die Hypothek abschließt oder nicht. Folgende Unterlagen werden geprüft, die außerdem im Protokoll enthalten sein müssen:

• FEIN (Europäisches Standardisiertes Informationsblatt): mit den Finanzierungsbedingungen, die für einen Zeitraum von zehn Tagen verbindlich sind. Es enthält Zinssatz, Laufzeit der Hypothek, Anzahl und Höhe der Zahlungen, Vergünstigungen, Gebühren und Folgen bei Zahlungsverzug.

• FIAE (Standardisiertes Warnblatt): fasst relevante Klauseln und Bedingungen im Vertrag zusammen (wie mögliche Folgen einer Erhöhung des Referenzzinssatzes bei variablen Hypotheken, die Aktivierung der vorzeitigen Fälligkeitsklausel bei Zahlungsverzug, Kündigungsklauseln oder vorzeitige Tilgung ...)

• Kopie des Vertragsentwurfs der Hypothekenurkunde, damit der zukünftige Schuldner diese im Voraus und sorgfältig lesen kann sowie um die Möglichkeit zu haben, die wichtigsten Punkte und Klauseln vor dem Notar zu konsultieren und zu analysieren.

• Periodische Raten bei Festzinsdarlehen: Es müssen der Zinssatz und die Gesamtsumme am Ende der Hypothek angegeben sein. Bei variablen Hypotheken müssen mögliche Szenarien mit unterschiedlichen Zinssätzen simuliert werden.

• Bedingungen der abgeschlossenen Versicherungen oder gebundenen Produkte, die von den Finanzinstituten angeboten werden, um die Kreditkonditionen zu verbessern. Sie müssen wissen, dass immer eine Wohngebäudeversicherung für die verpfändete Immobilie bestehen muss, Sie aber den Anbieter der Wohngebäudeversicherung frei wählen können, da das Gesetz der Bank verbietet, den Kunden zu zwingen, die Versicherung bei ihr abzuschließen, obwohl sie den Zinssatz vergünstigen kann.

• Kosten der zukünftigen Hypothekentransaktion. Alle Kosten trägt die Bank, und der Notar muss die gesamte Arbeit des vorläufigen Hypothekenprotokolls kostenlos durchführen, darf also nur die Hypothek von der Bank berechnen und nichts für das vorläufige Protokoll.

• Dokument, das bestätigt, dass der Kunde vor der Unterzeichnung der Hypothekenurkunde Anspruch auf notarielle Beratung hat. Sie müssen wissen, dass das Gesetz festlegt, dass die Person, die die Hypothek beantragt, immer den Notar auswählt.

Die zweite Aufgabe des Notars besteht darin, sicherzustellen, dass die übergebenen Informationen gesetzeskonform sind und das Gesetz in allen seinen Bestimmungen eingehalten wird. Die Übergabe der Unterlagen vor der Hypothekenunterzeichnung und deren Überprüfung ermöglicht einen gewissen Spielraum, um kurz vor der endgültigen Unterzeichnung noch Änderungen vorzunehmen. Sobald der Notar die Unterlagen elektronisch erhält, kann er die endgültigen Urkunden vorbereiten, die nach dem vorläufigen Protokoll zu unterzeichnen sind, und so die gesetzlich vorgeschriebene Wartezeit zwischen dem Hochladen der Unterlagen und der Unterzeichnung nutzen.

So kommen wir zu dem Zeitpunkt, an dem der Notar den Schuldner zur Unterzeichnung des Transparenzprotokolls innerhalb der gesetzlich vereinbarten Frist einlädt, vorausgesetzt, das verbindliche Angebot der Bank ist noch gültig.

Am Tag der Vorbesprechung sollten Sie nur den DNI mitbringen, da das Notariat die erforderlichen Unterlagen bereits über die Bank erhalten hat. Wenn Sie keinen DNI haben, können Sie eine Aufenthaltskarte, eine Ausweiskarte Ihres Landes oder einen Reisepass mit NIE mitbringen.

Die restlichen Dokumente werden im Notariat bereitliegen, um sie Ihnen zu erklären, wenn Sie zur Unterzeichnung der Vorbesprechung der Hypothek kommen.

Am Tag der Unterzeichnung des vorläufigen Protokolls zum Hypothekendarlehen muss der Notar Ihnen persönlich die vom Bank bereitgestellten Unterlagen erklären, jede einzelne Ihrer Fragen, Zweifel und Bedenken klären, Ihnen Ihre Rechte, Pflichten und Verantwortlichkeiten erläutern. Außerdem ist es ratsam, wenn das Hypothekendarlehen mit einem Kaufvertrag verbunden ist, eine kurze Information über die Kosten und Steuern des Kaufvertrags zu geben.

Ebenso muss der Notar sicherstellen, dass der Schuldner die Merkmale des Darlehens versteht, insbesondere die FEIN- und FIAE-Blätter, weshalb am Tag des Transparenzprotokolls ein kleiner Test durchgeführt wird, um sein Wissen zu überprüfen. Dieser Test enthält Fragen zum Vertrag, wie die insgesamt finanzierte Summe, den gewählten Zinssatz, die zu zahlenden Gebühren oder die Folgen von Zahlungsausfällen… Eine Bankschuld bringt eine hohe Verantwortung mit sich, daher ist es wichtig, dass der Rechtsexperte die rechtlichen und finanziellen Risiken sowie die möglichen Folgen bei Zahlungsausfällen darlegt.

Machen Sie sich keine Sorgen wegen des Tests, denn es handelt sich um einen Verständnis-Test der zuvor vom Notar erklärten Aspekte, und jede Frage kann zu diesem Zeitpunkt gestellt werden.

Ebenso wird Sie der Notar über Ihr Recht informieren, das Hypothekendarlehen vorzeitig ganz oder teilweise zu kündigen; über Ihr Recht, die Bedingungen zu ändern oder die Bank zu wechseln, falls sich die Bedingungen des Hypothekenmarktes während der Laufzeit des Darlehens ändern; Ihre Verpflichtung, eine Hausversicherung als Sicherheit für die Bank im Falle von Brand, Explosion usw. abzuschließen; sowie Ihre umfassende Verantwortung im Falle von Zahlungsausfall und Zwangsvollstreckung der Hypothek.

Wenn alle gesetzlich geforderten Voraussetzungen erfüllt sind, wird das vorläufige Transparenzprotokoll erteilt und das Notariat informiert die Bank, dass der Prozess fortgesetzt wird, um einen Termin für die Unterzeichnung der Urkunden zu vereinbaren.

Und das Wichtigste bei diesem Schritt: Bleiben Sie nicht mit Zweifeln zurück, fragen Sie alles, was Sie möchten. Der Notar wird Ihnen antworten.

Sobald das Transparenzprotokoll beim Notar abgeschlossen ist und mindestens ein Tag vergangen ist, wird er zur Unterzeichnung des Hypothekendarlehens und gegebenenfalls des Kaufvertrags eingeladen. Dabei ist stets zu beachten, dass die gesetzlich festgelegte Frist seit dem Hochladen der Dokumente verstrichen sein muss.

Wie bereits erwähnt, müssen mindestens zehn Kalendertage zwischen der Unterzeichnung der vorvertraglichen Dokumentation zusammen mit der Übermittlung der Informationen an das Notariat und der Unterzeichnung der Hypothekendarlehensurkunde vergehen (in Katalonien beträgt diese Frist vierzehn Tage).

Innerhalb dieses Zeitraums muss das Transparenzprotokoll enthalten sein, das mindestens einen Tag vor der Unterzeichnung der Hypothekendarlehensurkunde unterschrieben werden muss.

Wenn die Unterzeichnung der Urkunde nach den zehn Tagen erfolgt, ist das kein Problem, denn wichtig ist, die gesetzliche Mindestfrist einzuhalten, da es sich um eine Mindestfrist handelt, die Unterzeichnung aber jederzeit nach Ablauf dieser Frist erfolgen kann.

• Vorstellung des Notars mit Name, Nachname, Ort und Kollegium.
• Informationen zum zukünftigen Hypothekenschuldner (Name, Alter, Staatsangehörigkeit, Familienstand, Wohnsitz und Ausweisdokument).
• Darstellung der beteiligten Parteien und des Inhalts.
• Dokumentation, die in das elektronische System hochgeladen wurde, und Bezeichnung des verwendeten Systems.
• Durchgeführte notarielle Beratungsleistungen.
• Spezifische Fragen, die von den Antragstellern der Hypothek gestellt wurden, falls vorhanden.
• Nachweis des Verständnisses der gesetzlich vorgeschriebenen Dokumentation.
• Erklärung über die Einhaltung aller gesetzlichen Verpflichtungen.
• Datenschutzklausel.
• Unterschrift, Zeichen und Siegel des den Akt autorisierenden Notars.