Procès-verbal de transparence à Barcelone

Lorsque nous demandons un prêt avec garantie hypothécaire, l'une des premières étapes est de se rendre chez un notaire qui devra vérifier que tout le processus se déroule en toute transparence, afin que le client ait une connaissance complète des données financières, de ses droits et obligations, avant d'assumer les importantes conséquences que l'hypothèque entraîne.

Par conséquent, il sera procédé à l'octroi d'un acte notarié connu sous le nom de procès-verbal de transparence ou procès-verbal préalable de transparence matérielle dans lequel il est constaté que la partie souhaitant contracter un crédit immobilier avec une entité bancaire a été dûment informée et conseillée, et qu'en outre, elle a reçu la documentation suffisante avant la conclusion dudit prêt.

L'origine des procès-verbaux préalables aux hypothèques se trouve dans la Loi 5/2019, régulant les contrats de crédit immobilier, qui vise à résoudre certains problèmes survenus lors de la crise immobilière de 2009, tels que le manque de connaissance de certains clients ou les problèmes causés par certaines clauses. Par conséquent, avant cette loi, il n'y avait pas de procès-verbaux préalables dans les hypothèques. L'objectif de cette loi est de garantir que les personnes contractant une hypothèque reçoivent une information suffisante et compréhensible de la part du notaire et de l'étude notariale.

Dans les procès-verbaux préalables, le notaire intervient pour s'assurer que la partie débitrice (ces clients de l'entité bancaire souhaitant contracter le prêt hypothécaire) a compris tous les termes de l'hypothèque et signe la procédure avec une volonté informée et correctement conseillée.

Dans quels cas doit-on signer le procès-verbal préalable ? Le procès-verbal de transparence ou procès-verbal préalable de transparence matérielle, ne doit pas être signé dans tous les cas, mais uniquement dans ceux indiqués à l'article 2 de la Loi 5/2019. Selon cet article, le procès-verbal préalable doit être signé « lorsque l'emprunteur, le caution ou garant est une personne physique et que le contrat a pour objet :

1. La concession de prêts avec garantie hypothécaire ou autre droit réel de garantie sur un bien immobilier à usage résidentiel. À ces fins, seront également considérés comme biens immobiliers à usage résidentiel les éléments tels que les débarras, garages, et tout autre qui, sans constituer un logement en tant que tel, remplissent une fonction domestique.
2. La concession de prêts dont la finalité est d'acquérir ou de conserver des droits de propriété sur des terrains ou des biens immobiliers construits ou à construire, à condition que l'emprunteur, le caution ou garant soit un consommateur.”

Par conséquent, il n'y a un procès-verbal préalable que lorsque le prêt est reçu par un particulier ou, même si une entreprise reçoit le prêt hypothécaire, qu'il y a un caution ou garant qui est un particulier, et ce procès-verbal préalable à l'hypothèque (ou procès-verbal de transparence matérielle) a lieu avant la signature de l'acte d'hypothèque et, le cas échéant, de l'octroi de l'acte de vente. La procédure et l'octroi du procès-verbal préalable de transparence sont nécessaires car ils garantissent que la procédure est exécutée dans le respect de la légalité. De plus, cela protège le consommateur en s'assurant qu'il a compris le futur contrat d'hypothèque et les conséquences de ses clauses, qu'il connaît ses droits, obligations et, surtout, les conséquences en cas de non-paiement des échéances du prêt hypothécaire.

Pour la signature d’un procès-verbal préalable d’hypothèque, le client devra essentiellement communiquer à sa banque l’étude notariale qu’il a choisie pour la procédure et signer la documentation précontractuelle, que l’entité bancaire elle-même devra d’abord lui avoir expliquée. Analysons cette procédure étape par étape. Par conséquent, si vous souhaitez traiter votre hypothèque avec JLA Notarios, vous devez demander à votre banque de désigner comme Notaires de votre opération l’un des Notaires de JLA Notarios, c’est-à-dire que vous devez demander que la banque désigne le Notaire Luis Alberto Álvarez ou le Notaire Juan Madridejos Velasco, car on ne peut pas attribuer directement à l’étude notariale mais à un notaire spécifique.

Ensuite, l’entité bancaire enverra les documents précontractuels d’hypothèque à l’étude notariale. Cela se fait via un système informatique notarial spécial appelé SIGNO. Depuis la mise en ligne des documents jusqu’à la signature de l’hypothèque, un délai minimum de 10 jours doit s’écouler. Cependant, en Catalogne, il existe pour le procès-verbal de transparence des délais différents du reste des communautés. Ainsi, en Catalogne, l’acte d’hypothèque ne pourra être signé qu’après l’écoulement de 14 jours calendaires depuis l’envoi de la documentation, bien qu’il soit admis que le client qui le souhaite puisse renoncer expressément aux 4 jours supplémentaires exigés par la réglementation catalane, à condition que le minimum de 10 jours soit respecté ; toutefois, certaines banques exigent que si l’on renonce aux 4 jours, après l’écoulement du délai total de 14 jours, le client déclare dans l’acte qu’il se ratifie dans l’octroi.

Mais que se passe-t-il pendant cette période ? Une fois l’information reçue, le Notaire, qui est un professionnel du droit, remplira différentes fonctions liées au procès-verbal de transparence matérielle stipulées dans la Loi sur le Crédit Immobilier.

La première est d’évaluer l’information fournie par l’entité bancaire (article 15 de la Loi régissant les contrats de crédit immobilier). Nous pouvons établir l’importance de la remise de l’information car les données qu’elle contient détermineront la conclusion ou non de l’hypothèque par le client. La documentation suivante sera étudiée et devra en outre être incluse dans le procès-verbal :

• FEIN (Fiche Européenne d’Information Normalisée) : avec les conditions de financement qui ont un caractère contraignant pendant une période de dix jours. Elle inclut le taux d’intérêt, la durée de l’hypothèque, le nombre et le montant des paiements, les bonifications, les commissions et les conséquences du non-paiement.

• FIAE (Fiche d’Avertissements Standardisés) : résume les clauses et termes pertinents du contrat (comme les conséquences possibles de la hausse de l’indice de référence dans le cas des hypothèques à taux variable, l’activation de la clause d’échéance anticipée pour non-paiement des échéances, les clauses d’annulation ou le remboursement anticipé…)

• Copie du projet de contrat de l’acte hypothécaire afin que le futur débiteur puisse le lire à l’avance et attentivement, ainsi que pour qu’il puisse consulter et analyser les points et clauses clés devant le Notaire.

• Échéances périodiques dans les prêts à intérêt fixe : le taux d’intérêt et le paiement total à la fin de l’hypothèque doivent y figurer. Pour les hypothèques à taux variable, il faudra simuler différents scénarios avec différents taux d’intérêt.

• Conditions des assurances souscrites ou des produits liés proposés par les entités financières pour améliorer les conditions du prêt et leurs conditions. Vous devez savoir que vous devez toujours avoir une assurance habitation sur le bien hypothéqué, mais que vous pouvez choisir librement le fournisseur de l’assurance habitation, car la loi interdit à la banque d’obliger un client à souscrire l’assurance chez elle, bien qu’elle puisse bonifier le taux d’intérêt.

• Frais de l’opération hypothécaire future. Tous les frais sont à la charge de la banque et le Notaire doit effectuer tout le travail du procès-verbal préalable à l’hypothèque gratuitement, sans pouvoir facturer plus que l’hypothèque à la banque et rien pour le procès-verbal préalable.

• Document attestant que le client a droit à un conseil notarial avant la signature de l’acte d’hypothèque. Vous devez savoir que la loi établit que la personne qui demande l’hypothèque est toujours celle qui choisit le notaire.

La deuxième fonction du Notaire est que l’information remise soit celle dictée par la loi et que la loi soit respectée dans tous ses termes. La remise de la documentation avant la signature de l’hypothèque et sa vérification permet une certaine marge de manœuvre pour finaliser des modifications juste avant les signatures finales. Dès que le Notaire reçoit la documentation par voie télématique, il pourra préparer les actes définitifs à signer après le procès-verbal préalable, profitant ainsi du temps que la loi oblige à attendre depuis la mise en ligne de la documentation.

Ainsi, nous arrivons au moment où le Notaire convoquera le débiteur pour la signature du procès-verbal de transparence dans le délai convenu selon la loi, et toujours que l’offre ferme de la banque soit en vigueur.

Le jour de l'acte préalable, il faudra uniquement apporter la carte d'identité, car le notaire aura déjà obtenu la documentation nécessaire via l'établissement bancaire. Si vous n'avez pas de carte d'identité, vous pourrez apporter une carte de résident ou une carte d'identité de votre pays ou un passeport avec NIE.

Le reste des documents sera au notaire pour vous les expliquer lorsque vous viendrez signer l'acte préalable de l'hypothèque.

Le jour de la signature du procès-verbal préalable du prêt hypothécaire, le Notaire doit lui expliquer personnellement la documentation fournie par la banque, répondre à chacune de ses questions, doutes et inquiétudes, lui expliquer ses droits, ses obligations et responsabilités. De plus, il est conseillé que si le prêt hypothécaire est accompagné d'une vente, on lui donne une petite information sur les frais et taxes de la vente.

De même, le Notaire devra s'assurer que le débiteur comprend les caractéristiques du prêt, en particulier les fiches FEIN et FIAE, pour lesquelles il sera soumis à un petit test afin de vérifier ses connaissances le jour du procès-verbal de transparence. Ce test contient des questions liées au contrat telles que le capital total financé, le type d'intérêt choisi, les commissions à payer ou les conséquences des impayés… Une dette bancaire confère une responsabilité élevée, il est donc important que le professionnel du droit expose les risques juridiques, financiers et les conséquences possibles en cas d'impayés.

Ne vous inquiétez pas pour le test, car c'est un test de compréhension des aspects que le Notaire vous a préalablement expliqués et toute question pourra être posée à ce moment-là.

De même, le Notaire vous informera de votre droit d'annuler anticipativement le prêt hypothécaire, que ce soit partiellement ou totalement ; de votre droit de changer les conditions ou de changer de banque si les conditions du marché hypothécaire changent pendant la durée du prêt ; de votre obligation de souscrire une assurance habitation en garantie pour la banque en cas d'incendie, d'explosion, etc. ; ou de votre responsabilité universelle en cas de non-paiement et d'exécution de l'hypothèque.

Dans le cas où toutes les exigences légales sont remplies, le procès-verbal préalable de transparence est délivré et la notaire informera l'établissement bancaire que le processus continue afin de les convoquer pour la signature des actes.

Et le plus important à cette étape, ne restez avec aucun doute, posez toutes les questions que vous souhaitez. Le Notaire vous répondra.

Une fois le procès-verbal de transparence notarié terminé, et après un délai minimum d'un jour, il sera convoqué pour la signature du prêt hypothécaire, et de la vente s'il y en a une. En tenant toujours compte du fait que le délai établi par la loi doit s'être écoulé depuis la mise en ligne des documents.

Comme nous l'avons mentionné, un minimum de dix jours calendaires doit s'écouler entre la signature de la documentation précontractuelle accompagnée de l'envoi de l'information au notaire et la signature de l'acte de prêt hypothécaire (ce délai étant de quatorze jours en Catalogne).

Dans cette période, nous devons inclure le procès-verbal de transparence, qui doit être signé au moins un jour avant l'acte de prêt hypothécaire.

Si la signature de l'acte intervient après les dix jours, il n'y a aucun problème, car l'important est de respecter le délai légal minimum, car c'est un délai minimum mais il est possible de signer à tout moment après l'expiration de ce délai.

• Présentation du Notaire avec nom, prénom, lieu et Collège.
• Informations relatives au futur débiteur de l'hypothèque (nom, âge, nationalité, état civil, domicile et document d'identification).
• Exposé des parties intervenantes et du contenu.
• Documentation téléchargée dans le système électronique et désignation du système utilisé.
• Travaux de conseil notarial réalisés.
• Questions spécifiques posées par les demandeurs de l'hypothèque, le cas échéant.
• Preuve de compréhension de la documentation déterminée par la loi.
• Déclaration de respect de l'ensemble des obligations légales.
• Clause de protection des données.
• Signature, signe et sceau du Notaire autorisant l'acte.