Acta de transparència a Barcelona

Quan sol·licitem un préstec amb garantia hipotecària, un dels primers passos és acudir a una notaria que haurà de verificar que s’està produint tot el procés amb transparència, amb la finalitat que el client tingui ple coneixement de les dades financeres, els seus drets i obligacions, abans d’assumir les importants conseqüències que la hipoteca comporta.

Per tant, es procedirà a l’atorgament d’una escriptura notarial coneguda com a acta de transparència o acta prèvia de transparència material en la qual es constata que la part que desitja contractar un crèdit immobiliari amb una entitat bancària ha estat informada i assessorada degudament, i que, a més, ha rebut la suficient documentació abans de la contractació d’aquest préstec.

L’origen de les actes prèvies a les hipoteques està en la Llei 5/2019, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, i que vol solucionar alguns problemes que van succeir durant la crisi immobiliària de 2009, com la manca de coneixement d’alguns clients o la problemàtica causada per certes clàusules. Per tant, abans d’aquesta llei no hi havia actes prèvies en les hipoteques. L’objectiu d’aquesta llei és garantir que les persones que contracten una hipoteca rebin una informació suficient i comprensible per part del Notari i la notaria.

En les actes prèvies el Notari realitza una intervenció notarial per assegurar-se que la part deutora (aquells clients de l’entitat bancària que desitgen contractar el préstec hipotecari) ha comprès tots els termes de la hipoteca i subscriu el tràmit amb una voluntat informada i assessorada de manera correcta.

En quins casos s’ha de signar l’acta prèvia? L’acta de transparència o acta prèvia de transparència material, no s’ha de signar en tots els casos, sinó en aquells assenyalats a l’article 2 de la Llei 5/2019. Segons aquest article, l’acta prèvia haurà de signar-se “quan el prestatari, el fiador o garant sigui una persona física i aquest contracte tingui per objecte:

1. La concessió de préstecs amb garantia hipotecària o un altre dret real de garantia sobre un immoble d’ús residencial. A aquests efectes, també s’entendran com a immobles per a ús residencial aquells elements com trasters, garatges, i qualsevol altres que sense constituir habitatge com a tal compleixen una funció domèstica.
2. La concessió de préstecs la finalitat dels quals sigui adquirir o conservar drets de propietat sobre terrenys o immobles construïts o per construir, sempre que el prestatari, el fiador o garant sigui un consumidor.”

Per tant, només hi ha acta prèvia quan el préstec el rep un particular o, encara que rebi el préstec hipotecari una empresa, hi ha algun fiador o garant que sigui particular, i aquesta acta prèvia a la hipoteca (o acta de transparència material) es produeix abans de signar la escriptura d’hipoteca i, si escau, de l’atorgament de l’escriptura de compravenda. El tràmit i l’atorgament de l’acta prèvia de transparència és necessari ja que garanteix que el procediment s’està executant dins de la legalitat. A més, protegeix el consumidor assegurant que ha entès el futur contracte d’hipoteca i les conseqüències de les seves clàusules, que coneix els seus drets, obligacions i, sobretot, les conseqüències en cas d’impagament de les quotes del préstec hipotecari.

Per a la signatura d’una acta prèvia d’hipoteca el client bàsicament haurà de comunicar al seu banc la notaria que ha escollit per al tràmit i signar la documentació precontractual, que primer li haurà d’haver explicat la pròpia entitat bancària. Anem a analitzar aquest tràmit pas a pas. Per tant, si vostè vol tramitar la seva hipoteca amb JLA Notarios ha de sol·licitar al seu banc que designi com a Notaris de la seva operació a un dels Notaris de JLA Notarios, això és, ha de demanar que designi el banc al Notari Luis Alberto Álvarez o al Notari Juan Madridejos Velasco, ja que no es pot assignar directament a la notaria sinó a un notari específic.

A continuació, l’entitat bancària enviarà els documents precontractuals d’hipoteca a la notaria. Això es fa a través d’un sistema informàtic notarial especial que es diu SIGNO. Des que es pengin els documents fins a la signatura d’hipoteca han de transcórrer com a mínim 10 dies. Tanmateix, a Catalunya existeixen per a l’acta de transparència terminis diferents a la resta de comunitats. Així, a Catalunya, no es podrà signar l’escriptura d’hipoteca fins que no passin 14 dies naturals des de l’enviament de la documentació, encara que s’admet que el client que ho desitgi pot renunciar expressament als 4 dies més que exigeix la normativa catalana, sempre que es respecti el mínim de 10 dies, no obstant això, alguns bancs exigeixen que si es renuncia als 4 dies, després de transcorregut el termini total de 14 dies, el client declari en escriptura que es ratifica en l’atorgament.

Però què succeeix durant aquest període? Un cop rebuda la informació, el Notari, que és un professional del Dret, complirà diferents funcions relacionades amb l’acta de transparència material estipulades a la Llei de Crèdit Immobiliari.

La primera és valorar la informació aportada per l’entitat bancària (article 15 de la Llei reguladora dels contractes de crèdit immobiliari). Podem establir la rellevància del lliurament de la informació ja que les dades que contingui determinaran la contractació o no de l’hipoteca per part del client. S’estudiarà la documentació següent que a més haurà d’estar inclosa a l’acta:

• FEIN (Fitxa Europea d’Informació Normalitzada): amb les condicions de finançament que té caràcter vinculant durant un termini de deu dies. Inclou tipus d’interès, durada de l’hipoteca, quantitat de pagaments i import, bonificacions, comissions i conseqüències de l’impagament.

• FIAE (Fitxa d’Advertències Estandarditzades): resumeix clàusules i termes rellevants en el contracte (com les possibles conseqüències de la pujada de l’índex de referència en cas de les hipoteques variables, l’activació de la clàusula de venciment anticipat per impagament de quotes, les clàusules de cancel·lació o l’amortització anticipada…)

• Còpia del projecte del contracte de l’escriptura hipotecària perquè el futur deutor pugui llegir-la amb antelació i amb deteniment, així com perquè pugui realitzar la consulta i anàlisi dels punts i clàusules clau davant Notari.

• Quotes periòdiques en préstecs d’interès estable: haurà de figurar el tipus d’interès i el pagament total al final de l’hipoteca. En hipoteques amb interès variable s’haurà de simular possibles escenaris amb diferents tipus d’interès.

• Condicions dels assegurances contractats o productes vinculats oferits per les entitats financeres per millorar les condicions del préstec i les seves condicions. Ha de conèixer que ha de tenir sempre una assegurança de llar sobre l’immoble que hipotecarà però que vostè pot triar lliurement el proveïdor de l’assegurança de la llar, ja que la llei prohibeix al banc obligar un client a contractar l’assegurança amb ells, encara que sí pot bonificar el tipus d’interès.

• Despeses de l’operació hipotecària futura. Totes les despeses corren a càrrec del banc i el Notari ha de fer tota la feina de l’acta prèvia a l’hipoteca de forma gratuïta, sense poder cobrar més que l’hipoteca al banc i res per l’acta prèvia.

• Document que acrediti que el client té dret a assessorament notarial abans de la signatura de l’escriptura d’hipoteca. Ha de saber que la llei estableix que la persona que demana l’hipoteca és sempre qui tria notari.

La segona funció del Notari és que la informació que es lliuri sigui la dictaminada per la llei i que la llei sigui respectada en tots els seus termes. El lliurament de la documentació prèviament a la signatura d’hipoteca i la seva comprovació permet un cert marge de maniobra per ultimar canvis just abans de les signatures finals. Des que el Notari rebi la documentació via telemàtica, podrà preparar les escriptures definitives a signar després de l’acta prèvia, aprofitant així el temps que la llei obliga a esperar des que es pengi la documentació.

Així, arribem al moment en què el Notari citarà el deutor per a la signatura de l’acta de transparència dins del termini acordat segons la llei, i sempre que estigui vigent l’oferta vinculant del banc.

El dia de l’acta prèvia només haurà de portar el DNI, ja que la notaria ja haurà obtingut la documentació necessària a través de l’entitat bancària. Si no té DNI podrà portar targeta de residència o cèdula del seu país o passaport amb NIE.

La resta de documents estaran a la notaria per explicar-los quan acudeixi a signar acta prèvia d’hipoteca.

El dia de signatura de l’acta prèvia de préstec hipotecari, el Notari ha d’explicar-li personalment la documentació facilitada pel banc, resoldre-li totes i cadascuna de les seves preguntes, dubtes i inquietuds, explicar-li els seus drets, les seves obligacions i responsabilitats. A més, és convenient que si el préstec hipotecari va acompanyat d’una compravenda se li doni una petita informació de les despeses i impostos de la compravenda.

Així mateix, el Notari haurà d’assegurar-se que el deutor entén les característiques del préstec, especialment de les fitxes FEIN I FIAE, per la qual cosa se sotmetrà a una petita prova per comprovar el seu coneixement el dia de l’acta de transparència. Aquesta prova conté preguntes relacionades amb el contracte com el capital total finançat, el tipus d’interès escollit, les comissions a pagar o la conseqüència dels impagaments… Un deute bancari confereix una responsabilitat elevada, així que és important que el professional del dret exposi els riscos legals, financers i les possibles conseqüències en els impagaments.

No es preocupi pel test, perquè és un test de comprensió dels aspectes que prèviament li va explicar el Notari i qualsevol dubte se li podrà plantejar en aquell moment.

Igualment, el Notari l’informarà dels seus drets a cancel·lar anticipadament el préstec hipotecari, bé de forma parcial, bé de forma total; del seu dret a canviar les condicions o a canviar de banc si les condicions del mercat hipotecari canvien durant la vida del préstec; la seva obligació de contractar una assegurança de la llar en garantia del banc per al cas d’incendi, explosió, etc.; o la seva responsabilitat universal en cas d’impagament i execució de la hipoteca.

En el cas de complir amb tots els requisits que exigeix la llei, s’atorga l’acta prèvia de transparència i la notaria informarà l’entitat bancària que el procés segueix endavant amb la finalitat de citar-los per a la signatura de les escriptures.

I el més important d’aquest pas, no es quedi amb cap dubte, pregunti tot el que desitgi. El Notari li respondrà.

Un cop conclosa l'acta de transparència en notaria, i passat com a mínim un dia, se li citarà per a la signatura de préstec hipotecari, i de compravenda si n'hi hagués. Sempre tenint en compte que ha d'haver transcorregut el termini establert per la llei des que es van penjar els documents.

Com hem comentat, han d’haver transcorregut un mínim de deu dies naturals entre la signatura de la documentació precontractual juntament amb l’enviament de la informació a la notaria i la signatura de l’escriptura de préstec hipotecari (sent a Catalunya aquest termini de catorze dies).

Dins d’aquest període de temps hem d’incloure l’acta de transparència, que haurà de ser signada com a mínim un dia abans de l’escriptura de préstec hipotecari.

Si la signatura de l’escriptura és posterior als deu dies, no hi ha cap problema, ja que l’important és respectar el termini mínim legal, perquè és un termini mínim però es pot signar en qualsevol moment posterior al transcurs d’aquest termini.

• Presentació del Notari amb nom, cognom, lloc i Col·legi.
• Informació relativa al futur deutorer de hipoteca (nom, edat, nacionalitat, estat civil, domicili i document d’identificació).
• Exposició de les parts intervinents i del contingut.
• Documentació pujada al sistema electrònic i designació del sistema utilitzat.
• Tasques d’assessorament notarial realitzades.
• Preguntes específiques plantejades pels sol·licitants de la hipoteca, si n’hi ha.
• Prova de comprensió de la documentació que determina la llei.
• Manifestació de compliment de la totalitat d’obligacions legals.
• Clàusula de protecció de dades.
• Signatura, signe i segell del Notari autoritzant de l’acta.