5 Dinge, die Sie wissen sollten, bevor Sie eine Hypothek unterschreiben
Inhaltsverzeichnis (7)
- Häufig gestellte Fragen, die man vor der Beantragung einer Hypothek wissen sollte
- Worauf man bei der Aufnahme einer Hypothek achten sollte: Die Zinssätze, Begriffe, Vergünstigungen und Gebühren verstehen, bevor man eine Hypothek unterschreibt
- 3- Welche Hypothekenbegriffe sollte ich kennen?
- 4- Hypothek mit oder ohne Bonus
- 5- Welche Arten von Provisionen gibt es?
- Andere Fragen im Zusammenhang damit, was man wissen sollte, bevor man eine Hypothek beantragt
- Wie kann man die Hypothek früher abbezahlen?
Es ist normal, dass man sich bestimmte Fragen stellt, wenn man eine Hypothek unterschreiben möchte oder nach einer sucht. Ich möchte jeder Person, die sich in dieser Situation befindet, die Aspekte erläutern, die meiner Meinung nach jeder kennen und berücksichtigen sollte, bevor er eine Hypothek unterschreibt, wobei wir uns auf Hypotheken konzentrieren, die an Verbraucher oder Privatpersonen vergeben werden. Deshalb möchte ich mit euch diesen und einen weiteren späteren Beitrag über die grundlegenden Aspekte von Hypotheken teilen, beginnend mit den fünf wichtigsten hypothekarischen Fragen.
Häufig gestellte Fragen, die man vor der Beantragung einer Hypothek wissen sollte
1- Die erste Frage vor der Unterzeichnung einer Hypothek: Wie viel kann mir die Bank finanzieren, wenn ich meine Wohnung kaufe?
Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, müssen Sie wissen, dass die Banken normalerweise höchstens bis zu 80 % des Verkehrswerts finanzieren. In diesem Fall muss man zwischen dem Verkehrswert und dem Kaufpreis unterscheiden. Der erste, der Verkehrswert, ist der Wert, den ein offizielles Bewertungsunternehmen nach Prüfung der Eigenschaften der Immobilie, des Zustands usw. als Wert festlegt. Der Kaufpreis hingegen ist der Preis, den man zahlt, um die Immobilie zu erwerben. In der Regel sind beide Werte ungefähr gleich, sodass die Finanzierung durch die Bank sich meist am Verkaufspreis orientiert, es kann jedoch sein, dass die Bewertung höher ist, in welchem Fall Sie einen höheren Prozentsatz in Bezug auf den Verkaufspreis erhalten können, was ein Vorteil ist.
Dennoch gibt es keine gesetzliche Finanzierungsgrenze, obwohl 80 % des Verkehrswerts die allgemeine Regel sind. Es kann Fälle geben, in denen die Hypothek 90 %, 95 % oder sogar 100 % abdeckt. Dies hängt von der Bank ab, die den Hypothekendarlehen gewährt, und vom Profil des Kunden, seiner Bonität, den zusätzlichen Sicherheiten, die vorgelegt werden, wie zum Beispiel, wenn die Hypothek von Bürgen oder Avalisten begleitet wird.
Worauf man bei der Aufnahme einer Hypothek achten sollte: Die Zinssätze, Begriffe, Vergünstigungen und Gebühren verstehen, bevor man eine Hypothek unterschreibt
2- Festhypothek, variable oder gemischte Hypothek?
Die Wahl des Zinstyps vor der Unterzeichnung einer Hypothek ist wichtig. Deshalb erklären wir euch im Folgenden die verschiedenen Zinssätze, die es gibt, und ihre Vorteile.
Hypothek mit festem Zinssatz. Bei dieser Art von Hypothek bleibt der während der Laufzeit des Darlehens zu zahlende Zinssatz stabil, ohne jegliche Veränderung. Diese Art von Hypotheken berücksichtigt weder den Euribor noch einen anderen Referenzzinssatz, weshalb sie nicht durch dessen Anstiege beeinträchtigt wird. Bei dieser Art von Hypotheken weiß der Schuldner von Anfang an die monatliche Rate, die er zahlen wird, was dem Schuldner Sicherheit und eine bessere wirtschaftliche Planbarkeit bietet.
Als Nachteil kann gelten, dass sie aufgrund des festen Zinssatzes über einen langen Zeitraum, zumindest am Anfang, teurer sein können als variable Zinssätze, obwohl sie langfristig aufgrund der Schwankungen des Euribor Einsparungen bringen können. Außerdem bietet die Hypothek mit festem Zinssatz in Zeiten der Inflation erhebliche Einsparungen, wie ich in einem früheren Beitrag dieses Blogs erklärt habe, auf den ihr im Folgenden zugreifen könnt:
Hypothek mit variablem Zinssatz. Hypotheken mit variablem Zinssatz sind solche, bei denen sich der endgültige Zinssatz aus der Summe des mit der Bank vereinbarten Zinssatzes und dem Euribor ergibt. Aufgrund der Schwankungen des Euribor variiert auch der Gesamtsatz sowie die zu zahlende Rate, die alle 6 oder 12 Monate überprüft wird.
Diese Art von Hypotheken bietet kurzfristig Einsparungen im Vergleich zu Festzinsdarlehen. Sie sind empfehlenswert für Personen mit höherer wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit, die die Hypothek kurzfristig ablösen können, oder für diejenigen, die bereit sind, Risiken einzugehen.
Gemischte Hypothek. Diese Art von Hypotheken kombiniert eine Phase mit festem Zinssatz und eine mit variablem Zinssatz.
3- Welche Hypothekenbegriffe sollte ich kennen?
TIN. Der Nominalzinssatz (TIN) ist der Prozentsatz, den die Bank auf das noch ausstehende Kapital anwendet, das heißt, was die Bank Ihnen für die Geldleihe berechnet. Auf diese Weise werden die monatlichen Zinsen berechnet, die sich in der Rate widerspiegeln, wobei der TIN fest oder variabel sein kann.
TAE. Der effektive Jahreszins (TAE) ist der Zinssatz, der die tatsächlichen Kosten oder Erträge eines Finanzprodukts angibt, in diesem Fall der Hypothek. Bei dieser Berechnung werden der TIN, die Rückzahlungsfrist, Kosten, Gebühren usw. berücksichtigt. Er dient zum Vergleich verschiedener Finanzprodukte, sollte jedoch nicht der einzige Parameter sein, der bei der Hypothekenvergleich berücksichtigt wird. Im Falle von Festzinsdarlehen ist es die tatsächliche Kosten der Operation.
Verzugszins. Dies ist der Zinssatz, der als Strafe für die verspätete Zahlung einer Rate angewendet wird. Dieser Zinssatz gilt für die unbezahlte(n) Rate(n), nicht für den gesamten ausstehenden Kapitalbetrag.
Euribor. Dies ist der Referenzindex, der den durchschnittlichen Zinssatz berücksichtigt, zu dem europäische Banken sich gegenseitig Geld leihen. Variable Hypotheken sind in der Regel an diesen Index gebunden, zu dem ein Prozentsatz für die Berechnung des Gesamtzinses hinzugerechnet wird, sodass sich bei Schwankungen die Rate ändert.
Rate. Die Rate ist der Geldbetrag, der regelmäßig an die Bank zu zahlen ist, bis die gesamte Schuld zurückgezahlt ist. Sie besteht aus einem Teil des geliehenen Kapitals und dem mit der Bank vereinbarten Zinssatz. Wie bereits erwähnt, ändert sich diese Rate bei variablem Zinssatz entsprechend der Entwicklung des Referenzindex.
Hypothekenschuldner. Dies ist die Person, die ein Darlehen bei der Bank beantragt, sich verpflichtet, das geliehene Geld zurückzuzahlen, und diese Rückzahlung mit einem Eigentumsgut sichert.
Nicht-schuldender Hypothekenschuldner. Dies ist die Person, die weder Geld von der Bank geliehen hat noch der Bank etwas schuldet, aber die Rückzahlung des Darlehens eines anderen durch die Stellung ihres eigenen Hauses oder einer anderen Immobilie als Hypothek sicherstellt.
Bürge oder Garant. In diesem Fall schuldet er der Bank nichts und belastet kein eigenes Gut mit einer Hypothek, sondern garantiert mit seinem eigenen persönlichen Vermögen, dass er zahlt, falls der Schuldner nicht zahlt.
Außerdem lassen wir Ihnen im Folgenden diesen Artikel über den Verhaltenskodex für gute Bankpraktiken:
4- Hypothek mit oder ohne Bonus
Die Bonifikationen sind Rabatte auf den vereinbarten Zinssatz, die die Bank für den Abschluss bestimmter Produkte bei ihr anbietet. Es ist üblich, dass viele Banken einen Anfangszinssatz anbieten, der sich reduzieren lässt, wenn bestimmte Dienstleistungen abgeschlossen werden.
Die häufigste Bonifikation besteht darin, das Gehalt, die Rente oder die Selbständigenrate bei der eigenen Bank einzuzahlen, mit einem Mindestbetrag an monatlichen Einnahmen. Oftmals, auch wenn es keine Bonifikation im eigentlichen Sinne ist, hängen die übrigen Bonifikationen von dieser Kontoverbindung ab. Weitere übliche Bonifikationen werden für den Abschluss einer Hausversicherung oder einer Lebensversicherung, für die regelmäßige Nutzung einer Kreditkarte, für Einnahmen über einem bestimmten Betrag oder sogar für den Abschluss einer Hausalarmversicherung angeboten.
Es ist wichtig, zu wissen, welche Bonifikationen die Bank anbietet und wie hoch diese sind, da sie erhebliche Einsparungen durch die Senkung des Zinssatzes bedeuten können, obwohl diese Einsparungen manchmal durch Gebühren für Bankdienstleistungen ausgeglichen werden. Außerdem gibt es Hypotheken, bei denen eine verspätete Zahlung einer Rate automatisch und vorübergehend zum Verlust der genannten Bonifikationen führt.
Es ist auch wichtig zu wissen, dass diese Bonifikationen vom Willen des Schuldners abhängen, der das Darlehen erhält, und dass er jederzeit, wenn sie für ihn nicht vorteilhaft sind, auf die Dienstleistungen verzichten kann, die diese Bonifikationen gewähren, was eine entsprechende Erhöhung des Zinssatzes zur Folge hat.
5- Welche Arten von Provisionen gibt es?
Die häufigsten Gebühren bei Hypothekendarlehen sind die folgenden:
Eröffnungsgebühr. Diese wird bei Unterzeichnung des Hypothekendarlehens für die von der Bank durchgeführten Verwaltungsverfahren gezahlt, wie die Überprüfung der Bonität, Risikobewertung usw. Üblicherweise überschreitet sie derzeit nicht 1 %.
Gebühr für vorzeitige Rückzahlung. Dies kann als Strafgebühr für eine vorzeitige Zahlung verstanden werden, da diese Zahlung zu einer Verringerung der insgesamt an die Bank zu zahlenden Zinsen führt, also zu einem geringeren Gewinn. Sie variiert normalerweise zwischen 0 % und 2 % und hängt davon ab, in welchem Zeitraum zurückgezahlt wird oder ob die Rückzahlung ganz oder teilweise erfolgt (wie Sie unten lesen können). Derzeit muss diese Gebühr in Bezug auf den finanziellen Verlust betrachtet werden und wird nur gezahlt, wenn die Bank diesen Verlust erleidet.
Gebühr für Schuldner-Subrogation. Diese fällt an, wenn ein Dritter an die Stelle des Schuldners tritt, das heißt bei Kaufverträgen mit Subrogation. Zum Beispiel, wenn ein Haus erworben wird, dessen Verkäufer eine Hypothek hatte und der Käufer das Haus sowie die Hypothek übernimmt. In diesem Fall zahlt der Erwerber die Gebühr auf das noch ausstehende Kapital.
Gebühr für Gläubigerwechsel. Wenn die Bank wechselt, könnte die ursprüngliche Bank einen bestimmten Prozentsatz des noch ausstehenden Betrags verlangen. Es ist eine Art Entschädigung für den Verlust eines Kunden.
Gebühr für Novation. Dies ist eine Gebühr für die Änderung einer der Bedingungen des Hypothekendarlehens (wenn das Kapital, der Zinssatz usw. geändert werden). Sie kann bis zu 2 % des noch ausstehenden Kapitals betragen, obwohl diese Gebühr bei einer reinen Änderung der Rückzahlungsfrist 0,10 % nicht überschreiten darf. Sie können unseren Service für Hypothekennovation in Barcelona konsultieren.
Kontoführungsgebühr. Bei einigen Hypotheken kann diese Gebühr anfallen. Es handelt sich um eine Gebühr, deren Höhe in Euro je nach Bank variiert und die für die Führung des Kontos bei der Bank erhoben wird, obwohl die Bank sie später meist erlässt, sie aber im Hypothekenvertrag erscheinen kann.
Gebühr für Mahnung von Sollständen. Dies ist eine Gebühr, die zwischen 25 € und 49 € variiert und die die Bank jedes Mal erhebt, wenn sie mit den Verfahren zur Forderungsausübung gegenüber dem Kunden wegen ausbleibender Zahlung einer Rate beginnen muss.
Andere Fragen im Zusammenhang damit, was man wissen sollte, bevor man eine Hypothek beantragt
Es vergeht ungefähr ein Zeitraum von 15 bis 20 Tagen zwischen dem letzten Vorgang im Zusammenhang mit der Bewertung und dem Zeitpunkt der Unterschrift der Hypothek. Wenn Sie wissen möchten, wie lange es dauert, eine Hypothek zu unterschreiben, empfehlen wir Ihnen diesen Artikel:
Wie lange dauert es, eine Hypothek beim Notar zu unterschreiben?
Nach der Hypothekenurkunde beim Notar überweist die Bank das Geld praktisch sofort an den Verkäufer.
Die Optionen, auf die sie sich konzentrieren, sind das Einkommen, die Ersparnisse, die berufliche Situation oder das Alter, um den Hypothekarkredit zu genehmigen.
Sobald Sie sich für Ihre Immobilie entschieden und den Kauf mit dem Verkäufer vereinbart haben, wird der Anzahlungsvertrag unterzeichnet, nachdem der Verwaltungszustand der Wohnung bekannt ist. Im Anzahlungsvertrag wird in der Regel eine Anzahlung zwischen 5 und 15 % des Gesamtwerts geleistet.
Um vor der Unterzeichnung einer Hypothek einen Kredit zu beantragen, ist es üblich, mehrere Finanzinstitute aufzusuchen, um Vergleiche anzustellen und zu prüfen, welche Hypothek und mit welcher Bank es sich am meisten lohnt. Derzeit wird in der Regel 80 % des Schätzwerts gewährt.
Nach der Vereinbarung mit dem Verkäufer und nachdem der Verwaltungszustand der Immobilie überprüft und die Unterzeichnung des Arras-Vertrags erfolgt ist, ist es üblich, die Bank zu finden, die Ihnen eine Finanzierung anbietet, die Ihren Interessen entspricht. Danach erfolgt die Unterzeichnung der Hypothek vor dem Notar. Wir empfehlen Ihnen diese Lektüre, in der jede dieser Aktionen detailliert beschrieben ist:
Das INE gibt laut den neuesten Daten vom Mai 2025 den durchschnittlichen Zinssatz für Hypothekendarlehen auf Wohnimmobilien mit 3,11 % an, wobei der Zinssatz für Festhypotheken bei 3,29 % und der für variable Hypotheken bei 2,94 % liegt.
Dies ist eine Entscheidung, die jeder in Bezug auf die Gesamtkosten des Darlehens treffen muss. In der Regel haben Hypotheken mit Bonus einen niedrigeren Zinssatz, geringere monatliche Raten und mehr Flexibilität. Obwohl sie die Bindung an die Bank erhöhen, da man mehrere Produkte bei ihr hat, solltest du darauf achten, dass keine Gebühren oder Kosten anfallen und keine Strafrisiken bestehen. Wenn du von Letzterem nicht betroffen bist und nicht vorhast, kurzfristig die Bank zu wechseln, weil du Stabilität schätzt, ist dies eine zu berücksichtigende Option.
Wie kann man die Hypothek früher abbezahlen?
Die Banken bieten Optionen zur Tilgung und Hypothekenkündigung an. Um diese zu bearbeiten, muss man die Bank kontaktieren, um die Zahlung mitzuteilen, das Datum der Einzahlung anzugeben und die Zahlung vorzunehmen.
Für weitere Informationen zur Unterzeichnung der Hypothek können Sie diese Lektüre mit dem folgenden Beitrag ergänzen:
Ich hoffe, dass dieser Artikel über 5 Dinge, die Sie wissen sollten, bevor Sie eine Hypothek unterschreiben, Wissen und Wert für diejenigen bringt, die darüber nachdenken, einen Hypothekarkredit abzuschließen und zu unterschreiben. Von JLA Notarios, Notariat in Barcelona, stehen wir Ihnen für alle Fragen oder Zweifel im Zusammenhang mit der Abwicklung von Hypotheken in Barcelona im Allgemeinen oder den Unterschriften von Hypotheken vor dem Notar zur Verfügung. Zögern Sie nicht, uns unter bcn@jlanotarios.com zu schreiben, wenn Sie einen Notar für Hypotheken benötigen!
