Verstehen des Anzahlungsvertrags: eine vorläufige Vereinbarung

Sehr allgemein können wir die „arras“ oder den „arras-Vertrag“ als die Anzahlung oder Summe definieren, die als Vorauszahlung für den Abschluss eines zukünftigen Kaufvertrags geleistet wird, und in deren Vereinbarung die Grundlagen des zukünftigen Kaufvertrags festgelegt werden, der die Transaktion, die wir durchführen möchten, formalisieren wird. Es ist richtig, dass die arras nicht nur im Bereich des Kaufs angewendet werden können, sondern auch in Bezug auf andere Verträge und Verpflichtungen, aber wir konzentrieren uns auf den Immobilienkauf, wo sie größere Bedeutung und Anwendung haben.

Im Titel dieses Artikels haben wir den Begriff des Arras-Vertrags verwendet. Allgemein wird diese Terminologie verwendet und Kunden sowie Immobilienmakler kennen es als Vertrag, aber tatsächlich sind Arras eine Nebenvereinbarung, die mit einem Hauptgeschäft oder Hauptvertrag verbunden ist, wie dem Kaufvertrag, hinsichtlich dessen sie eine der drei typischen Funktionen der Arras erfüllen, die wir später sehen werden.

Durch diese Vereinbarung, wie wir bereits erwähnt haben, wird ein Teil des Preises übergeben, der vom Gesamtbetrag der Transaktion am Ende abgezogen wird, wodurch eine Bindung zwischen Käufer und Verkäufer entsteht.

Nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs werden in Spanien drei verschiedene Typen unterschieden. Jeder von ihnen hat unterschiedliche rechtliche Konsequenzen für Sie als Unterzeichner.

Wenn Sie den Anzahlungsvertrag unterschreiben, müssen Sie bestimmte Aspekte beachten, die Sie nicht übersehen dürfen, aufgrund der großen Bedeutung, die sie zu einem späteren Zeitpunkt haben können, insbesondere im Kaufvertrag.

• Welche Art von Anzahlungen Sie unterschreiben. Wie bereits zuvor erwähnt, handelt es sich in den meisten Fällen um Rücktrittsanzahlungen, aber dies muss ausdrücklich festgehalten werden.
• Betrag der Anzahlungen. Der Betrag ist wichtig. Erstens, weil bei Rücktrittsanzahlungen diese verloren gehen oder doppelt zurückerstattet werden können. Zweitens, weil dieser Betrag vom Kaufpreis der zukünftigen Immobilie abgezogen wird. Es ist auch wichtig, dass Sie den Zahlungsnachweis der Anzahlungen aufbewahren und diesen sogar den Anzahlungen beifügen, auf dem die jeweiligen Kontonummern vermerkt sind.
• Die Immobilie und ihre Belastungen. Die Immobilie muss beschrieben werden und es sollte angegeben werden, ob sie Belastungen hat oder nicht, und dass sie frei von jeglichen Schulden oder Belastungen übergeben wird. Es kann auch sinnvoll sein, eine Kopie des einfachen Grundbuchauszugs beizufügen, in dem all diese Informationen erscheinen.
• Das Fälligkeitsdatum der Anzahlungen. In den Anzahlungen wird üblicherweise eine Frist für die Unterzeichnung der Kaufurkunde festgelegt. Wenn innerhalb dieser Frist der Kaufvertrag nicht unterzeichnet wird, gehen die Anzahlungen verloren, ohne dass dies einer Verlängerung der Frist zu einem späteren Zeitpunkt entgegensteht.
• Vereinbarung zur Finanzierung durch Dritte. Dieser Punkt ist wichtig, wenn der Käufer beabsichtigt, eine Finanzierung zu erhalten, zum Beispiel durch eine Hypothek, um die Immobilie zu erwerben. Das Zivilgesetzbuch von Katalonien sagt in seinem Artikel 621-49: „1. Wenn der Kaufvertrag die Finanzierung des gesamten oder eines Teils des Preises durch ein Kreditinstitut vorsieht, kann der Käufer, sofern nichts anderes vereinbart ist, vom Vertrag zurücktreten, wenn er innerhalb der vereinbarten Frist die Ablehnung der Finanzierung oder die Ablehnung der Übernahme der Hypothek, die auf der Immobilie lastet, durch das benannte Institut dokumentarisch nachweist, es sei denn, die Ablehnung beruht auf Fahrlässigkeit des Käufers. 2. Der Rücktritt des Käufers verpflichtet den Verkäufer zur Rückzahlung des bereits erhaltenen Preises und gegebenenfalls der Rücktrittsanzahlungen und verpflichtet den Käufer, den Verkäufer in die gleiche Lage zu versetzen, in der er sich befunden hätte, wenn der Vertrag nicht abgeschlossen worden wäre, unbeschadet der Bestimmungen des Hypothekengesetzes.“
  Es ist daher notwendig:
  1. Die Finanzierungsvorbehalte in den Anzahlungen durch den Käufer vorzusehen. Es genügt, die Absicht zur Finanzierung zu erwähnen.
  2. Die Ablehnung der Finanzierung durch das Institut nachzuweisen. Es wäre ratsam, dass die Parteien im Vertrag die Form des Nachweises vereinbaren. Ein einziges Zertifikat des betreffenden Instituts, das die Finanzierung ablehnt, wäre ausreichend, aber es kann vereinbart werden, dass zwei oder drei Zertifikate verschiedener Institute erforderlich sind.
  3. Dass die Ablehnung der Finanzierung nicht auf Fahrlässigkeit des Käufers beruht, zum Beispiel weil der Interessent die Unterlagen nicht rechtzeitig und ordnungsgemäß eingereicht hat.
  4. Ist eine Vereinbarung notwendig? Wenn die Anzahlungen dem katalanischen Recht unterliegen, genügt es, die Finanzierungsvorbehalte zu erwähnen. In diesem Fall gilt Artikel 621-49, es sei denn, es wird ausdrücklich vereinbart, dass er nicht zur Anwendung kommt. Im Fall des allgemeinen Rechts ist es notwendig, dass diese Klausel ausdrücklich vereinbart wird.

Falls keine Finanzierung erhalten wird, verliert der Käufer die Anzahlungen nicht, weil er den Kauf nicht durchführen kann, und sie müssen ihm zurückerstattet werden, aber er ist verpflichtet, den Verkäufer in die gleiche Lage zu versetzen, in der er sich vor der Unterzeichnung befand.

Der Käufer muss eine Geldsumme als Anzahlung leisten, aber an wen werden die Anzahlungen gezahlt? Dies ist eine Frage, die man im Büro normalerweise nicht stellt. Es gibt mehrere Möglichkeiten:

• Sie wird dem Verkäufer übergeben. Dies ist die erste Option. Die Anzahlung direkt an den Verkäufer zu übergeben, der sie vom Preis des zukünftigen Verkaufs abziehen wird. Außerdem verliert der Käufer im Falle eines Vertragsbruchs den Betrag der Anzahlung zugunsten des Verkäufers. Dies kann beim Käufer ein gewisses Misstrauen hervorrufen, aber dafür gibt es weitere Optionen.
• Sie wird der Immobilienagentur übergeben. Wenn eine Immobilienagentur zwischengeschaltet ist, ist es üblich, dass die Agentur die Anzahlung verwahrt und sie nach dem Verkauf an den Verkäufer weiterleitet. Außerdem dient sie in vielen Fällen zur Deckung der eigenen Gebühren.
• Sie wird beim Notar hinterlegt. Letztlich besteht immer die Möglichkeit, eine Hinterlegung beim Notar vorzunehmen, was den Parteien mehr Vertrauen bietet. In diesem Fall wird der Notar die Anzahlung an den Verkäufer überweisen, wenn die Kaufurkunde unterzeichnet wird.

Mit dem in einer seiner Varianten unterzeichneten Vertrag kann die Situation eintreten, dass eine der Parteien ihn nicht einhält. Sowohl bei den strafrechtlichen und strafprozessualen Verträgen müssen die darin festgelegten Beträge gezahlt werden.

Im Fall der bestätigenden Verträge ist es anders, die erfüllende Partei kann die Erfüllung verlangen oder Schadensersatz fordern.

Aber wie weist man die Nichterfüllung nach? Eine sehr einfache Möglichkeit ist die Erstellung einer notariellen Urkunde über diese Nichterfüllung. Zum Beispiel, wenn die Parteien sich im Notariat zur Unterzeichnung des Kaufvertrags verabredet haben und eine der Parteien nicht erscheint, kann in diesem Akt eine Urkunde über das Nichterscheinen der anderen Partei erstellt werden, sofern der Interessierte dies beantragt.

Außerdem gibt es eine Reihe von Fragen, die unsere Kunden in Bezug auf dieses Thema häufig stellen und die wir gerne klären möchten.