5 coses que has de saber abans de signar una hipoteca
És normal que quan un vagi a signar una hipoteca, o estigui buscant-ne una, es plantegi certes qüestions. Vull aclarir a qualsevol persona que es trobi en aquesta situació, els aspectes que estimo que qualsevol persona hauria de conèixer i tenir en compte abans de signar una hipoteca, centrant-nos en les hipoteques que es concedeixen a consumidors o particulars. Per això vull compartir amb vosaltres aquest i un altre post posterior sobre els aspectes bàsics de les hipoteques, començant amb les primeres cinc qüestions hipotecàries més transcendents.
Preguntes freqüents que cal saber abans de demanar una hipoteca
1- La primera pregunta abans de signar una hipoteca: Quant em pot finançar el banc quan compri el meu habitatge?
Si vas a comprar un immoble, has de saber que els bancs solen finançar normalment com a màxim fins a un 80% del valor de taxació. En aquest cas, cal diferenciar el valor de taxació i el de compra. El primer, el valor de taxació, és el valor que una entitat taxadora oficial, després d’examinar les característiques de l’immoble, l’estat, etc., considera que val. El preu de compravenda, per altra banda, és el preu que un paga per adquirir l’immoble. Generalment, ambdós valors solen ser aproximats, de manera que la financiació del banc sol acostar-se al preu de venda, però pot ser que la taxació sigui superior, en aquest cas pots obtenir un percentatge més gran respecte del preu de venda, cosa que és un avantatge.
No obstant això, no existeix un límit legal de financiació, encara que el 80% del valor de taxació és la regla general. Pot haver-hi casos en què la hipoteca cobreixi el 90%, 95% o fins i tot el 100%. Això dependrà del banc que concedeix el préstec hipotecari i depèn del perfil del client, la seva solvència, les garanties addicionals que es presentin, com seria el cas que s’acompanyi la hipoteca de fiadors o avaladors.
En què fixar-se en contractar una hipoteca? Entendre els tipus d’interès, conceptes, bonificacions i comissions abans de signar una hipoteca
2- Hipoteca a tipus fix, variable o mixta?
Escollir el tipus d’interès abans de signar una hipoteca és important. Per això, a continuació, us expliquem els diferents tipus d’interès que existeixen i els seus avantatges.
Hipoteca a tipus fix. En aquest tipus d’hipoteca l’interès a pagar durant la vida del préstec es manté estable, sense cap variació. Aquest tipus d’hipoteques no tenen en compte l’Euribor o qualsevol altre tipus de referència, per la qual cosa no es veurà perjudicada per les seves pujades. En aquest tipus d’hipoteques, el deutors sap la quota que pagarà mes a mes des del principi, cosa que ofereix tranquil·litat al deutors i una major capacitat de previsió econòmica.
Com a desavantatge, en tenir un tipus fix durant molt de temps, almenys al principi, poden resultar més cares que les de tipus variable, encara que a llarg termini, a causa de les fluctuacions de l’Euribor, poden suposar un estalvi. A més, en aquests temps d’inflació l’hipoteca a tipus fix ofereix un considerable estalvi, com vaig explicar en un anterior post d’aquest blog al qual podeu accedir a continuació:
Hipoteca a tipus variable. Les hipoteques a tipus variable són aquelles a les quals el tipus d’interès final resulta de sumar al tipus d’interès acordat amb el banc l’Euribor. A causa de les variacions de l’Euribor, el tipus d’interès total també varia, així com la quota a pagar, revisant-se cada 6 o 12 mesos.
Aquest tipus d’hipoteques ofereixen un estalvi a curt termini si es comparen amb la de tipus fix. Són recomanables per a persones amb major capacitat econòmica, que poden cancel·lar l’hipoteca a curt termini, o per a aquells que estan disposats a assumir riscos.
Hipoteca mixta. Aquest tipus d’hipoteques són les que combinen un període d’interès fix i un altre variable.
3- Quins conceptes hipotecaris he de conèixer?
TIN. El Tipus d’Interès Nominal (TIN) és el percentatge que el banc aplica sobre el capital pendent de pagament, és a dir, el que el banc et cobrarà per prestar-te els diners. D’aquesta manera, es calculen els interessos mensuals que es veuran reflectits en la quota, podent ser un TIN fix o variable.
TAE. La Taxa Anual Equivalent (TAE) és la taxa d’interès que indica el cost o rendiment efectiu d’un producte financer, en aquest cas la hipoteca. En aquest càlcul, es tindrà en compte el TIN, el termini d’amortització, costos, comissions, etc. Serveix per comparar diferents productes financers, encara que no ha de ser l’únic paràmetre que s’ha de tenir en compte quan es comparen hipoteques. En el cas dels préstecs a interès fix, serà el cost real de l’operació.
Interès de demora. És el tipus d’interès que s’aplica com a sanció pel retard en el pagament d’una quota. Aquest interès s’aplica a la quota o quotes impagades, no a la totalitat del capital pendent de pagament.
Euribor. És l’índex de referència que té en compte el tipus d’interès mig al qual les entitats bancàries europees es presten diners. Les hipoteques variables solen estar referenciades a aquest índex, al qual s’hi afegeix un percentatge per al càlcul de l’interès total, per la qual cosa, si fluctua, es veurà afectada la quota.
Quota. La quota és la quantitat de diners que periòdicament s’ha de pagar al banc fins a retornar la quantitat total del deute. Està formada per part del capital que t’han prestat i l’interès pactat amb el banc. Com hem comentat, si el tipus d’interès és variable aquesta quota variarà conforme ho faci l’índex de referència.
Hipotecant deutora. És la persona que sol·licita un préstec al banc, s’obliga a retornar els diners prestats i garanteix aquesta devolució amb un bé de la seva propietat.
Hipotecant no deutora. És la persona que, no havent demanat diners al banc ni degut res, permet que es garanteixi la devolució del préstec d’un altre posant com a garantia hipotecària la seva pròpia casa o un altre immoble de la seva propietat.
Avalista o fiador. En aquest cas, ni deu res al banc, ni hipoteca un bé seu, sinó que garanteix amb el seu propi patrimoni personal que si el deutor no paga ell sí que ho farà.
A més, et deixem a continuació aquest article sobre el codi de bones pràctiques bancàries:
4- Hipoteca amb o sense bonificació
Les bonificacions són rebaixes del tipus d’interès pactat que el banc ofereix per contractar determinats productes amb ells. És comú que molts bancs t’ofereixin un tipus d’interès inicial, el qual es pot reduir si es contracten certs serveis.
La bonificació més comuna és tenir la nòmina, pensió o quota d’autònom al propi banc, amb un mínim d’ingressos mensuals. Moltes vegades, encara que no sigui una bonificació com a tal, la resta de bonificacions depenen d’aquesta domiciliació. Altres bonificacions que se solen oferir són per la contractació de l’assegurança de la llar o d’una assegurança de vida, per la utilització periòdica d’una targeta de crèdit, per tenir ingressos superiors a certa quantitat o fins i tot per tenir contractada l’alarma de la llar.
És important conèixer quines bonificacions t’ofereix el banc i el seu import, ja que poden implicar un estalvi considerable en reduir el tipus d’interès, encara que en ocasions aquest estalvi es paga en comissions derivades de serveis bancaris. A més, hi ha hipoteques on el retard en el pagament d’alguna quota implica, automàtica i temporalment, la pèrdua de les esmentades bonificacions.
També és important saber que aquestes bonificacions depenen de la voluntat del deutorer que rep el préstec, i en qualsevol moment, si no li són beneficioses, poden prescindir dels serveis que concedeixen aquestes bonificacions, amb la consegüent pujada del tipus d’interès.
5- Quins tipus de comissions hi ha?
Les comissions més comunes en els préstecs hipotecaris són les següents:
Comissió d’obertura. Es paga en signar el préstec hipotecari pels tràmits administratius realitzats per l’entitat, com la verificació de la solvència, estudi del risc, etc., el més normal és que actualment no superi l’1%.
Comissió per amortització anticipada. Es pot entendre com una penalització per pagar abans de temps, degut a que aquest pagament produirà una reducció en els interessos totals que es paguin al banc, és a dir, menor benefici. Sol variar entre el 0% i el 2%, i dependrà del període en què s’amortitzi o si és total o parcial (com pots llegir més avall). Actualment, aquesta comissió s’ha de posar en relació amb la pèrdua financera, i només es pagarà en cas que la pateixi l’entitat financera.
Comissió per subrogació del deutor. Es devenga en el cas que un tercer es col·loqui en la posició del deutor, és a dir, en compravendes amb subrogació. Per exemple, si s’adquireix una casa el venedor de la qual tenia hipoteca i el comprador es queda la casa i a més la hipoteca. En aquest cas, l’adquirent pagarà la comissió sobre el capital pendent.
Comissió per canvi de creditor. Si canvia d’entitat, el banc originari podria cobrar un cert percentatge de l’import pendent de pagament. És una cosa així com una compensació per la pèrdua d’un client.
Comissió per novació. Es tracta d’una comissió per modificació d’alguna de les condicions del préstec hipotecari (si es modifica el capital, tipus d’interès, etc.). Pot arribar fins al 2% del capital pendent, encara que si només es modifica el termini d’amortització aquesta comissió no pot ser superior al 0,10%. Pots consultar el nostre servei de novació d’hipoteca a Barcelona.
Comissió de manteniment de compte. En algunes hipoteques es pot trobar aquesta comissió. Es tracta d’una comissió, la quantia en euros de la qual varia en cada entitat, que es cobra per tenir el compte obert al banc, encara que posteriorment el banc la sol condonar, però pot aparèixer en l’escriptura d’hipoteca.
Comissió per reclamació de posicions deutores. És una comissió que varia entre els 25€ i els 49€, i que el banc cobra cada vegada que ha d’iniciar els tràmits per reclamar al client la falta de pagament d’alguna quota.
Altres preguntes relacionades amb què saber abans de demanar una hipoteca
Approxadament es produeix un període entre 15 a 20 dies des de l’últim tràmit relacionat amb l’avaluació i el moment de signar la hipoteca. Si vols conèixer quant es triga a signar una hipoteca, et recomanem aquest article:
Després de l'escriptura d'hipoteca davant Notari, el banc procedeix a transferir els diners al venedor de forma pràcticament immediata.
Les opcions en què es centren són els ingressos, l’estalvi, la situació laboral o l’edat per aprovar el préstec hipotecari.
Un cop tingui decidit el seu immoble i hagi acordat la compra amb el venedor, es signa el contracte de senyal després de conèixer l'estat administratiu de l'habitatge. En el contracte de senyal, se sol pagar una senyal d'entre el 5 al 15% del valor total.
Per demanar un préstec abans de signar una hipoteca el normal és acudir a diverses entitats financeres per sol·licitar comparatives i estudiar quina hipoteca i amb quin banc et surt més a compte. Actualment solen concedir un 80% del valor de taxació.
Després de l'acord amb el venedor i després de comprovar l'estat administratiu de l'immoble i realitzar la signatura del contracte de senyal, el normal és trobar el banc que t'ofereixi un finançament d'acord amb els teus interessos. Després d'això, es procedeix a la signatura de la hipoteca davant Notari. Et recomanem aquesta lectura, on està detallada cadascuna d'aquestes accions:
L'INE, segons les últimes dades de maig de 2025, situa l'interès mitjà dels préstecs hipotecaris sobre habitatges en un 3,11%, sent el de les hipoteques fixes del 3,29% i el de les variables del 2,94%.
Aquesta és una decisió que ha de prendre cadascú en relació amb el cost total del préstec. En general, les hipoteques amb bonificació tenen un tipus d’interès més baix, quotes mensuals més reduïdes i una major flexibilitat. Tot i que incrementen la vinculació amb el banc en tenir diversos productes amb ell, has de valorar que no tinguin comissions o despeses associades ni riscos de penalització. Si no et veus afectat per això últim i no pretens canviar de banc a curt termini perquè valores l’estabilitat, és una opció a considerar.
Com pagar abans la hipoteca?
Els bancs ofereixen opcions d'amortització i cancel·lació d'hipoteca. Per poder tramitar-les cal contactar amb el banc per comunicar el pagament, indicar la data de l'ingrés i realitzar el pagament.
Per obtenir més informació sobre la signatura d'hipoteca pots complementar aquesta lectura amb el post següent:
Espero que aquest article que tracta sobre 5 coses que has de saber abans de signar una hipoteca aporti coneixement i valor als que esteu pensant a contractar i signar un préstec hipotecari. Des de JLA Notaris, notaria a Barcelona, estem a la vostra disposició per a qualsevol dubte o pregunta relacionada amb la tramitació d’hipoteques a Barcelona en general o les signatures d’hipoteques davant Notari. No dubteu a escriure’ns a bcn@jlanotarios.com si necessiteu un Notari en hipoteques!
