Weitere 6 Fragen, die Sie vor der Aufnahme einer Hypothek berücksichtigen sollten
Inhaltsverzeichnis (16)
- Wichtige Fragen vor dem Abschluss einer Hypothek
- Welche Kosten sind mit der Hypothek verbunden?
- Voraussetzungen für die Beantragung einer Hypothek
- Was ist die Laufzeit einer Hypothek?
- Ist es möglich, eine Hypothek vorzeitig zu bezahlen?
- Was passiert, wenn ich die Hypothek nicht bezahle? Wie weit reicht meine Verantwortung?
- Zwangsräumung wegen Hypothekenrückstand
- Was ist der Zahlungsausfall bei einer Hypothek durch eine der Parteien?
- Neuigkeiten im Hypothekengesetz 2024
- Was sollte man den Notar bezüglich der Hypothek fragen?
- Die Bank empfiehlt mir ihren Notar. Wer hat das Recht, den Notar auszuwählen?
- Wie oft muss man zum Notar gehen, um eine Hypothek zu unterschreiben?
- Vorvertragliche Hypothekenurkunde oder Urkunde über materielle Transparenz
- Hypothekenurkunde
- Extra: Fragen zu staatlichen Hypothekenhilfen und anderen Banklösungen vor Abschluss einer Hypothek
- JLA, Beratung und Hypothekenschreibung in Barcelona
Letzte Woche habe ich einen Beitrag mit 5 Dingen veröffentlicht, die Sie wissen sollten, bevor Sie eine Hypothek unterschreiben, und diese Woche setze ich die Klärung grundlegender Fragen fort, indem ich diese 6 neuen Aspekte vorstelle, die Sie vor dem Abschluss einer Hypothek berücksichtigen sollten.
Wichtige Fragen vor dem Abschluss einer Hypothek
Was soll man die Bank fragen, um sie zu beantragen?
Zu den Dingen, die bei der Beantragung einer Hypothek zu beachten sind, gehören die Fragen im Zusammenhang mit der Bank, an die wir uns wenden.
Welche Kosten sind mit der Hypothek verbunden?
Nach der Reform im März 2019 werden die meisten Kosten bei der Aufnahme einer Hypothek von der Bank getragen. Es ist die Bank selbst, die heute die Steuern der Hypothek, die Notarkosten, Grundbuchgebühren und Verwaltungskosten bezahlen muss.
Aber gibt es irgendwelche Kosten, die der Kunde tragen muss? Ja, hauptsächlich die Bewertungskosten der Immobilie, falls vorhanden, die Bearbeitungsgebühr und die notariellen Kopien, die der Kunde beim Notar anfordert und die nicht in der Gebührenrechnung enthalten sind.
Bei JLA Notarios empfehlen wir, dass der Kunde keine beglaubigte Kopie der Hypothek anfordert, da er diese selbst bezahlen müsste und nicht die Bank, obwohl dies eine unnötige Ausgabe ist, da die Wirksamkeit der beglaubigten Kopie dem Bankvorteil dient. Wir senden eine einfache elektronische Kopie kostenlos an Ihre E-Mail.
Wenn Sie weitere Informationen wünschen, finden Sie hier einen Artikel, der den Kosten von Hypotheken gewidmet ist:
Voraussetzungen für die Beantragung einer Hypothek
Um eine Hypothek abzuschließen, können die Anforderungen je nach Finanzinstitut variieren. Allerdings können stabile und ausreichende Einnahmen zur Deckung der Raten (wobei empfohlen wird, dass diese 40 % deiner monatlichen Einnahmen nicht überschreiten), ein unbefristeter und stabiler Arbeitsvertrag, die anfängliche Einlage von Ersparnissen sowie eine gute Kreditgeschichte dir dabei helfen, dass der Abschluss günstig verläuft.
Was ist die Laufzeit einer Hypothek?
Die Tilgungsfrist ist die Laufzeit oder Lebensdauer des Darlehens. Je länger diese Frist ist, desto geringer ist die monatlich zu zahlende Rate, obwohl der insgesamt zu zahlende Betrag durch die anfallenden höheren Zinsen steigt.
Diese Tilgungsfrist (zum Beispiel 10, 20 oder 30 Jahre) wird in monatliche Raten (120, 240 oder 360 entsprechend) aufgeteilt, und in jeder Rate wird der anteilige Darlehensbetrag plus der anteilige Zinsanteil gezahlt. Dies kann jedoch durch zwei Systeme erfolgen (die gebräuchlichsten):
- Französisches Tilgungssystem. Dieses System ist das gebräuchlichste. Dabei bleibt die Höhe der Raten konstant. So zahlt man anfangs mehr Zinsen und weniger Kapital, was sich im Laufe der Zeit ausgleicht.
- Deutsches Tilgungssystem. Es ist wenig gebräuchlich. Bei diesem System ist die Kapitalzahlung immer konstant, was variiert, ist der zu zahlende Zinsbetrag, der zu Beginn höher und am Ende der Darlehenslaufzeit niedriger ist. Daher wird die monatlich zu zahlende Rate abnehmen.
Es ist wichtig, den Tilgungsplan, der in den vom Bank bereitgestellten Unterlagen enthalten ist, vor Abschluss einer Hypothek zu prüfen und dass der Notar diesen im Vorvertrag zur Hypothek ausführlich erklärt. In diesem Plan kann man die Höhe von Kapital und Zinsen sehen, die Monat für Monat gezahlt werden.
Ist es möglich, eine Hypothek vorzeitig zu bezahlen?
Eine weitere Frage, die Sie vor der Aufnahme einer Hypothek berücksichtigen sollten, ist deren mögliche Tilgung. Und ja, das ist möglich, Sie haben das Recht dazu. Aber man muss einige Dinge wissen. Zunächst kann die Kündigung ganz oder teilweise erfolgen.
Teiltilgung. Diese Zahlung tilgt weder die Schuld vollständig noch befreit sie den Schuldner, aber sie reduziert die Schuld und folglich die Zinsen, die am Ende gezahlt werden. In diesem Fall kann man wählen, ob man die Tilgungsdauer verkürzt und den monatlich bisher gezahlten Betrag beibehält oder ob man die monatliche Zahlung reduziert und die ursprüngliche Laufzeit des Darlehens beibehält.
Diese Kündigung kann jedoch eine Art Zahlung an die Bank in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung auslösen, insbesondere in Bezug auf den finanziellen Verlust (ein Thema, das wir in einem anderen Beitrag behandeln werden). Daher ist es ratsam, vorher mit der Bank über diese Gebühren und den finanziellen Verlust zu sprechen, um Überraschungen zu vermeiden.
Gesamttilgung. Die gesamte Schuld wird bezahlt und das Darlehen erlischt. Es muss nichts Weiteres an die Bank gezahlt werden, und dies bedeutet eine Befreiung sowie eine erhebliche Zinsersparnis, da keine weiteren Zinsen zugunsten der Bank anfallen. Die Hypothek erlischt und es bleibt nur die formelle Feststellung im Grundbuch über die vollständige Zahlung der Hypothek, durch die Ausstellung der Hypothekenlöschungsurkunde und deren Eintragung im Grundbuch. Wir haben einen Beitrag, der sich mit der Löschung der Hypothek beschäftigt:
Was passiert, wenn ich die Hypothek nicht bezahle? Wie weit reicht meine Verantwortung?
Wir hoffen, dass es nie passiert, aber wenn diese Situation eintritt und du die Hypothek nicht bezahlen kannst, muss man wissen, womit man es zu tun hat, denn es beginnt der Verzugszins zu laufen, der für Privatpersonen der gewöhnliche Zinssatz ist (auf den die Vergünstigungen angewendet werden, ohne dass eine Vergünstigung selbst angewendet wird) plus 3%. Man muss zwei Arten von Situationen unterscheiden; eine einzelne Nichtzahlung oder eine über längere Zeit andauernde Nichtzahlung.
Wenn eine einzelne Nichtzahlung auftritt, aufgrund einer familiären Situation oder einfach wegen einer Verzögerung bei der Gehaltszahlung, musst du wissen, dass diese Verzögerung eine Strafe nach sich zieht. Erstens musst du den Verzugszins auf diese Rate zahlen, nicht auf den gesamten ausstehenden Kapitalbetrag. Zweitens, wenn es eine Gebühr für Sollstände gibt, können sie dir diesen Betrag berechnen, wenn die Bank die Schritte einleitet, um die Zahlung von dir einzufordern.
Zwangsräumung wegen Hypothekenrückstand
Wenn die Zahlung über einen längeren Zeitraum hinausgeht, sollten Sie zusätzlich zu dem Vorherigen wissen, dass die Bank die Hypothek vollstrecken und Ihr Haus verkaufen kann. Damit die Bank die Hypothek vollstrecken kann, muss ein bestimmter Betrag oder Prozentsatz des Zahlungsverzugs erreicht werden. Während der ersten Hälfte der Laufzeit des Hypothekendarlehens sollte die Zahlung von 3 % des Kapitals oder 12 Raten ausbleiben. Wenn der Zahlungsverzug in der zweiten Hälfte auftritt, muss der geschuldete und nicht bezahlte Betrag 7 % des Kapitals oder 15 Raten betragen. Wenn Sie diese Schulden bei der Bank haben, gibt Ihnen diese 30 Tage Zeit, um auf den neuesten Stand zu kommen, mit der Warnung, dass sie andernfalls die Hypothek vollstrecken kann.
Wenn Sie an diesen Punkt gelangen und die Hypothek vollstreckt wird, obwohl ich hoffe, dass es nie dazu kommt, kann die Immobilie über oder unter dem Schuldenbetrag zugewiesen oder verkauft werden. Im ersten Fall, wenn der Verkaufs- oder Zuweisungswert höher als die Schuld ist, muss die Bank die Differenz an den Kunden auszahlen. Im zweiten Fall, wenn er niedriger als die Schuld ist, haftet der Schuldner mit seinem gesamten gegenwärtigen und zukünftigen Vermögen, bis die Schuld bei der Bank beglichen ist.
Was ist der Zahlungsausfall bei einer Hypothek durch eine der Parteien?
Ebenso, und im Hinblick auf die Verantwortung, gilt im Falle mehrerer Schuldner eine gesamtschuldnerische Haftung gegenüber der Bank. Das bedeutet, dass die Schuldner der Bank gegenüber nicht nur für ihren Anteil, sondern für die gesamte Schuld haften. Die Bank kann von jedem der Schuldner die gesamte Schuld verlangen, und nachdem einer gezahlt hat, kann der Zahlende von den anderen den ihm zustehenden Anteil zurückfordern.
Neuigkeiten im Hypothekengesetz 2024
Um die Auswirkungen der Zinserhöhungen auf Hypothekendarlehen für selbstgenutztes Wohneigentum zu lindern oder zu verringern, hat die Regierung den neuen Verhaltenskodex für gute Bankpraktiken verabschiedet. Finden Sie weitere Informationen über die Maßnahmen, die zum Schutz der Bürger, die ihre Hypothek zahlen müssen, vor den schädlichen Auswirkungen der Inflation enthalten sind.
So sind kürzlich die ICO-Bürgschaften entstanden, um 100 % des Kaufpreises bei Abschluss einer Hypothek finanzieren zu können, in den Anwendungsfällen.
Was sollte man den Notar bezüglich der Hypothek fragen?
Die Bank empfiehlt mir ihren Notar. Wer hat das Recht, den Notar auszuwählen?
Die Bank hat in der Regel bestimmte vertrauenswürdige Notare, die sie ihren Kunden empfiehlt, aber du musst wissen, dass der Kunde das Recht hat, den Notar frei zu wählen, auch wenn die Bank darauf besteht. Du solltest einen Notar deines Vertrauens wählen, und wenn du keinen kennst, suche oder frage nach einem. Der Notar ist eine Schlüsselfigur im gesamten Verfahren, da er dir alle wichtigen Aspekte erklären muss, damit du sicher bist, was du unterschreibst, bevor du eine Hypothek abschließt. Bei Hypotheken schützt der Notar vor allem die Verbraucher gegenüber den Banken, obwohl die Banken die Kosten des Notars für die Hypothek bezahlen, weshalb es wichtig ist, dass du den Notar auswählst.
Wenn du mehr Informationen möchtest, kannst du diesen anderen Blogartikel lesen:
Wie oft muss man zum Notar gehen, um eine Hypothek zu unterschreiben?
Derzeit, nach Inkrafttreten des Gesetzes 5/2019, muss man zweimal zum Notar gehen: für das vorherige Hypothekenprotokoll vor Abschluss einer Hypothek, auch bekannt als Transparenzprotokoll, und um die Hypothekenurkunde zu unterschreiben.
Vorvertragliche Hypothekenurkunde oder Urkunde über materielle Transparenz
Bei dieser Handlung, die vor dem Abschluss einer Hypothek erfolgt, die obligatorisch ist und auch als Akt der materiellen Transparenz bekannt ist, wird dir dein von dir ausgewählter vertrauenswürdiger Notar jeden Aspekt deiner Hypothek (das Kapital, den Zinssatz, Gebühren usw.) erklären und dir die Folgen der Hypothek sowie deine Verantwortung erläutern. Er wird dich auch befragen, um sicherzustellen, dass du alles verstanden hast.
Diese Handlung, die mindestens am Tag vor der Unterzeichnung der Hypothek unterschrieben werden muss, ist privat zwischen dir und dem Notar, sodass die Bank nicht zur Unterzeichnung erscheinen darf. So hast du völlige Freiheit, alle Fragen zu stellen, die du benötigst, und am Tag der Unterzeichnung der Hypothek wirst du vollständiges Wissen darüber haben, was du unterschreibst. Nichts von dem, was in diesem Akt unterschrieben wird, ist für die Verbraucher verbindlich.
Welche Fragen werden im Transparenzprotokoll gestellt? Welche Fragen stellt der Notar während dieser Handlung zur Hypothek?
Es gibt bestimmte Fragen, die während der notariellen Urkunde der Hypothek gestellt werden können. Wir stellen sie mit dem Ziel, sicherzustellen, dass die Merkmale des Hypothekenvertrags, insbesondere der FEIN- und FIAE-Blätter, richtig verstanden werden. Es handelt sich um einen Hypothekentest oder Fragen, die während der Transparenzurkunde gestellt werden und sich beziehen auf:
- Den Vertrag und den Gesamtbetrag des Darlehens.
- Das insgesamt finanzierte Kapital und den monatlichen Betrag.
- Die Rückzahlungsfrist.
- Den gewählten Zinssatz und seine Auswirkung bei variablen Hypotheken, falls er sich ändert.
- Die verbundenen Produkte.
- Die Übergabe der Dokumentation.
- Die zu zahlenden Gebühren für Eröffnung, vorzeitige Tilgung oder Kündigung.
- Die Folgen von Zahlungsverzug.
Hypothekenurkunde
Die Hypothekenurkunde ist der Akt der Formalisierung der Hypothek. Die Bedingungen des Darlehens werden in deiner Anwesenheit und in der des Bankvertreters vorgelesen, wobei sie mit den Daten übereinstimmen müssen, die dir am Tag der vorherigen Urkunde erklärt wurden. Es können günstigere Bedingungen für die Verbraucher als in der vorherigen Urkunde enthalten sein, aber niemals nachteiligere. Um die Hypothek zu unterschreiben, müssen 10 Tage vergehen, seit die Bank dir die Dokumente übergeben und auf die Plattform hochgeladen hat, außer in Katalonien, wo diese Frist 14 Tage beträgt, obwohl du auf die letzten vier Tage verzichten kannst, aber danach musst du die Hypothek bestätigen.
Extra: Fragen zu staatlichen Hypothekenhilfen und anderen Banklösungen vor Abschluss einer Hypothek
Außerdem können finanzielle Hilfen und Produkte die siebte der Fragen sein, die Sie vor dem Abschluss Ihrer Hypothek berücksichtigen sollten.
Die neuesten Hilfen für die Aufnahme von Hypotheken werden in den Avales ICO 2024 zusammengefasst. Diese Hypothekenhilfen für junge Menschen ermöglichen die Finanzierung des Kaufs einer Immobilie bis zu 100 %. Bisher wurde ein Betrag von 80 % finanziert, aber diese 20 % würden vom Instituto de Crédito Oficial garantiert. Es ist eine Maßnahme, die für junge Menschen gedacht ist, die nicht älter als 35 Jahre sind, und die bis zum 31. Dezember 2025 gültig sein wird.
In diesem Fall sprechen wir von einem Bankprodukt, bei dem der Wert einer Immobilie in eine monatliche Rente umgewandelt wird. Es richtet sich in der Regel an Personen über 65 Jahre oder Personen mit schwerer Pflegebedürftigkeit und ist durch das Gesetz 41/2007 geregelt. Um eine Umkehrhypothek zu beantragen, müssen wir Eigentümer einer Immobilie sein.
Wer sich fragt, was eine Umkehrhypothek ist, tut dies auch wegen ihrer Vor- und Nachteile. Der erste zeichnet sich durch die Erlangung zusätzlicher Einkünfte für die Personen aus, während der zweite durch die Verringerung des Erbwerts und durch die spätere Zahlung von Darlehen und Gebühren gekennzeichnet ist.
Obwohl es keine konkreten Hilfen für Menschen mit Behinderungen gibt, existieren Steuervergünstigungen bei der Zahlung der Grunderwerbsteuer (TPO), die beim Kauf einer Immobilie zu zahlen ist.
Auch bestimmte Regionen gewähren einen Prozentsatz an Sozialwohnungen oder den Kauf mit reduziertem Mehrwertsteuersatz. Und nicht nur bei Kaufverträgen, sondern auch bei Mietverträgen und Sanierungen.
JLA, Beratung und Hypothekenschreibung in Barcelona
Ich hoffe, dass ich mit diesem Artikel, der 6 Fragen formuliert, die Sie vor der Aufnahme einer Hypothek berücksichtigen sollten, einige Zweifel ausräumen konnte, denn es ist sehr wichtig, die grundlegenden Aspekte einer Hypothek gründlich zu kennen, da sie eine der Hauptschulden sein wird, die Sie im Laufe Ihres Lebens haben werden. Deshalb ist es sehr empfehlenswert, eine gute, vertrauenswürdige Notariatskanzlei aufzusuchen, die jeden Einzelfall professionell bewältigen kann und vom Verbraucher, der das Darlehen erhält, ausgewählt wird.
Bei JLA Notarios (bcn@jlanotarios.com) stehen wir Ihnen in unserer Notariatskanzlei in Barcelona für alle Fragen oder Zweifel bezüglich der Abwicklung von Hypotheken im Allgemeinen oder der Unterzeichnung von Hypotheken vor dem Notar zur Verfügung. Zögern Sie nicht, Kontakt mit uns aufzunehmen, wenn Sie unsere Dienste benötigen – wir freuen uns darauf, Ihnen zu helfen!
