5 choses que vous devez savoir avant de signer une hypothèque
Il est normal que lorsqu'on va signer une hypothèque, ou qu'on en cherche une, on se pose certaines questions. Je souhaite clarifier à toute personne se trouvant dans cette situation, les aspects que j'estime que toute personne devrait connaître et prendre en compte avant de signer une hypothèque, en nous concentrant sur les hypothèques accordées aux consommateurs ou particuliers. C'est pourquoi je veux partager avec vous ce post et un autre post ultérieur concernant les aspects de base des hypothèques, en commençant par les cinq premières questions hypothécaires les plus importantes.
Questions fréquentes à savoir avant de demander un prêt hypothécaire
1- La première question avant de signer une hypothèque : Combien la banque peut-elle me financer lorsque j'achète mon logement ?
Si vous allez acheter un bien immobilier, vous devez savoir que les banques financent généralement au maximum jusqu'à 80 % de la valeur d'expertise. Dans ce cas, il faut différencier la valeur d'expertise et celle d'achat. La première, la valeur d'expertise, est la valeur qu'une entité d'expertise officielle, après avoir examiné les caractéristiques du bien, son état, etc., considère qu'il vaut. Le prix de vente, en revanche, est le prix que l'on paie pour acquérir le bien. Généralement, les deux valeurs sont proches, de sorte que le financement de la banque se rapproche généralement du prix de vente, mais il se peut que l'expertise soit supérieure, auquel cas vous pouvez obtenir un pourcentage plus élevé par rapport au prix de vente, ce qui est un avantage.
Cependant, il n'existe pas de limite légale de financement, bien que 80 % de la valeur d'expertise soit la règle générale. Il peut y avoir des cas où l'hypothèque couvre 90 %, 95 % ou même 100 %. Cela dépendra de la banque qui accorde le prêt hypothécaire et dépend du profil du client, de sa solvabilité, des garanties supplémentaires présentées, comme ce serait le cas si l'hypothèque est accompagnée de cautions ou de garants.
À quoi faire attention lors de la souscription d'un prêt hypothécaire ? Comprendre les taux d'intérêt, les concepts, les bonifications et les commissions avant de signer un prêt hypothécaire.
2- Hypothèque à taux fixe, variable ou mixte ?
Choisir le type d’intérêt avant de signer une hypothèque est important. C’est pourquoi, ci-dessous, nous vous expliquons les différents types d’intérêt qui existent et leurs avantages.
Hypothèque à taux fixe. Dans ce type d’hypothèque, l’intérêt à payer pendant la durée du prêt reste stable, sans aucune variation. Ce type d’hypothèques ne prend pas en compte l’Euribor ou tout autre type de référence, donc il ne sera pas affecté par leurs hausses. Dans ce type d’hypothèques, le débiteur connaît la mensualité qu’il devra payer mois après mois dès le départ, ce qui offre tranquillité au débiteur et une meilleure capacité de prévision économique.
Comme inconvénient, ayant un taux fixe pendant longtemps, au moins au début, elles peuvent être plus chères que celles à taux variable, bien qu’à long terme, en raison des fluctuations de l’Euribor, elles puissent représenter une économie. De plus, en ces temps d’inflation, l’hypothèque à taux fixe offre une économie considérable, comme je l’ai expliqué dans un précédent article de ce blog auquel vous pouvez accéder ci-dessous :
Prêt hypothécaire à taux variable. Les prêts hypothécaires à taux variable sont ceux dont le taux d'intérêt final résulte de l'addition du taux d'intérêt convenu avec la banque et de l'Euribor. En raison des variations de l'Euribor, le taux d'intérêt total varie également, ainsi que la mensualité à payer, révisée tous les 6 ou 12 mois.
Ce type de prêts hypothécaires offre une économie à court terme par rapport à un taux fixe. Ils sont recommandés pour les personnes ayant une plus grande capacité économique, qui peuvent rembourser le prêt hypothécaire à court terme, ou pour ceux qui sont prêts à prendre des risques.
Prêt hypothécaire mixte. Ce type de prêts hypothécaires combine une période à taux fixe et une autre à taux variable.
3- Quels concepts hypothécaires dois-je connaître ?
TIN. Le Taux d'Intérêt Nominal (TIN) est le pourcentage que la banque applique sur le capital restant dû, c'est-à-dire ce que la banque va vous facturer pour vous prêter de l'argent. De cette manière, les intérêts mensuels sont calculés et apparaîtront dans la mensualité, pouvant être un TIN fixe ou variable.
TAE. Le Taux Annuel Effectif (TAE) est le taux d'intérêt qui indique le coût ou le rendement effectif d'un produit financier, dans ce cas l'hypothèque. Dans ce calcul, le TIN, la durée de remboursement, les coûts, les commissions, etc. sont pris en compte. Il sert à comparer différents produits financiers, bien qu'il ne doive pas être le seul paramètre à considérer lors de la comparaison des hypothèques. Dans le cas des prêts à taux fixe, ce sera le coût réel de l'opération.
Intérêt de retard. C'est le taux d'intérêt appliqué comme sanction pour le retard dans le paiement d'une mensualité. Cet intérêt s'applique à la ou aux mensualités impayées, pas à la totalité du capital restant dû.
Euribor. C'est l'indice de référence qui prend en compte le taux d'intérêt moyen auquel les établissements bancaires européens se prêtent de l'argent. Les hypothèques variables sont généralement indexées sur cet indice, auquel un pourcentage est ajouté pour le calcul de l'intérêt total, donc, si cet indice fluctue, la mensualité sera affectée.
Mensualité. La mensualité est la somme d'argent qui doit être périodiquement payée à la banque jusqu'à rembourser la totalité de la dette. Elle est composée d'une partie du capital qui vous a été prêté et de l'intérêt convenu avec la banque. Comme mentionné, si le taux d'intérêt est variable, cette mensualité variera en fonction de l'évolution de l'indice de référence.
Emprunteur hypothécaire débiteur. C'est la personne qui demande un prêt à la banque, s'engage à rembourser l'argent prêté et garantit ce remboursement avec un bien qui lui appartient.
Emprunteur hypothécaire non débiteur. C'est la personne qui, n'ayant pas demandé d'argent à la banque ni ne lui devant rien, permet que le remboursement du prêt d'un autre soit garanti en mettant en garantie hypothécaire sa propre maison ou un autre bien immobilier lui appartenant.
Caution ou garant. Dans ce cas, il ne doit rien à la banque, ni n'hypothèque un bien à lui, mais garantit avec son propre patrimoine personnel que si le débiteur ne paie pas, lui le fera.
De plus, nous vous laissons ci-dessous cet article sur le code de bonnes pratiques bancaires :
4- Hypothèque avec ou sans bonification
Les bonifications sont des réductions du taux d'intérêt convenu que la banque offre pour la souscription de certains produits chez elle. Il est courant que de nombreuses banques vous proposent un taux d'intérêt initial, qui peut être réduit si certains services sont souscrits.
La bonification la plus courante est d'avoir le salaire, la pension ou la cotisation d'indépendant dans la même banque, avec un minimum de revenus mensuels. Souvent, même si ce n'est pas une bonification en tant que telle, le reste des bonifications dépend de ce domiciliation. D'autres bonifications généralement offertes sont pour la souscription de l'assurance habitation ou d'une assurance vie, pour l'utilisation périodique d'une carte de crédit, pour avoir des revenus supérieurs à un certain montant ou même pour avoir souscrit une alarme habitation.
Il est important de connaître quelles bonifications la banque vous offre et leur montant, car elles peuvent entraîner une économie considérable en réduisant le taux d'intérêt, bien que parfois cette économie soit compensée par des commissions liées aux services bancaires. De plus, il existe des hypothèques où le retard dans le paiement d'une échéance implique, automatiquement et temporairement, la perte des bonifications mentionnées.
Il est également important de savoir que ces bonifications dépendent de la volonté du débiteur qui reçoit le prêt, et à tout moment, si elles ne lui sont pas avantageuses, il peut renoncer aux services qui accordent ces bonifications, avec la hausse conséquente du taux d'intérêt.
5- Quels types de commissions existe-t-il ?
Les commissions les plus courantes dans les prêts hypothécaires sont les suivantes :
Commission d’ouverture. Elle est versée lors de la signature du prêt hypothécaire pour les démarches administratives effectuées par l’entité, telles que la vérification de la solvabilité, l’étude du risque, etc. Le plus courant est qu’elle ne dépasse pas actuellement 1 %.
Commission pour remboursement anticipé. Elle peut être comprise comme une pénalité pour un paiement anticipé, car ce paiement entraînera une réduction des intérêts totaux payés à la banque, c’est-à-dire un moindre bénéfice. Elle varie généralement entre 0 % et 2 %, et dépendra de la période pendant laquelle le remboursement est effectué ou s’il est total ou partiel (comme vous pouvez le lire plus bas). Actuellement, cette commission doit être mise en relation avec la perte financière, et ne sera payée que si l’entité financière en subit une.
Commission pour subrogation du débiteur. Elle est due dans le cas où un tiers prend la place du débiteur, c’est-à-dire dans les ventes avec subrogation. Par exemple, si une maison est acquise dont le vendeur avait une hypothèque et que l’acheteur conserve la maison ainsi que l’hypothèque. Dans ce cas, l’acquéreur paiera la commission sur le capital restant dû.
Commission pour changement de créancier. Si l’entité change, la banque d’origine pourrait facturer un certain pourcentage du montant restant à payer. C’est une sorte de compensation pour la perte d’un client.
Commission pour novation. Il s’agit d’une commission pour modification de l’une des conditions du prêt hypothécaire (si le capital, le taux d’intérêt, etc. sont modifiés). Elle peut atteindre jusqu’à 2 % du capital restant dû, bien que si seul le délai de remboursement est modifié, cette commission ne peut pas dépasser 0,10 %. Vous pouvez consulter notre service de novation d’hypothèque à Barcelone.
Commission de tenue de compte. Dans certains prêts hypothécaires, cette commission peut être trouvée. Il s’agit d’une commission, dont le montant en euros varie selon chaque entité, qui est facturée pour avoir le compte ouvert à la banque, bien que la banque la condonne généralement par la suite, mais elle peut apparaître dans l’acte hypothécaire.
Commission pour réclamation de positions débitrices. C’est une commission qui varie entre 25 € et 49 €, et que la banque facture chaque fois qu’elle doit engager les démarches pour réclamer au client le non-paiement d’une échéance.
Autres questions liées à ce qu'il faut savoir avant de demander un prêt hypothécaire
Il se produit environ une période de 15 à 20 jours entre la dernière démarche liée à l'évaluation et le moment de signer l'hypothèque. Si vous souhaitez savoir combien de temps il faut pour signer une hypothèque, nous vous recommandons cet article :
Combien de temps faut-il pour signer une hypothèque chez le notaire ?
Après la signature de l'acte hypothécaire devant notaire, la banque procède au transfert de l'argent au vendeur de manière pratiquement immédiate.
Les options sur lesquelles ils se concentrent sont les revenus, l'épargne, la situation professionnelle ou l'âge pour approuver le prêt hypothécaire.
Une fois que vous avez décidé de votre bien immobilier et que vous avez convenu de l'achat avec le vendeur, le contrat de réservation est signé après avoir pris connaissance de l'état administratif du logement. Dans le contrat de réservation, un acompte de 5 à 15 % de la valeur totale est généralement versé.
Pour demander un prêt avant de signer une hypothèque, il est habituel de se rendre auprès de plusieurs établissements financiers pour demander des comparatifs et étudier quelle hypothèque et avec quelle banque vous revient le moins cher. Actuellement, ils accordent généralement 80 % de la valeur d'expertise.
Après l'accord avec le vendeur et après avoir vérifié l'état administratif du bien immobilier et réalisé la signature du contrat de réservation, il est normal de trouver la banque qui vous offre un financement conforme à vos intérêts. Ensuite, on procède à la signature de l'hypothèque devant Notaire. Nous vous recommandons cette lecture, où chacune de ces actions est détaillée :
L'INE, selon les dernières données de mai 2025, situe le taux d'intérêt moyen des prêts hypothécaires sur logements à 3,11 %, celui des hypothèques à taux fixe à 3,29 % et celui des variables à 2,94 %.
C'est une décision que chacun doit prendre en fonction du coût total du prêt. En général, les hypothèques avec bonification ont un taux d'intérêt plus bas, des mensualités plus réduites et une plus grande flexibilité. Bien qu'elles augmentent l'engagement avec la banque en ayant plusieurs produits avec elle, tu dois évaluer qu'elles n'aient pas de commissions ou de frais associés ni de risques de pénalisation. Si tu n'es pas affecté par ce dernier point et que tu ne prévois pas de changer de banque à court terme parce que tu valorises la stabilité, c'est une option à considérer.
Comment rembourser son hypothèque plus tôt ?
Les banques offrent des options d'amortissement et annulation d'hypothèque. Pour pouvoir les traiter, il faut contacter la banque pour communiquer le paiement, indiquer la date du versement et effectuer le paiement.
Pour obtenir plus d'informations sur la signature d'hypothèque, vous pouvez compléter cette lecture avec le post suivant :
J'espère que cet article qui traite des 5 choses que vous devez savoir avant de signer une hypothèque apportera connaissance et valeur à ceux qui envisagent de contracter et de signer un prêt hypothécaire. Depuis JLA Notarios, notaire à Barcelone, nous sommes à votre disposition pour toute question ou doute lié à la gestion des hypothèques à Barcelone en général ou aux signatures d’hypothèques devant notaire. N’hésitez pas à nous écrire à bcn@jlanotarios.com si vous avez besoin d’un notaire en hypothèques !
