Zahlungsabwicklungen

Wenn Sie nach der Bedeutung von dación en pago suchen, können wir Ihnen erklären, dass es sich um eine Vereinbarung handelt, bei der ein Gut übergeben wird, um eine Schuld zu tilgen, die die Person, die das Gut überträgt, gegenüber der Person, die es erhält, hatte.

Daciones en pago können sowohl bei Privatpersonen als auch bei Unternehmen vorkommen. Zum Beispiel könnte es im Fall von Letzteren vorkommen, dass bei Unternehmensinsolvenz Immobilien oder Finanzanlagen übergeben werden müssen, um eine Schuld zu begleichen.

Jedoch sind Tauschgeschäfte im Immobiliensektor bekannter und häufiger. Am häufigsten kommt es in diesem Bereich zu daciones en pago in Absprache mit der Bank. Diese beinhalten die Übergabe eines belasteten Gutes oder einer belasteten Wohnung im Austausch für die Tilgung des Hypothekendarlehens, das wir bei der Bank hatten. Auch die Übergabe einer Zweitwohnung als Zahlung für ein Hypothekendarlehen der Hauptwohnung ist häufig. Im Folgenden erklären wir die dación en pago bei Wohnungen.

Oft hört man von dación en pago oder dación para pago, sogar als Synonyme, aber tatsächlich sind es zwei Konzepte, die, obwohl ähnlich, unterschiedlich sind. Daher möchten wir vor der Untersuchung der dación en pago beide Konzepte klären.

• Die dación en pago (datio pro soluto) ist eine Figur, die darin besteht, wie bereits erwähnt, in einer Vereinbarung zwischen Gläubiger und Schuldner, durch die der Schuldner aufgrund dieses Abkommens das Eigentum an einer Sache oder mehreren Sachen auf den Gläubiger überträgt, der diese als Zahlung akzeptiert, um eine Verpflichtung vollständig zu erlöschen.
• Die dación oder Abtretung zur Zahlung (datio pro solvendo) ist im Artikel 1.175 des Bürgerlichen Gesetzbuchs des Gemeinen Rechts geregelt. In diesem Fall übergibt der Schuldner bestimmte Sachen an den Gläubiger, damit dieser sie verwaltet und veräußert, um die ausstehende Forderung einzutreiben. Der aus der Veräußerung erzielte Betrag wird zur Zahlung und Tilgung der Schuld verwendet, jedoch nur in der erzielten Höhe. Wenn der Verkaufserlös niedriger als die Schuld ist, wird diese reduziert, aber nicht erloschen.

Der grundlegende Unterschied zwischen diesen beiden Figuren liegt in ihren erlöschenden Wirkungen. Während die dación en pago eine sofortige und vollständige Tilgung der Schuld durch die Übergabe der Sache bewirkt, bedeutet die Abtretung oder dación zur Zahlung keine Löschung, sondern nur eine Reduzierung der Schuld in dem Umfang, wie der durch die Veräußerung erzielte Betrag erreicht wird.

Außerdem dient bei der dación en pago die Sache zur vollständigen Tilgung der Schuld, und wenn die Sache einen höheren Wert als die Schuld hat, erhält der Schuldner den Überschuss oder dessen geschätzten Wert nicht, sondern der Gläubiger erwirbt die gesamte Sache. Bei der Abtretung oder dación zur Zahlung wird der Gläubiger die Sache veräußern und den erzielten Preis zur Begleichung der ausstehenden Schuld verwenden. Wenn der Betrag nicht ausreicht, um die gesamte Schuld zu decken, bleibt der Schuldner den Rest schuldig; während, wenn er höher als die geschuldete Summe ist, der Gläubiger den Überschuss an den Schuldner zurückgeben muss.

Wenn jemand seine Wohnung nicht bezahlen kann, durchläuft er in der Regel verschiedene Verhandlungsphasen mit der Bank. Die erste Phase ist als freundschaftliche Verhandlung bekannt, während in der zweiten eine gerichtliche Klage seitens des Finanzinstituts erfolgt, die zu Konsequenzen wie der Zwangsräumung führen kann. Wenn wir uns im ersten Teil befinden, könnten wir zwischen verschiedenen Alternativen wählen, um die Rückstände bei unserer Bank zu beheben. Dafür werden Optionen wie die Refinanzierung der Hypothek angeboten, indem die Hypothekenrate reduziert wird oder sogar die sogenannte Karenzzeit, die die Verschiebung der Zahlung der Immobilie, der damit verbundenen Zinsen oder beider beinhaltet.

Wenn es nicht möglich ist, eine Einigung über die Zahlung der Hypothekenraten zu erzielen und vereinbart wird, dass die Hypothekenschuld erlischt, im Austausch dafür, dass die Bank das Eigentum an der Immobilie erhält, die hypothekarisch belastet und in der Zwangsvollstreckung ist, kommt es zur Abtretung der hypothekarisch belasteten Immobilie als Zahlung. Dies bedeutet die Übergabe der Wohnung an die Bank, wodurch die Hypothek erlischt, im Austausch dafür, dass die Bank Eigentümer der Wohnung wird.

Wer sein Wohneigentum verloren hat, kann Zugang zu einer sozialen Miete erhalten, sofern es eine Regelung gibt, die dies in der Autonomen Gemeinschaft erlaubt, in der die Abtretung zur Zahlung erfolgt. Dies bedeutet die Vermietung von Wohnungen, die Banken gehören. Diese Wohnungen sind Teil des Sozialen Wohnungsfonds und können von den zuvor genannten Personen bewohnt werden, die sich in einer vulnerablen Situation befinden. Tatsächlich können diese Personen ihre eigene Wohnung bis zu zwei Jahre nach einer Abtretung bewohnen, vorausgesetzt, sie übernehmen eine vom Bank festgelegte Miete. Dies ist jedoch eine Frage, die von Fall zu Fall unter Berücksichtigung der autonomen Gesetzgebung, der Vereinbarung zur Abtretung zur Zahlung und der jeweiligen Umstände geprüft werden muss.

Außerdem sollten Sie wissen, dass die Abtretung zur Zahlung auch in Gerichtsverfahren beantragt werden kann, solange Ihr Eigentum (Wohnung) noch nicht versteigert wurde.

Wir bestimmen also als Hauptvorteil der Abtretung zur Zahlung die Tilgung der Hypothekenschuld. Der Hauptnachteil ist der Verlust der Wohnung oder des Grundstücks, das Gegenstand der Abtretung zur Zahlung ist.

Die Zahlung durch Übergabe kann sein:

• Vollständig: damit erfolgt die vollständige Begleichung der ausstehenden Schuld.
• Teilweise: in diesem Fall erfolgt die Zahlung im Austausch für die Stornierung eines Teils der Schuld, wobei ein Restbetrag verbleibt, der erneut durch einen Zahlungsplan finanziert werden kann.
  Dieser Fall darf nicht mit der Zahlung durch Übergabe oder Abtretung zur Zahlung verwechselt werden. Bei der teilweisen Zahlung durch Übergabe wird ein Gut übergeben, um einen Teil der Schuld zu begleichen, während bei der Zahlung durch Übergabe ein Gut übergeben wird, um es zu verkaufen und die Schuld bis zur erzielten Summe zu tilgen.

Die Zahlung durch Übergabe ist durch das Königliche Dekret 6/2012 vom 9. März über dringende Maßnahmen zum Schutz von mittellosen Hypothekenschuldnern geregelt, das Anforderungen an die Zahlung durch Übergabe wie Verwundbarkeit oder die Schwelle des sozialen Ausschlusses sowie persönliche Anforderungen wie Krankheiten, Behinderungen oder geschlechtsspezifische Gewalt vorsieht. Es müssen auch verschiedene Artikel des Bürgerlichen Gesetzbuchs für deren Regelung berücksichtigt werden.

Die häufigsten Fälle der Zahlung durch Übergabe sind jedoch freiwillige Vereinbarungen zwischen Hypothekenschuldnern, die die Hypothek nicht bedienen können, und der Bank, die sie nicht bezahlen können.

Für die Ausübung der Zahlung durch Hingabe sind eine Reihe von Voraussetzungen erforderlich, nämlich:

• Das vorherige Bestehen einer Verpflichtung. Dies ist eine grundlegende Voraussetzung, da ohne vorherige Schuld keine Zahlung durch Hingabe erfolgen kann. Wenn diese Verpflichtung eine Geldschuld ist, wie im Fall eines Darlehens, ist es wichtig zu beachten, dass die Schuld nachgewiesen werden muss. Dies stellt bei Hypothekendarlehen, die von Kreditinstituten vergeben werden, kein Problem dar, kann jedoch bei Darlehen von Privatpersonen oder einfachen Schuldanerkennungen eine Herausforderung sein, da die Vorschriften zur Rechtfertigung der Zahlungsmittel und zur Verhinderung von Geldwäsche angewendet werden müssen.
• Animus solvendi. Damit die Zahlung durch Hingabe wirksam wird, muss der Schuldner eine andere Leistung als die ursprünglich vorgesehene erbringen, mit der Absicht und dem Willen, die Verpflichtung zu erfüllen.
• Geschäftsfähigkeit. Dies kann in zweifacher Hinsicht verstanden werden. Erstens die Fähigkeit, die Zahlung durch Hingabe zu verstehen und durchführen zu wollen. Diese erforderliche Fähigkeit hängt von der Art der Leistung ab. Wenn das Eigentum an einer Sache übertragen wird, ist die normale Fähigkeit für Veräußerungshandlungen erforderlich. Wenn mit einer Verpflichtung zur Leistung gezahlt wird, ist die allgemeine Vertragsfähigkeit erforderlich.
  Zweitens kann es als die Befugnis verstanden werden, über die Sache oder das Recht zu verfügen, das übertragen wird, da man nicht das übertragen kann, was einem nicht gehört.
• Akzeptanz des Gläubigers. Es ist unerlässlich, dass der Gläubiger die vom Schuldner vorgeschlagene Änderung der Leistung akzeptiert, da es sich um eine andere Leistung als die ursprünglich vereinbarte handelt.
• Identität des Leistenden. Es ist unerheblich, ob die Leistung vom Schuldner selbst oder von einem Dritten erbracht wird. Die Beziehung zwischen dem Schuldner und dem Eigentümer des Grundstücks, das zur Begleichung der Schuld eines Dritten zugewiesen wird, fällt außerhalb der Schuldner-Gläubiger-Beziehung, auch wenn diese tatsächlich besteht.

Andererseits, im Fall der durch das Königliche Dekret 6/2012 geregelten Zahlung durch Hingabe, Maßnahmen zum dringenden Schutz von mittellosen Hypothekenschuldnern, wenn die Bank, an die die Hypothek nicht bezahlt werden kann, den Verhaltenskodex für die tragfähige Restrukturierung von Schulden mit Hypothekarsicherung auf das Hauptwohnsitz unterzeichnet hat, kann der Schuldner, der seine Hypothek nicht bezahlen kann, von der Bank die Zahlung durch Hingabe als letztes Mittel verlangen. In diesen Fällen sind die Zahlungen durch Hingabe für die an diesen Kodex gebundenen Banken verpflichtend, und es ist zu wissen, dass nahezu alle in Spanien tätigen Banken diesem Kodex beigetreten sind. Die Voraussetzungen, die diese verpflichtenden Zahlungen durch Hingabe ermöglichen, sind im Königlichen Dekret 6/2012 zu sehen (BOE-A-2012-3394 Königliches Dekret-Gesetz 6/2012 vom 9. März, Maßnahmen zum dringenden Schutz von mittellosen Hypothekenschuldnern.)

In den übrigen Fällen können Zahlungen durch Hingabe vereinbart werden, sofern der Schuldner und die Person, die das Recht hat, eine Schuld einzufordern, einverstanden sind, und die Hauptvoraussetzung ist die einstimmige Vereinbarung zwischen den Parteien.

Um die Abtretung zur Zahlung zu beantragen, müssen die zuvor genannten Voraussetzungen erfüllt sein. Wenn Sie mit Hypothekenzahlungen in Verzug geraten, sprechen Sie mit Ihrer Bank, insbesondere wenn es sich um ein Kreditinstitut handelt, das den Verhaltenskodizes für gute Bankpraktiken angeschlossen ist. Anschließend muss Ihr Antrag geprüft werden, um genehmigt zu werden. Im Falle von Abtretungen zur Zahlung von Wohnimmobilien ist es in der Regel erforderlich, eine neue Bewertung der Immobilie vorzunehmen.

Die Abtretungsurkunde zur Zahlung von Immobilien muss vor einem Notar beurkundet werden, der das Ende der Schuld durch die Übergabe des Eigentums und die Löschung der Hypothek bestätigt, die in der öffentlichen Urkunde vermerkt wird. Am Tag der Unterzeichnung muss ein Vertreter Ihrer Bank mit anwesend sein.

Im Anschluss wird ein Zahlungsnachweis ausgestellt, der als Beleg für die Schuldenfreiheit dient, wodurch der Schuldner in Zukunft Zugang zu neuen Krediten, Darlehen oder Hypotheken erhalten kann.

Der Notar ist ein Jurist mit umfassender Ausbildung und langjähriger Erfahrung. Zu seinen Aufgaben gehört es, unparteiisch und kostenlos zu beraten und zu empfehlen.

Mit völliger Unparteilichkeit besteht die Aufgabe des Notars darin, alle beteiligten Parteien gleichermaßen zu informieren und der Partei, die die meiste Unterstützung benötigt, verstärkt beizustehen. Unabhängig davon, welcher notarielle Vorgang oder Akt bewertet wird, ist es ratsam, dass der Interessent bei auftretenden Zweifeln nicht zögert, die notwendigen Rückfragen sowohl am Tag der Unterzeichnung als auch in den vorhergehenden Tagen zu stellen.

Vergessen Sie nicht, dass Sie den Notar wählen können, den Sie wünschen und dem Sie für die Erstellung der Abtretungserklärung vertrauen.

Am Tag der Unterzeichnung der Zahlung durch Sachleistung müssen die folgenden Unterlagen vorgelegt werden:

• DNI, Reisepass, NIE oder Aufenthaltstitel der natürlichen Personen. Im Falle der Beteiligung einer juristischen Person an einer Zahlung durch Sachleistung sind die Dokumente erforderlich, die die Persönlichkeit und Vertretung der juristischen Personen nachweisen.
• Nachweis des Eigentums an der Sache, die Gegenstand der Zahlung durch Sachleistung ist.
• Identifikation der Schuld, die erloschen wird.