La altération patrimoniale du débiteur transmettant calculée sur la différence entre la valeur d'acquisition et la valeur de transmission était imposable à l'IRPF. Eh bien, le Real Decreto-ley 8/2014, du 4 juillet, a modifié ce critère et a déclaré que la remise en paiement est exonérée de l'IRPF sur le gain patrimonial, à condition que les circonstances suivantes soient réunies :. Qu'elle soit mise en évidence à l'occasion de la transmission du logement habituel du débiteur ou du garant du débiteur. Que la transmission du logement soit réalisée par remise en paiement ou dans le cadre d'exécutions hypothécaires judiciaires ou notariales. Que son objectif soit l'annulation de dettes garanties par hypothèque portant sur ce logement habituel, contractées avec des entités de crédit ou toute autre entité qui, de manière professionnelle, exerce l'activité d'octroi de prêts ou crédits hypothécaires. Dans tous les cas, il sera nécessaire que le propriétaire du logement habituel ne dispose pas d'autres biens ou droits en quantité suffisante pour satisfaire la totalité de la dette et éviter la cession du logement.

Dations en Paiement

Les démarches immobilières et contractuelles sont des actions fréquemment traitées par nos Notaires à Barcelone, les remises en paiement faisant partie des spécialités de nos services notariaux. C’est pourquoi nous souhaitons vous initier à ce que sont les remises en paiement, comment les traiter étape par étape, les impôts qu’elles impliquent et le reste des questions connexes.

Dation en Paiement dans le secteur immobilier

Si vous cherchez ce que signifie dation en paiement, nous pouvons vous expliquer qu'il s'agit d'un accord par lequel un bien est remis en échange de l'extinction d'une dette que la personne qui transmet le bien avait envers la personne qui le reçoit.

Les dations en paiement peuvent avoir lieu chez des particuliers et dans des entreprises. Par exemple, dans le cas des dernières, il pourrait arriver qu'en cas d'insolvabilité d'entreprise, il faille remettre des biens immobiliers ou des actifs financiers pour éradiquer une dette.

Cependant, les échanges sont plus connus et fréquents dans le secteur immobilier. Ce qui est le plus courant dans ce domaine, c'est que des dations en paiement soient conclues en accord avec la banque. Cela implique la remise d'un bien ou d'un logement hypothéqué en échange de l'extinction du paiement du prêt hypothécaire que nous avions avec l'établissement bancaire. Il est également fréquent de remettre un second logement en paiement d'un prêt hypothécaire du logement principal. Nous expliquons la dation en paiement dans les logements ci-dessous.

Différences entre la Dation en paiement et la Dation pour paiement

Souvent, on peut entendre parler de dation en paiement ou dation pour paiement, parfois même comme synonymes, mais ce sont en réalité deux concepts qui, bien que similaires, sont différents. Par conséquent, avant d'aborder l'étude de la dation en paiement, nous souhaitons clarifier ces deux concepts.

La dation en paiement (datio pro soluto) est une figure qui consiste, comme nous l'avons indiqué précédemment, en un accord entre créancier et débiteur par lequel, en vertu de ce pacte, le débiteur transmet la propriété d'un bien ou de biens au créancier, qui les accepte en paiement pour éteindre totalement une obligation.
La dation ou cession pour paiement (datio pro solvendo) est régie par l'article 1.175 du Code civil de droit commun. Dans ce cas, le débiteur remet certains biens au créancier afin que celui-ci les administre et les aliène dans le but de réaliser le crédit en souffrance. Le montant obtenu lors de l'aliénation sera destiné au paiement et à l'extinction de la dette, mais seulement à hauteur du montant obtenu. Si le montant de la vente est inférieur à celui de la dette, celle-ci sera réduite, mais non éteinte.

La différence fondamentale entre ces deux figures réside dans leurs effets extinctifs. Alors que la dation en paiement produit une extinction immédiate et totale de la dette par la remise du bien, la cession ou dation pour paiement ne suppose pas l'annulation, mais seulement la réduction de la dette, dans la mesure où elle atteint le montant obtenu par l'aliénation.

De plus, dans la dation en paiement, le bien est destiné à éteindre la totalité de la dette, et si le bien a une valeur supérieure à celle de la dette, le débiteur ne reçoit pas le surplus ou sa valeur estimée, mais le créancier acquiert la totalité du bien. Dans la cession ou dation pour paiement, le créancier aliénera le bien et appliquera le prix obtenu au recouvrement de la dette en souffrance. Si le montant est insuffisant pour couvrir la totalité de la dette, le débiteur continuera à devoir le reste ; tandis que, s'il est supérieur à la somme due, le créancier devra restituer le surplus au débiteur correspondant au montant obtenu.

Dations en paiement en cas d'hypothèque

Lorsqu'une personne ne peut pas payer son logement, elle entre généralement dans différentes phases de négociation avec la banque. La première phase est connue sous le nom de négociation à l'amiable, tandis que dans la deuxième, une action judiciaire est engagée par l'établissement financier, ce qui peut entraîner des conséquences telles que l'expulsion. Si nous nous situons dans la première partie, nous pourrions choisir entre différentes alternatives pour résoudre les impayés auprès de notre établissement bancaire. Pour cela, des options sont proposées comme le refinancement de l'hypothèque, la réduction de la mensualité hypothécaire ou même la période de carence, qui implique le report du paiement du bien immobilier, des intérêts qu'il entraîne ou des deux.

Lorsqu'il n'est pas possible de parvenir à un accord concernant le paiement des mensualités de l'hypothèque et qu'il est convenu que la dette hypothécaire est éteinte en échange du transfert au banque de la propriété du bien immobilier hypothéqué et en exécution, il y a la dation en paiement du bien hypothéqué. Cela suppose la remise du logement à la banque, éradiquant l'hypothèque, en échange du fait que la banque devienne propriétaire du logement.

Dation en paiement avec location sociale

Ceux qui ont perdu la propriété de leur logement pourront accéder à une location sociale, à condition qu'il existe une réglementation le permettant dans la Communauté Autonome où la remise en paiement a lieu. Cela implique la location de logements appartenant à des entités bancaires. Ces résidences font partie du Fonds Social de Logements et peuvent être habitées par les personnes précédentes qui se trouvent en situation de vulnérabilité. En fait, ces personnes peuvent habiter leur propre logement pendant deux ans après une remise en paiement et à condition qu'elles assument un loyer déterminé par la banque. Toutefois, il s'agit d'une question qui doit être étudiée au cas par cas, en tenant compte de la réglementation autonome, de l'accord de remise en paiement et des circonstances concurrentes dans chaque situation concrète.

De plus, vous devez savoir que la remise en paiement peut également être demandée dans le cadre de procédures judiciaires tant que votre propriété (logement) n'a pas été mise aux enchères.

Nous déterminons alors comme principal avantage de la remise en paiement, l'élimination de la dette hypothécaire. Le principal inconvénient est la perte du logement ou de l'immeuble objet de la remise en paiement.

Types de remise en paiement

La dation en paiement peut être :

Totale : elle entraîne le paiement total de la dette en cours.
Partielle : dans ce cas, le paiement est effectué en échange de l'annulation d'une partie de la dette, mais il reste un solde qui peut être financé à nouveau par un calendrier de paiements.
Ce cas ne doit pas être confondu avec la dation ou cession pour paiement. Dans la dation en paiement partielle, un bien est remis pour payer une partie de la dette, tandis que dans la dation pour paiement, un bien est remis pour être vendu et éteindre la dette jusqu'au montant obtenu.

Où est régulée la remise en paiement ?

La dation en paiement est régulée par le Real Decreto 6/2012, du 9 mars, de mesures urgentes de protection des débiteurs hypothécaires sans ressources, qui prévoit des exigences pour les dations en paiement telles que la vulnérabilité ou le seuil d'exclusion sociale, ainsi que des exigences de nature personnelle comme les maladies, les handicaps ou la violence de genre. Divers articles du Code civil doivent également être pris en compte pour sa régulation.

Cependant, les cas les plus fréquents de dation en paiement sont des accords volontaires entre débiteurs hypothécaires qui ne peuvent pas faire face à l'hypothèque et la banque qu'ils ne peuvent pas payer.

Exigences pour une remise en paiement

Pour l’exercice de la remise en paiement, il est nécessaire que soient réunies une série de conditions, à savoir :

L’existence préalable d’une obligation. C’est une condition fondamentale, car sans dette préalable, il ne peut y avoir de remise en paiement. Si cette obligation est pécuniaire, comme dans le cas d’un prêt, il est important de noter que la dette doit être justifiée. Cela ne pose pas de problème pour les prêts hypothécaires accordés par des établissements de crédit, mais peut être un défi pour les prêts provenant de particuliers ou pour des reconnaissances de dette simples, car il faut appliquer les règles sur la justification des moyens de paiement et la prévention du blanchiment de capitaux.
Animus solvendi. Pour que la remise en paiement soit configurée, le débiteur doit effectuer une prestation différente de celle initialement prévue avec l’intention et la volonté d’éteindre l’obligation.
Capacité. Cela peut être compris dans un double sens. Premièrement, la capacité entendue comme la faculté de comprendre et de vouloir effectuer la remise en paiement. Cette capacité requise dépendra du type de prestation. Si la propriété d’un bien est transférée, la capacité normale pour les actes de disposition sera nécessaire. Si le paiement se fait par une obligation de faire, la capacité générale pour contracter sera requise.
Deuxièmement, cela peut être compris comme la faculté de disposer du bien ou du droit qui est transmis, car on ne peut pas transmettre ce qui ne nous appartient pas.
Acceptation du créancier. Il est indispensable que le créancier accepte le changement de prestation proposé par le débiteur, car il s’agit d’une prestation différente de celle initialement établie.
Identité du prestataire. Il est indifférent que la prestation soit réalisée par le débiteur lui-même ou par un tiers. La relation entre le débiteur et le titulaire du bien qui est attribué pour payer la dette d’un tiers est hors de la relation débiteur-créancier, bien qu’elle existe effectivement.

D’autre part, dans le cas des remises en paiement régies par le Real Decreto 6/2012, de mesures urgentes de protection des débiteurs hypothécaires sans ressources, si la banque à laquelle on ne peut pas payer l’hypothèque a signé le Code de Bonnes Pratiques pour la restructuration viable des dettes garanties par hypothèque sur la résidence principale, le débiteur qui ne peut pas payer son hypothèque peut exiger de la banque la remise en paiement comme dernier recours. Dans ces cas, les remises en paiement sont obligatoires pour les banques adhérentes à ce Code et il faut savoir que presque toutes les entités bancaires opérant en Espagne ont adhéré à ce Code. Les conditions permettant d’exiger ces remises en paiement obligatoires peuvent être consultées dans le Real Decreto 6/2021 (BOE-A-2012-3394 Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.)

Dans les autres cas, les remises en paiement peuvent être convenues tant que le débiteur et la personne ayant droit à percevoir une dette sont d’accord, et la condition principale est l’accord unanime entre les parties.

Comment demander une remise de dette en paiement ?

Pour demander la remise en paiement, vous devrez remplir les conditions mentionnées ci-dessus. Chaque fois que vous ne respectez pas les paiements hypothécaires, parlez avec votre banque, surtout si c'est une entité bancaire adhérente aux Codes de Bonnes Pratiques Bancaires. Par la suite, votre demande devra être étudiée pour être approuvée. Dans le cas des remises en paiement de logements, il est généralement nécessaire de faire une nouvelle évaluation du logement.

Acte de Dation en paiement

L'acte de dation en paiement d'immeubles devra être formalisé devant un notaire, qui attestera la fin de la dette par la remise du bien et la mainlevée de l'hypothèque qui sera reflétée dans un acte public. Le jour de la signature, il devra se présenter avec un représentant de son établissement bancaire.

Par la suite, une lettre de paiement sera émise, qui servira de preuve de la fin de la dette, permettant ainsi au débiteur d'accéder à de nouveaux crédits, prêts ou hypothèques à l'avenir.

Le rôle du Notaire dans les remises en paiement

Le Notaire est un professionnel du Droit avec une large formation et une longue expérience. Parmi ses fonctions figure celle de conseiller et d’orienter de manière impartiale et gratuite.

Appliquant une impartialité totale, la mission du Notaire est d’informer de manière égale toutes les parties intervenantes, en apportant une plus grande assistance à la partie qui en a le plus besoin. Quel que soit le procédé ou l’acte notarié en cours d’évaluation, il est conseillé que l’intéressé, face aux doutes qui pourraient surgir, n’hésite pas à effectuer les consultations nécessaires, tant le jour de la signature que les jours précédents.

N’oubliez pas que vous pourrez choisir le Notaire que vous souhaitez et en qui vous avez confiance pour l’acte de dation en paiement que vous réalisez.

Documentation pour l'acte de remise en paiement

Le jour de la signature de la remise en paiement, il faudra présenter la documentation suivante :

DNI, passeport, NIE ou carte de séjour des personnes physiques. Dans le cas où une personne morale intervient dans une remise en paiement, les documents attestant de la personnalité et de la représentation des personnes morales seront nécessaires.
Titre attestant la propriété du bien faisant l'objet de la remise en paiement.
Identification de la dette qui sera éteinte.

Questions liées aux actes de dations en paiement devant notaire

La dation en paiement à des fins fiscales est variée et dépend de qui est intervenu. Par exemple, elle peut être soumise à la taxe sur les Transmissions Patrimoniales ou à la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA), selon que la dation est réalisée par un particulier ou un entrepreneur. En tout cas, il faut partir de l'idée que la dation en paiement est une transmission onéreuse, et sera donc imposée comme telle.

Dans ce cas, la base imposable pour la taxation de la dation en paiement, selon la STS 116/2019, du 4 février 2019, sera déterminée par le montant de la dette qui s'éteint à la suite de la dation en paiement, si celui-ci est supérieur à la valeur du bien transmis, même si la valeur du bien est inférieure. De cette manière, le Tribunal Suprême a établi comme doctrine que dans les dations en paiement, il faut fixer la base en fonction du montant de la dette hypothécaire restant à amortir et non sur la valeur réelle du bien transmis.

Si nous sommes en présence de particuliers, cela sera soumis à l’ITPAJD, dans sa modalité de transmissions onéreuses, conformément aux dispositions de l’article 7 du Real Decreto Legislativo 1/1993, du 24 septembre, par lequel est approuvé le Texte Refundido de la Loi sur l’Impôt sur les transmissions patrimoniales et les actes juridiques documentés. Un taux sera appliqué à la base imposable, en fonction de la Communauté Autonome.

Il faut également prendre en compte que, dans les cas où un bien immobilier ayant donné lieu à la dette est remis à une entité financière, si la valeur de ce bien est inférieure à la dette qui est éteinte dans l’opération, il ne s’agit pas d’une donation effective, car il n’y a pas d’intention claire de donner (animus donandi). À la place, la remise de dette fait partie d’un accord commercial qui doit être évalué dans son ensemble.

Lorsque la dation a lieu entre entreprises, même dans des dettes qui n'impliquent pas les banques, elle sera soumise à la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA). Mais le taux applicable dépendra de la situation dans laquelle se trouve le bien immobilier et de l'origine de la dette.

Si les biens immobiliers cédés sont en construction, c'est-à-dire non terminés, l'attribution sera soumise au taux d'imposition de 21 %. Si le promoteur immobilier est l'entreprise elle-même qui réalise la cession pour l'extinction de la dette, le taux d'imposition sera de 10 %. Dans ce cas, le cessionnaire sera le redevable de la taxe.

La altération patrimoniale du débiteur transmettant calculée sur la différence entre la valeur d'acquisition et la valeur de transmission était imposable à l'IRPF. Eh bien, le Real Decreto-ley 8/2014, du 4 juillet, a modifié ce critère et a déclaré que la remise en paiement est exonérée de l'IRPF sur le gain patrimonial, à condition que les circonstances suivantes soient réunies :

Qu'elle soit mise en évidence à l'occasion de la transmission du logement habituel du débiteur ou du garant du débiteur.
Que la transmission du logement soit réalisée par remise en paiement ou dans le cadre d'exécutions hypothécaires judiciaires ou notariales.
Que son objectif soit l'annulation de dettes garanties par hypothèque portant sur ce logement habituel, contractées avec des entités de crédit ou toute autre entité qui, de manière professionnelle, exerce l'activité d'octroi de prêts ou crédits hypothécaires.
Dans tous les cas, il sera nécessaire que le propriétaire du logement habituel ne dispose pas d'autres biens ou droits en quantité suffisante pour satisfaire la totalité de la dette et éviter la cession du logement.

Comme pour l'IRPF, le Real Decreto-ley 8/2014, du 4 juillet, a modifié la fiscalité de la plus-value municipale pour les cas de dation en paiement, les transmissions réalisées à l'occasion de la dation en paiement du logement habituel du débiteur hypothécaire ou de son garant étant exonérées, pour l'annulation des dettes garanties par hypothèque portant sur ce même bien, contractées avec des entités de crédit ou toute autre entité qui, de manière professionnelle, exerce l'activité d'octroi de prêts ou crédits hypothécaires.

De même, seront exonérées les transmissions du logement remplissant les conditions précédentes, réalisées dans le cadre d'exécutions hypothécaires judiciaires ou notariales.

Cette exonération ne s'appliquera pas lorsque le débiteur ou garant transmettant ou tout autre membre de son unité familiale dispose d'autres biens ou droits en quantité suffisante pour satisfaire la totalité de la dette hypothécaire et éviter l'aliénation du logement.

Que se passe-t-il si, dans un logement avec caution, une dation en paiement a lieu ? Dans ce cas, la dation en paiement obligatoire pour les banques ne s'active pas sauf si le garant se trouve dans un seuil d'exclusion. Pour que cela se produise, l'hypothèque doit être active et tous les garants doivent être dans la même situation d'exclusion : sans revenus, avec une mensualité hypothécaire supérieure à 60 % des revenus et que l'unité familiale ne dispose pas d'autres biens ou patrimoine pour résoudre la situation. Pour les garants solvables, des options telles que la restructuration de la dette et la négociation de l'accord de paiement seront envisagées.

Dans la plupart des cas, c'est la banque qui prend en charge les frais de la remise en paiement. Veuillez le vérifier auprès de votre établissement.

La rédaction du document notarié de remise en paiement est soumise, comme le reste des démarches notariales, aux tarifs notariaux qui régissent les honoraires des Notaires (réglementation régissant le TARIF NOTARIAL (RD 1426/1989, du 17 novembre, qui régule le Tarif des Notaires).

Le prix exact d’un document notarié ne peut être calculé tant que son contenu précis n’est pas connu, c’est-à-dire tant qu’il n’est pas signé, car de nombreuses circonstances peuvent le faire varier. La valeur du bien objet de la remise, le nombre de copies demandées d’un document, les pages qu’il contient ainsi que d’éventuels changements ou ajouts peuvent légèrement modifier le prix final.

Si vous souhaitez recevoir un devis détaillé, nous vous invitons à nous contacter directement par le moyen qui vous convient le mieux. Vous pouvez le faire via le formulaire de contact de la page principale de ce site, par la section contacter que vous trouverez dans le pied de page du site, en utilisant l’accès direct à WhatsApp en bas à droite de cette page, en envoyant un courriel à bcn@jlanotarios.com ou en nous appelant au téléphone 93 159 17 62.

Traiter un acte de remise en paiement avec JLA Notarios

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Alors, contactez-nous par mail ou via le formulaire de contact de notre site web. Vous pouvez également consulter notre large gamme de Services Immobiliers et Contractuels à Barcelone et nous vous assisterons dans ce dont vous avez besoin.

JLA Notarios-Notaría Barcelona est une étude notariale située à Barcelone et nous sommes spécialistes de tous types de contrats notariaux, comme les contrats de dations en paiement. Nous serons ravis de vous recevoir et de vous aider dans ce dont vous avez besoin. Nous espérons que ce texte sur la dation en paiement en Espagne vous aura été utile et vous aura apporté de la valeur.

À vos côtés dans les moments qui comptent

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Au cours de la vie, nous réalisons des actes importants, comme acheter un logement, déclarer une nouvelle construction, effectuer une donation entre vifs à nos enfants ou dissoudre des communautés, entre autres.

Chez JLA Notarios, nous sommes experts en droit immobilier et contractuel, ventes immobilières, droit immobilier et contractuel. Nous guidons nos clients en analysant chaque question en particulier, en tenant toujours compte de la charge fiscale de chaque opération.

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Témoignages et légitimations

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