Asbestzertifikat in Katalonien: Was verlangt das Gesetz 8/2026?
Inhaltsverzeichnis (35)
- Asbestzertifikat in Katalonien: das Wesentliche
- Was ist das Asbestzertifikat und was muss es enthalten?
- Bescheinigung über das Fehlen von Asbest: Bedeutet das, dass die Immobilie asbestfrei ist?
- Bescheinigung über das Vorhandensein von Asbest
- Wann ist das Asbestzertifikat in Katalonien verpflichtend?
- Asbestbescheinigung für den Verkauf einer Wohnung oder Immobilie
- Wann ist es ratsam, es zu beantragen?
- Asbestbescheinigung für die Vermietung einer Wohnung oder eines Lokals
- Tauschgeschäfte und andere entgeltliche Übertragungen
- Vorsorgliches Kriterium, solange keine Verordnung besteht.
- Welche Immobilien benötigen ein Asbestzertifikat?
- Für welche Immobilien gilt das Asbestzertifikat?
- Wohnungen, Häuser, Ladenlokale, Hallen und Parkplätze
- Kann es auch ein Baugrundstück betreffen?
- Bedeutet das, dass ein Grundstück Asbest enthält?
- Wer kann das Asbestzertifikat in Katalonien ausstellen?
- Kann es von einem Architekten, einem technischen Architekten oder einem Ingenieur ausgestellt werden?
- Eine im Reglement noch offene Frage.
- Was passiert, wenn das Zertifikat Asbest in der Wohnung nachweist?
- Kann eine Wohnung mit Asbest verkauft werden?
- Was muss der Käufer wissen?
- Asbest und Grundbuchamt: Was wird eingetragen?
- Positiver Befund: Anwesenheit von Asbest
- Negativbescheinigung: Ist das Fehlen von sichtbarem Asbest auch im Grundbuch vermerkt?
- Was passiert, wenn der Verkäufer das Asbestzertifikat nicht vorlegt?
- Kann ein Kaufvertrag ohne Zertifikat unterschrieben werden?
- Prudenzielles Kriterium für die Unterzeichnung
- Gibt es ein Bußgeld, wenn das Asbestzertifikat nicht vorgelegt wird?
- Gilt diese Geldbuße ab dem 3. Oktober 2026?
- Sanktionsregime noch in Ausarbeitung
- Asbestbescheinigung für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Barcelona
- Was sollte man vor einer Kaufabwicklung in Barcelona an das Notariat schicken?
- Warum sollte man es vor der Unterzeichnung senden?
- Häufig gestellte Fragen zum Asbestzertifikat in Katalonien
- JLA Notarios: Kauf und Verkauf von Immobilien und Asbestbescheinigung in Barcelona
Das Gesetz 8/2026 vom 2. Juli zur Beseitigung von Asbest führt ab dem 3. Oktober 2026 das Asbestzertifikat als neue Informationspflicht beim Verkauf und bei der Vermietung von in Katalonien gelegenen Immobilien ein.
Die neue Regelung betrifft Personen, die eine Wohnung, ein Geschäftslokal oder eine andere Immobilie in Barcelona oder in irgendeiner Gemeinde Kataloniens verkaufen, kaufen oder mieten wollen.
Allerdings sind einige wichtige Fragen noch offen und müssen durch die Rechtsverordnung ausgearbeitet werden, insbesondere die endgültigen Merkmale des Zertifikats und die Festlegung, wer es ausstellen darf.
Aus diesem Grund unterscheiden wir in diesem Artikel zwischen dem, was das Ley 8/2026 festlegt, dem vorläufigen und orientierenden Kriterium, das vom Colegio Notarial de Cataluña mitgeteilt wurde, und den praktischen Empfehlungen, denen gefolgt werden kann, solange die Verordnung noch genehmigt wird.
Die Ley 8/2026 tritt grundsätzlich am 3. Oktober 2026 in Kraft. Ein Teil ihrer praktischen Anwendung bleibt weiterhin der Ausarbeitung durch eine Rechtsverordnung vorbehalten.
Asbestzertifikat in Katalonien: das Wesentliche
Werden Sie eine Immobilie in Katalonien verkaufen oder vermieten?
| Fall | Übergabe- und Dokumentationspflicht | Eintragungsumfang |
|---|---|---|
| Verkauf einer Immobilie in Katalonien; Negativzertifikat | Aushändigung an den Käufer; Datum, Aussteller, Immobilie und Umfang der Feststellung angeben und das Dokument gegebenenfalls beifügen. | Die siebte ergänzende Bestimmung bezieht sich auf Zertifikate über Anwesenheit, nicht über Abwesenheit. |
| Verkauf einer Immobilie; Positivzertifikat | Aushändigung und Nachweis, dass der Erwerber den im Dokument beschriebenen Erhaltungszustand und das darin dargestellte Risiko kennt. | Die registrale Feststellung der Zertifizierung der Anwesenheit und gegebenenfalls der Beihilfen nach Artikel 26 vorsehen. |
| Vermietung | Aushändigung an den Mieter gemäß Artikel 21.2; eine angemessene dokumentarische Bestätigung der Aushändigung vornehmen. | Die Sonderregel der siebten ergänzenden Bestimmung ist an die Eintragung einer entgeltlichen Übertragung des Eigentums geknüpft. |
| Tausch oder anderes entgeltliches Übertragungsgeschäft | Die Ausweitung der Aushändigungspflicht über Verkauf und Vermietung hinaus erfordert Auslegung; aus Vorsichtsgründen das Zertifikat vor der Beurkundung anfordern. | Wenn die Übertragung des Eigentums eingetragen wird und ein positives Zertifikat vorliegt, die siebte ergänzende Bestimmung beachten. |
| Fehlen des Zertifikats bei einem Verkauf | Auf die verletzte gesetzliche Pflicht und die Risiken hinweisen; präventive Option ist, es vor der Beurkundung einzuholen. | Weder automatisch die Nichtigkeit des Geschäfts noch eine zwingende Schließung des Registers behaupten, ohne ausdrückliche Grundlage oder anwendbares Registerkriterium. |
Wenn eine Bescheinigung über das Vorhandensein von Asbest vorliegt, sieht die siebte ergänzende Bestimmung deren Eintragung im Register vor, wenn eine entgeltliche Übertragung des Eigentums eingetragen wird.
WICHTIG: Ein negatives Zertifikat ist nicht zwangsläufig gleichbedeutend damit, dass die Immobilie «asbestfrei» ist. Solange die Durchführungsvorschriften nicht verabschiedet sind, verlangt das Gesetz mindestens den Nachweis der Abwesenheit von sichtbarem Asbest zum Zeitpunkt seiner Ausstellung.
Was ist das Asbestzertifikat und was muss es enthalten?
Die Bescheinigung über die Anwesenheit oder Abwesenheit von Asbest ist das spezifische Dokument, das über die Anwesenheit oder Abwesenheit von Asbest in einer Immobilie zum Zeitpunkt ihrer Ausstellung Auskunft gibt.
Solange keine Durchführungsvorschriften bestehen, legt das Gesetz einen Mindestinhalt fest, der sich auf die sichtbare Anwesenheit oder Abwesenheit von Asbest bezieht.
Bescheinigung über das Fehlen von Asbest: Bedeutet das, dass die Immobilie asbestfrei ist?
Nicht genau.
Das Zertifikat bescheinigt nach den derzeit geltenden Bestimmungen die Abwesenheit von sichtbarem Asbest zum Zeitpunkt seiner Ausstellung.
Deshalb ist es genauer, diesen Ausdruck zu verwenden, als pauschal zu behaupten, dass eine Wohnung oder Immobilie «asbestfrei» ist.
Bescheinigung über das Vorhandensein von Asbest
Wenn Materialien festgestellt werden, die sichtbaren Asbest enthalten, muss das Zertifikat mindestens Folgendes angeben:
- ihren Erhaltungszustand; und
- das Risiko, das sie für Personen darstellen können.
Wann ist das Asbestzertifikat in Katalonien verpflichtend?
Das Gesetz 8/2026 tritt allgemein am 3. Oktober 2026 in Kraft.
Ab diesem Datum bestimmt Artikel 21 ausdrücklich die Aushändigung des Zertifikats, wenn eine Immobilie in Katalonien verkauft oder vermietet wird.
Asbestbescheinigung für den Verkauf einer Wohnung oder Immobilie
Bei einem Kaufvertrag muss der Verkäufer dem Käufer das Zertifikat aushändigen.
Diese Verpflichtung ist bei der Vorbereitung des Verkaufs einer Wohnung, eines Hauses, eines Geschäftsraums oder einer anderen Immobilie in Barcelona oder im übrigen Katalonien zu berücksichtigen.
Erfahren Sie den Ablauf des Verfahrens unter diesem Link:
Wann ist es ratsam, es zu beantragen?
Es empfiehlt sich, das Zertifikat einzuholen, bevor der Termin für die Unterzeichnung der Urkunde festgelegt wird, damit es während der Vorbereitung des Kaufvertrags überprüft werden kann und kurzfristige Dokumentenprobleme vermieden werden.
Asbestbescheinigung für die Vermietung einer Wohnung oder eines Lokals
Außerdem beschränkt sich die Verpflichtung nicht auf Kaufverträge.
Artikel 21 verlangt ebenfalls die Übergabe des Zertifikats, wenn eine Immobilie vermietet wird; dieses muss dem Mieter ausgehändigt werden.
Tauschgeschäfte und andere entgeltliche Übertragungen
An diesem Punkt besteht ein wichtiger rechtlicher Unterschied.
Der Artikel 21 bezieht sich ausdrücklich auf den Verkauf und die Vermietung, während die zusätzliche Bestimmung 7.ª bei der Regelung der registerrechtlichen Wirkungen den weiter gefassten Begriff «Übertragung des Eigentums gegen Entgelt» verwendet.
Es handelt sich nicht um identische Ausdrücke.
Vorsorgliches Kriterium, solange keine Verordnung besteht.
Das vorläufige Kriterium des Colegio Notarial de Cataluña schlägt eine weite Auslegung vor. Aus Vorsicht ist es ratsam, die Bescheinigung auch bei einem Tauschgeschäft oder einem sonstigen entgeltlichen, das Eigentum übertragenden Geschäft vorzubereiten, ohne diese Auslegung als eine durch Artikel 21 festgelegte wörtliche Gleichstellung darzustellen.
Welche Immobilien benötigen ein Asbestzertifikat?
Das Gesetz verwendet den allgemeinen Begriff Immobilie und beschränkt die Verpflichtung nicht ausschließlich auf Wohnungen.
Für welche Immobilien gilt das Asbestzertifikat?
Die Verpflichtung zur Vorlage eines Zertifikats über das Vorhandensein von Asbest gilt für Immobilien, die vor 2002 errichtet wurden. Dieses Datum stellt einen grundlegenden Bezugspunkt dar, da ab 2002 in Spanien der Handel mit und die Verwendung von Materialien, die Asbest enthielten, verboten wurden.
Das Verbot geht auf die Anordnung vom 7. Dezember 2001 zurück, mit der das Königliche Dekret 1406/1989 geändert wurde, das Beschränkungen für die Vermarktung und die Verwendung bestimmter gefährlicher Stoffe und Zubereitungen regelt.
Aus diesem Grund ist bei Kaufverträgen über Wohnungen und andere Immobilien, die vor 2002 in Katalonien errichtet wurden, besonderes Augenmerk auf das mögliche Vorhandensein asbesthaltiger Materialien und auf die Einhaltung der durch die geltende Gesetzgebung festgelegten Informations- und Zertifizierungspflichten zu legen.
Wohnungen, Häuser, Ladenlokale, Hallen und Parkplätze
Die Verpflichtung kann verschiedene Arten von Immobilien in Katalonien betreffen.
Das Gesetz sieht in Artikel 21 keinen allgemeinen Ausschluss vor, weil es sich um ein Ladenlokal, eine Halle, einen Parkplatz oder eine andere Art von Immobilie handelt.
Kann es auch ein Baugrundstück betreffen?
Ein Grundstück sollte nicht automatisch ausgeschlossen werden, nur weil es nicht bebaut ist.
Auf einem Baugrundstück können Reste alter Bauwerke, Installationen oder Materialien vorhanden sein, die Asbest enthalten.
Bedeutet das, dass ein Grundstück Asbest enthält?
Nein. Die mögliche Anwesenheit dieser Materialien ist eine technische und tatsächliche Frage, die von der zuständigen Fachperson festgestellt werden muss. Sie kann nicht vom Notar vermutet werden.
Wer kann das Asbestzertifikat in Katalonien ausstellen?
Dies ist eine der noch offenen Fragen, die der Konkretisierung bedürfen.
Das Gesetz verweist sowohl die Merkmale des Zertifikats als auch die Festlegung der Zuständigkeit für seine Ausstellung ausdrücklich auf die künftige Verordnung.
Kann es von einem Architekten, einem technischen Architekten oder einem Ingenieur ausgestellt werden?
Solange keine Durchführungsvorschriften bestehen, hält die vorläufige Einschätzung des Colegio Notarial de Cataluña Profile wie Architekten, technische Architekten und Ingenieure für technisch geeignet.
Eine im Reglement noch offene Frage.
Es darf nicht so verstanden werden, dass das Gesetz diese Zuständigkeit endgültig und ausschließlich einem dieser Berufe zugewiesen hat.
Es wird die zukünftige Verordnung sein, die die Merkmale des Zertifikats und die für dessen Ausstellung erforderliche Zuständigkeit festlegt.
Was passiert, wenn das Zertifikat Asbest in der Wohnung nachweist?
Das Vorhandensein von Asbest verhindert nicht automatisch den Verkauf der Immobilie.
Wenn Materialien entdeckt werden, die Asbest enthalten, muss das Zertifikat über ihren Erhaltungszustand und das mögliche Risiko für Personen informieren.
Kann eine Wohnung mit Asbest verkauft werden?
Das Gesetz 8/2026 macht die bloße Anwesenheit von Asbest nicht zu einem automatischen Verkaufsverbot der Immobilie.
Was muss der Käufer wissen?
Der Käufer muss das Zertifikat erhalten und über dessen Inhalt informiert sein.
In der Urkunde kann die Übergabe vermerkt und das Dokument entsprechend identifiziert werden.
Die Bewertung der Existenz, des Erhaltungszustands oder des Risikos von Asbest ist eine technische Frage. Es gehört nicht zum Aufgabengebiet des Notars, diese vorzunehmen oder das Urteil des zuständigen Fachmanns zu ersetzen.
Informieren Sie sich über die Rechte des Käufers in Katalonien, wenn die Immobilie nicht wie vereinbart ist.
Asbest und Grundbuchamt: Was wird eingetragen?
Die Zusatzbestimmung Nr. 7 sieht eine spezifische Regelung für die Bescheinigung des Vorhandenseins asbesthaltiger Materialien vor, wenn eine entgeltliche Übertragung des Eigentums eingetragen wird.
Positiver Befund: Anwesenheit von Asbest
Wenn das Zertifikat das Vorhandensein von Asbest feststellt, ist die im Gesetz vorgesehene Registereintragung zu beachten.
Auch können, sofern vorhanden, die gemäß Artikel 26 erhaltenen Beihilfen oder Subventionen relevant sein.
Negativbescheinigung: Ist das Fehlen von sichtbarem Asbest auch im Grundbuch vermerkt?
Die zusätzliche Bestimmung 7.ª bezieht sich speziell auf die Zertifizierung des Vorhandenseins von Asbest.
Deshalb darf nicht behauptet werden, dass das Gesetz dieselbe Registerpublizität für ein Zertifikat vorschreibt, das das Fehlen von sichtbarem Asbest feststellt.
Was passiert, wenn der Verkäufer das Asbestzertifikat nicht vorlegt?
Das Gesetz sieht eine Pflicht zur Aushändigung des Zertifikats vor, erklärt jedoch nicht ausdrücklich, dass ein Kaufvertrag, der ohne dieses geschlossen wurde, nichtig sei.
Es enthält auch kein allgemeines wörtliches Verbot, das sich an den Notar richtet, die Urkunde in seiner Abwesenheit zu beurkunden.
Kann ein Kaufvertrag ohne Zertifikat unterschrieben werden?
Das Gesetz sieht das Zertifikat nicht ausdrücklich als Gültigkeitsvoraussetzung für den Kaufvertrag vor.
Dies bedeutet jedoch nicht, dass das Zertifikat optional ist. Es besteht eine gesetzliche Pflicht zur Aushändigung, und ihr Fehlen verhindert, dass der Käufer über die Informationen verfügt, die die neue Regelung zu gewährleisten beabsichtigt.
Prudenzielles Kriterium für die Unterzeichnung
Das vom Colegio Notarial de Cataluña vorläufig mitgeteilte Kriterium sieht vor, dass die Vorlage verlangt wird, da dies die vorsichtigste Lösung ist.
Deshalb ist es ratsam, das Zertifikat vor dem Gang zum Notar zu beschaffen, um zu vermeiden, dass sein Fehlen Probleme oder Verzögerungen bei der Vorbereitung der Urkunde verursachen könnte.
Gibt es ein Bußgeld, wenn das Asbestzertifikat nicht vorgelegt wird?
Das Gesetz stellt die Nichterfüllung der Lieferpflicht als leichte Ordnungswidrigkeit unter Strafe und sieht für leichte Ordnungswidrigkeiten Geldbußen von 100 bis 3.000 Euro vor.
Es besteht jedoch eine wichtige Übergangsregelung.
Gilt diese Geldbuße ab dem 3. Oktober 2026?
Es darf nicht so behauptet werden.
Sanktionsregime noch in Ausarbeitung
Das Inkrafttreten des Kapitels, das dieses spezifische Sanktionsregime enthält, wird bis zur Verabschiedung des entsprechenden Durchführungsdekrets aufgeschoben.
Dementsprechend tritt die Verpflichtung, das Zertifikat vorzulegen, generell am 3. Oktober 2026 in Kraft; das spezifische Sanktionsregime hat jedoch ein gesondertes Inkrafttreten.
Asbestbescheinigung für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Barcelona
Das Gesetz 8/2026 gilt in ganz Katalonien. Daher muss, wer eine Wohnung, ein Haus, ein Ladenlokal oder eine andere Immobilie in Barcelona kaufen oder verkaufen will, diese neuen Unterlagen bei der Vorbereitung der Transaktion gegebenenfalls einbeziehen.
Was sollte man vor einer Kaufabwicklung in Barcelona an das Notariat schicken?
Zusammen mit den übrigen für die Erstellung der Urkunde erforderlichen Unterlagen sollte die Bescheinigung rechtzeitig vorgelegt werden, um Folgendes zu prüfen:
- dass sie dem übertragenen Grundstück entspricht;
- das Datum und die Identität des Ausstellers;
- ob sichtbarer Asbest vorhanden oder nicht vorhanden ist;
- den Erhaltungszustand und das Risiko, sofern Asbest vorhanden ist; und
- mögliche Beihilfen oder Zuschüsse mit grundbuchlicher Relevanz.
Erfahren Sie, welche Dokumente Sie für diese Urkunde benötigen:
Warum sollte man es vor der Unterzeichnung senden?
Die Vorabprüfung ermöglicht es, mögliche Unstimmigkeiten zu erkennen und die Urkunde ordnungsgemäß vorzubereiten, damit eine dokumentarische Angelegenheit nicht erst am Tag der Beurkundung zum Vorschein kommt.
Häufig gestellte Fragen zum Asbestzertifikat in Katalonien
Ja. Seit dem allgemeinen Inkrafttreten des Gesetzes 8/2026 bestimmt Artikel 21 die Aushändigung des Zertifikats, wenn eine in Katalonien gelegene Immobilie verkauft wird.
Ja. Die in Barcelona gelegenen Immobilien unterliegen dem Gesetz 8/2026 in denselben Bestimmungen wie die übrigen in Katalonien gelegenen Immobilien.
Ja. Artikel 21 erwähnt ausdrücklich sowohl den Verkauf als auch die Vermietung.
Die endgültige Zuständigkeit ist noch von der Ausarbeitung der Durchführungsbestimmungen abhängig. Das Kriterium der Berufsverbände nennt vorläufig technisch geeignete Profile wie Architekten, technische Architekten und Ingenieure.
Das Vorhandensein von Asbest allein bestimmt nicht, dass die Immobilie nicht verkauft werden kann. Das Zertifikat muss Auskunft über dessen Vorhandensein, den Erhaltungszustand und das Risiko für Personen geben.
Die Verpflichtung, den Käufer zu informieren, und die Pflichten bezüglich des Umgangs mit oder der Entfernung von Asbest sind unterschiedliche Fragen. Das Vorliegen eines positiven Befunds sollte nicht automatisch als Verkaufsverbot bis zur Entfernung des Materials ausgelegt werden.
Das Gesetz 8/2026 legt in Artikel 21 keinen offiziellen Preis für die Ausstellung des Zertifikats fest.
Zum Zeitpunkt der Aktualisierung dieses Artikels sieht das Gesetz in Artikel 21 keine allgemeine Verfallsfrist vor. Es ist auch auf die künftige Ausgestaltung der Durchführungsbestimmungen zu achten.
Nein. Das Zertifikat bezieht sich auf den Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt seiner Ausstellung und, solange keine Ausführungsbestimmungen bestehen, verlangt das Gesetz mindestens den Nachweis des Fehlens von sichtbarem Asbest.
Die ergänzende Bestimmung Nr. 7 sieht die Bestätigung der Zertifizierung des Vorhandenseins von Asbest vor, wenn eine entgeltliche Übertragung des Eigentums eingetragen wird.
JLA Notarios: Kauf und Verkauf von Immobilien und Asbestbescheinigung in Barcelona
Wenn Sie nach dem 3. Oktober 2026 eine Immobilie in Barcelona oder in einer anderen Gemeinde Kataloniens kaufen oder verkaufen möchten, sollten Sie die Unterlagen zum Asbest vor der Unterschrift prüfen.
Bei JLA Notarios, Notariat in Barcelona, das an der Diagonal im Eixample liegt, können wir Ihnen helfen, Ihren Immobilienkauf rechtlich vorzubereiten, die für die Beurkundung notwendigen Unterlagen zu prüfen und Sie über die sich aus dem Gesetz 8/2026 ergebenden rechtlichen Folgen zu informieren.
Die technische Feststellung des Vorhandenseins, des Erhaltungszustands oder des Risikos von Asbest obliegt dem zuständigen Fachmann. Die notariellen Aufgaben bestehen darin, dem Immobilienkauf rechtliche Sicherheit zu verschaffen, die Erfüllung der anwendbaren Verpflichtungen angemessen zu dokumentieren und die Parteien über deren rechtliche Folgen zu informieren.
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Bereiten Sie die Unterlagen vor der Unterzeichnung vor.
Kontaktieren Sie JLA Notarios, um Ihren Kaufvertrag vorzubereiten und die für die Beurkundung erforderlichen Unterlagen im Voraus zu prüfen.
