Ich möchte eine Wohnung oder eine andere Immobilie kaufen: Welche Unterlagen werden benötigt?

Im Folgenden stellen wir die notwendigen Dokumente zum Kauf einer Immobilie vor und erläutern, was man über jedes einzelne wissen muss.

Das erste Dokument, das wir zum Kauf einer Immobilie benötigen und das wichtigste bei der Entscheidung, ein Haus zu kaufen, ist der einfache Auszug aus dem Grundbuch. In diesem Dokument können wir die Beschreibung des Grundstücks lesen, wo es sich befindet, die Quadratmeterfläche und, am wichtigsten, ob die Immobilie belastet ist oder nicht, das heißt, ob sie mit einer Hypothek belastet ist oder ob beispielsweise eine Pfändung eingetragen ist.

Dieses Dokument wird uns viele Informationen über die Situation der Immobilie und die Sicherheit geben, mit der wir kaufen können, da wir alle wesentlichen Informationen haben, um zu entscheiden, ob wir den Kauf fortsetzen oder davon absehen.

Der einfache Auszug kann vom Käufer oder der Immobilienagentur über das Grundbuchamt (https://www.registradores.org) eingeholt werden. Außerdem fordern wir Notare vor der Unterzeichnung einen neuen Auszug beim Grundbuchamt an, der uns bis zum genauen Zeitpunkt der Unterzeichnung informiert, ob die Immobilie an eine andere Person verkauft, mit einer Hypothek belastet oder gepfändet wurde, was der Transaktion und insbesondere dem Käufer Sicherheit verleiht.

Obwohl es sich um verschiedene Dokumente handelt, die wir für den Kauf einer Immobilie vorlegen müssen, fassen wir sie zusammen, weil sie, obwohl unterschiedlich, denselben Zweck erfüllen: zu wissen, ob Schulden bestehen, die die Immobilie betreffen. Diese Zertifikate sind nicht obligatorisch und der Käufer kann auf sie verzichten, indem er auf den guten Glauben des Verkäufers vertraut, da ihr Fehlen den Kauf nicht ungültig macht. Dennoch ist es empfehlenswert, nicht darauf zu verzichten. Nur durch sie kann der Käufer mit Sicherheit wissen, ob Schulden bestehen oder nicht, und die Situation des Hauses mit größtmöglicher Genauigkeit kennen, da letztlich die Immobilie, die er erwerben möchte, haftet.

Das Zertifikat der Grundsteuer (Impuesto de Bienes Inmuebles) kann auf verschiedene Weise erhalten werden, abhängig von der Gemeinde, direkt über das Notariat, wenn dieses Zugang hat, oder auf Antrag des Interessenten bei der zuständigen Gemeindeverwaltung oder in einigen Fällen bei der Stelle, die die Gemeindesteuern verwaltet. Manchmal kann es Probleme geben, sie rechtzeitig zu erhalten, aber sie können durch die Quittungen der letzten Jahre ersetzt werden, auf denen die Zahlungen für die Grundsteuer vermerkt sind, vorausgesetzt, der Käufer wird darüber informiert.

Bezüglich des Zertifikats über Gemeinschaftsschulden wird dieses beim zuständigen Hausverwalter angefordert und muss alle zu verkaufenden Eigentumsobjekte bescheinigen, zum Beispiel die Wohnung und den Parkplatz. Es wird die Existenz oder Nicht-Existenz von Schulden gegenüber der Gemeinschaft oder Sonderumlagen enthalten.

Aber was passiert, wenn Schulden bei der Gemeinde oder der Eigentümergemeinschaft auftauchen? Falls die ausgestellten Zertifikate Schulden ausweisen, gibt es zwei einfache Lösungen. Die erste besteht darin, dass der Verkäufer die Schulden begleicht und ein neues Zertifikat mit Nullsaldo erhält oder alternativ die Zahlungsbelege für die Schulden beifügt. Die zweite, und nach meiner Erfahrung die häufigste, besteht darin, dass der Käufer die geschuldeten Beträge einbehält und sie vom Kaufpreis abzieht. Bei dieser letzten Methode liegen die Zahlungspflicht und die Folgen eines Zahlungsverzugs beim Käufer. Dies bietet mehr Sicherheit, da der Interessent selbst die Abwicklung vornimmt.

Ein Beispiel macht das Konzept der Einbehaltung möglicherweise verständlicher. Angenommen, „A“ möchte ein Haus für 100.000 € kaufen. Das Grundsteuerzertifikat weist eine Schuld gegenüber der Gemeinde von 2.000 € aus und das der Eigentümergemeinschaft von 1.000 €. Wenn „A“ die Schulden einbehält, wird er dem Verkäufer nicht die 100.000 €, sondern 97.000 € zahlen. Die verbleibenden 3.000 € behält der Käufer, um die Kosten zu begleichen, mit der damit verbundenen Sicherheit.

All das gilt auch für jedes andere ähnliche Schuldendokument, wie zum Beispiel das Zertifikat der Marine, wenn ein Liegeplatz für ein Boot veräußert wird.

Die IBI ist eine jährliche Steuer, die zu Beginn des Jahres entsteht, aber etwa Mitte des Jahres bezahlt wird. Zahlungspflichtig für die Steuer ist der Eigentümer der Immobilie am ersten Januar. Deshalb wird oft zwischen Verkäufer und Käufer diskutiert, wer die IBI für das Jahr zahlt, in dem die Immobilie verkauft wird, da am ersten Januar der Eigentümer der Verkäufer war, aber der Käufer ab dem Verkauf die Immobilie nutzen wird. Wenn zum Beispiel die IBI für das Jahr 2021 500 € beträgt und der Verkauf am ersten Februar dieses Jahres stattfindet, muss der Verkäufer den vollen Betrag zahlen, da er am ersten Januar Eigentümer der Immobilie war. Dies mag etwas ungerecht erscheinen, da die Zahlung von demjenigen geleistet wird, der die Immobilie den größten Teil des Jahres nicht nutzen wird. In dieser Situation kann vereinbart werden, dass die Zahlung auf folgende Weise erfolgt:

• Der Verkäufer zahlt alles. In diesem Fall ist es nicht notwendig, eine Vereinbarung festzuhalten, da der Eigentümer am ersten Januar zahlungspflichtig ist und dies niemand anderes als der Verkäufer sein wird, unbeschadet dessen, was das Urteil des Obersten Gerichtshofs vom 15. Juni 2016 bestimmt, wie Juan in seinem Artikel erklärt. Normalerweise tritt dieser Fall ein, wenn der Verkauf nach der Zahlung der Steuer erfolgt, also in der zweiten Jahreshälfte.
• Der Käufer zahlt. Diese Regelung muss mitgeteilt werden, damit sie in der Urkunde vermerkt wird, um die Vereinbarung festzuhalten und dem Verkäufer Sicherheit zu geben. Dies ist sehr üblich, wenn der Verkauf in den ersten Monaten des Jahres erfolgt.
• Anteilig. Diese Vereinbarung, die in der Praxis sehr gebräuchlich ist, besteht darin, die Steuerzahlung zwischen Verkäufer und Käufer proportional zur Zeit zu verteilen, in der jeder Eigentümer war. Wenn der Verkauf also im Mai stattgefunden hat, zahlt der Verkäufer die ersten fünf Monate und der Käufer die restlichen sieben Monate.

Abschließend ein Rat: Wenn vereinbart wird, dass die IBI vom Verkäufer bezahlt wird oder die Zahlung anteilig erfolgt, ist es ratsam, dass der Käufer, wie oben bereits erklärt, den zu zahlenden Betrag einbehält. Dies bietet dem Käufer mehr Sicherheit.

Die Wohnbaufähigkeitsbescheinigung ist nur in den Fällen erforderlich, in denen eine Wohnung verkauft wird, nicht jedoch bei einem Geschäftslokal oder einem Parkplatz. Es handelt sich um ein Dokument, das bestätigt, dass die Wohnung die von der Gesetzgebung geforderten Mindestanforderungen für die Bewohnbarkeit erfüllt, und ihre Verpflichtung hängt von der autonomen Gemeinschaft ab, in der sich die Wohnung befindet, da sie meist ratsam, aber nicht obligatorisch ist.

Aber wie logisch ist, werde ich mich auf die katalanische Gesetzgebung konzentrieren. In dieser autonomen Gemeinschaft ist die Wohnbaufähigkeitsbescheinigung für den Verkauf obligatorisch und muss in der Urkunde vermerkt sein; ihr ungerechtfertigtes Fehlen würde die Eintragung der Immobilie im Grundbuch verhindern. Sie hat eine Gültigkeitsdauer von fünfzehn Jahren ab Ausstellung und muss nach Ablauf erneuert werden, wenn die Wohnung vermietet oder verkauft werden soll. Es gibt jedoch einige Ausnahmen von dieser Verpflichtung zur Aufnahme in die Urkunde:

• Wenn die Wohnung zum Erwerb und zur Sanierung bestimmt ist. In diesem Fall kann sie später erhalten werden, da sie zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht die erforderlichen Bewohnbarkeitsanforderungen erfüllt.
• Wenn die Anforderungen zwar erfüllt sind, die Bescheinigung aber aus Zeitgründen noch nicht erhalten wurde. Viele Eigentümer haben die Wohnbaufähigkeitsbescheinigung nicht, bevor sie sich zum Verkauf entscheiden, und müssen sie bei Beginn der Verkaufsabwicklung erhalten. Dazu müssen sie einen Architekten beauftragen, der die Bescheinigung beschafft und bestätigt, dass die Wohnung die gesetzlich geforderten Anforderungen erfüllt. Nach Erstellung des Berichts wird dieser an die zuständige Behörde der Generalitat geschickt, um die genannte Bescheinigung zu erhalten, die jedoch manchmal nicht rechtzeitig eintrifft. In diesen Fällen wird der Bericht des Architekten beigefügt, der als anerkannter Fachmann und unter seiner Verantwortung bestätigt, dass die Wohnung den Vorschriften entspricht, die Bescheinigung erhalten werden kann und der Antrag gestellt wurde, aber die Ausstellung noch aussteht.

Das Energieeffizienz-Zertifikat bescheinigt, wie der Name schon sagt, den Energieverbrauch eines Gebäudes und dessen Effizienz. Anhand dieses Verbrauchs wird eine Energiekennzeichnung von A (sehr effizient) bis G (wenig effizient) vergeben. Dies gibt dem Käufer mehr Informationen über die zukünftigen Kosten, die das Haus verursachen kann. Es muss vom Verkäufer an den Käufer übergeben und eine Kopie in die Urkunde aufgenommen werden.

Vor Abschluss des Kaufvertrags muss überprüft werden, dass die verkaufende Partei sich nicht in einem Insolvenzverfahren befindet. Die Insolvenzerklärung kann die verfügungsbefugnisse beeinträchtigen, was es ihr unmöglich machen würde, zu verfügen oder zumindest nicht eigenständig. Dieses Dokument wird nicht vom Kunden vorgelegt, da es vom Büro kurz vor der Unterzeichnung eingeholt wird. Dennoch kann, wenn gewünscht, das Register eingesehen werden, das öffentlich und kostenlos über die folgende Adresse zugänglich ist: www.publicidadconcursal.es

Die aktuelle Vorschrift zur Verhinderung von Steuerbetrug und Geldwäsche verlangt, dass nachgewiesen wird, wie die Zahlungen geleistet wurden. Es ist daher notwendig, dass in der Notariatskanzlei die Dokumente vorgelegt werden, die belegen, wann, wie und in welcher Höhe die Zahlungen geleistet wurden, sowohl die vorangegangenen als auch die zeitgleichen mit der Beurkundung der Urkunde. Ebenso müssen die Belastungs- und Gutschriftskontonummern angegeben werden. Diese Dokumente können Überweisungsbelege oder zum Beispiel die Schecks sein, mit denen bezahlt wird, in diesem Fall wird eine Fotokopie im Notariat angefertigt und der Urkunde beigefügt.

Und wenn ich bar bezahle? Wenn bar bezahlt wird, sei es in bar oder mit Inhaberscheck, muss dies ausdrücklich erklärt werden, es gibt jedoch Einschränkungen. Nach der aktuellen Gesetzgebung dürfen Barzahlungen 2.500 € nicht überschreiten, wenn eine der Parteien als Unternehmer oder Berufstätiger handelt. Wenn der Käufer im Ausland wohnt, auch wenn er nicht als Unternehmer oder Berufstätiger handelt, beträgt die Grenze 15.000 €. Für die Summe dieser Beträge werden alle Barzahlungen berücksichtigt, sowohl die vorangegangenen als auch die zeitgleichen mit der Unterzeichnung.

Schließlich besteht die Möglichkeit, einen Teil der Zahlung auf einen späteren Zeitpunkt zu verschieben. Dies muss in der Urkunde festgehalten werden, wobei der Betrag, die Frist und alle gewünschten Bedingungen angegeben werden. Außerdem besteht die Möglichkeit, die Zahlung zu garantieren, um dem Verkäufer Sicherheit zu geben, was ratsam ist. Um diesen letzten, komplexeren Punkt zu erläutern, werden wir in Kürze einen Artikel schreiben.