Konformität und Nichtkonformität bei Kaufverträgen in Katalonien
Die Konformität bei Kaufverträgen in Katalonien ist eine Voraussetzung für die Gültigkeit des Vertrags, die in dieser Transaktion besondere Bedeutung erlangt, und vereinheitlicht die Verstöße, die ein Verkäufer im Kaufvertrag einer Immobilie begehen kann.
Titel H2
Dies können die Gewährleistung bei Räumung, Mängeln, Defekten, versteckten Lasten und Beschränkungen oder die Lieferung einer anderen Sache (aliud pro alio) sein, unter anderen Möglichkeiten.
Als Notare für Kaufverträge in Barcelona und ausgehend von der Kenntnis unseres vorherigen verwandten Artikels möchten wir in diesem Fall die Merkmale des katalanischen Regimes vertiefen.
Was ist der Mangel an Konformität der Ware in Katalonien?
Der Mangel an Übereinstimmung (in Katalonien aufgrund seiner rechtlichen Besonderheit auch als versteckte Mängel bezeichnet) tritt auf, wenn die gelieferte Ware nicht mit dem vereinbarten übereinstimmt oder nicht dem entspricht, was der Käufer vernünftigerweise erwarten konnte.
Obwohl traditionell von Gewährleistung wegen versteckter Mängel oder Eviktion gesprochen wird, sind diese Fälle in Katalonien im Begriff der Nichtübereinstimmung der Ware mit dem Vereinbarten zusammengefasst.
Es wird daher verlangt, dass:
- Der Verkäufer die Ware vertragsgemäß liefert (zum vereinbarten Zeitpunkt, am vereinbarten Ort und in der vereinbarten Form)
- Die Ware die Eigenschaften besitzt, die Waren desselben Typs haben
- Im Falle von Mängeln oder Nichtübereinstimmung wird erwartet:
- Reparatur oder Ersatz der Ware
- Aussetzung der Erfüllung der Verpflichtungen
- Vertragsauflösung
- Preisnachlass
- Schadensersatz
Außerdem muss der Käufer nicht für Mängel haften, wenn er diese kannte (nur wenn sie verborgen wurden).
Die Nichtübereinstimmung im katalanischen Zivilgesetzbuch
In Katalonien unterliegen die ab dem 1. Januar 2022 getätigten Kaufverträge:
- Die Regelung befindet sich im Sechsten Buch des Bürgerlichen Gesetzbuchs von Katalonien, genehmigt durch Gesetz 3/2017 vom 15. Februar, betreffend Verpflichtungen und Verträge. Speziell ist es im Titel II, Kapitel I, Erste Sektion im Artikel 621 geregelt.
- Außerdem gab es eine wichtige Reform, eingeführt durch das Dekret Gesetz 27/2021 vom 14. Dezember, zur Aufnahme der Richtlinien (EU) 2019/770 und 2019/771, betreffend Verträge über die Lieferung von digitalen Inhalten und Dienstleistungen sowie Kaufverträge über Waren, im sechsten Buch des Bürgerlichen Gesetzbuchs von Katalonien. Dieses Dekret nimmt die EU-Richtlinie 2019/770 und 2019/771 auf.
- In diesem Artikel 621 des Sechsten Buchs des Katalanischen Bürgerlichen Gesetzbuchs heben sich die Absätze 621.20 bis 30 für die Konformität und die Absätze 621.37 bis 40 für die Rechtsbehelfe hervor.
- Außerdem gelten gemäß 621.2 CCCat, wenn Verbraucher an den Kaufverträgen beteiligt sind, Vereinbarungen zu Ungunsten der Verbraucher als nicht getroffen.
Der Käuferschutz in Katalonien
In den Artikeln 621.20 und folgenden des Sechsten Buches des CCCat bietet das katalanische Gesetz einen größeren Schutz für den Käufer als das allgemeine Recht, da das Konzept der „Konformität der Ware mit dem Vertrag“ weiter gefasst ist, da es das umfasst, was der Käufer gemäß den erhaltenen Informationen erwarten konnte.
Außerdem,
- Erweitert die Fälle, in denen Ansprüche geltend gemacht werden können. Es ist nicht notwendig, das Problem in starre juristische Kategorien einzuordnen, sondern es genügt, nachzuweisen, dass die Ware nicht dem Vereinbarten oder ihrem Zweck entspricht.
- Verringert die Beweislast. Der Käufer muss nicht immer nachweisen, dass der Mangel verborgen war, sondern lediglich, dass die Immobilie nicht vertragsgemäß ist.
- Das katalanische Recht ermöglicht eine größere Flexibilität bei den Lösungen, da der Käufer zwischen verschiedenen Maßnahmen wählen kann, wie der Reparatur, der Preisminderung oder sogar der Vertragsauflösung in schwerwiegenden Fällen.
Schließlich passt sich dieses System besser an die Realität des Immobilienmarktes an, wo der Käufer in der Regel auf die vom Verkäufer bereitgestellten Informationen vertraut und nicht immer über die Mittel verfügt, Probleme vor dem Kauf zu erkennen.
Diese Schutzmaßnahme ist jedoch nicht absolut. Der Käufer kann keine Ansprüche geltend machen, wenn er den Mangel kannte, ihn leicht hätte erkennen können oder ihn ausdrücklich im Vertrag akzeptiert hat.
Tabelle: Die wichtigsten Fälle von Nichtkonformität in Katalonien
| Art des Problems | Beispiel | Liegt ein Mangel vor? | Grund |
|---|---|---|---|
| Entspricht nicht dem Vereinbarten | Wohnung mit weniger Quadratmetern oder unterschiedlichen Qualitäten | Ja | Vertragsbruch |
| Für den normalen Gebrauch ungeeignet | Wohnung mit schweren strukturellen Problemen | Ja | Nicht bewohnbar |
| Für den spezifischen Gebrauch ungeeignet | Lokal, das nicht für eine Tätigkeit genutzt werden kann | Ja | Erfüllt den vereinbarten Zweck nicht |
| Nicht gemeldete Mängel | Versteckte Feuchtigkeit oder defekte Installationen | Ja | Der Käufer konnte es nicht wissen |
| Versteckte rechtliche Probleme | Dienstbarkeiten, Belastungen oder nicht gemeldete Einschränkungen | Ja | Beeinträchtigt Nutzung oder Wert |
| Übergabe einer anderen Sache (aliud pro alio) | Es wird eine andere Sache verkauft als vereinbart | Ja (schwerwiegend) | Wesentlicher Vertragsbruch |
| Sichtbare Mängel | Offensichtliche Risse während der Besichtigung | Nein | Der Käufer konnte es wissen |
Welche Folgen hat die Nichtübereinstimmung bei Kaufverträgen, die in Katalonien abgeschlossen wurden?
Der katalanische Zivilkodex erlaubt in seinen Artikeln 621.37 bis 621.40 die Wahl zwischen:
- Reparatur von Mängeln und Defekten
- Erfüllung durch Äquivalenz im Falle von Immobilien
- Preisreduzierung
- Vertragsauflösung
1. Die Reparatur, Heilung, Behebung und Beseitigung von Anomalien, Mängeln oder Defekten
Die erste Option, die das katalanische Zivilrecht bei einem Mangel an Übereinstimmung vorsieht, ist die Reparatur oder Behebung des Mangels, das heißt, dass die Immobilie dem im Vertrag Vereinbarten entsprechen muss.
Diese Reparatur bedeutet, dass der Verkäufer die Anomalien, Mängel oder vorhandenen Defekte beheben muss, damit die Sache den vereinbarten Bedingungen entspricht. Es kann sich zum Beispiel um Folgendes handeln:
- Behebung von Strukturproblemen
- Reparatur defekter Installationen
- Beseitigung von Feuchtigkeit oder anderen relevanten Schäden
- Behebung von Situationen, die die normale Nutzung der Immobilie verhindern
Im Bereich der Immobilien ist im Gegensatz zu anderen Gütern ein Austausch in der Regel nicht möglich, weshalb die Reparatur der Hauptweg zur Wiederherstellung der Übereinstimmung wird.
2. Die Erfüllung durch Gleichwertigkeit
Bei der Unmöglichkeit, eine Immobilie zu reparieren, zu ersetzen oder auszutauschen, kann eine Erfüllung durch Äquivalenz geltend gemacht werden, durch die der Käufer eine Geldentschädigung erhalten würde. Dieses Geld soll den Käufer in die wirtschaftliche Lage versetzen, in der er sich befände, wenn der Vertrag ordnungsgemäß erfüllt worden wäre (und den erlittenen Schaden ausgleichen).
3. Die Preisreduzierung
In diesem Fall wird gemäß § 621.40 CCCat verglichen, wie viel die Immobilie ohne Mängel wert war und wie viel sie mit dem Mangel wert ist; die Differenz ist das, was zurückerstattet oder abgezogen werden muss.
Bei Mängeln in Kaufverträgen in Katalonien ist die Bewertung des Mangels ein komplizierter Aspekt. Manchmal wird die Reparaturkosten als Referenz verwendet (wie viel es kostet, den Mangel zu beheben, um die Wohnung in den vertraglich vereinbarten Zustand zu versetzen).
4. Die Vertragsauflösung
Schließlich kann der Käufer in den schwerwiegendsten Fällen von Mängeln gemäß § 621.40 CCCat die Auflösung des Kaufvertrags wählen.
Dies bedeutet, dass die Transaktion rückgängig gemacht wird, mit der gegenseitigen Rückgabe der Leistungen. Auf diese Weise gibt der Käufer die Immobilie zurück und der Verkäufer den gezahlten Preis.
Diese Option ist für Fälle vorbehalten, in denen die Vertragsverletzung schwerwiegend oder wesentlich ist, die Immobilie nicht für ihren Zweck verwendet werden kann und eine Reparatur nicht möglich oder unzureichend ist.
Wie lange besteht die Möglichkeit, die Nichtkonformität bei Immobilienkaufverträgen nachzuweisen?
Im Zeitraum für versteckte Mängel in Katalonien muss der Käufer auf die vom Käufer geäußerten Mängel von dem Moment an reagieren, in dem die Immobilie übergeben wird, bis zu drei Jahre nach der Übergabe.
Die Behebung des möglichen Mangels verlängert diesen Zeitraum um ein weiteres Jahr nach Abschluss der Reparatur, sofern der Mangel aus demselben Grund besteht.
Häufig gestellte Fragen zur Sachmängelhaftung bei Kaufverträgen
In Katalonien ist das Konzept der Nichtkonformität weiter gefasst als das der versteckten Mängel. Es beschränkt sich nicht auf versteckte Mängel, sondern umfasst jede Vertragsverletzung oder Nichterfüllung der berechtigten Erwartungen des Käufers.
Zu den gebräuchlichsten Beweismitteln gehören der Kaufvertrag (der genau definiert, was verkauft wurde und die Eigenschaften der Immobilie), der Anzahlungsvertrag, Gutachten, Bilder und Videos, die beigefügt werden können, Zeugen (Techniker, Immobilienmakler usw.) sowie die vorhandenen Verwaltungsdokumente (Belastungen, Wohnbescheinigung, städtebauliche Gutachten, Genehmigungen usw.).
Ja. Eine korrekte Überprüfung der Situation der Immobilie, der Dokumentation und des Inhalts der Kaufurkunde ermöglicht es, das Risiko zukünftiger Probleme erheblich zu reduzieren. Bei JLA Notarios überprüfen wir jede Transaktion, um sicherzustellen, dass der Kauf mit voller rechtlicher Sicherheit durchgeführt wird.
Schlussfolgerung zur Konformität einer Immobilie
Die Konformität bei einem Kaufvertrag ist nicht nur eine gesetzliche Anforderung, sondern die Grundlage, um zukünftige Konflikte zu vermeiden.
Bei JLA Notarios, Notare in Barcelona, befindet sich unsere Notariatskanzlei in der Nähe von Francesc Macià, an der Diagonal in Barcelona. Kontaktieren Sie uns und wir analysieren Ihre Transaktion individuell, um sicherzustellen, dass die Immobilie den Vereinbarungen entspricht.
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