Altres 6 preguntes que has de considerar abans de contractar una hipoteca
La setmana passada vaig publicar un post amb 5 coses que has de saber abans de signar una hipoteca, i aquesta setmana continuo resolent qüestions fonamentals, mitjançant aquests 6 nous aspectes a considerar abans de contractar una hipoteca.
Preguntes importants abans de contractar una hipoteca
Entre les coses a tenir en compte a l’hora de demanar una hipoteca trobem les preguntes relacionades amb l’entitat bancària a la qual ens adrecem.
Després de la reforma de març de 2019, la majoria de les despeses en contractar una hipoteca són assumides pel banc. És la pròpia entitat la que a dia d’avui ha de pagar els impostos de l’hipoteca, les despeses de Notaria, Registre de la Propietat i gestoria.
Però hi ha alguna despesa que hagi de pagar el client? Sí, principalment les despeses de taxació de l’immoble, si n’hi ha, la comissió d’obertura, i les còpies notarials que el client sol·liciti a la notaria no incloses en la minuta.
A JLA Notaris recomanem que el client no demani còpia autoritzada de l’hipoteca, ja que haurà d’abonar-la ell i no el banc, quan és una despesa innecessària, ja que l’eficàcia de la còpia autoritzada a qui afavoreix és al banc. Nosaltres enviem còpia simple electrònica al seu correu de forma gratuïta.
Si desitja ampliar la informació aquí té aquest article dedicat a les despeses de les hipoteques:
Requisits per demanar una hipoteca
Per contractar una hipoteca els requisits poden variar entre les diferents entitats financeres. Tanmateix, uns ingressos estables i suficients per afrontar les quotes (sent recomanable que no superin el 40% dels teus ingressos mensuals), un contracte laboral indefinit i estable, l’aportació inicial d’estalvis juntament amb un bon historial creditici pot ajudar-te que la seva contractació sigui favorable.
Què és el termini d'amortització d'una hipoteca?
El termini d'amortització és el termini de durada o vida del préstec. Com més llarg sigui aquest termini menor serà la quota a pagar en cada mensualitat, encara que la quantitat total a pagar es veurà incrementada en devengar una major quantitat d'interessos.
Aquest termini d'amortització (10, 20 o 30 anys, per exemple) es dividirà en quotes mensuals (120, 240 o 360, respectivament) i en cada quota es pagarà la part proporcional del préstec més la part proporcional d'interessos. Però es pot fer a través de dos sistemes (són els més comuns):
- Sistema d'amortització francès. Aquest sistema és el més comú. En ell, l'import de les quotes no varia, es manté constant. D'aquesta manera es paga més quantitat d'interessos al principi i menys capital, per anar compensant-se al llarg del temps.
- Sistema d'amortització alemany. És poc comú. En aquest sistema el pagament de capital sempre és constant, el que varia és la quantitat d'interès a pagar, que serà major al principi i menor al final de la vida del préstec. Per tant, la quota a pagar cada mes anirà decreixent.
És important consultar el quadre d'amortització que figura en la documentació entregada pel banc abans de contractar una hipoteca i que el Notari li ha d'explicar amb deteniment en l'acta prèvia a la hipoteca. En aquest quadre es pot apreciar la quantitat de capital i interessos que es paguen mes a mes.
És possible pagar una hipoteca abans d’hora?
Una altra de les preguntes que has de considerar abans de contractar una hipoteca és la seva possible amortització. I, sí, és possible, estàs en el teu dret. Però cal saber diverses coses. En primer lloc, la cancel·lació pot ser total o parcial.
Amortització parcial. Aquest pagament ni extingeix el deute, ni allibera el deutors, però sí que redueix el deute i, per tant, els interessos que al final es pagaran. En aquest cas, es pot optar per reduir el termini d’amortització i mantenir la quantitat que mes a mes s’ha anat pagant, o per reduir la quantitat mensual que es paga mantenint la durada inicial del préstec.
Ara bé, aquesta cancel·lació pot generar algun tipus de pagament al banc en concepte de cancel·lació anticipada, sobretot respecte a la pèrdua financera (qüestió que tractarem en un altre post). Per tant, és convenient parlar abans amb el banc sobre aquestes comissions i la pèrdua financera, amb la finalitat d’evitar sorpreses.
Amortització total. Es paga tot el deute i s’extingeix el préstec. No cal pagar res més al banc i suposa una alliberació i també un considerable estalvi d’interessos que ja no es devengaran a favor del banc. L’hipoteca s’extingeix i només queda la constatació formal al Registre del pagament total de l’hipoteca, mitjançant l’atorgament de escriptura de cancel·lació d’hipoteca i la inscripció d’aquesta al Registre de la Propietat. Tenim un post que tracta sobre la cancel·lació d’hipoteca:
I si no pago la hipoteca, què passa? Fins a on arriba la meva responsabilitat?
Esperem que mai no passi, però si arriba aquesta situació i no pots pagar la hipoteca, cal saber a què s’enfronta, ja que començarà a devengar-se l’interès de demora, que per a particulars és el tipus d’interès ordinari (al qual s’apliquen les bonificacions sense aplicar-se cap bonificació) més un 3%. Cal diferenciar dos tipus de situacions; un impagament aïllat o un prolongat en el temps.
Si es produeix un impagament aïllat, per una situació familiar o, simplement, per un retard en el pagament de la nòmina, has de saber que aquest retard comporta una penalització. En primer lloc, hauràs de pagar l’interès de demora sobre aquesta quota, no sobre la totalitat del capital pendent de pagament. En segon lloc, si existeix comissió de posicions deutores, et podran cobrar aquesta quantitat si el banc inicia els tràmits per reclamar-te el cobrament.
Desnonament per impagament d'hipoteca
Si el pagament es prolonga en el temps, a més del que s'ha dit, haureu de saber que el banc podrà executar la hipoteca i vendre casa vostra. Perquè el banc pugui executar la hipoteca s'ha d'assolir una certa quantitat o percentatge d'impagament. Durant la primera meitat de vida del préstec hipotecari s'hauria de deixar de pagar el 3% del capital o 12 quotes. Si l'impagament es produeix durant la segona meitat, la quantitat deguda i no pagada haurà de ser del 7% del capital o 15 quotes. Si teniu aquest deute amb el banc, aquest us donarà 30 dies per posar-vos al dia, amb l'advertència que, en cas contrari, podrà executar la hipoteca.
Si arribeu a aquest punt i s'executa la hipoteca, encara que desitjo que mai arribi, l'habitatge es podrà adjudicar o vendre per sobre del deute o per un import menor. En el primer cas, si el valor de venda o adjudicació és superior al del deute, el banc ha d'abonar la diferència al client. En el segon cas, si és inferior al deute, el deutor respon amb tot el seu patrimoni, present i futur, fins a pagar el deute al banc.
Què és l'impagament d'hipoteca per una de les parts?
Igualment, i parlant de responsabilitat, en el cas que hi hagi diversos deutors, la responsabilitat d’aquests davant el banc és solidària. Això vol dir que els deutors no responen davant el banc per la seva part, sinó pel tot. El banc podrà reclamar a qualsevol dels deutors tot el deute i un cop pagada per un, el pagador podrà reclamar als altres la part que li correspongui.
Novetats en llei hipotecària 2024
Amb la finalitat d’alleujar o reduir els efectes que la pujada dels tipus d’interès està provocant en els préstecs hipotecaris sobre habitatge habitual, el govern va aprovar el nou codi de bones pràctiques bancàries. Trobeu més informació sobre les mesures que inclou per protegir els ciutadans que han de pagar la seva hipoteca dels efectes perjudicials de la inflació.
Així, recentment han sorgit els Avals ICO per poder finançar el 100% de la compra en contractar una hipoteca, en els casos d'aplicació
Què preguntar al Notari sobre la hipoteca?
El banc em recomana el seu Notari ¿Qui té dret a triar Notari?
El banc sol tenir certs Notaris de confiança, i que sol recomanar als seus clients, però has de saber que és el client qui té dret a triar lliurement el Notari, encara que el banc insisteixi. Has de triar un Notari de la teva confiança, i si no en coneixes cap busca o pregunta. El Notari és una figura clau en tot el procediment, ja que ha d’explicar-te tots els aspectes importants perquè estiguis segur del que estàs signant abans de contractar una hipoteca. En les hipoteques el Notari protegeix fonamentalment els consumidors davant dels bancs, encara que siguin les entitats bancàries les que paguen al Notari els costos de la hipoteca, per la qual cosa és important que siguis tu qui triï el Notari.
Si vols més informació, pots llegir aquest altre article del blog:
Quantes vegades cal anar al Notari per signar una hipoteca?
Actualment, després de l'entrada en vigor de la Llei 5/2019, cal acudir al Notari en dues ocasions: per a l'acta prèvia d'hipoteca abans de contractar una hipoteca, també coneguda com a acta de transparència i per signar l'escriptura d'hipoteca.
Acta prèvia d’hipoteca o Acta de Transparència material
En aquest acte que es produeix abans de contractar una hipoteca, que és obligatori i que també es coneix com a acta de transparència material, el teu Notari de confiança que hagis seleccionat t’explicarà cadascun dels aspectes de la teva hipoteca (el capital, tipus d’interès, comissions, etc.) i t’explicarà les conseqüències de la hipoteca i la teva responsabilitat. També et qüestionarà per assegurar-se que ho has entès.
Aquest acte, que s’ha de signar almenys el dia previ a la signatura de la hipoteca, és privat entre tu i el Notari, per la qual cosa el banc no pot acudir a la signatura. D’aquesta manera tindràs total llibertat per preguntar el que necessitis i el dia de la signatura de la hipoteca tindràs ple coneixement del que signis. Res del que es signa en aquesta acta és vinculant per als consumidors.
Quines són les preguntes de l'acta de transparència? Quines preguntes fa el Notari sobre la hipoteca durant aquest acte?
Existeixen certes preguntes durant l'acta notarial d'hipoteca que es poden formular. Les fem amb l'objectiu d'assegurar-nos que les característiques del contracte d'hipoteca, especialment de les fitxes FEIN I FIAE s'entenen correctament. Es tracta d'un test d'hipoteca o unes preguntes que es realitzen durant l'acta de transparència i estan relacionades amb:
- El contracte i l'import total del préstec.
- El capital total finançat i l'import mensual.
- El termini de devolució.
- El tipus d'interès escollit i el seu impacte si canviés en hipoteques variables.
- Els productes vinculats.
- L'entrega de documentació.
- Les comissions a pagar per obertura, amortització anticipada o cancel·lació.
- La conseqüència dels impagaments.
Escriptura d'hipoteca
L'escriptura d'hipoteca és l'acte de formalització de la hipoteca. Es llegirà en la teva presència i en la del banc les condicions del préstec, havent de coincidir amb les dades que t'explicaren el dia de l'acta prèvia, podent haver-hi condicions més beneficioses per als consumidors de les que hi havia en l'acta prèvia però mai més perjudicials. Per signar la hipoteca hauran de transcórrer 10 dies des que el banc et va entregar els documents i els va pujar a la plataforma, excepte a Catalunya, on aquest termini és de 14 dies, encara que pots renunciar als quatre últims dies, encara que després has de ratificar la hipoteca.
Extra: Preguntes sobre Ajudes en hipoteca del Govern i altres solucions bancàries abans de contractar una hipoteca
A més, les ajudes i productes financers poden ser la setena de les preguntes que has de considerar abans de contractar la teva hipoteca.
Les últimes ajudes per a la contractació d’hipoteques es resumeixen en els Avals ICO 2024. Aquestes ajudes en hipoteca per a joves permeten finançar la compra d’un immoble fins al 100%. Fins ara l’import que es finançava era del 80% però aquest 20% quedaria avalat per l’Institut de Crèdit Oficial. És una mesura que està ideada per a joves que no siguin majors de 35 anys i que estarà vigent fins al 31 de desembre de 2025.
En aquest cas parlem d’un producte bancari en el qual el valor d’un habitatge es converteix en renda mensual. Està destinat generalment a persones majors de 65 anys o persones amb dependència severa i es troba regulat per la Llei 41/2007. Per sol·licitar una hipoteca inversa hem de ser titulars en propietat d’un habitatge.
Qui es pregunta què és una hipoteca inversa, també ho fa per les seves avantatges i desavantatges. La primera es caracteritza per l’obtenció d’ingressos addicionals per a les persones, mentre que la segona ho fa per la reducció del valor de l’herència i per comportar el pagament de préstecs i comissions posteriorment.
Encara que no hi ha ajudes concretes per a persones discapacitades, sí que existeixen deduccions fiscals en el pagament de l'Impost de Transmissions Patrimonials (ITP), que és l'impost que es paga en comprar un habitatge.
També determinades comunitats atorguen un percentatge d'habitatges de protecció oficial o la compra amb IVA reduït. I no només en casos de compravenda sinó també de lloguers i rehabilitació.
JLA, Assessorament i Escriptura d’hipoteca a Barcelona
Espero, amb aquest article que formula 6 preguntes que has de considerar abans de contractar una hipoteca, haver resolt algun dubte, ja que és molt important conèixer en profunditat els aspectes fonamentals d’una hipoteca, perquè serà un dels principals deutes que tinguis al llarg de la teva vida. Per això, és molt recomanable acudir a una bona notaria de confiança que sàpiga afrontar professionalment cada cas particular i que sigui escollida pel consumidor que rep el préstec.
Des de JLA Notarios (bcn@jlanotarios.com), estem a la vostra disposició a la nostra notaria a Barcelona, per a qualsevol dubte o pregunta sobre la tramitació de hipoteques en general o les signatures d’hipoteques davant Notari. No dubteu a contactar amb nosaltres si necessiteu els nostres serveis, estarem encantats d’atendre-us!
