6 autres questions que vous devez considérer avant de contracter une hypothèque
Table des matières (16)
- Questions importantes avant de souscrire un prêt hypothécaire
- Quels sont les frais liés à l'hypothèque ?
- Exigences pour demander un prêt hypothécaire
- Qu'est-ce que la durée de remboursement d'une hypothèque ?
- Est-il possible de rembourser une hypothèque avant terme ?
- Et si je ne paie pas l'hypothèque, que se passe-t-il ? Jusqu'où va ma responsabilité ?
- Expulsion pour non-paiement de l'hypothèque
- Qu'est-ce que le non-paiement de l'hypothèque par l'une des parties ?
- Nouveautés dans la loi hypothécaire 2024
- Que demander au Notaire à propos de l'hypothèque ?
- La banque me recommande son Notaire. Qui a le droit de choisir le Notaire ?
- Combien de fois faut-il aller chez le notaire pour signer une hypothèque ?
- Procès-verbal préalable d'hypothèque ou Procès-verbal de Transparence matérielle
- Acte de prêt hypothécaire
- Extra : Questions sur les aides à l'hypothèque du Gouvernement et autres solutions bancaires avant de souscrire une hypothèque
- JLA, Conseil et rédaction d'hypothèque à Barcelone
La semaine dernière, j'ai publié un post avec 5 choses que vous devez savoir avant de signer une hypothèque, et cette semaine je continue à résoudre des questions fondamentales, à travers ces 6 nouveaux aspects à considérer avant de contracter une hypothèque.
Questions importantes avant de souscrire un prêt hypothécaire
Que demander à la banque pour la demander ?
Parmi les choses à prendre en compte lors de la demande d'un prêt hypothécaire, on trouve les questions liées à l'établissement bancaire auquel nous nous adressons.
Quels sont les frais liés à l'hypothèque ?
Après la réforme de mars 2019, la majorité des frais lors de la souscription d'un prêt hypothécaire sont pris en charge par la banque. C'est l'entité elle-même qui doit aujourd'hui payer les impôts liés à l'hypothèque, les frais de Notaire, du Registre de la Propriété et de gestion.
Mais y a-t-il des frais que le client doit payer ? Oui, principalement les frais d'évaluation du bien immobilier, s'il y en a, la commission d'ouverture, et les copies notariales que le client demande au notaire et qui ne sont pas incluses dans la facture.
Chez JLA Notarios, nous recommandons que le client ne demande pas de copie authentifiée de l'hypothèque, car il devra la payer lui-même et non la banque, alors que c'est une dépense inutile, puisque l'efficacité de la copie authentifiée profite à la banque. Nous envoyons une copie simple électronique à son mail gratuitement.
Si vous souhaitez plus d'informations, voici un article dédié aux frais des hypothèques :
Exigences pour demander un prêt hypothécaire
Pour souscrire un prêt hypothécaire, les exigences peuvent varier entre les différentes institutions financières. Cependant, des revenus stables et suffisants pour faire face aux mensualités (il est recommandé qu'elles ne dépassent pas 40 % de vos revenus mensuels), un contrat de travail à durée indéterminée et stable, un apport initial d'économies ainsi qu'un bon historique de crédit peuvent vous aider à ce que sa souscription soit favorable.
Qu'est-ce que la durée de remboursement d'une hypothèque ?
Le terme d'amortissement est la durée ou la vie du prêt. Plus ce terme est long, plus la mensualité à payer sera faible, bien que le montant total à payer sera augmenté en raison de l'accumulation d'un plus grand montant d'intérêts.
Ce terme d'amortissement (10, 20 ou 30 ans, par exemple) sera divisé en mensualités (120, 240 ou 360, respectivement) et à chaque mensualité sera payé la part proportionnelle du prêt plus la part proportionnelle des intérêts. Mais cela peut se faire selon deux systèmes (les plus courants) :
- Système d'amortissement français. Ce système est le plus courant. Dans celui-ci, le montant des mensualités ne varie pas, il reste constant. De cette façon, on paie plus d'intérêts au début et moins de capital, pour que cela s'équilibre au fil du temps.
- Système d'amortissement allemand. Il est peu courant. Dans ce système, le paiement du capital est toujours constant, ce qui varie est le montant des intérêts à payer, qui sera plus élevé au début et plus faible à la fin de la vie du prêt. Par conséquent, la mensualité à payer chaque mois diminuera.
Il est important de consulter le tableau d'amortissement figurant dans la documentation fournie par la banque avant de contracter un prêt hypothécaire et que le Notaire doit vous expliquer en détail dans l'acte préalable à l'hypothèque. Dans ce tableau, on peut voir la quantité de capital et d'intérêts payés mois par mois.
Est-il possible de rembourser une hypothèque avant terme ?
Une autre des questions que vous devez considérer avant de contracter un prêt hypothécaire est sa possible amortissement. Et oui, c’est possible, vous en avez le droit. Mais il faut savoir plusieurs choses. Tout d’abord, l’annulation peut être totale ou partielle.
Amortissement partiel. Ce paiement n’éteint pas la dette, ni ne libère le débiteur, mais réduit la dette et, par conséquent, les intérêts qui seront finalement payés. Dans ce cas, on peut choisir de réduire la durée d’amortissement tout en maintenant le montant mensuel qui a été payé jusqu’à présent, ou de réduire le montant mensuel payé en maintenant la durée initiale du prêt.
Cependant, cette annulation peut entraîner un certain type de paiement à la banque au titre de remboursement anticipé, notamment en ce qui concerne la perte financière (question que nous aborderons dans un autre article). Par conséquent, il est conseillé de parler d’abord avec la banque au sujet de ces commissions et de la perte financière, afin d’éviter les surprises.
Amortissement total. On paie toute la dette et le prêt est éteint. Il n’y a plus rien à payer à la banque et cela représente une libération ainsi qu’une économie considérable d’intérêts qui ne seront plus dus à la banque. L’hypothèque est éteinte et il ne reste que la constatation formelle dans le Registre du paiement total de l’hypothèque, par l’octroi de l’acte d’annulation d’hypothèque et l’inscription de celui-ci au Registre de la Propriété. Nous avons un article qui traite de l’annulation d’hypothèque :
Et si je ne paie pas l'hypothèque, que se passe-t-il ? Jusqu'où va ma responsabilité ?
Nous espérons que cela n’arrivera jamais, mais si cette situation se présente et que vous ne pouvez pas payer l’hypothèque, il faut savoir à quoi s’attendre, car commencera à courir l’intérêt de retard, qui pour les particuliers est le taux d’intérêt ordinaire (auquel s’appliquent les bonifications sans qu’aucune bonification ne soit appliquée) plus 3 %. Il faut différencier deux types de situations : un impayé isolé ou un impayé prolongé dans le temps.
Si un impayé isolé se produit, en raison d’une situation familiale ou simplement d’un retard dans le paiement du salaire, vous devez savoir que ce retard entraîne une pénalité. En premier lieu, vous devrez payer l’intérêt de retard sur cette échéance, et non sur la totalité du capital restant dû. En second lieu, s’il existe une commission pour positions débitrices, cette somme pourra vous être facturée si la banque engage les démarches pour vous réclamer le paiement.
Expulsion pour non-paiement de l'hypothèque
Si le paiement est prolongé dans le temps, en plus de ce qui précède, vous devez savoir que la banque pourra exécuter l'hypothèque et vendre votre maison. Pour que la banque puisse exécuter l'hypothèque, un certain montant ou pourcentage d'impayé doit être atteint. Pendant la première moitié de la durée du prêt hypothécaire, il faudrait cesser de payer 3 % du capital ou 12 mensualités. Si l'impayé survient pendant la seconde moitié, le montant dû et non payé devra être de 7 % du capital ou 15 mensualités. Si vous avez cette dette avec la banque, celle-ci vous donnera 30 jours pour vous mettre à jour, avec l'avertissement que, dans le cas contraire, elle pourra exécuter l'hypothèque.
Si vous arrivez à ce point et que l'hypothèque est exécutée, bien que je souhaite que cela n'arrive jamais, le logement pourra être attribué ou vendu au-dessus de la dette ou pour un montant inférieur. Dans le premier cas, si la valeur de vente ou d'attribution est supérieure à celle de la dette, la banque doit verser la différence au client. Dans le second cas, si elle est inférieure à la dette, le débiteur répond avec tout son patrimoine, présent et futur, jusqu'à payer la dette à la banque.
Qu'est-ce que le non-paiement de l'hypothèque par l'une des parties ?
De même, et en parlant de responsabilité, dans le cas où il y aurait plusieurs débiteurs, la responsabilité de ceux-ci envers la banque est solidaire. Cela signifie que les débiteurs ne répondent pas envers la banque pour leur part, mais pour l'ensemble. La banque pourra réclamer à n'importe lequel des débiteurs la totalité de la dette et une fois payée par l'un, le payeur pourra réclamer aux autres la part qui lui revient.
Nouveautés dans la loi hypothécaire 2024
Dans le but d'atténuer ou de réduire les effets que la hausse des taux d'intérêt provoque sur les prêts hypothécaires pour la résidence principale, le gouvernement a approuvé le nouveau code de bonnes pratiques bancaires. Trouvez plus d'informations sur les mesures qu'il inclut pour protéger les citoyens qui doivent payer leur hypothèque des effets néfastes de l'inflation.
Ainsi, récemment, les Garanties ICO ont été mises en place pour pouvoir financer 100 % de l'achat lors de la souscription d'un prêt hypothécaire, dans les cas d'application.
Que demander au Notaire à propos de l'hypothèque ?
La banque me recommande son Notaire. Qui a le droit de choisir le Notaire ?
La banque a généralement certains Notaires de confiance, qu'elle recommande habituellement à ses clients, mais tu dois savoir que c'est le client qui a le droit de choisir librement le Notaire, même si la banque insiste. Tu dois choisir un Notaire de ta confiance, et si tu n'en connais pas, cherche ou demande. Le Notaire est une figure clé dans toute la procédure, car il doit t'expliquer tous les aspects importants pour que tu sois sûr de ce que tu signes avant de contracter un prêt hypothécaire. Dans les hypothèques, le Notaire protège principalement les consommateurs face aux banques, même si ce sont les établissements bancaires qui paient au Notaire les frais de l'hypothèque, il est donc important que ce soit toi qui choisisses le Notaire.
Si tu veux plus d'informations, tu peux lire cet autre article du blog :
Combien de fois faut-il aller chez le notaire pour signer une hypothèque ?
Actuellement, après l'entrée en vigueur de la Loi 5/2019, il faut se rendre chez le Notaire à deux reprises : pour le procès-verbal préalable de prêt hypothécaire avant de contracter un prêt hypothécaire, également connu sous le nom de procès-verbal de transparence, et pour signer l'acte de prêt hypothécaire.
Procès-verbal préalable d'hypothèque ou Procès-verbal de Transparence matérielle
Lors de cet acte qui a lieu avant de contracter un prêt hypothécaire, qui est obligatoire et également connu sous le nom de procès-verbal de transparence matérielle, votre Notaire de confiance que vous aurez choisi vous expliquera chacun des aspects de votre prêt hypothécaire (le capital, le taux d'intérêt, les commissions, etc.) et vous expliquera les conséquences du prêt hypothécaire ainsi que votre responsabilité. Il vous posera également des questions pour s'assurer que vous avez bien compris.
Cet acte, qui doit être signé au moins la veille de la signature du prêt hypothécaire, est privé entre vous et le Notaire, de sorte que la banque ne peut pas assister à la signature. De cette manière, vous aurez toute la liberté de poser les questions dont vous avez besoin et le jour de la signature du prêt hypothécaire, vous aurez une connaissance complète de ce que vous signez. Rien de ce qui est signé dans ce procès-verbal n'est contraignant pour les consommateurs.
Quelles sont les questions de l'acte de transparence ? Quelles questions le Notaire pose-t-il concernant l'hypothèque lors de cet acte ?
Il existe certaines questions qui peuvent être posées lors de l'acte notarié de prêt hypothécaire. Nous les posons dans le but de nous assurer que les caractéristiques du contrat de prêt hypothécaire, en particulier des fiches FEIN et FIAE, sont bien comprises. Il s'agit d'un test de prêt hypothécaire ou de questions posées lors de l'acte de transparence et qui sont liées à :
- Le contrat et le montant total du prêt.
- Le capital total financé et le montant mensuel.
- La durée de remboursement.
- Le taux d'intérêt choisi et son impact en cas de variation dans les prêts hypothécaires à taux variable.
- Les produits liés.
- La remise de la documentation.
- Les commissions à payer pour l'ouverture, le remboursement anticipé ou l'annulation.
- Les conséquences des impayés.
Acte de prêt hypothécaire
L'acte de prêt hypothécaire est l'acte de formalisation de l'hypothèque. Les conditions du prêt seront lues en ta présence et en celle de la banque, devant correspondre aux données qui t'ont été expliquées le jour de l'acte préalable, pouvant exister des conditions plus avantageuses pour les consommateurs que celles de l'acte préalable, mais jamais plus défavorables. Pour signer l'hypothèque, il doit s'écouler 10 jours depuis que la banque t'a remis les documents et les a téléchargés sur la plateforme, sauf en Catalogne, où ce délai est de 14 jours, bien que tu puisses renoncer aux quatre derniers jours, mais ensuite tu dois ratifier l'hypothèque.
Extra : Questions sur les aides à l'hypothèque du Gouvernement et autres solutions bancaires avant de souscrire une hypothèque
De plus, les aides et produits financiers peuvent être la septième des questions que vous devez considérer avant de contracter votre hypothèque.
Les dernières aides pour la souscription d'hypothèques se résument aux Avales ICO 2024. Ces aides à l'hypothèque pour les jeunes permettent de financer l'achat d'un bien immobilier jusqu'à 100%. Jusqu'à présent, le montant financé était de 80%, mais ces 20% seraient garantis par l'Instituto de Crédito Oficial. C'est une mesure conçue pour les jeunes de moins de 35 ans et qui sera en vigueur jusqu'au 31 décembre 2025.
Dans ce cas, nous parlons d’un produit bancaire dans lequel la valeur d’un logement se transforme en revenu mensuel. Il est généralement destiné aux personnes de plus de 65 ans ou aux personnes en situation de dépendance sévère et est réglementé par la Loi 41/2007. Pour demander un prêt hypothécaire inversé, nous devons être propriétaires d’un logement.
Celui qui se demande ce qu’est un prêt hypothécaire inversé le fait aussi pour ses avantages et ses inconvénients. Le premier se caractérise par l’obtention de revenus supplémentaires pour les personnes, tandis que le second l’est par la réduction de la valeur de l’héritage et par le fait d’entraîner le paiement ultérieur de prêts et de commissions.
Bien qu'il n'existe pas d'aides concrètes pour les personnes handicapées, il existe des déductions fiscales sur le paiement de l'Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (TPO), qui est l'impôt payé lors de l'achat d'un logement.
Certaines communautés accordent également un pourcentage de logements à protection officielle ou l'achat avec une TVA réduite. Et ce, non seulement dans les cas de vente, mais aussi de location et de réhabilitation.
JLA, Conseil et rédaction d'hypothèque à Barcelone
J’espère qu’avec cet article qui formule 6 questions que vous devez considérer avant de contracter un prêt hypothécaire, j’ai pu résoudre certains doutes, car il est très important de connaître en profondeur les aspects fondamentaux d’un prêt hypothécaire, car ce sera l’une des principales dettes que vous aurez au cours de votre vie. C’est pourquoi il est très recommandé de se rendre chez un bon notaire de confiance qui sache gérer professionnellement chaque cas particulier et qui soit choisi par le consommateur qui reçoit le prêt.
Depuis JLA Notarios (bcn@jlanotarios.com), nous sommes à votre disposition dans notre notaire à Barcelone, pour toute question ou doute concernant la gestion des prêts hypothécaires en général ou les signatures de prêts hypothécaires devant notaire. N’hésitez pas à nous contacter si vous avez besoin de nos services, nous serons ravis de vous aider !
