Vorteile beim Kauf und der Sanierung von ländlichen Wohnhäusern in Katalonien
Heute erklären wir das Gesetz 8/2025 über das Statut der ländlichen Gemeinden und die entsprechenden steuerlichen Neuerungen beim Kauf und Verkauf von Immobilien in Katalonien.
I. Einführung und gesetzgeberische Neuerung
Das Gesetz 8/2025 vom 30. Juli über das Statut der ländlichen Gemeinden Kataloniens stellt einen Meilenstein in der Territorialkohäsionspolitik unseres Landes dar. Sein Ziel ist zweifach: die Belebung des ländlichen Raums und die Eindämmung der Entvölkerung, durch einen eigenen Rechtsrahmen, neue Finanzierungsformen und eine Reihe von umfangreichen steuerlichen Anreizen.
Ausgangspunkt ist klar: Mehr als 60 % der katalanischen Gemeinden haben weniger als 2.000 Einwohner, was sich in Schwierigkeiten bei der Gewährleistung grundlegender Dienstleistungen und der Anziehung oder Bindung einer stabilen Bevölkerung niederschlägt. Die Generalitat ist sich dessen bewusst und hat ein spezifisches Statut für ländliche Gemeinden entworfen, das institutionelle Unterstützung, administrative Vereinfachung und – vor allem – ein günstiges Steuersystem für diejenigen kombiniert, die sich entscheiden, in diese Gemeinden umzuziehen, zu investieren oder Wohnraum zu sanieren.
Die große Neuerung dieses Gesetzes ist nicht nur die Schaffung der Rechtskategorie „ländliche Gemeinde“ und „ländliche Gemeinde mit besonderer Betreuung“, sondern die Anerkennung eines eigenen Status mit unterschiedlichen Rechten und Pflichten. Dieser neue Rahmen äußert sich in:
- Verstärkten Finanzierungsmechanismen durch spezifische Fonds für ländliche Gemeinden.
- Normative und administrative Vereinfachung, angepasst an die Realität von Rathäusern mit sehr begrenzten technischen Ressourcen.
- Garantie grundlegender Dienstleistungen in wesentlichen Bereichen wie Bildung, Gesundheit, Wohnen und Verkehr.
- Und besonders hervorzuheben ist ein Paket von steuerlichen Vorteilen, die darauf abzielen, die Verwurzelung der Bevölkerung zu fördern, Investitionen anzuziehen und die Sanierung des Wohnungsbestands in diesen Gebieten zu erleichtern.
Auf diese Weise geht die Norm über die bloße Zuständigkeitsregelung hinaus: Sie wirkt als fiskalische und rechtliche Hebelwirkung zur Wiederherstellung des Gleichgewichts im Territorium. Und hier spielt Titel V, Kapitel I und II (Art. 57 ff.) eine zentrale Rolle, indem er Ermäßigungen und Vergünstigungen bei der Einkommensteuer der natürlichen Personen und bei der Grunderwerbsteuer sowie bei der Steuer auf dokumentierte Rechtsakte (ITP-AJD) einführt, ebenso wie notarielle Vergünstigungen, mit unmittelbaren Auswirkungen auf den täglichen Ablauf von Kaufverträgen, Sanierungen und Immobiliengeschäften.
II. Anreize in der IRPF: Artikel 57 bis 61
Das Gesetz 8/2025 beschränkt sich nicht nur auf die Änderung der ITP-AJD, sondern ergänzt die Steuerreform durch eine Reihe von Abzügen bei der autonomen IRPF, die alle mit dem Wohnen verbunden sind und ausschließlich in ländlichen Gemeinden anwendbar sind. Das Ziel ist klar: es steuerlich attraktiv zu machen, den Wohnsitz zu verlegen, eine Immobilie zu erwerben, zu sanieren oder zu vermieten in diesen Gemeinden.
1. Abzug für den Wechsel des gewöhnlichen Wohnsitzes (Art. 57)
Für diejenigen, die sich entscheiden, ihren Wohnsitz in einer ländlichen Gemeinde zu nehmen, wird ein fester Abzug festgelegt:
- 750 € jährlich, oder 1.500 € bei Alleinerziehenden.
- 1.000 € jährlich, oder 2.000 € bei Alleinerziehenden, wenn der Umzug in eine ländliche Gemeinde mit besonderer Betreuung erfolgt.
Hauptanforderungen:
- Alter zwischen 18 und 35 Jahren oder schulpflichtige Kinder in der Gemeinde (bis 16 Jahre).
- Einkommensgrenze: 30.000 € bei Einzelveranlagung oder 45.000 € bei gemeinsamer Veranlagung.
- Gilt nur für den ersten Umzug in eine ländliche Gemeinde.
Diese Maßnahme ist darauf ausgelegt, die Mobilität von Jugendlichen und Familien mit Kindern zu fördern, indem nicht nur der anfängliche Umzug, sondern auch die mittelfristige Verwurzelung der Bevölkerung gewährleistet wird.
2. Abzug für den Erwerb einer Hauptwohnung (Art. 58)
Es wird eine Absetzung wieder eingeführt — wenn auch in eingeschränkter Form —, die im allgemeinen IRPF-Regime verschwunden war:
- 15 % der investierten Beträge oder 20 % in Gemeinden mit besonderer Betreuung, mit einer Obergrenze von 6.000 € jährlich.
Anforderungen:
- Die Wohnung muss als Hauptwohnsitz genutzt werden.
- Der Steuerpflichtige muss minderjährige schulpflichtige Kinder in der Gemeinde haben (außer Kinder unter drei Jahren).
- Einkommensgrenze: 36.000 € jährlich bei Einzelveranlagung.
- Es ist nicht mit dem staatlichen Abzug für den Erwerb eines Hauptwohnsitzes im Übergangsregime vereinbar.
Es handelt sich um einen Anreiz von großer Bedeutung, da er den Steuervorteil beim Wohnungskauf wieder eröffnet, der ausschließlich auf diejenigen beschränkt ist, die sich im ländlichen Raum niederlassen.
3. Abzug für die Sanierung von Hauptwohnsitz (Art. 59)
In ähnlichen Begriffen wie der Erwerb:
- 15 % der in die Sanierung investierten Beträge oder 20 % in ländlichen Gemeinden mit besonderem Betreuungsbedarf, mit einer Obergrenze von 6.000 € pro Jahr.
Anforderungen:
- Die Wohnung muss vor dem 1. Januar 1970 erbaut worden sein.
- Die Arbeiten müssen von ausreichender Bedeutung sein, mit Kosten von mehr als 25 % des Kaufpreises oder des Marktwerts der Immobilie, abzüglich des Bodens.
- Unvereinbar mit anderen autonomen oder staatlichen Abzügen für Sanierungen.
- Die Maßnahme stärkt die Strategie, das gebaute Erbe wiederherzustellen und den Immobilienmarkt in ländlichen Gebieten zu beleben, die oft durch das Vorhandensein alter und ungenutzter Wohnungen geprägt sind.
4. Gemeinsame Regeln für Erwerb und Sanierung (Art. 60)
Der Gesetzgeber schafft einen einheitlichen Rahmen, der sowohl den Erwerb als auch die Sanierung von Wohnraum betrifft:
- Der Abzug kann im Jahr der Investition und in den folgenden 14 Jahren angewendet werden, sofern tatsächliche Ausgaben vorliegen.
- Als Hauptwohnsitz gelten auch der Kellerraum und bis zu zwei Garagenplätze, die zusammen mit der Wohnung erworben wurden.
- Der Wohnsitz muss für drei aufeinanderfolgende Jahre beibehalten werden, außer bei gerechtfertigten Gründen wie Heirat, beruflichem Umzug, Trennung oder Behinderung.
- Wenn eine Reinvestition mit Steuerbefreiung auf den Veräußerungsgewinn vorliegt, muss die Abzugsbasis reduziert werden.
5. Abzug für die Vermietung der Hauptwohnung (Art. 61)
Für diejenigen, die sich für Miete statt Kauf entscheiden:
- 15 % der Miete, bis zu 600 € jährlich.
- 20 % der Miete, bis zu 1.200 € jährlich, in ländlichen Gemeinden mit besonderem Betreuungsbedarf.
Grundanforderungen:
- Maximales Alter von 35 Jahren, außer bei Familien mit Kindern unter 16 Jahren, die in der Schule der Region eingeschult werden.
- Maximales Einkommen: 30.000 € einzeln oder 45.000 € gemeinsam.
- Unvereinbar mit dem allgemeinen katalanischen Mietabzug gemäß dem Codi Tributari.
Dieser Anreiz soll jungen Menschen und Familien in ländlichen Gemeinden den Zugang zu Wohnraum erleichtern, auch wenn sie sich nicht für Eigentum entscheiden.
III. Steuerreform bei der ITP-AJD: Artikel 62 bis 64
Das Kapitel II des Titels V des Gesetzes 8/2025 führt eine wichtige Reform der Grunderwerbsteuer und der Steuer auf dokumentierte Rechtsakte (ITP-AJD) ein. Ihr Ziel ist zweifach: den Zugang zu Wohnraum in ländlichen Gemeinden zu verbilligen und die Sanierung des bestehenden Immobilienbestands zu fördern.
Es werden ermäßigte Steuersätze und spezifische Vergünstigungen eingeführt, Maßnahmen, die sich direkt auf die in Notariaten ausgestellten öffentlichen Urkunden auswirken. Daher gewinnt dieser Gesetzesblock in der notariellen und registratorischen Praxis besondere Bedeutung.
1. Ermäßigte Steuersätze beim Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum (Art. 62)
Artikel 62 legt einen ermäßigten Steuersatz von 4 % bei der Grunderwerbsteuer (ITP) für Übertragungen von Immobilien in ländlichen Gemeinden fest, die als Hauptwohnsitz des Erwerbers bestimmt sind.
Wenn der Erwerb in einer ländlichen Gemeinde mit besonderer Betreuung erfolgt — solche mit weniger als 500 Einwohnern oder mit ernsthaftem Risiko der Entvölkerung —, sinkt der Satz auf 3 %.
Voraussetzungen für die Beantragung des Steuervergünstigung:
- Die Wohnung muss als Hauptwohnsitz genutzt werden, mit tatsächlicher Belegung innerhalb von maximal 12 Monaten ab Erwerb (oder ab Fertigstellung der Bauarbeiten im Falle eines Neubaus).
- Der Erwerber muss Teil einer Familieneinheit mit schulpflichtigen Kindern in der ländlichen Gemeinde sein (oder in angeschlossenen Einrichtungen).
- Das Familieneinkommen darf 36.000 € jährlich nicht überschreiten.
Der Vorteil ist vorläufig, bis die Nutzungsbedingungen nachgewiesen sind, und es wird verlangt, die Wohnung mindestens drei Jahre lang als Hauptwohnsitz beizubehalten.
In der Praxis kann diese Maßnahme eine erhebliche Ersparnis bedeuten: Eine Wohnung im Wert von 150.000 € würde mit dem allgemeinen Satz von 10 % 15.000 € besteuert, gegenüber 6.000 € bei 4 % oder 4.500 € bei 3 %.
2. Ermäßigte Steuersätze bei Erwerbungen zur Sanierung (Art. 63)
Das Gesetz erweitert den Vorteil auf diejenigen, die Wohnungen zur Sanierung in ländlichen Gemeinden kaufen, wobei ebenfalls ein Satz von 4% (oder 3% in Gemeinden mit besonderer Betreuung) angewendet wird.
Zusätzliche Anforderungen:
- Die Wohnung muss vor dem 1. Januar 1970 gebaut worden sein.
- Die Sanierungsarbeiten müssen innerhalb von maximal zwei Jahren nach dem Erwerb abgeschlossen sein.
- Die Kosten der Arbeiten müssen mehr als 25 % des Kaufpreises oder des Marktwerts der Immobilie (abzüglich des Bodenwerts) betragen.
- Die Immobilie muss innerhalb von 12 Monaten nach Abschluss der Arbeiten als Hauptwohnsitz genutzt werden und mindestens drei Jahre lang bewohnt bleiben.
Dieser Anreiz zielt nicht nur darauf ab, den Kauf zu erleichtern, sondern auch alte ungenutzte Wohnungen wiederzubeleben und wirtschaftliche Aktivität im lokalen Bausektor zu fördern.
3. Ermäßigung bei Eigentumsakten und notariellen Handlungen (Art. 64)
Artikel 64 sieht eine Maßnahme von besonderer notarieller Bedeutung vor:
- Es wird eine Ermäßigung von 75 % auf die ITP-AJD-Quote in der Form der entgeltlichen Vermögensübertragungen für Eigentumsakten, Bekanntmachungsprotokolle und ergänzende Handlungen anerkannt, die mit Immobilien in ländlichen Gemeinden verbunden sind.
Diese Maßnahme reagiert auf ein häufiges Problem: Viele Grundstücke in ländlichen Gebieten haben keine eingetragenen Titel oder weisen Registermängel auf. Die Entlastung der Steuerlast in diesen Fällen erleichtert die rechtliche Regularisierung von land- und städtischen Grundstücken, schafft präventive Rechtssicherheit und öffnet die Tür für zukünftige Übertragungen, Erbschaften oder den Zugang zu Hypothekenfinanzierungen.
Es ist wichtig klarzustellen, dass die Ermäßigung die Steuerquote betrifft, jedoch nicht die notariellen oder registerrechtlichen Gebühren.
IV.- Inkrafttreten des Gesetzes 8/2025
Das Gesetz 8/2025 vom 30. Juli über das Statut der ländlichen Gemeinden Kataloniens tritt am 20. August 2025 in Kraft, das heißt zwanzig Tage nach seiner Veröffentlichung im Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya.
Es ist eine wichtige Ausnahme hervorzuheben: die steuerlichen Maßnahmen in der Einkommensteuer der natürlichen Personen (IRPF), geregelt im Kapitel I des Titels V, werden erst ab dem 1. Januar 2026 anwendbar sein, was mit dem Beginn des auf die Verabschiedung der Norm folgenden Steuerjahres zusammenfällt.
V.- Schlussfolgerungen
Das Gesetz 8/2025 des Statuts der ländlichen Gemeinden Kataloniens bildet ein umfassendes Steuersystem, das Abzüge bei der IRPF mit reduzierten Sätzen und Vergünstigungen bei der ITP-AJD kombiniert, mit dem Ziel, das Leben und Investieren im ländlichen Raum attraktiver zu machen. Die Einsparungen können erheblich sein, unterliegen jedoch strengen Anforderungen hinsichtlich Einkommen, Fristen und tatsächlicher Nutzung als Hauptwohnsitz.
Hervorzuheben sind der Anreiz zur Sanierung alter Häuser und die 75%ige Vergünstigung bei Eigentumsakten und notariellen Urkunden, Maßnahmen, die die Rechtssicherheit stärken und den Wiederaufbau von gebautem Vermögen ermöglichen. Dennoch bestehen weiterhin Einschränkungen und Interpretationsrisiken, die eine klare Anwendung durch die Verwaltung erfordern.
Der Erfolg dieser Reform hängt von zwei wesentlichen Faktoren ab: dem Vorhandensein grundlegender Dienstleistungen in den ländlichen Gemeinden und der effektiven Verbreitung der steuerlichen Vorteile. In diesem Zusammenhang ist die Rolle des Notariats entscheidend: sorgfältig informieren, auf Bedingungen und Fristen hinweisen und die korrekte Dokumentation jeder Transaktion gewährleisten.
Zusammenfassend haben wir es mit einer Regelung zu tun, die territoriale Kohäsion, steuerliche Anreize und Rechtssicherheit verbindet und dazu bestimmt ist, ein Schlüsselwerkzeug zur Eindämmung der Entvölkerung und zur Belebung des ländlichen Raums in Katalonien zu werden.
Wenn Sie weitere Informationen benötigen, zögern Sie nicht, unsere Notariate für den Kauf von Wohnungen und ländlichen Häusern zu kontaktieren. Unsere Notare in Barcelona werden alle Ihre Fragen klären.
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