Avantatges en Compra i Rehabilitació d'habitatge rural a Catalunya
Avui expliquem la Llei 8/2025 de l’Estatut de Municipis Rurals i les seves corresponents novetats fiscals en la compravenda d’immobles a Catalunya.
I. Introducció i novetat legislativa
La Llei 8/2025, de 30 de juliol, de l’Estatut de Municipis Rurals de Catalunya, constitueix un punt d’inflexió en la política de cohesió territorial del nostre país. La seva finalitat és doble: revitalitzar el món rural i frenar el despoblament, mitjançant un marc normatiu propi, noves fórmules de finançament i un conjunt d’incentius fiscals de gran abast.
El punt de partida és clar: més del 60% dels municipis catalans tenen menys de 2.000 habitants, cosa que es tradueix en dificultats per garantir serveis bàsics i atreure o retenir població estable. Conscient d’això, la Generalitat ha dissenyat un estatut específic per als municipis rurals, que combina suport institucional, simplificació administrativa i —sobretot— un règim fiscal favorable per a qui decideixi traslladar-s’hi, invertir o rehabilitar habitatge en aquestes localitats.
La gran novetat d’aquesta llei no és només la creació de la categoria jurídica de “municipi rural” i “municipi rural d’atenció especial”, sinó el reconeixement d’un estatus propi, amb drets i obligacions diferenciats. Aquest nou marc es tradueix en:
- Mecanismes de finançament reforçat, mitjançant fons específics per a municipis rurals.
- Simplificació normativa i administrativa, adaptada a la realitat d’ajuntaments amb recursos tècnics molt limitats.
- Garantia de serveis bàsics en matèries essencials com educació, sanitat, habitatge i transport.
- I, de manera destacada, un paquet de beneficis fiscals que tenen per objectiu incentivar l’arrelament poblacional, atreure inversió i facilitar la rehabilitació del parc d’habitatges en aquestes àrees.
D’aquesta manera, la norma transcendeix la mera regulació competencial: actua com a palanca fiscal i jurídica per reequilibrar el territori. I és aquí on el Títol V, Capítols I i II (arts. 57 i ss.), adquireix un paper protagonista, en introduir reduccions i bonificacions en l’Impost sobre la Renda de les Persones Físiques i en l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITP-AJD), així com bonificacions notarials, amb efectes immediats en la pràctica diària de compravendes, rehabilitacions i operacions immobiliàries.
II. Incentius en l'IRPF: articles 57 a 61
La Llei 8/2025 no es limita a modificar l'ITP-AJD, sinó que completa la reforma fiscal amb un conjunt de deduccions en l'IRPF autonòmic, totes elles vinculades a l'habitatge i aplicables exclusivament en municipis rurals. L'objectiu és clar: fer fiscalment atractiu traslladar la residència, adquirir, rehabilitar o llogar habitatge en aquestes localitats.
1. Deducció per trasllat de residència habitual (art. 57)
Per a aquells que decideixin fixar la seva residència en un municipi rural, s’estableix una deducció fixa:
- 750 € anuals, o 1.500 € en famílies monoparentals.
- 1.000 € anuals, o 2.000 € en famílies monoparentals, si el trasllat és a un municipi rural d’atenció especial.
Requisits principals:
- Edat entre 18 i 35 anys, o tenir fills menors escolaritzats al municipi (fins a 16 anys).
- Límit de renda: 30.000 € en tributació individual o 45.000 € en conjunta.
- Aplicable únicament al primer trasllat a un municipi rural.
Aquesta mesura està dissenyada per a afavorir la mobilitat de joves i famílies amb fills, garantint no només el trasllat inicial sinó l’arrelament poblacional a mig termini.
2. Deducció per adquisició d'habitatge habitual (art. 58)
Es recupera —encara que de forma restringida— una deducció desapareguda del règim general de l’IRPF:
- 15% de les quantitats invertides o 20% en municipis d’atenció especial, amb un límit de 6.000 € anuals.
Requisits:
- L'habitatge ha de destinar-se a residència habitual.
- El contribuent ha de tenir fills menors escolaritzats al municipi (excepte fills menors de tres anys).
- Límit de renda: 36.000 € anuals en tributació individual.
- És incompatible amb la deducció estatal per adquisició d'habitatge habitual vigent en règim transitori.
Es tracta d'un incentiu de gran rellevància, ja que reobre el benefici fiscal per compra d'habitatge, limitat exclusivament a aquells que optin per establir-se al medi rural.
3. Deducció per rehabilitació d'habitatge habitual (art. 59)
En termes similars a l’adquisició:
- 15% de les quantitats invertides en rehabilitació, o 20% en municipis rurals d’atenció especial, amb un límit de 6.000 € anuals.
Requisits:
- L'habitatge ha d'haver estat construït abans de l'1 de gener de 1970.
- Les obres han de ser d'entitat suficient, amb un cost superior al 25% del preu d'adquisició o del valor de mercat de l'immoble, descomptant el sòl.
- Incompatible amb altres deduccions autonòmiques o estatals per rehabilitació.
- La mesura reforça l'estratègia de recuperar patrimoni edificat i reactivar el mercat immobiliari en zones rurals, moltes vegades marcat per l'existència d'habitatges antics i en desús.
4. Regles comunes per a adquisició i rehabilitació (art. 60)
El legislador estableix un marc uniforme que afecta tant a l’adquisició com a la rehabilitació d’habitatge:
- La deducció pot aplicar-se en l’exercici de la inversió i en els 14 exercicis següents, sempre que hi hagi despeses efectives.
- Es consideren habitatge habitual també el traster i fins a dues places de pàrquing adquirides juntament amb l’habitatge.
- La residència s’ha de mantenir durant tres anys continuats, excepte causes justificades com matrimoni, trasllat laboral, separació o discapacitat.
- Si existeix reinversió amb exempció de guany patrimonial, la base de deducció s’ha de minorar.
5. Deducció per lloguer d'habitatge habitual (art. 61)
Per a aquells que optin per llogar en lloc de comprar:
- 15% del lloguer, fins a 600 € anuals.
- 20% del lloguer, fins a 1.200 € anuals, en municipis rurals d'atenció especial.
Requisits bàsics:
- Edat màxima de 35 anys, excepte famílies amb fills menors de 16 anys i que s'escolaritzin a l'escola de la zona.
- Renda màxima: 30.000 € en individual o 45.000 € en conjunta.
- Incompatible amb la deducció general catalana per lloguer prevista en el Codi Tributari.
Aquest incentiu busca facilitar l'accés a l'habitatge a joves i famílies en municipis rurals, fins i tot quan no opten per la propietat.
III. Reforma fiscal en l’ITP-AJD: articles 62 a 64
El Capítol II del Títol V de la Llei 8/2025 introdueix una reforma rellevant en l'Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITP-AJD). El seu objectiu és doble: abaratir l'accés a l'habitatge en municipis rurals i fomentar la rehabilitació del parc immobiliari existent.
Es estableixen tipus reduïts de gravamen i bonificacions específiques, mesures que incideixen directament en les escriptures públiques atorgades en notaries. Per això, aquest bloc legislatiu adquireix una importància especial en la pràctica notarial i registral.
1. Tipus reduïts en l’adquisició d’habitatge habitual (art. 62)
L'article 62 fixa un tipus impositiu reduït del 4% en l'ITP per a les transmissions d'immobles situats en municipis rurals destinats a habitatge habitual de l'adquirent.
Si l'adquisició es produeix en un municipi rural d'atenció especial —aquells amb menys de 500 habitants o amb risc greu de despoblació—, el tipus baixa fins al 3%.
Requisits per aplicar el benefici fiscal:
- L'habitatge ha de destinar-se a residència habitual, amb ocupació efectiva en un termini màxim de 12 mesos des de l'adquisició (o des de la finalització de les obres en cas de construcció).
- L'adquirent ha de formar part d'una unitat familiar amb fills escolaritzats al municipi rural (o en centres adscrits).
- La renda familiar no pot superar els 36.000 € anuals.
El benefici és provisional fins que s'acreditin les condicions d'ús, i s'exigeix el manteniment de l'habitatge com a residència habitual durant un mínim de tres anys.
En la pràctica, aquesta mesura pot suposar un estalvi substancial: un habitatge de 150.000 € tributaria 15.000 € al tipus general del 10%, davant de 6.000 € al 4% o 4.500 € al 3%.
2. Tipus reduïts en adquisicions per a rehabilitació (art. 63)
La llei amplia el benefici a qui comprin habitatges per a rehabilitació en municipis rurals, aplicant igualment un tipus del 4% (o del 3% en municipis d’atenció especial).
Requisits addicionals:
- L'habitatge ha d'haver estat construït abans de l'1 de gener de 1970.
- Les obres de rehabilitació han de finalitzar en un termini màxim de dos anys des de l'adquisició.
- El cost de les obres ha de superar el 25% del preu d'adquisició o del valor de mercat de l'immoble (descomptant el valor del sòl).
- L'immoble ha de destinar-se a residència habitual en els 12 mesos següents a la finalització de les obres, mantenint-se durant almenys tres anys.
Aquest incentiu busca no només facilitar la compra, sinó també reactivar habitatges antics en desús i generar activitat econòmica en el sector de la construcció local.
3. Bonificació en expedients de domini i actes notarials (art. 64)
L'article 64 estableix una mesura d'especial rellevància notarial:
- Es reconeix una bonificació del 75% de la quota de l'ITP-AJD en la modalitat de transmissions patrimonials oneroses per a expedients de domini, actes de notorietat i actes complementaris vinculats a immobles situats en municipis rurals.
Aquesta mesura respon a una problemàtica habitual: moltes finques en entorns rurals manquen de títols inscrits o presenten deficiències registrals. Alleugerir la càrrega fiscal en aquests supòsits facilita la regularització jurídica de finques rústiques i urbanes, aportant seguretat jurídica preventiva i obrint la porta a futures transmissions, herències o accés a finançament hipotecari.
És important aclarir que la bonificació afecta la quota de l'impost, però no els aranzels notarials ni registrals.
IV.- Entrada en vigor de la Llei 8/2025
La Llei 8/2025, de 30 de juliol, de l'Estatut de Municipis Rurals de Catalunya, entrarà en vigor el 20 d'agost de 2025, és a dir, a vint dies de la seva publicació al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya.
Convé destacar una excepció rellevant: les mesures fiscals en l'Impost sobre la Renda de les Persones Físiques (IRPF), regulades al Capítol I del Títol V, no seran aplicables fins a l'1 de gener de 2026, coincidint amb l'inici de l'exercici fiscal següent a l'aprovació de la norma.
V.- Conclusions
La Llei 8/2025 de l’Estatut de Municipis Rurals de Catalunya configura un paquet fiscal integral que combina deduccions a l’IRPF amb tipus reduïts i bonificacions a l’ITP-AJD, amb el propòsit de fer més atractiu viure i invertir al món rural. L’estalvi pot ser considerable, però està subjecte a requisits exigents de renda, terminis i ús efectiu com a habitatge habitual.
Destaquen l’incentiu a la rehabilitació d’habitatges antics i la bonificació del 75% en expedients de domini i actes notarials, mesures que reforcen la seguretat jurídica i permeten recuperar patrimoni edificat. No obstant això, subsisteixen limitacions i riscos d’interpretació, que requereixen una aplicació clara per part de l’Administració.
L’èxit d’aquesta reforma dependrà de dos factors essencials: l’existència de serveis bàsics als municipis rurals i la difusió eficaç dels beneficis fiscals. En aquest context, el paper del notariat és determinant: informar amb rigor, advertir de condicions i terminis, i garantir la correcta documentació de cada operació.
En definitiva, estem davant d’una norma que conjuga cohesió territorial, estímul fiscal i seguretat jurídica, cridada a convertir-se en una eina clau per frenar la despoblació i revitalitzar el medi rural a Catalunya.
Si necessites més informació, no dubtis a contactar amb la nostra notaria per a compravenda d’habitatges i cases rurals. Els nostres Notaris a Barcelona resoldran tots els teus dubtes.
Us oferim a continuació altres lectures relacionades amb novetats legislatives d’aquest mateix any:
