Avantages dans l'Achat et la Réhabilitation de logement rural en Catalogne
Aujourd'hui, nous expliquons la Loi 8/2025 du Statut des Municipalités Rurales et ses nouveautés fiscales correspondantes dans l'achat-vente de biens immobiliers en Catalogne.
I. Introduction et nouveauté législative
La Loi 8/2025, du 30 juillet, sur le Statut des Municipalités Rurales de Catalogne, constitue une étape importante dans la politique de cohésion territoriale de notre pays. Son objectif est double : revitaliser le monde rural et freiner le dépeuplement, grâce à un cadre normatif propre, de nouvelles formules de financement et un ensemble d’incitations fiscales de grande portée.
Le point de départ est clair : plus de 60 % des municipalités catalanes comptent moins de 2 000 habitants, ce qui se traduit par des difficultés à garantir des services de base et à attirer ou retenir une population stable. Consciente de cela, la Generalitat a conçu un statut spécifique pour les municipalités rurales, qui combine soutien institutionnel, simplification administrative et — surtout — un régime fiscal favorable pour ceux qui décident de s’installer, d’investir ou de réhabiliter un logement dans ces localités.
La grande nouveauté de cette loi n’est pas seulement la création de la catégorie juridique de « municipalité rurale » et « municipalité rurale à attention spéciale », mais la reconnaissance d’un statut propre, avec des droits et obligations différenciés. Ce nouveau cadre se traduit par :
- Mécanismes de financement renforcé, via des fonds spécifiques pour les municipalités rurales.
- Simplification normative et administrative, adaptée à la réalité des mairies disposant de ressources techniques très limitées.
- Garantie de services de base dans des domaines essentiels tels que l’éducation, la santé, le logement et les transports.
- Et, de manière notable, un ensemble de avantages fiscaux visant à encourager l’enracinement de la population, attirer les investissements et faciliter la réhabilitation du parc immobilier dans ces zones.
De cette manière, la norme dépasse la simple régulation des compétences : elle agit comme un levier fiscal et juridique pour rééquilibrer le territoire. Et c’est ici que le Titre V, Chapitres I et II (arts. 57 et suivants), joue un rôle central, en introduisant des réductions et exonérations sur l’Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques et sur l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales et les Actes Juridiques Documentés (ITP-AJD), ainsi que des exonérations notariales, avec des effets immédiats dans la pratique quotidienne des ventes, réhabilitations et opérations immobilières.
II. Incitations dans l'IRPF : articles 57 à 61
La Loi 8/2025 ne se limite pas à modifier l'ITP-AJD, mais complète la réforme fiscale par un ensemble de déductions dans l'IRPF autonome, toutes liées au logement et applicables exclusivement dans les communes rurales. L'objectif est clair : rendre fiscalement attractif le transfert de résidence, l'acquisition, la réhabilitation ou la location de logements dans ces localités.
1. Déduction pour transfert de résidence habituelle (art. 57)
Pour ceux qui décident d'établir leur résidence dans une commune rurale, une déduction fixe est établie :
- 750 € annuels, ou 1 500 € pour les familles monoparentales.
- 1 000 € annuels, ou 2 000 € pour les familles monoparentales, si le déménagement est vers une commune rurale à attention spéciale.
Exigences principales :
- Âge entre 18 et 35 ans, ou avoir des enfants scolarisés dans la commune (jusqu'à 16 ans).
- Plafond de revenu : 30 000 € en imposition individuelle ou 45 000 € en imposition conjointe.
- Applicable uniquement au premier déménagement dans une commune rurale.
Cette mesure est conçue pour favoriser la mobilité des jeunes et des familles avec enfants, garantissant non seulement le déménagement initial mais aussi l'enracinement démographique à moyen terme.
2. Déduction pour acquisition de la résidence principale (art. 58)
On récupère —bien que de manière restreinte— une déduction disparue du régime général de l'IRPF :
- 15 % des montants investis ou 20 % dans les communes à attention spéciale, avec une limite de 6 000 € annuels.
Exigences :
- Le logement doit être destiné à résidence habituelle.
- Le contribuable doit avoir des enfants mineurs scolarisés dans la commune (sauf enfants de moins de trois ans).
- Limite de revenu : 36 000 € annuels en imposition individuelle.
- Cela est incompatible avec la déduction d'État pour l'acquisition de la résidence principale en vigueur en régime transitoire.
Il s'agit d'une incitation de grande importance, car elle rouvre l'avantage fiscal pour l'achat de logement, limité exclusivement à ceux qui choisissent de s'installer en milieu rural.
3. Déduction pour réhabilitation de la résidence principale (art. 59)
En termes similaires à l'acquisition :
- 15 % des montants investis en réhabilitation, ou 20 % dans les communes rurales à attention spéciale, avec une limite de 6 000 € annuels.
Exigences :
- Le logement doit avoir été construit avant le 1er janvier 1970.
- Les travaux doivent être d'une entité suffisante, avec un coût supérieur à 25 % du prix d'acquisition ou de la valeur marchande du bien immobilier, hors terrain.
- Incompatible avec d'autres déductions autonomiques ou étatiques pour la réhabilitation.
- La mesure renforce la stratégie de récupération du patrimoine bâti et de relance du marché immobilier dans les zones rurales, souvent marquées par l'existence de logements anciens et inutilisés.
4. Règles communes pour l'acquisition et la réhabilitation (art. 60)
Le législateur établit un cadre uniforme qui affecte à la fois l'acquisition et la réhabilitation de logement :
- La déduction peut s'appliquer au cours de l'exercice de l'investissement et pendant les 14 exercices suivants, à condition qu'il y ait des dépenses effectives.
- Sont également considérés comme résidence principale le cellier et jusqu'à deux places de garage acquises avec le logement.
- La résidence doit être maintenue pendant trois années consécutives, sauf causes justifiées telles que mariage, mutation professionnelle, séparation ou handicap.
- En cas de réinvestissement avec exonération de plus-value, la base de déduction doit être réduite.
5. Déduction pour location de résidence principale (art. 61)
Pour ceux qui choisissent de louer plutôt que d'acheter :
- 15 % du loyer, jusqu'à 600 € par an.
- 20 % du loyer, jusqu'à 1 200 € par an, dans les communes rurales à attention spéciale.
Exigences de base :
- Âge maximum de 35 ans, sauf pour les familles avec des enfants de moins de 16 ans qui sont scolarisés dans l'école de la zone.
- Revenu maximum : 30 000 € en individuel ou 45 000 € en conjoint.
- Incompatible avec la déduction générale catalane pour location prévue dans le Codi Tributari.
Cette incitation vise à faciliter l'accès au logement pour les jeunes et les familles dans les communes rurales, même lorsqu'ils ne choisissent pas la propriété.
III. Réforme fiscale sur l'ITP-AJD : articles 62 à 64
Le Chapitre II du Titre V de la Loi 8/2025 introduit une réforme importante de la Taxe sur les Transmissions Patrimoniales et les Actes Juridiques Documentés (ITP-AJD). Son objectif est double : réduire le coût d'accès au logement dans les communes rurales et encourager la réhabilitation du parc immobilier existant.
Des taux réduits d'imposition et des exonérations spécifiques sont établis, des mesures qui impactent directement les actes notariés délivrés dans les études notariales. C'est pourquoi ce bloc législatif revêt une importance particulière dans la pratique notariale et cadastrale.
1. Taux réduits pour l'acquisition de la résidence principale (art. 62)
L'article 62 fixe un taux réduit de 4 % sur l'ITP pour les transmissions de biens immobiliers situés dans des communes rurales destinés à la résidence principale de l'acquéreur.
Si l'acquisition a lieu dans une commune rurale à attention spéciale — celles de moins de 500 habitants ou à risque grave de dépeuplement —, le taux baisse jusqu'à 3 %.
Exigences pour bénéficier de l'avantage fiscal :
- Le logement doit être destiné à la résidence habituelle, avec occupation effective dans un délai maximum de 12 mois à compter de l'acquisition (ou à partir de la fin des travaux en cas de construction).
- L'acquéreur doit faire partie d'une unité familiale avec enfants scolarisés dans la commune rurale (ou dans des établissements affiliés).
- Le revenu familial ne peut pas dépasser 36 000 € annuels.
Le bénéfice est provisoire jusqu'à ce que les conditions d'utilisation soient justifiées, et le maintien du logement comme résidence habituelle est exigé pendant un minimum de trois ans.
En pratique, cette mesure peut représenter une économie substantielle : un logement de 150 000 € serait imposé à 15 000 € au taux général de 10 %, contre 6 000 € à 4 % ou 4 500 € à 3 %.
2. Taux réduits sur les acquisitions pour réhabilitation (art. 63)
La loi étend le avantage à ceux qui achètent des logements pour réhabilitation dans les communes rurales, appliquant également un taux de 4% (ou de 3% dans les communes à attention spéciale).
Exigences supplémentaires :
- Le logement doit avoir été construit avant le 1er janvier 1970.
- Les travaux de réhabilitation doivent être achevés dans un délai maximum de deux ans à compter de l'acquisition.
- Le coût des travaux doit dépasser 25 % du prix d'acquisition ou de la valeur marchande du bien immobilier (en déduisant la valeur du terrain).
- Le bien immobilier doit être destiné à la résidence principale dans les 12 mois suivant la fin des travaux, et y être maintenu pendant au moins trois ans.
Cette incitation vise non seulement à faciliter l'achat, mais aussi à réactiver les logements anciens inutilisés et à générer une activité économique dans le secteur de la construction locale.
3. Bonification dans les dossiers de propriété et actes notariaux (art. 64)
L'article 64 établit une mesure de spécial importance notariale :
- Il est reconnu une réduction de 75 % de la quote-part de l'ITP-AJD dans la modalité des transmissions patrimoniales onéreuses pour les dossiers de domaine, les actes de notoriété et les actes complémentaires liés à des biens immobiliers situés dans des communes rurales.
Cette mesure répond à un problème courant : de nombreuses propriétés en milieu rural manquent de titres inscrits ou présentent des déficiences cadastrales. Alléger la charge fiscale dans ces cas facilite la régularisation juridique des propriétés rurales et urbaines, apportant une sécurité juridique préventive et ouvrant la porte à de futures transmissions, successions ou accès au financement hypothécaire.
Il est important de préciser que la réduction concerne la quote-part de l'impôt, mais pas les tarifs notariaux ni cadastraux.
IV.- Entrée en vigueur de la Loi 8/2025
La Loi 8/2025, du 30 juillet, du Statut des Municipalités Rurales de Catalogne, entrera en vigueur le 20 août 2025, c’est-à-dire vingt jours après sa publication dans le Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya.
Il convient de souligner une exception importante : les mesures fiscales concernant l’Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPF), régies au Chapitre I du Titre V, ne seront pas applicables avant le 1er janvier 2026, coïncidant avec le début de l’exercice fiscal suivant l’approbation de la norme.
V.- Conclusions
La Loi 8/2025 du Statut des Municipalités Rurales de Catalogne configure un ensemble fiscal complet qui combine des déductions sur l’IRPF avec des taux réduits et des exonérations sur l’ITP-AJD, dans le but de rendre plus attractif de vivre et d’investir en milieu rural. L’économie peut être considérable, mais elle est soumise à des exigences strictes de revenu, de délais et d’usage effectif comme résidence principale.
Se distinguent l’incitation à la réhabilitation des logements anciens et l’exonération de 75 % dans les dossiers de propriété et les actes notariés, des mesures qui renforcent la sécurité juridique et permettent de récupérer le patrimoine bâti. Néanmoins, subsistent des limitations et des risques d’interprétation, qui nécessitent une application claire de la part de l’Administration.
Le succès de cette réforme dépendra de deux facteurs essentiels : l’existence de services de base dans les municipalités rurales et la diffusion efficace des avantages fiscaux. Dans ce contexte, le rôle du notariat est déterminant : informer avec rigueur, avertir des conditions et des délais, et garantir la correcte documentation de chaque opération.
En définitive, nous sommes face à une norme qui conjugue cohésion territoriale, stimulation fiscale et sécurité juridique, appelée à devenir un outil clé pour freiner la dépopulation et revitaliser le milieu rural en Catalogne.
Si vous avez besoin de plus d’informations, n’hésitez pas à contacter notre notariat pour l’achat de logements et maisons rurales. Nos Notaires à Barcelone répondront à toutes vos questions.
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