Neue Verpflichtungen für den Großvermieter in Katalonien

Diese Reform zielt darauf ab, die großen Eigentümer zu kontrollieren, den Zugang zu Wohnraum in angespannten Gebieten zu verbessern und neue notarielle Verpflichtungen bei Kaufverträgen einzuführen. Außerdem betrifft sie die Besteuerung und erweitert die Anzahl der Eigentümer, die verpflichtet sind, sich im Register der Großvermieter einzutragen, mit wichtigen rechtlichen und wirtschaftlichen Auswirkungen.

Im Folgenden analysieren wir die wichtigsten Änderungen dieser Verordnung und ihre Auswirkungen auf die Immobilientransaktionen in Katalonien im Detail. Die wichtigsten Änderungen, die wir im Folgenden erläutern, sind die folgenden:

1. Neue Definition der Großvermieter.
2. Großvermieter-Zertifikat des Grundbuchamts.
3. Neue Anforderungen für die Beurkundung von Kaufverträgen.
4. Änderung des Vorkaufs- und Rücktrittsrechts zugunsten der Generalitat de Catalunya.
5. Erhöhung der Grunderwerbsteuer für Großvermieter in Katalonien. (Genehmigung ausstehend)

Das Gesetz 24/2015 vom 29. Juli, über dringende Maßnahmen gegen die Wohnungsnotlage und Energiearmut führte den Begriff des großen Wohnungsinhabers ein, um Beschränkungen bei der Übertragung von Immobilien anzuwenden und die sozialen Wohnungspolitiken zu stärken.

Mit der jüngsten Reform des Gesetzes 2/2025 gilt in Katalonien als großer Wohnungsinhaber jede natürliche oder juristische Person, die mindestens eine der folgenden Bedingungen erfüllt:

• Eigentümer von fünf oder mehr städtischen Immobilien in angespannten Marktgebieten in Katalonien zu sein.
• Im Besitz von mehr als 10 städtischen Wohnimmobilien in Spanien zu sein.
• Im spanischen Hoheitsgebiet eine überbaute Fläche von mehr als 1.500 m² zu Wohnzwecken zu haben.

Diese Definition erlangt eine schlüsselrelevante Bedeutung im neuen regulatorischen Rahmen, da sie größere Verpflichtungen für die Großbesitzer auferlegt und die administrative Kontrolle über den Kauf und die Verwaltung von Immobilienvermögen verstärkt. Zu den bedeutendsten Änderungen gehören:

• Einschränkungen beim Verkauf und der Vermietung in angespannten Gebieten: Die Anforderungen für die Übertragung von Wohnungen werden verschärft, mit besonderem Augenmerk auf den Schutz der Mieter sowie das Vorkaufs- und Rücktrittsrecht der Verwaltung.
• Stärkung der notariellen Kontrolle: Es werden neue dokumentarische Anforderungen und Zertifizierungen vor der Beurkundung von Urkunden eingeführt, um die Einhaltung der geltenden Vorschriften sicherzustellen.
• Steuerliche Änderungen für Großbesitzer: Es werden Änderungen bei der Besteuerung von Immobiliengeschäften eingeführt, die steuerliche Vorteile abschaffen und die Steuerlast bei bestimmten Transaktionen erhöhen.

Die großen Wohnungsinhaber, seien es natürliche oder juristische Personen, sind verpflichtet, sich im Register der großen Wohnungsinhaber von Katalonien einzutragen, das aufgrund des Gesetzesdekret 2/2025 geschaffen wurde. Diese Maßnahme hat zum Ziel, Eigentümer mit einem signifikanten Bestand an Wohnimmobilien zu identifizieren und eine bessere Kontrolle über das Wohnungsangebot auf dem Immobilienmarkt zu gewährleisten.

Obwohl die spezifischen Details des Anmeldeverfahrens noch durch eine Verordnung ausgearbeitet werden müssen, sieht die Norm vor, dass Eigentümer, die die Kriterien eines großen Inhabers erfüllen, dies der Wohnungsagentur von Katalonien melden müssen. Die Anmeldung muss erfolgen, sobald der Inhaber diese Eigenschaft erwirbt, sei es durch den Erwerb neuer Immobilien oder durch eine Änderung der Einstufung eines Gebiets als angespannter Wohnungsmarkt (ZMRT).

Dieses Register zielt nicht nur darauf ab, die Transparenz und die administrative Kontrolle über den Wohnungsbestand in Katalonien zu verbessern, sondern auch die Ausübung der Vorkaufs- und Rücktrittsrechte durch die Generalitat zu erleichtern. Auf diese Weise soll vermieden werden, dass Wohnungen in den Händen großer Eigentümer gehäuft werden, ohne deren angemessene Nutzung und Verfügbarkeit auf dem Markt zu gewährleisten.

Bei jeder Beurkundung eines Kaufvertrags vor dem Notar oder Übergabeverurkundung von Immobilien, die von einer juristischen Person erteilt wird, muss der Vertreter ausdrücklich erklären, ob die übertragende Einheit den Status eines Großvermieters innehat oder nicht.

Je nach dieser Erklärung sind die folgenden Anforderungen zu erfüllen:

1. Wenn die juristische Person in Katalonien ein Großvermieter ist: Es ist obligatorisch, die Absicht, die Immobilie zu übertragen, der Katalanischen Wohnungsagentur gemäß Artikel 2 des Dekrets Gesetz 1/2015 zu melden. Diese Meldung ermöglicht es der Verwaltung, ihr Vorkaufs- oder Rücktrittsrecht auszuüben, falls zutreffend, und gegebenenfalls die negative Mitteilung der Verwaltung zum Erwerb der Wohnung oder deren Schweigen diesbezüglich vorzulegen.
2. Wenn die juristische Person kein Großvermieter ist: Es muss die registrierungsrechtliche Bescheinigung vorgelegt werden, die diesen Status gemäß der Übergangsbestimmung des Dekrets Gesetz 1/2015, geändert durch das Dekret 2/2025, nachweist. Dieses Zertifikat kann direkt beim Notariat eingeholt werden.

Um festzustellen, ob eine übertragende juristische Person den Status eines Großvermieters von Wohnraum innehat, muss die Registerbescheinigung die CRUs (Einzigartige Registercodes) aller Grundstücke enthalten, deren eingetragener Eigentümer (sei es im Eigentum oder Wohnungsnutzungsrecht) ihr im nationalen Hoheitsgebiet zusteht.

Die Kriterien zur Bewertung dieses Status sind folgende:

1. Wenn die Bescheinigung vier oder weniger CRUs ausweist, gilt die Entität als kein Großvermieter.
2. Wenn elf oder mehr CRUs erscheinen, unter Berücksichtigung aller Immobilien im nationalen Hoheitsgebiet, muss die juristische Person rechtlich als Großvermieter betrachtet werden.
3. Wenn die Bescheinigung zwischen fünf und zehn CRUs enthält, kann es sein, dass die juristische Person als Großvermieter gilt, wenn sie mindestens fünf Wohnungen in angespannten Gebieten Kataloniens besitzt.

Falls der Erklärende angibt, kein Großvermieter zu sein, muss er Unterlagen vorlegen, die belegen, dass einige der CRUs nicht zu Wohnungen gehören oder nicht mehr zu seinem Vermögen zählen.

Es ist wichtig zu beachten, dass das Grundbuch die eingetragene Eigentümerschaft veröffentlicht, aber nicht unbedingt die tatsächlichen Eigentümer identifiziert. Daher muss der Notar, wenn in der Bescheinigung CRUs erscheinen, die nicht der übertragenden juristischen Person gehören, diese Tatsache in der Kaufurkunde vermerken. In solchen Fällen wird empfohlen, ein notarielles Protokoll zu erstellen, in dem die Dokumente aufgeführt sind, die diese Situation rechtfertigen.

Wenn nachgewiesen wird, dass die übertragende Partei kein Großvermieter von Wohnraum ist, kann die Urkunde ohne vorherige Benachrichtigung im Rahmen des Vorkaufsrechts formalisiert werden.

In jedem Fall muss die Registerbescheinigung durch notarielles Zeugnis in die Urkunde aufgenommen werden.

Gemäß den Bestimmungen des Gesetzesdekrets muss die registratorische Bescheinigung vom Übertragenden vorgelegt werden. Wie jedoch bereits erwähnt, kann sie auch direkt beim Notariat eingeholt werden. Dieses Dokument muss die registratorische Situation zum Zeitpunkt der Beurkundung des Kaufvertrags widerspiegeln, weshalb das Ausstellungsdatum so nah wie möglich an der Genehmigung der Urkunde liegen muss.

Die Bescheinigung kann elektronisch über die elektronische Registrierungsstelle bezogen werden, wo sie unter der Bezeichnung „Bescheinigung zur Lokalisierung des Gesetzes“ verfügbar ist. Für die Beantragung kann der folgende Link genutzt werden: Bescheinigung zur Lokalisierung des Gesetzes 12/2023 zum Wohnrecht.

Es ist wichtig zu beachten, dass in der vom Grundbuchamt ausgestellten Bescheinigung zwei Absätze mit scheinbar ähnlichem Inhalt, aber mit wesentlichen Unterschieden erscheinen können:

• In einem davon kann angegeben sein, dass keine eingetragenen Grundstücke auf den Namen der juristischen Person existieren, basierend auf der Abfrage mit ihrer CIF.
• Im anderen kann eine Liste von CRUs, die Wohnungen entsprechen, erscheinen, was darauf zurückzuführen ist, dass die Suche nach der Firma statt der NIF durchgeführt wurde, wodurch Übereinstimmungen mit anderen Einrichtungen möglich sind.

Diese Doppelung ist darauf zurückzuführen, dass die Registerdatenbank in einigen Fällen keine aktuellen Informationen über die CIF bestimmter Einrichtungen enthält, was zu Abweichungen in den Ergebnissen führen kann.

Das Vorkaufs- und Rücktrittsrecht zugunsten der Generalitat de Catalunya ist ein wichtiges Instrument zur Regulierung des Immobilienmarktes und zur Erweiterung des öffentlichen Wohnungsbestands. Die rechtliche Grundlage findet sich im Artikel 15 des Gesetzes 18/2007 über das Wohnrecht sowie im Artikel 2 des Gesetzes 1/2015, die diese bevorzugten Erwerbsrechte zugunsten der katalanischen Verwaltung bei bestimmten Immobilienübertragungen festlegen.

Ursprünglich erlaubten diese Vorschriften der Generalitat, diese Rechte beim Kauf und Verkauf von Wohnungen auszuüben, die in Zwangsvollstreckungsverfahren oder durch Zahlungsabgabe erworben wurden. Mit der Verabschiedung des Gesetzesdekret 2/2025 wurde jedoch eine bedeutende Änderung eingeführt, um den Anwendungsbereich zu erweitern und Übertragungen durch einen Großvermieter in Katalonien einzubeziehen, wenn es sich um Wohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (ZMRT) handelt.

Das Hauptziel dieser Regelung ist es, den Zugang zu Wohnraum zu gewährleisten und seine soziale Funktion zu stärken, Spekulation zu vermeiden und die Eingliederung in den öffentlichen Wohnungsbestand zu erleichtern.

Um dieses Ziel zu erreichen, müssen Eigentümer, die diesen Bedingungen unterliegen, der Generalitat die Absicht der Übertragung der Immobilie mitteilen, damit die Verwaltung ihr bevorzugtes Erwerbsrecht innerhalb der gesetzlich festgelegten Fristen und Bedingungen ausüben kann.

Bei bestimmten Übertragungen von Wohnimmobilien ist es obligatorisch, das Vorkaufsrecht zu respektieren, was die Notwendigkeit mit sich bringt, die Transaktion vor ihrer Formalisierung der zuständigen Verwaltung zu melden. Diese Anforderung betrifft bestimmte gesetzlich geregelte Fälle, insbesondere bei Wohnungen in angespannten Gebieten und wenn der Übertragende ein Großvermieter ist.

Damit eine Übertragung diesem Recht unterliegt, müssen die folgenden Bedingungen erfüllt sein:

1. Die übertragene Immobilie muss eine Wohnung sein.
2. Die Wohnung muss sich in einem als angespannt erklärten Wohngebiet befinden.
3. Der Übertragende muss eine juristische Person mit dem Status eines Großvermieters sein.
4. Es darf sich nicht um eine neu gebaute Wohnung handeln, die an eine natürliche Person zur Eigennutzung übertragen wird.

Wenn diese Voraussetzungen vorliegen, muss der Übertragende das im Real Decreto 1/2015, vom 24. März festgelegte Verfahren gemäß Artikel 2, Absatz 2, befolgen.

Gemäß den Bestimmungen des Gesetzesdekrets ist im Falle von Neubauwohnungen das im Verfahren für das Vorkaufsrecht vorgesehene Benachrichtigungsverfahren nicht erforderlich, wenn der Erwerber eine natürliche Person ist und ausdrücklich in der Kaufurkunde erklärt, dass er die Wohnung für den eigenen Gebrauch nutzen wird.

Diese Erklärung in der Urkunde ist ausreichend, um die Ausnahme zu belegen, ohne dass zusätzliche Benachrichtigungsverfahren erforderlich sind.

Zusammen mit den durch das Gesetzesdekret 2/2025 eingeführten Maßnahmen wurde das Gesetzesdekret 5/2025 vom 25. März verabschiedet, das die Grunderwerbsteuer (ITP) bei bestimmten Immobiliengeschäften geändert hat. Diese Maßnahme betrifft insbesondere den Kauf und Verkauf, an denen große Wohnungsinhaber beteiligt sind, und stellt eine bedeutende Veränderung in der Immobilienbesteuerung in Katalonien dar.

Unter den eingeführten Änderungen wurde ein neuer Steuersatz von 20 % bei der ITP für Übertragungen durch Großgrundbesitzer geschaffen. Dieser gleiche Satz gilt auch für den Verkauf von kompletten Gebäuden, mit oder ohne horizontale Teilung.

Es gibt Ausnahmen bei der Anwendung dieser Steuererhöhung. Konkret wird der 20%-Satz in den folgenden Fällen nicht angewendet:

• Wenn der Käufer eine natürliche Person ist.
• Wenn das übertragene Gebäude weniger als fünf Wohnungen hat und der Erwerber die Einheiten als seinen Hauptwohnsitz oder den seiner direkten Familienangehörigen für mindestens drei Jahre nutzt.

Ein weiterer relevanter Aspekt des Gesetzesdekret 5/2025 ist die Aufhebung der Steuervergünstigungen von 70 % bei der Grunderwerbsteuer (ITP), die bisher bestimmten Immobilienunternehmen beim Verkauf von Wohnungen zugutekamen. Mit dieser Maßnahme strebt die Generalitat an, die Kontrolle über den Immobilienmarkt zu verstärken, den Zugang zu Wohnraum zu fördern und die spekulative Anhäufung von Immobilien durch Großbesitzer in Katalonien zu begrenzen.