Gran Tenidor a Catalunya: Noves Obligacions

Aquesta reforma busca controlar els grans propietaris, millorar l’accés a l’habitatge en zones tensionades i establir noves obligacions notarials en compravendes. A més, afecta la fiscalitat i amplifica el nombre de propietaris obligats a inscriure’s en el Registre de Grans Tenidors, amb importants implicacions jurídiques i econòmiques.

A continuació, analitzem en detall els principals canvis d’aquesta normativa i el seu impacte en les transaccions immobiliàries a Catalunya. Els canvis més rellevants que a continuació detallarem són els següents:

1. Nova definició dels grans tenidors.
2. Certificat de Gran Tenidor del Registre de Propietat.
3. Nous Requisits per a la Formalització d'Escriptures de Compravenda.
4. Modificació del dret de tanteig i retracte a favor de la Generalitat de Catalunya.
5. Augment de l'impost sobre transmissions patrimonials per a grans tenidors a Catalunya (pendent d'aprovació).

La Llei 24/2015, de 29 de juliol, de mesures urgents contra l’emergència habitacional i la pobresa energètica, va introduir el concepte de gran tenidor d’habitatge per aplicar limitacions en la transmissió d’immobles i reforçar les polítiques socials d’habitatge.

Amb la recent reforma de la Llei 2/2025, es considera gran tenidor a Catalunya qualsevol persona, física o jurídica, que compleixi almenys una d’aquestes condicions:

• Posseir a Espanya més de 10 immobles urbans d’ús residencial.
• Tenir en el territori espanyol una superfície construïda superior a 1.500 m² destinada a habitatge.
• Ser propietari de cinc o més immobles urbans en zones de mercat tensionat a Catalunya.

Aquesta definició adquireix una rellevància clau dins del nou marc regulador, ja que imposa majors obligacions als grans tenidors i reforça el control administratiu sobre la compravenda i gestió d’actius immobiliaris . Entre els canvis més significatius, destaquen:

• Restriccions en la venda i el lloguer en zones tensionades: Es endureixen els requisits per a la transmissió d’habitatges, amb especial atenció a la protecció dels inquilins i el dret de tanteig i retracte per part de l’Administració.
• Reforç del control notarial: S’estableixen noves exigències documentals i certificacions prèvies a la formalització d’escriptures, assegurant el compliment de la normativa vigent.
• Modificacions fiscals per a grans tenidors: S’introdueixen canvis en la tributació de les operacions immobiliàries, eliminant beneficis fiscals i augmentant les càrregues impositives sobre determinades transaccions.

Els grans tenidors d’habitatge, tant persones físiques com jurídiques, estan obligats a inscriure’s en el Registre de Grans Tenidors d’Habitatge de Catalunya, creat en virtut del Decret llei 2/2025. Aquesta mesura té com a finalitat identificar els propietaris amb un volum significatiu d’immobles residencials i garantir un major control sobre l’oferta d’habitatge en el mercat immobiliari.

Encara que els detalls específics del procediment d’inscripció estan pendents de desenvolupament reglamentari, la norma estableix que els propietaris que compleixin els criteris de gran tenidor han de comunicar-ho a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya.

La inscripció haurà de realitzar-se en el moment en què el titular adquireixi aquesta condició, ja sigui per la compra de nous immobles o per un canvi en la classificació d’una zona com a mercat residencial tensionat (ZMRT).

Aquest registre no només busca millorar la transparència i el control administratiu sobre el parc d’habitatges a Catalunya, sinó també facilitar l’exercici dels drets de tanteig i retracte per part de la Generalitat.

D’aquesta manera, es pretén evitar l’acumulació d’habitatges en mans de grans propietaris sense garantir el seu ús adequat i disponibilitat en el mercat.

En tota escriptura de compravenda davant Notari o escriptura de transmissió de béns immobles atorgada per una persona jurídica, el representant haurà de declarar expressament si l’entitat transmetent ostenta o no la condició de gran tenidor.

Depenent d’aquesta declaració, s’hauran de complir els següents requisits:

1. Si la persona jurídica és un gran tenidor a Catalunya: Serà obligatori notificar la intenció de transmetre l’immoble a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, d’acord amb el que estableix l’article 2 del Decret llei 1/2015. Aquesta notificació permetrà a l’Administració exercir el seu dret de tanteig o retracte, si correspon, i, en el seu cas, presentar la comunicació negativa de l’Administració per adquirir l’habitatge o el seu silenci al respecte.
2. Si la persona jurídica no és un gran tenidor: Haurà de presentar-se la certificació registral acreditativa d’aquesta condició, conforme a la disposició transitòria del Decret llei 1/2015, modificada pel Decret llei 2/2025. Aquest certificat pot obtenir-se directament a la notaria.

Per determinar si una persona jurídica transmetent ostenta la condició de gran tenidor d’habitatge, la certificació registral haurà d’incloure els CRUs (Codis Registrals Únics) de totes les finques la titularitat registral de les quals (ja sigui en domini o usdefruit d’habitatge) li correspongui en el territori nacional.

Els criteris per avaluar aquesta condició són els següents:

1. Si la certificació reflecteix quatre o menys CRUs, quedarà acreditat que l’entitat no és un gran tenidor.
2. Si apareixen onze o més CRUs, sumant totes les propietats en territori nacional, la persona jurídica s’haurà de considerar gran tenidor a efectes legals.
3. Si la certificació recull entre cinc i deu CRUs, pot donar-se la circumstància que la persona jurídica sigui considerada gran tenidor si posseeix com a mínim cinc habitatges en zones tensionades de Catalunya.

En cas que l’atorgant afirmi no ser un gran tenidor, haurà d’aportar documentació que acrediti que alguns dels CRUs no corresponen a habitatges o que ja no formen part del seu patrimoni.

És important tenir en compte que el Registre de la Propietat publica la titularitat registral, però no identifica necessàriament els titulars reals. Per aquest motiu, si en la certificació registral apareixen CRUs que no pertanyen a la persona jurídica transmetent, el notari haurà de deixar constància d’aquesta circumstància en l’escriptura de venda. En aquests casos, es recomana autoritzar una acta notarial en la qual es detallin els documents que justifiquin aquesta situació.

Si es acredita que el transmetent no és gran tenidor d’habitatge, es podrà formalitzar l’escriptura sense necessitat de realitzar la notificació prèvia en el marc del dret d’adquisició preferent.

En tot cas, la certificació registral haurà d’incorporar-se a l’escriptura mitjançant testimoni notarial.

Segons el que estableix el Decret llei, la certificació registral ha de ser aportada pel transmetent. No obstant això, com ja s’ha indicat, també pot obtenir-se directament des de la notaria. Aquest document ha de reflectir la situació registral en el moment de l’atorgament de l’escriptura de compravenda, per la qual cosa la seva data d’emissió ha de ser el més pròxima possible a l’autorització de l’escriptura.

La certificació pot obtenir-se de manera telemàtica a través de la seu electrònica registral, on està disponible sota la denominació "Certificació de Localització de la Llei". Per sol·licitar-la, es pot accedir a través del següent enllaç: Certificació de localització de la Llei 12/2023 pel dret a l'habitatge

És important assenyalar que, en la certificació emesa pel Registre de la Propietat, poden aparèixer dos paràgrafs amb un contingut aparentment similar, però amb diferències significatives:

• En un d’ells, es pot indicar que no existeixen finques registrades a nom de la persona jurídica, basant-se en la consulta realitzada amb el seu CIF.
• En l’altre, pot aparèixer una relació de CRUs corresponents a habitatges, la qual cosa es deu al fet que la cerca s’ha fet per la denominació social en lloc del NIF, podent donar-se coincidències amb altres entitats.

Aquesta duplicació es deu al fet que, en alguns casos, la base de dades registral no conté informació actualitzada sobre el CIF de determinades entitats, fet que pot generar discrepàncies en els resultats.

El dret de tanteig i retracte a favor de la Generalitat de Catalunya és una eina clau en la regulació del mercat immobiliari i l’ampliació del parc públic d’habitatge. La seva base legal es troba en l’article 15 de la Llei 18/2007, del Dret a l’Habitatge, i en l’article 2 de la Llei 1/2015, que estableixen aquests drets d’adquisició preferent a favor de l’Administració catalana en determinades transmissions immobiliàries.

Inicialment, aquestes normatives permetien a la Generalitat exercir aquests drets en la compravenda d’habitatges que haguessin estat adquirits en processos d’execució hipotecària o mitjançant dació en pagament. No obstant això, amb l’aprovació del Decret llei 2/2025, s’ha introduït una modificació significativa per ampliar el seu àmbit d’aplicació, incloent-hi transmissions realitzades per grans tenidors a Catalunya quan es tracti d’habitatges situats en zones de mercat residencial tensionat (ZMRT).

L’objectiu principal d’aquesta normativa és garantir l’accés a l’habitatge i reforçar la seva funció social, evitant l’especulació i facilitant la seva incorporació al parc públic.

Per complir amb aquest propòsit, els propietaris subjectes a aquestes condicions han de notificar a la Generalitat la intenció de transmetre l’immoble, permetent a l’Administració exercir el seu dret d’adquisició preferent en els terminis i condicions establerts per la llei.

En determinades transmissions d’habitatges, és obligatori respectar el dret d’adquisició preferent, fet que implica la necessitat de notificar l’operació a l’administració competent abans de la seva formalització. Aquest requisit afecta certs supòsits regulats legalment, especialment en el cas d’habitatges situats en zones tensionades i quan el transmitent és un gran tenidor.

Perquè una transmissió quedi subjecte a aquest dret, s’han de complir les condicions següents:

1. Que l’immoble transmès sigui un habitatge.
2. Que l’habitatge estigui ubicat en una zona declarada com a residencial tensionada.
3. Que el transmitent sigui una persona jurídica amb la condició de gran tenidor.
4. Que no es tracti d’un habitatge d’obra nova transmès a una persona física per al seu ús propi.

Si es compleixen aquests requisits, el transmitent haurà de seguir el procediment establert en el Reial decret 1/2015, de 24 de març, conforme al que disposa l’article 2, paràgraf 2.

D’acord amb el que estableix el Decret llei, en el cas d’habitatges d’obra nova, no serà necessari seguir el procediment de notificació previst per al dret d’adquisició preferent si l’adquirent és una persona física i manifesta expressament en l’escriptura de compravenda que destinarà l’habitatge al seu ús propi.

Aquesta declaració en l’escriptura serà suficient per acreditar l’excepció, sense que sigui necessari realitzar tràmits addicionals de notificació.

Junt amb les mesures introduïdes pel Decret Llei 2/2025, s'ha aprovat el Decret Llei 5/2025, de 25 de març, que ha modificat l'Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP) en determinades operacions immobiliàries. Aquesta mesura afecta especialment les compravendes en les quals intervenen grans tenidors d'habitatge i suposa un canvi significatiu en la fiscalitat immobiliària a Catalunya.

Entre les modificacions introduïdes, s'ha creat un nou tram impositiu del 20% en l'ITP per a les transmissions realitzades per grans propietaris. Aquesta mateixa taxa també s'aplica a la venda d'edificis complets, amb o sense divisió horitzontal.

Es contemplen excepcions en l'aplicació d'aquest increment fiscal. Concretament, la taxa del 20% no s'aplicarà en els següents casos:

• Si el comprador és una persona física.
• Si l'edifici transmès té menys de cinc vivendes i l'adquirent destina les unitats a la seva residència habitual o la de les seves famílies directes durant almenys tres anys.

Un altre aspecte rellevant del Decret Llei 5/2025 és la supressió de les bonificacions fiscals del 70% en l'ITP, que fins ara beneficiaven a determinades empreses immobiliàries en la transmissió de vivendes. Amb aquesta mesura, la Generalitat busca reforçar el control sobre el mercat immobiliari, fomentar l'accés a l'habitatge i limitar l'acumulació especulativa de propietats per part del gran tenidor a Catalunya.