Nouvelles obligations pour le Grand Détenteur en Catalogne

Cette réforme vise à contrôler les grands propriétaires, améliorer l'accès au logement dans les zones tendues et établir de nouvelles obligations notariales lors des ventes. De plus, elle affecte la fiscalité et élargit le nombre de propriétaires obligés de s'inscrire au Registre des Grands Détenteurs, avec d'importantes implications juridiques et économiques.

Nous analysons ci-après en détail les principaux changements de cette réglementation et leur impact sur les transactions immobilières en Catalogne. Les changements les plus pertinents que nous détaillerons ci-après sont les suivants :

1. Nouvelle définition des grands détenteurs.
2. Certificat de Grand Détenteur du Registre de la Propriété.
3. Nouvelles exigences pour la formalisation des actes de vente.
4. Modification du droit de préemption et de retrait au profit de la Generalitat de Catalunya.
5. Augmentation de la taxe sur les transmissions patrimoniales pour les grands détenteurs en Catalogne. (en attente d'approbation)

La Loi 24/2015, du 29 juillet, sur les mesures urgentes contre l'urgence du logement et la précarité énergétique, a introduit le concept de grand détenteur de logement pour appliquer des limitations à la transmission des biens immobiliers et renforcer les politiques sociales du logement.

Avec la récente réforme de la Loi 2/2025, est considéré comme grand détenteur en Catalogne toute personne, physique ou morale, qui remplit au moins une de ces conditions :

• Être propriétaire de cinq biens immobiliers urbains ou plus dans des zones de marché tendu en Catalogne.
• Posséder en Espagne plus de 10 biens immobiliers urbains à usage résidentiel.
• Avoir sur le territoire espagnol une surface construite supérieure à 1 500 m² destinée au logement.

Cette définition acquiert une importance clé dans le nouveau cadre réglementaire, car elle impose des obligations accrues aux grands détenteurs et renforce le contrôle administratif sur la vente et la gestion des actifs immobiliers. Parmi les changements les plus significatifs, on note :

• Restrictions sur la vente et la location dans les zones tendues : Les exigences pour la transmission des logements sont renforcées, avec une attention particulière à la protection des locataires et au droit de préemption et de retrait de l'administration.
• Renforcement du contrôle notarial : De nouvelles exigences documentaires et certifications sont établies avant la formalisation des actes, assurant le respect de la réglementation en vigueur.
• Modifications fiscales pour les grands détenteurs : Des changements sont introduits dans la fiscalité des opérations immobilières, supprimant les avantages fiscaux et augmentant les charges fiscales sur certaines transactions.

Les grands détenteurs de logements, qu'ils soient personnes physiques ou morales, sont tenus de s'inscrire au Registre des Grands Détenteurs de Logements de Catalogne, créé en vertu du Décret Loi 2/2025. Cette mesure vise à identifier les propriétaires disposant d'un volume significatif de biens résidentiels et à garantir un meilleur contrôle de l'offre de logements sur le marché immobilier.

Bien que les détails spécifiques de la procédure d'inscription soient encore en attente de développement réglementaire, la norme établit que les propriétaires remplissant les critères de grand détenteur doivent en informer la Agence du Logement de Catalogne. L'inscription devra être effectuée dès que le titulaire acquiert cette condition, que ce soit par l'acquisition de nouveaux biens ou par un changement dans la classification d'une zone en tant que marché résidentiel tendu (ZMRT).

Ce registre vise non seulement à améliorer la transparence et le contrôle administratif du parc de logements en Catalogne, mais aussi à faciliter l'exercice des droits de préemption et de retrait par la Generalitat. Ainsi, il s'agit d'éviter l'accumulation de logements entre les mains de grands propriétaires sans garantir leur usage adéquat et leur disponibilité sur le marché.

Dans tout acte de vente devant notaire ou acte de transmission de biens immobiliers délivré par une personne morale, le représentant devra déclarer expressément si l'entité transmissive est ou non un grand détenteur.

Selon cette déclaration, les exigences suivantes devront être respectées :

1. Si la personne morale est un grand détenteur en Catalogne : Il sera obligatoire de notifier l'intention de transmettre le bien immobilier à l'Agence Catalane du Logement, conformément à ce qui est établi à l'article 2 du Décret Loi 1/2015. Cette notification permettra à l'administration d'exercer son droit de préemption ou de retrait, le cas échéant, et, le cas échéant, de présenter la communication négative de l'administration à acquérir le logement ou son silence à ce sujet.
2. Si la personne morale n'est pas un grand détenteur : Il faudra présenter la certification d'enregistrement attestant de cette condition, conformément à la disposition transitoire du Décret Loi 1/2015, modifiée par le Décret 2/2025. Ce certificat peut être obtenu directement au notariat.

Pour déterminer si une personne morale cédante détient la qualité de grand détenteur de logement, la certification cadastrale devra inclure les CRUs (Codes Cadastraux Uniques) de toutes les propriétés dont la titularité cadastrale (que ce soit en pleine propriété ou en usufruit de logement) lui revient sur le territoire national.

Les critères pour évaluer cette condition sont les suivants :

1. Si la certification reflète quatre CRUs ou moins, il sera établi que l'entité n’est pas un grand détenteur.
2. Si onze CRUs ou plus apparaissent, en additionnant toutes les propriétés sur le territoire national, la personne morale devra être considérée comme grand détenteur aux fins légales.
3. Si la certification recense entre cinq et dix CRUs, il peut arriver que la personne morale soit considérée comme grand détenteur si elle possède au moins cinq logements dans des zones tendues de Catalogne.

Dans le cas où le constituant affirme ne pas être grand détenteur, il devra fournir une documentation prouvant que certains des CRUs ne correspondent pas à des logements ou ne font plus partie de son patrimoine.

Il est important de noter que le Registre de la Propriété publie la titularité cadastrale, mais n’identifie pas nécessairement les titulaires réels. C’est pourquoi, si dans la certification apparaissent des CRUs qui n’appartiennent pas à la personne morale cédante, le Notaire devra faire mention de cette circonstance dans l’acte de vente. Dans ces cas, il est recommandé d’autoriser un procès-verbal notarial dans lequel seront détaillés les documents justifiant cette situation.

Si l’on prouve que la cédante n’est pas un grand détenteur de logement, l’acte pourra être formalisé sans qu’il soit nécessaire de procéder à la notification préalable dans le cadre du droit de préemption.

En tout état de cause, la certification cadastrale devra être incorporée à l’acte par témoignage notarial.

Selon ce qui est établi dans le Décret Loi, la certification d'enregistrement doit être fournie par le transmetteur. Cependant, comme cela a été indiqué, elle peut également être obtenue directement auprès du notariat. Ce document doit refléter la situation d'enregistrement au moment de la signature de l'acte de vente, c'est pourquoi sa date d'émission doit être la plus proche possible de l'autorisation de l'acte.

La certification peut être obtenue de manière télématique via le guichet électronique d'enregistrement, où elle est disponible sous la dénomination "Certification de localisation de la Loi". Pour en faire la demande, vous pouvez accéder via le lien suivant : Certification de localisation de la Loi 12/2023 sur le droit au logement.

Il est important de souligner que, dans la certification émise par le Registre de la Propriété, deux paragraphes peuvent apparaître avec un contenu apparemment similaire, mais avec des différences significatives :

• Dans l'un d'eux, il peut être indiqué qu'il n'existe pas de biens enregistrés au nom de la personne morale, sur la base de la consultation effectuée avec son CIF.
• Dans l'autre, une liste de CRUs correspondant à des logements peut apparaître, ce qui est dû au fait que la recherche a été effectuée par la dénomination sociale au lieu du NIF, pouvant entraîner des correspondances avec d'autres entités.

Cette duplication est due au fait que, dans certains cas, la base de données du registre ne contient pas d'informations à jour sur le CIF de certaines entités, ce qui peut générer des divergences dans les résultats.

Le droit de préemption et de retrait en faveur de la Generalitat de Catalunya est un outil clé dans la régulation du marché immobilier et l’extension du parc public de logements. Sa base légale se trouve dans le article 15 de la Loi 18/2007, sur le Droit au Logement, et dans le article 2 de la Loi 1/2015, qui établissent ces droits d’acquisition préférentielle en faveur de l’Administration catalane dans certaines transmissions immobilières.

Initialement, ces réglementations permettaient à la Generalitat d’exercer ces droits dans la vente de logements ayant été acquis dans des procédures d’exécution hypothécaire ou par le biais de dation en paiement. Cependant, avec l’approbation du Décret Loi 2/2025, une modification significative a été introduite pour élargir son champ d’application, incluant les transmissions réalisées par un grand détenteur en Catalogne, lorsqu’il s’agit de logements situés dans des zones de marché résidentiel tendu (ZMRT).

L’objectif principal de cette réglementation est de garantir l’accès au logement et de renforcer sa fonction sociale, en évitant la spéculation et en facilitant son incorporation au parc public.

Pour atteindre ce but, les propriétaires soumis à ces conditions doivent notifier à la Generalitat leur intention de transmettre le bien immobilier, permettant à l’Administration d’exercer son droit d’acquisition préférentielle dans les délais et conditions établis par la loi.

Dans certaines transmissions de logements, il est obligatoire de respecter le droit de préemption, ce qui implique la nécessité de notifier l'opération à l'administration compétente avant sa formalisation. Cette exigence concerne certains cas réglementés légalement, notamment dans le cas de logements situés dans des zones tendues et lorsque le transmettant est un grand bailleur.

Pour qu'une transmission soit soumise à ce droit, les conditions suivantes doivent être remplies :

1. Que le bien transmis soit un logement.
2. Que le logement soit situé dans une zone déclarée comme résidentielle tendue.
3. Que le transmettant soit une personne morale ayant la qualité de grand bailleur.
4. Qu'il ne s'agisse pas d'un logement neuf transmis à une personne physique pour son usage propre.

Si ces conditions sont réunies, le transmettant devra suivre la procédure établie dans le Réal Décret 1/2015, du 24 mars, conformément aux dispositions de son article 2, paragraphe 2.

Conformément à ce qui est établi dans le Décret-loi, dans le cas des logements neufs, il ne sera pas nécessaire de suivre la procédure de notification prévue pour le droit de préemption si l'acquéreur est une personne physique et déclare expressément dans l'acte de vente qu'il destine le logement à son usage personnel.

Cette déclaration dans l'acte sera suffisante pour justifier l'exception, sans qu'il soit nécessaire d'effectuer des démarches supplémentaires de notification.

Avec les mesures introduites par le Décret Loi 2/2025, le Décret Loi 5/2025, du 25 mars a été approuvé, qui a modifié le Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP) dans certaines opérations immobilières. Cette mesure affecte particulièrement les ventes dans lesquelles interviennent de grands détenteurs de logements et représente un changement significatif dans la fiscalité immobilière en Catalunya.

Parmi les modifications introduites, un nouveau taux d'imposition de 20 % sur l'ITP a été créé pour les transmissions réalisées par de grands propriétaires. Ce même taux s'applique également à la vente de bâtiments entiers, avec ou sans division horizontale.

Des exceptions sont prévues dans l'application de cette augmentation fiscale. Plus précisément, le taux de 20% ne sera pas appliqué dans les cas suivants :

• Si l'acheteur est une personne physique.
• Si le bâtiment transmis compte moins de cinq logements et que l'acquéreur destine les unités à sa résidence principale ou à celle de ses familles directes pendant au moins trois ans.

Un autre aspect important du Décret Loi 5/2025 est la suppression des exonérations fiscales de 70 % sur l'ITP, qui bénéficiaient jusqu'à présent à certaines entreprises immobilières lors de la transmission de logements. Avec cette mesure, la Generalitat cherche à renforcer le contrôle sur le marché immobilier, à favoriser l'accès au logement et à limiter l'accumulation spéculative de propriétés par le grand propriétaire à Catalunya.