Merkmale des neuen Mietgesetzes 2024: Das Wohnraumgesetz 2024
Angesichts der Mietsteigerungen in den letzten Jahren hat das Wohnungsgesetz in Spanien (Gesetz 12/2023 vom 24. Mai über das Wohnrecht) die Möglichkeit eingeführt, eine Mietpreisobergrenze in Barcelona und anderen Städten zu kontrollieren und festzulegen, sowie die Zuständigkeit an die jeweiligen autonomen Gemeinschaften zu übertragen. In diesem Artikel möchten wir als Notare in Barcelona alles darüber erklären, wie das neue Mietgesetz 2024 in Katalonien angewendet wird, und Sie über die Merkmale der Mietpreisobergrenze in Barcelona informieren.
Das Wohnraumgesetz 2024 setzt eine Mietpreisgrenze in Barcelona.
Zu den Zielen, die das Wohnungsgesetz in Katalonien zu erreichen versucht, gehört die Notwendigkeit, bezahlbaren Wohnraum für seine Mitbürger bereitzustellen, insbesondere in den als angespannt geltenden Gebieten. Dies war tatsächlich der erste Schritt: die Benennung dieser angespannten Gebiete, um eine Mietstudie durchzuführen. So haben die Behörden einen Referenzindex festgelegt, der eine Mieterhöhung für eine festgelegte Zeit verhindern wird und der mit dem Wert der Immobilie und ihrem Durchschnittspreis in der Region zusammenhängt.
In diesem „neuen Mietgesetz 2024“ wird auch bestimmt, dass Beschränkungen ab der Erklärung des Gebiets als angespannt bei neuen Mietverträgen von Großvermietern und für Immobilien gelten, die in den letzten Jahren nicht vermietet wurden.
Außerdem wird festgelegt, dass die als kleine Immobilieneigentümer geltenden Personen, die einen Mietvertrag erneuern müssen, den Preis gemäß dem vorherigen Wert plus 3 % festlegen können, während Verträge zwischen Privatpersonen die letzte Miete des Mietvertrags nicht überschreiten dürfen.
Andererseits wurde dieses Gesetz durch das Dringlichkeitsdekret 6/2024 vom 24. April über dringende Maßnahmen im Wohnungswesen (Link zum Dekret) geändert. Dies liegt, wie die Begründung erklärt, an dem signifikanten Anstieg der „Saisonmieten“ als Mechanismus zur Umgehung der Preisbegrenzung, indem die Mietdauer auf 11 Monate begrenzt wird. So erklärt die genannte Begründung, dass „Immobilienportale derzeit einen Anstieg des Immobilienbestands verzeichnen, der für das bezeichnet wird, was als „Saisonmiete““ bezeichnet wird, obwohl es sich tatsächlich um Wohnraummieten mit zeitlicher Begrenzung handelt. Diese Tatsache zeigt, dass das Angebot an Mietwohnungen für den dauerhaften Wohnbedarf um 24 % zurückgegangen ist. Derzeit werden in Barcelona 30 % des gesamten Immobilienbestands saisonal vermietet“.
Zu diesem Zweck wird Artikel 66 bis in das Gesetz 18/2007 über das Wohnrecht aufgenommen, der diese Preisbeschränkungen auf zeitlich befristete Mietverträge anwendet und im Vertrag diesen Charakter und dessen Begründung festhält. Im Gegensatz dazu gilt dies nicht für Ferien- oder Erholungsmieten, wie die Norm selbst angibt.
Die Mieterhöhung 2024 geregelt durch das Neue Mietgesetz 2024
Es gibt keine Mietpreisgrenze in Barcelona, sondern es hängt von der Untersuchung der Gebiete und den Eigenschaften der Wohnung zusammen mit ihren vorherigen Mietverträgen ab.
In Katalonien gelten 140 Gemeinden der autonomen Gemeinschaft als angespannt, darunter die vier Hauptstädte, wobei die Mehrheit der übrigen Gemeinden zum Ballungsraum der Hauptstadt gehört. Sie können diese in der Verordnung des BOE über die angespannten Gebiete in Katalonien einsehen. Daher werden die meisten Wohnungen in der Hauptstadt Barcelona von den neuen Höchstgrenzen betroffen sein.
FAQs zur neuen Mietwohnungs-Gesetzgebung
Dies sind die häufigsten Fragen zum allgemein als neues Mietgesetz 2024 bekannten Gesetz.
Der Referenzindex wird ab Samstag, dem 16. März, angewendet, um die Mietpreisobergrenze in Barcelona und den übrigen Gemeinden anzugeben.
Diese Verordnung hat eine Gültigkeitsdauer von 3 Jahren, mit der Möglichkeit einer jährlichen Verlängerung.
Als angespannt gelten Gemeinden, in denen die Belastung durch Miete oder Hypothek zuzüglich der Ausgaben und Nebenkosten mehr als 30 % des durchschnittlichen Haushaltseinkommens übersteigt. Ebenfalls gelten solche Gemeinden als angespannt, in denen die Miete oder Hypothek in den letzten 5 Jahren um einen Prozentsatz von 3 % im Vergleich zum Durchschnitt der CCAA gestiegen ist.
Als Großvermieter gilt, wer Eigentümer von mehr als 5 Wohnungen in einem angespannten Gebiet oder mehr als 10 außerhalb davon ist. Daher legt das Gesetz ein quantitatives Kriterium fest, das sowohl für natürliche als auch für juristische Personen gilt.
Im MIVAU (Ministerium für Wohnen und städtische Agenda) kann man die Wertspanne einer Wohnung zur Miete erhalten und herausfinden, ob sie sich in einer angespannten Zone befindet.
Großvermieter müssen zu einem Betrag vermieten, der den Referenzmietpreisindex nicht überschreitet, unabhängig davon, ob die Wohnung in den letzten fünf Jahren vermietet wurde oder nicht.
Im Fall von Immobilien, die bereits von einer Person vermietet waren, die nicht als Großvermieter gilt, kann bei einer neuen Vermietung, sei es mit demselben Mieter oder einem anderen, die gleiche Miethöhe beibehalten werden, auch wenn sie über den neuen Grenzen der angespannten Gebiete liegt.
Wenn die Immobilie jedoch nicht vermietet war und die Eigentümer mit der Vermietung beginnen möchten, müssen sie sich, auch wenn sie keine Großvermieter sind, an die neuen Mietgrenzen halten.
Der einzige Grund, aus dem der Preis in einem Vertrag um 10 % erhöht werden kann, ist, wenn an der Immobilie eine Sanierung mit Verbesserungen der Barrierefreiheit vorgenommen wurde, eine Renovierung zwei Jahre vor der Unterzeichnung des neuen Mietvertrags stattgefunden hat (die eine Einsparung von 30 % nicht erneuerbarer Energie bedeutet) oder wenn der Mietvertrag für einen Zeitraum von 10 Jahren abgeschlossen wird.
JLA Notarios, auf dem neuesten Stand mit dem Wohnungsbaugesetz in Katalonien und den juristischen Nachrichten
Als Experten für Immobilien- und Vertragsdienstleistungen in Barcelona hoffen wir, dass dieser Artikel über die Merkmale des neuen Mietgesetzes 2024 und die Mietpreisgrenze in Barcelona für Sie von Interesse war. Wenn Sie mehr über das Wohnungswesen erfahren möchten, empfehlen wir Ihnen die folgende Lektüre:
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