Wer zahlt die Gemeinschaftskosten bei einem Kaufvertrag?
Eine der häufigsten Fragen beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie betrifft die damit verbundenen Kosten, wie zum Beispiel die Gemeinschaftskosten bei einem Kaufvertrag. Da es sich um ein verwirrendes und wenig diskutiertes Thema handelt, fragen sich viele, wer dafür verantwortlich ist. Wenn dies Ihre Situation ist, könnten Sie unsicher sein, wer die rückständigen Beiträge zum Zeitpunkt des Kaufvertrags zahlen muss.
In diesem Artikel, als Notare beim Wohnungsverkauf in Barcelona, erklären wir dir, wer die Verantwortung für die Gemeinschaftskosten bei einem Kaufvertrag trägt, damit du diese Transaktion mit der Sicherheit angehst, alle Informationen zu haben, die du benötigst.
Was beinhalten die Gemeinschaftskosten bei einem Kaufvertrag?
Die Gemeinschaftskosten bei einem Kaufvertrag umfassen vor allem Posten, die mit der Instandhaltung und dem Betrieb der Gemeinschaftsbereiche zusammenhängen. Diese können sein:
- Ordentliche Beiträge für die allgemeine Instandhaltung: Reinigung, Gartenpflege, kleinere Reparaturen in Gemeinschaftsbereichen, Basisdienste wie Strom, Wasser, Heizung von Fluren, Aufzügen oder Garagen. Sie können auch Verwaltungsgebühren umfassen, die aus der Verwaltung der Gemeinschaft resultieren.
- Außerordentliche Beiträge: dies sind Zahlungen, die aus Reparaturen, Sanierungen oder Installationen stammen: von Aufzügen, strukturellen Umbauten zur Verbesserung der Barrierefreiheit usw.
- Rücklagenfonds: in diesem Fall wären dies Beiträge, die die Zahlungsfähigkeit der Gemeinschaft gewährleisten
- Ausstehende Schulden
Wie kann ich die ausstehenden Gemeinschaftskosten bei einem Kaufvertrag erfahren?
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die ausstehenden Gemeinschaftskosten bei einem Wohnungskauf zu erfahren.
Schuldschein
Die übliche Methode, die Existenz oder Nicht-Existenz von Schulden einer Immobilie gegenüber der Eigentümergemeinschaft nachzuweisen, besteht darin, vom Verwalter oder dem Vorsitzenden der Gemeinschaft ein Schuldenzertifikat anzufordern. In diesem Dokument wird detailliert aufgeführt, ob die Immobilie beim Kaufverkauf zahlungsfähig ist oder ob mögliche Schulden gegenüber der Gemeinschaft bestehen. Außerdem werden die Beiträge (außerordentliche oder ordentliche), die in der Eigentümerversammlung genehmigt wurden, angegeben.
Dieses Zertifikat ist in Spanien obligatorisch und muss dem Notar während der Unterzeichnung des Kaufvertrags der Wohnung vorgelegt werden, es sei denn, die Übergabe wird von der Käuferseite befreit.
Üblicherweise kümmert sich die Immobilienagentur, die den Verkauf verwaltet, darum, bei der Beschaffung dieses Dokuments zu helfen.
Gemeinschaftsprotokolle
Es kann auch eine Kopie der letzten Protokolle der Gemeinschaftssitzungen angefordert werden. Darin sind die zuvor erwähnten Beiträge, die zukünftigen Arbeiten, die an der betreffenden Immobilie durchgeführt werden können, oder die voraussichtlichen Ausgaben der Immobilie aufgeführt, die in Zukunft vom Käufer zu tragen wären.
Den Verwalter der Gemeinschaft kontaktieren
Der Verwalter kann stets allgemeine Aspekte zur Situation der Immobilie bestätigen, bevor ein Wohnungsverkauf durchgeführt wird.
Also, wer trägt die Kosten eines Kaufvertrags, die mit der Gemeinschaft zusammenhängen?
In Spanien sind die Gemeinschaftskosten bei einem Kaufvertrag durch das Gesetz über das Wohnungseigentum (LPH) geregelt.
Darin wird festgelegt, dass:
- Der Verkäufer verantwortlich ist für die gewöhnlichen Gemeinschaftskosten, die bis zum Tag der Eigentumsübertragung anfallen, sofern nichts anderes vereinbart wurde.
- Artikel 17.11 des LPH bestimmt, dass die außerordentlichen Kosten, die von der Eigentümergemeinschaft vor der Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde genehmigt wurden, in der Verantwortung des Verkäufers liegen. Ein Beispiel wäre, wenn die Versammlung vor dem Kauf den Einbau eines Aufzugs genehmigt hätte. In diesem Fall würde die Zahlung vom Verkäufer der Immobilie getragen.
- Wenn die Gemeinschaft nach der Unterzeichnung der Urkunde einen außerordentlichen Kostenposten genehmigt, liegt die Verantwortung beim Käufer, da er dann der neue Eigentümer ist.
- Der Käufer für die Schulden bei der Gemeinschaft im Jahr des Kaufs und für die drei vorangegangenen Jahre haften kann, da das Eigentum mit diesen Verpflichtungen belastet ist.
- In Katalonien haftet ein Käufer für die Schulden bei der Gemeinschaft während des Jahres, in dem der Kauf erfolgt, und für weitere vier Jahre.
Kann man eine Wohnung mit Gemeinschaftsschulden verkaufen?
Wenn man eine Immobilie mit Schulden erwirbt, handelt es sich häufig um außerordentliche Beiträge, die sich aus neuen Anlagen oder Renovierungen ergeben, da die ordentlichen Beiträge in der Regel periodisch gezahlt werden und meist geringere Beträge sind. Es kann jedoch aus beliebigen Gründen Schulden gegenüber der Gemeinschaft geben.
Um den Kauf einer Immobilie mit Schulden gegenüber der Gemeinschaft zu bewältigen, kann man mit dem Käufer verhandeln und den Kaufpreis entsprechend mindern, da, wie wir gesehen haben, der Käufer die Schulden übernimmt, da die Immobilie diese Verpflichtungen belastet.
Daher kann sich ein Käufer einer Immobilie mit Schulden gegenüber der Gemeinschaft schützen, indem er den Betrag der Schulden einbehält. Dies ist in der Praxis üblich und bedeutet, dass der Käufer vom Preis die Schulden abzieht, die der Verkäufer gegenüber der Gemeinschaft hat, um sie direkt selbst zu bezahlen. Mit dieser Methode kann man eine Wohnung mit Schulden gegenüber der Gemeinschaft ohne rechtliches Risiko kaufen.
Die Gemeinschaftskosten beim Notar für den Kaufverkauf
Im Kaufvertrag wird auf das Bestehen von Schulden gegenüber der Gemeinschaft hingewiesen und, falls vorhanden, das Zertifikat der Gemeinschaft beigefügt.
Die Kauf- und Verkaufskosten Schritt für Schritt
Es wird der Notar für Immobilienrecht sein, der verlangt, dass die Gemeinschaftsschuldenbescheinigung vor der Beurkundung des Kaufvertrags vorgelegt wird.
Am häufigsten wird vereinbart, dass der Verkäufer die Schulden bis zum Datum des Wohnungsverkaufs übernimmt und die Immobilie lastenfrei übergibt. Sowohl Käufer als auch Verkäufer können jedoch vereinbaren, wer für die ausstehenden oder zukünftigen Gemeinschaftskosten aufkommt und die Sonderumlagen oder außergewöhnlichen Beiträge verhandeln.
Wenn Sie Käufer sind, bestätigen Sie mit Ihrem Notar, dass alle ausstehenden Kosten erfasst und geregelt sind. Außerdem wird im Kaufvertrag festgelegt, wer für die Zahlung der ausstehenden Gemeinschaftskosten verantwortlich war, oder es werden die getroffenen Vereinbarungen schriftlich festgehalten, um rechtliche Probleme zu vermeiden.
Erfahren Sie mehr über diese Urkunde:
Weitere verwandte Fragen
Wie du gesehen hast, ist die Zahlung der Gemeinschaft etwas, das vereinbart werden kann, aber vor allem solltest du sicherstellen, dass die Aufteilung der Kosten des laufenden Monats im Vertrag festgelegt wird. Bedenke, dass die Kosten je nach den Tagen, an denen jeder Eigentümer die Wohnung besitzt, angepasst werden können.
In diesem Fall obliegt die Zahlungspflicht für Gemeinschaftskosten wie Reparaturen, Neubauten und Verbesserungen dem Eigentümer des Eigentums, gemäß Artikel 9 des Gesetzes über das Wohnungseigentum. Und die Person im Nießbrauch der Wohnung muss die mit der Nutzung verbundenen Kosten wie Gemeinschaftsstrom, Wasser oder Reinigung bezahlen.
JLA Notarios, wir klären Ihre Fragen zu Kaufverträgen in Barcelona
Wir hoffen, dass dir dieser Artikel darüber, wer die Gemeinschaftskosten bei einem Kaufvertrag bezahlt, hilfreich war. Vergiss nicht, auch andere verwandte Themen wie die folgenden zu lesen:
Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren, wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus in Barcelona verkaufen möchten, um Ihre Angelegenheit zu regeln und den Kaufvertrag für die Immobilie zu unterschreiben. Unsere Büros der Notare in Barcelona befinden sich in der Avenida Diagonal 433, 2º2ª, und Sie können uns über Whatsapp unter der Nummer +34 607 50 01 71, per E-Mail (bcn@jlanotarios.com) oder über unser Kontaktformular erreichen. Wir werden alle Ihre Fragen beantworten.
