Qui paga les despeses de comunitat en una compravenda?
Una de les preguntes més comunes en vendre una propietat o comprar-la, és la relacionada amb les despeses associades a ella, com és el cas de les despeses de comunitat en una compravenda. En ser un tema confús i poc discutit molts es pregunten qui ha de fer-se càrrec d’elles. Si és la teva situació, pot ser que dubtis en qui li correspon pagar les quotes endarrerides en el moment de la compravenda.
En aquest article, com a Notaris en compravenda d'habitatge a Barcelona, t'explicarem qui té la responsabilitat de pagar les desepses de comunitat en una compravenda, perquè afrontis aquesta transacció amb la tranquil·litat de tenir tota la informació que necessites.
Què inclouen les despeses de comunitat en una compravenda?
Les despeses de comunitat en una compravenda inclouen, sobretot, conceptes relacionats amb el manteniment i funcionament de les àrees comunes. Aquests poden ser:
- Quotes ordinàries de manteniment general: neteja, jardineria, reparacions menors en zones comunes, serveis bàsics com la llum, l’aigua, calefacció de passadissos, ascensors o garatges. També poden incloure honoraris de l’administració derivats de la gestió de la comunitat.
- Quotes extraordinàries: es tracta de pagaments que provenen de reparacions, rehabilitacions o instal·lacions: d’ascensors, reformes estructurals per millorar l’accessibilitat, etc…
- Fons de Reserva: en aquest cas serien aportacions que garanteixin la solvència de la comunitat
- Deutes Pendents
Com puc saber les despeses de comunitat pendents en una compravenda?
Hi ha diferents maneres de conèixer les despeses de comunitat pendents de pagar en una compravenda d'habitatge.
Certificat de deute
La manera habitual d'acreditar l'existència o no de deutes d'un immoble amb la comunitat de propietaris, és demanar a l'administrador o president de la comunitat un certificat de deute. En aquest document es detalla si l'immoble en compra venda està al corrent de pagament o existeixen possibles deutes amb la comunitat. A més, indica les quotes (extraordinàries o ordinàries) que han estat aprovades a la Junta de propietaris.
Aquest certificat és obligatori a Espanya i s'ha de lliurar al Notari durant la signatura de la compravenda d'habitatge, llevat que s'exoneri de la entrega per la part compradora.
El normal és que la immobiliària que gestiona la venda s'encarregui d'ajudar a recopilar aquest document.
Actes de Comunitat
També es pot demanar una còpia de les últimes actes de les reunions de la comunitat. En elles es reflecteixen aquestes quotes que es comentaven anteriorment, les obres futures que es puguin realitzar en aquest immoble o despeses previstes de l’immoble que en el futur serien responsabilitat de pagament del comprador.
Consultar a l'Administrador de la Comunitat
L'administrador sempre podrà confirmar aspectes generals sobre la situació de l'immoble abans de realitzar una compravenda de pisos.
Llavors, qui paga les despeses d’una compravenda relacionades amb la comunitat?
A Espanya, les despeses de comunitat en una compravenda estan regulades per la Llei de Propietat Horitzontal (LPH).
En ella es determina que:
- El venedor és responsable de les despeses de comunitat ordinàries generades fins al dia de la transmissió de la propietat, llevat pacte en contrari.
- L’article 17.11 de la LPH determina que les despeses extraordinàries aprovades per la comunitat de propietaris abans de la signatura de l’escriptura pública són responsabilitat del venedor. Un exemple seria que la Junta hagués aprovat instal·lar un ascensor abans de la compravenda. En aquest cas el pagament recauria en el venedor de l’immoble.
- Si la comunitat aprova una despesa extraordinària després de la signatura de l’escriptura, la responsabilitat recau sobre el comprador, perquè ja és el nou propietari.
- El comprador pot respondre dels deutes amb la comunitat de l’any en què es realitza la compravenda i dels tres anys anteriors, ja que la propietat està gravada amb aquestes obligacions.
- A Catalunya, un comprador respon dels deutes amb la comunitat durant l’any en què s’efectua la compra i quatre anys més.
Es pot vendre un pis amb deutes de Comunitat?
Quan s’adquireix un habitatge amb deutes, és comú que es tracti de quotes extraordinàries derivades d’instal·lacions noves o reformes, ja que les ordinàries se solen pagar per períodes i solen ser imports més baixos. No obstant això, pot haver-hi deutes amb la comunitat per qualsevol motiu.
Per fer front a una compra d’un immoble amb deutes amb la comunitat, es pot negociar amb el comprador i descomptar el preu de la compravenda, ja que, com hem vist, el comprador assumeix els deutes en ser la propietat la que grava aquestes obligacions.
Per tant, un comprador d’un immoble amb deutes amb la comunitat es pot protegir retenint l’import dels deutes. Això és freqüent en la pràctica i suposa que el comprador descompta del preu els deutes que el venedor té amb la comunitat per pagar-los directament ell. Amb aquesta fórmula, es pot comprar un pis amb deutes amb la comunitat sense risc jurídic.
Les Despeses de Comunitat davant Notari per a Compra-venda
En l'escriptura de compravenda es farà menció de l'existència de deutes amb la comunitat i s'incorporarà, si n'hi ha, el certificat de la comunitat.
Les Despeses de Compra-venda pas a pas
Serà el Notari Immobiliari qui requereixi que es presenti el certificat de deute de comunitat abans de formalitzar la compravenda.
El més comú és acordar que el venedor assumeixi els deutes fins a la data de compravenda del pis i lliuri l’immoble sense càrregues. Tanmateix, tant comprador com venedor poden acordar qui s’encarregarà de les despeses de comunitat pendents o futures i negociar les derrames o quotes extraordinàries.
Si ets comprador, confirma amb el teu Notari que totes les despeses pendents estiguin reflectides i resoltes. A més, en la escriptura de compravenda, s’especificarà qui ha estat el responsable de pagar les despeses de comunitat pendents o es deixarà per escrit els acords assolits per evitar problemes legals.
Coneix més sobre aquesta escriptura:
Altres preguntes relacionades
Com has vist, el pagament de la comunitat és una cosa que es pot acordar, però sobretot, assegura't que la distribució de les despeses del mes en curs quedi especificada al contracte. Pensa que les despeses es poden ajustar depenent dels dies que posseeix en propietat l'habitatge cadascun dels propietaris.
En aquest cas, l'obligació de pagament de despeses de comunitat com reparacions, noves obres i millores correspon al nucli propietari, segons l'article 9 de la Llei de Propietat Horitzontal. I la persona en usufructe d'habitatge haurà de pagar les despeses relacionades amb el seu gaudi com la llum de la comunitat, l'aigua o la neteja.
JLA Notaris, solucionem els teus dubtes sobre compravendes a Barcelona
Esperem que aquest article sobre qui paga les despeses de comunitat en una compravenda t'hagi estat d'ajuda. No oblidis llegir altres temes relacionats com els següents:
No dubtis a contactar amb nosaltres si vas a vendre el teu pis o casa a Barcelona per gestionar el teu tràmit i signar el contracte de compravenda d'habitatge. Els nostres despatxos de Notaris a Barcelona estan a l'Avinguda Diagonal 433, 2n 2a i pots contactar-nos mitjançant Whatsapp al número +34 607 50 01 71, correu electrònic (bcn@jlanotarios.com) o en el nostre formulari de contacte. T'ajudarem a resoldre tots els teus dubtes.
