Qui paie les charges de copropriété dans une vente immobilière ?
Une des questions les plus courantes lors de la vente ou de l'achat d'une propriété concerne les frais associés, comme c'est le cas des frais de copropriété dans une vente. Étant un sujet confus et peu discuté, beaucoup se demandent qui doit en assumer la charge. Si c'est votre situation, vous pouvez douter de qui doit payer les charges impayées au moment de la vente.
Dans cet article, en tant que Notaires en achat de logement à Barcelone, nous vous expliquerons qui a la responsabilité de payer les charges de copropriété dans une vente, afin que vous abordiez cette transaction en toute tranquillité avec toutes les informations dont vous avez besoin.
Que comprennent les charges de copropriété dans une vente immobilière ?
Les charges de copropriété dans une vente incluent, avant tout, des concepts liés à l'entretien et au fonctionnement des parties communes. Ceux-ci peuvent être :
- Quotes-parts ordinaires d'entretien général : nettoyage, jardinage, petites réparations dans les zones communes, services de base tels que l'électricité, l'eau, le chauffage des couloirs, ascenseurs ou garages. Elles peuvent également inclure les honoraires de l'administration liés à la gestion de la copropriété.
- Quotes-parts extraordinaires : il s'agit de paiements provenant de réparations, réhabilitations ou installations : d'ascenseurs, réformes structurelles pour améliorer l'accessibilité, etc...
- Fonds de Réserve : dans ce cas, il s'agirait d'apports garantissant la solvabilité de la copropriété
- Dettes en Suspens
Comment puis-je connaître les charges de copropriété en attente dans une vente immobilière ?
Il existe différentes façons de connaître les charges de copropriété en attente de paiement dans une vente immobilière.
Certificat de dette
La manière habituelle de prouver l'existence ou non de dettes d'un bien immobilier envers la communauté des propriétaires est de demander à l'administrateur ou au président de la communauté un certificat de dette. Dans ce document, il est détaillé si le bien immobilier en vente est à jour de paiement ou s'il existe d'éventuelles dettes envers la communauté. De plus, il indique les cotisations (extraordinaires ou ordinaires) qui ont été approuvées lors de l'Assemblée des propriétaires.
Ce certificat est obligatoire en Espagne et doit être remis au Notaire lors de la signature de la vente du logement, sauf exonération de sa remise par la partie acheteuse.
Il est habituel que l'agence immobilière qui gère la vente se charge d'aider à rassembler ce document.
Procès-verbaux de la Communauté
Il est également possible de demander une copie des derniers procès-verbaux des réunions de la communauté. Ceux-ci reflètent lesdites quotes-parts mentionnées précédemment, les travaux futurs pouvant être réalisés dans ledit immeuble ou les dépenses prévues de l'immeuble qui, à l'avenir, seraient à la charge de l'acheteur.
Consulter l'Administrateur de la Communauté
L'administrateur pourra toujours confirmer des aspects généraux concernant la situation de l'immeuble avant de réaliser une vente d'appartements.
Alors, qui paie les frais d'une vente liés à la communauté ?
En Espagne, les charges de copropriété dans une vente sont régies par la Loi sur la Propriété Horizontale (LPH).
Il y est déterminé que :
- Le vendeur est responsable des charges de copropriété ordinaires générées jusqu'au jour du transfert de propriété, sauf accord contraire.
- L'article 17.11 de la LPH détermine que les dépenses extraordinaires approuvées par la communauté des propriétaires avant la signature de l'acte notarié sont à la charge du vendeur. Un exemple serait que l'Assemblée ait approuvé l'installation d'un ascenseur avant la vente. Dans ce cas, le paiement incomberait au vendeur du bien.
- Si la communauté approuve une dépense extraordinaire après la signature de l'acte, la responsabilité incombe à l'acheteur, car il est désormais le nouveau propriétaire.
- L'acheteur peut être tenu responsable des dettes envers la communauté pour l'année de la vente et les trois années précédentes, car la propriété est grevée de ces obligations.
- En Catalogne, un acheteur est responsable des dettes envers la communauté pendant l'année de l'achat et quatre années supplémentaires.
Peut-on vendre un appartement avec des dettes de la copropriété ?
Lorsqu'on acquiert un logement avec des dettes, il est courant qu'il s'agisse de charges extraordinaires liées à de nouvelles installations ou des rénovations, car les charges ordinaires sont généralement payées par périodes et sont souvent de montants plus faibles. Néanmoins, il peut y avoir des dettes envers la communauté pour n'importe quelle raison.
Pour faire face à un achat d'un bien immobilier avec des dettes envers la communauté, il est possible de négocier avec l'acheteur et de déduire le prix de vente, car, comme nous l'avons vu, l'acheteur assume les dettes puisque c'est la propriété qui greffe ces obligations.
Par conséquent, un acheteur d'un bien immobilier avec des dettes envers la communauté peut se protéger en retenant le montant des dettes. Cela est fréquent dans la pratique et signifie que l'acheteur déduit du prix les dettes que le vendeur a envers la communauté pour les payer directement lui-même. Avec cette formule, il est possible d'acheter un appartement avec des dettes envers la communauté sans risque juridique.
Les Frais de Communauté chez le Notaire pour Achat-Vente
Dans l'acte de vente, il sera fait mention de l'existence de dettes envers la communauté et sera incorporé, le cas échéant, le certificat de la communauté.
Les Frais d'Achat-Vente étape par étape
Ce sera le Notaire Immobilier qui exigera la présentation du certificat de dette de la communauté avant de formaliser la vente.
Le plus courant est de convenir que le vendeur assume les dettes jusqu'à la date de la vente de l'appartement et livre le bien sans charges. Cependant, l'acheteur comme le vendeur peuvent convenir de qui prendra en charge les frais de communauté en attente ou futurs et négocier les appels de fonds ou les quotes-parts extraordinaires.
Si vous êtes acheteur, confirmez avec votre Notaire que toutes les dépenses en attente sont reflétées et réglées. De plus, dans l'acte de vente, il sera spécifié qui a été responsable du paiement des charges de communauté en attente ou les accords conclus seront consignés par écrit afin d'éviter des problèmes juridiques.
En savoir plus sur cet acte :
Autres questions liées
Comme tu as vu, le paiement de la communauté est quelque chose qui peut être convenu, mais surtout, assure-toi que la répartition des dépenses du mois en cours soit spécifiée dans le contrat. Pense que les dépenses peuvent être ajustées en fonction des jours pendant lesquels chaque propriétaire possède le logement.
Dans ce cas, l'obligation de paiement des charges de copropriété telles que les réparations, les nouvelles œuvres et les améliorations incombe au nu-propriétaire, selon l'article 9 de la Loi sur la Propriété Horizontale. Et la personne en usufruit du logement devra payer les dépenses liées à son usage comme l'électricité de la communauté, l'eau ou le nettoyage.
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Nous espérons que cet article sur qui paie les charges de copropriété lors d'une vente vous a été utile. N'oubliez pas de lire d'autres sujets liés comme les suivants :
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