Wer zahlt die Grundsteuer (IBI) bei einem Kaufvertrag?
Inhaltsverzeichnis (8)
- Was ist die IBI?
- Wann wird die Grundsteuer (IBI) bezahlt?
- Wer zahlt die Grundsteuer bei einem Verkauf? Der Verkäufer oder der Käufer?
- Welche Neuerungen hat die Rechtsprechungslehre des Tribunal Supremo enthalten?
- Gibt es eine Besonderheit, wenn der Käufer ein Verbraucher ist?
- Was muss der Käufer nach dem Erwerb der Wohnung tun?
- Weitere häufig gestellte Fragen dazu, wer die IBI bei einem Kaufvertrag zahlen muss
- Fazit
Wenn Sie darüber nachdenken, eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen, ist es normal, dass Sie sich fragen, welche Steuern und Abgaben Sie zahlen müssen. Eine der Fragen, die im Büro am häufigsten gestellt wird, ist zweifellos die Grundsteuer oder IBI und wer die IBI bei einem Kaufvertrag zahlt, insbesondere wer die für das Jahr der Eigentumsübertragung der Immobilie fällige Steuer zahlen muss.
Was ist die IBI?
Die IBI ist eine direkte Steuer, die das Eigentum an dinglichen Rechten an Immobilien städtischer, ländlicher oder besonderer Art belastet, geregelt durch den Königlichen Gesetzesdekret 2/2004 vom 5. März, mit dem der konsolidierte Text des Gesetzes über kommunale Finanzen genehmigt wird.
Sie zeichnet sich dadurch aus, dass es sich um eine kommunale Steuer handelt, weshalb ihre Erhebung und die zu zahlenden Beträge von dem Rathaus abhängen, in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet.
Wann wird die Grundsteuer (IBI) bezahlt?
Die IBI ist eine jährliche Steuer, die außerdem mit dem Kalenderjahr zusammenfällt und am ersten Januar eines jeden Jahres fällig wird, wie aus Artikel 75 des Gesetzes über lokale Finanzverwaltungen hervorgeht.
Wir dürfen jedoch nicht die Fälligkeit (den Zeitpunkt, an dem die Zahlungspflicht entsteht) mit dem Zeitpunkt der Zahlung verwechseln, der später liegt und von den Gemeinden festgelegt wird, die in vielen Fällen die Möglichkeit bieten, die Steuerzahlung in mehreren Raten über das Jahr zu verteilen.
Wer zahlt die Grundsteuer bei einem Verkauf? Der Verkäufer oder der Käufer?
Wir kommen zur in diesem Beitrag gestellten Frage, wer die Grundsteuer (IBI) bei einem Kauf zahlt, die auf dem Prinzip der Vertragsfreiheit der Parteien basiert, das heißt, es gilt, was Käufer und Verkäufer frei vereinbaren, unbeschadet dessen, was vom Obersten Gerichtshof festgelegt wurde und was wir später sehen werden, wobei es drei Möglichkeiten gibt:
- Der Verkäufer zahlt: Wie aus den Artikeln 61, 63 und 75 des Gesetzes über die kommunalen Finanzen hervorgeht, ist der Steuerschuldner der Inhaber der Immobilie zum 1. Januar. Da zu diesem Zeitpunkt logischerweise der Eigentümer der Verkäufer ist, ist dieser verpflichtet, gegenüber der kommunalen Finanzbehörde zu zahlen.
Es ist wichtig zu erinnern, dass, mangels einer Vereinbarung zwischen den Parteien, dies die allgemeine Regel ist, wobei der Verkäufer die Zahlung leisten muss. - Der Käufer zahlt: Die Parteien können vereinbaren, dass der Käufer die Grundsteuer zahlt. Diese Vereinbarung wird vor allem getroffen, wenn der Kauf in den ersten Monaten des Jahres erfolgt, obwohl nichts dagegen spricht, zu vereinbaren, dass der Käufer sie in einem anderen Fall zahlt.
Da die allgemeine Regel jedoch ist, dass der Verkäufer zahlt, muss die Vereinbarung ausdrücklich in einer öffentlichen Urkunde festgehalten werden. - Es wird anteilig oder proportional gezahlt: Die Parteien vereinbaren, dass die Zahlung von beiden Parteien im Verhältnis zur Anzahl der Monate erfolgt, in denen jeder Eigentümer war.
In jedem Fall ist es für den Käufer ratsam und in der Praxis üblich, dass, auch wenn die Zahlung anteilig erfolgt oder vollständig dem Verkäufer zugerechnet wird, der Käufer den geschuldeten Betrag einbehält, um ihn direkt an die Gemeinde zu zahlen. Auf diese Weise sichert sich der Käufer die vollständige Zahlung und befreit die Immobilie von jeglicher „Flucht“ des Verkäufers.
Welche Neuerungen hat die Rechtsprechungslehre des Tribunal Supremo enthalten?
Der Oberste Gerichtshof führt durch das Urteil vom 15. Juni 2016 eine wichtige Neuerung darüber ein, wer die Grundsteuer (IBI) bei einem Kauf zahlt, und legt folgende Regeln fest:
- Der Wille der Parteien hat Vorrang. Es muss derjenige zahlen, den die Parteien vereinbaren.
- Fehlt eine Vereinbarung, bleibt der Zahlungspflichtige der Eigentümer zum 1. Januar, also der Verkäufer.
- Zahlt der Verkäufer, hat er das Recht, vom Käufer den anteiligen Steuerbetrag entsprechend der Zeit zu verlangen oder weiterzugeben, die jede Partei während des Verkaufsjahres die Immobilie genutzt hat.
- Ungeachtet dessen können die Parteien die Unmöglichkeit der Weitergabe vereinbaren.
Gibt es eine Besonderheit, wenn der Käufer ein Verbraucher ist?
Artikel 89.3.c) des Allgemeinen Gesetzes zum Schutz der Verbraucher und Nutzer besagt, dass „in jedem Fall als missbräuchliche Klauseln gelten: Die Auferlegung der Dokumentations- und Bearbeitungskosten auf den Verbraucher, die gesetzlich dem Unternehmer obliegen. Insbesondere beim Kauf und Verkauf von Wohnungen: Die Vereinbarung, die dem Verbraucher die Zahlung von Steuern auferlegt, bei denen der Steuerschuldner der Unternehmer ist“.
Daher ist im Falle eines Wohnungsverkaufs zwischen einem Verbraucher als Käufer und einem Unternehmer als Verkäufer die Vereinbarung, wonach der Käufer die gesamte Grundsteuer (IBI) zahlen muss, nicht gültig, wohl aber wäre ihm anteilig gemäß der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs eine anteilige Belastung zuzurechnen.
Was muss der Käufer nach dem Erwerb der Wohnung tun?
Sobald die Kaufurkunde ausgestellt ist, muss der Käufer der zuständigen Gemeindeverwaltung die Eigentumsänderung mitteilen und die Änderung der Lastschrifteinzüge für die Grundsteuer (IBI) beantragen, damit zukünftige Rechnungen ihm und nicht dem Verkäufer belastet werden.
Diese Änderung tritt ab dem ersten Januar des auf den Kauf folgenden Jahres in Kraft und folglich wird die Grundsteuer (IBI) des Verkaufsjahres nicht betroffen sein.
Weitere häufig gestellte Fragen dazu, wer die IBI bei einem Kaufvertrag zahlen muss
In Katalonien ist es am häufigsten, dass vereinbart wird, dass der Käufer die Grundsteuer (IBI) ab dem Tag des Kaufvertrags übernimmt (was als anteilige Verteilung der Grundsteuer zwischen Verkäufer und Käufer bekannt ist). Das Problem ist, dass das elektronische System zur Erhebung der Grundsteuer erst am Ende des Steuerjahres aktualisiert wird, sodass die Grundsteuer für das Jahr, in dem der Kauf stattfindet, dem Verkäufer zugeschickt wird.
Wenn eine anteilige Verteilung der Grundsteuer vereinbart wurde, muss der Käufer dem Verkäufer den anteiligen Teil der Grundsteuer vom Kaufdatum bis zum Ende des Steuerjahres zahlen. Üblicherweise geschieht dies beim Notar zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der Urkunde, was allen beteiligten Parteien mehr Sicherheit gibt. Wenn dies nicht auf diese Weise erfolgt, ist der Käufer verpflichtet, die ihm zustehende anteilige Grundsteuer zu zahlen, und wenn er die Zahlung nicht übernimmt, kann der Verkäufer sie mit allen rechtlich zulässigen Mitteln einfordern, einschließlich der gerichtlichen Durchsetzung der Zahlung.
Die Stadtverwaltung kann das Grundstück pfänden und versteigern, um die ausstehende Steuerzahlung einzutreiben, unabhängig von dessen Eigentümer.
Es wird empfohlen, diese Überprüfung vor der Unterzeichnung der Kaufurkunde durchzuführen, um Zahlungsforderungen seitens der Gemeinde gegenüber dem Käufer der Immobilie zu vermeiden. Von der Notarkanzlei aus ist dies eine der Aufgaben, die wir bei der Vorbereitung eines Kaufvertrags erledigen, um sicherzustellen, dass keine Belastungen oder Probleme beim Kauf bestehen.
Um die Grundsteuer (IBI) vom Käufer zurückzufordern, ist der erste Schritt, Ihren Kaufvertrag zu überprüfen und zu sehen, ob eine Klausel über die Aufteilung der Grundsteuer enthalten ist. Falls eine solche Klausel existiert, können Sie die Zahlung verlangen, sogar gerichtlich geltend machen, obwohl es, wie bereits erwähnt, üblich ist, dass bei einer Aufteilung der Grundsteuer der Käufer den ihm zustehenden Anteil zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der Kaufurkunde bezahlt.
Wie wir gesehen haben, obliegt die Zahlung der Grundsteuer (IBI) für das laufende Jahr bei einem Kaufvertrag über eine Wohnung, sei es eine Etagenwohnung oder ein Haus, dem Eigentümer zum 1. Januar. Allerdings hat die Vereinbarung über die Zahlung der Steuer zwischen den Beteiligten Vorrang, je nachdem, wie viele Monate die Immobilie in diesem Jahr genutzt wurde, und diese muss als solche in der öffentlichen Kaufurkunde festgehalten werden.
In Katalonien ist die häufigste Vereinbarung die anteilige Aufteilung der Grundsteuer (IBI) zwischen Verkäufer und Käufer.
Wenn Sie mehr über die Kaufurkunde erfahren möchten, empfehlen wir Ihnen diesen Beitrag:
Kaufvertrag für Immobilien: Was Sie wissen sollten
Die Grundsteuer (IBI) wird im Laufe des Jahres gezahlt und ihre Zahlung bezieht sich immer auf das laufende Jahr. Die Rathäuser bieten die Möglichkeit einer Einmalzahlung oder einer Ratenzahlung während eines freiwilligen Zeitraums an.
Diese kommunale Steuer muss an die Stadtverwaltung gezahlt werden und kann direkt bei der Bank bezahlt oder auch per Lastschriftverfahren eingezogen werden. Es ist auch üblich, dass sie in den Büros der Stadtverwaltung oder auf deren Webseiten bezahlt werden kann.
Die Höhe der Steuer hängt vom Katasterwert der Wohnung oder des Hauses und den vom Rathaus festgelegten Gebühren ab.
Mit Beitrag meinen wir jede Abgabe oder Steuer, die an die Behörden gezahlt wird, dies umfasst Steuern wie die IRPF oder IVA und die IBI. Der Beitrag ist daher ein weiter gefasster Begriff, der mehrere Steuern umfasst, und die IBI ist eine konkrete Steuer, obwohl viele Menschen umgangssprachlich die IBI als „den Beitrag“ bezeichnen.
Fazit
Um das Vorangegangene zusammenzufassen und unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs gilt, was die Parteien vereinbart haben, was ausdrücklich in der Kaufurkunde festgehalten werden muss. Andernfalls obliegt die Zahlung dem Verkäufer, der vom Käufer den anteiligen Betrag der IBI zurückfordern kann.
In jedem Fall ist es ratsam:
- Zur Unterzeichnung des Kaufvertrags mit allem geklärt zu erscheinen und diese Vereinbarung nicht bis zur letzten Minute aufzuschieben. Es wäre nicht das erste Mal, dass die Parteien mitten in der Unterzeichnung darüber streiten, wer zahlt (an diese richtet sich dieser Beitrag).
- Aus Sicherheitsgründen für den Käufer ist es ratsam, dass dieser den Betrag der IBI einbehält und bezahlt.
Ich hoffe, dass diese kurzen Zeilen darüber, wer die IBI bei einem Kauf zahlt, hilfreich sein können. Wenn Sie interessiert sind, können Sie weitere Beiträge unserer Notaría in Barcelona in diesem Blog lesen, wie den folgenden:
Bei Fragen stehen wir Ihnen bei JLA Notarios Asociados in Barcelona jederzeit zur Verfügung, um diese zu klären.
