Ich möchte eine Wohnung oder eine andere Immobilie kaufen: Was muss ich bezahlen?
Eines der wichtigsten Elemente bei jedem Kaufvertrag und allgemein bei jedem Rechtsgeschäft ist die tatsächlichen Kosten der Transaktion. Um zu wissen, wie viel man beim Kauf eines Hauses oder einer anderen Immobilie zahlen muss, sollten wir nicht nur den Preis berücksichtigen, der zwar relevant ist, sondern auch die Besteuerung. Die Zahlung von Steuern ist ein Thema, das in Notariatskanzleien ständig vorkommt. Deshalb halten wir es für notwendig, einige Zeilen über die Zahlungen zu schreiben, die beim Erwerb einer Immobilie zu leisten sind.
Welche Steuern und Kosten fallen bei einem Kaufverkauf an?
Eines der wichtigsten Elemente jeder Kaufvertrags und allgemein jedes Rechtsgeschäfts ist die tatsächlichen Kosten der Transaktion. Um zu wissen, wie viel beim Kauf eines Hauses oder einer anderen Immobilie zu zahlen ist, sollten wir nicht nur den Preis berücksichtigen, der zwar relevant ist, sondern auch die Besteuerung. Die Zahlung von Steuern ist eine Angelegenheit, die in Notariatskanzleien ständig vorkommt. Deshalb halten wir es für notwendig, einige Zeilen über die Zahlungen zu schreiben, die beim Erwerb einer Immobilie zu leisten sind.
Der Preis.
Der erste Betrag, der bei einem Kaufvertrag zu zahlen ist, ist logischerweise der Kaufpreis. Daran besteht kein Zweifel. Allerdings kann der im Vertrag festgelegte Preis eine Reihe von steuerlichen Fragen aufwerfen, da er als Bemessungsgrundlage für die spätere Besteuerung dient.
Grundsätzlich wird für die Besteuerung, die durch den Verkauf entsteht, der Verkaufspreis als Grundlage genommen. Dennoch berücksichtigt das Finanzamt die Mindestbewertung, die es für einen Vermögenswert festlegt, den sogenannten Referenzwert. In Bezug auf den Preis und die Besteuerung können drei Fälle auftreten:
- Der Verkaufspreis liegt über dem Referenzwert, in diesem Fall wird dieser als Grundlage genommen.
- Der Verkaufspreis liegt unter dem Referenzwert, in diesem Fall hat sich nach der durch das Gesetz 11/2021 vorgenommenen Reform, die zu diesem Aspekt am 1. Januar 2022 in Kraft trat, das Verfahren geändert, wie in einem zuvor veröffentlichten Beitrag zu lesen ist:
Nach der Reform besteht die Möglichkeit, den Referenzwert anzufechten, entweder durch Beantragung der Berichtigung der Selbstveranlagung, wenn der Steuerpflichtige eine Selbstveranlagung unter Anwendung des Referenzwerts einreicht und die Berichtigung dieses beantragt, weil er nicht der Realität entspricht, oder durch Einspruch gegen den von der Steuerverwaltung erlassenen Bescheid, sei es wegen fehlender Selbstveranlagung oder weil ein Wert unter dem offiziellen angegeben wurde. Diese Rechtsmittel sind bei der Steuerverwaltung einzulegen, die den Referenzwert anwendet, welche einen Bericht anfordern und die vorgelegten Unterlagen an die Katasterverwaltung weiterleiten wird. Diese wird einen für die Steuerverwaltung verbindlichen Bericht erstellen, auf dessen Grundlage die Steuerverwaltung entscheidet, ob die Berichtigung des Werts erfolgt oder nicht.
Aber zunächst sollte der Referenzwert bezahlt, der Wert und folglich die Besteuerung angefochten und schließlich die Rückerstattung beantragt werden.
Wie kann ich den Referenzwert der Immobilie, die ich erwerben möchte, erfahren?
Es kann über die Katasterseite durch die Ausstellung des entsprechenden Zertifikats erhalten werden. Dieses Zertifikat kann das Notariat leicht erhalten, aber auch der Interessent mit seinen Zugangsdaten oder die Immobilienagentur.
Es besteht die Möglichkeit, dass die Immobilie derzeit keinen Referenzwert hat, in diesem Fall ist die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer und die Steuer auf dokumentierte Rechtsakte (ITPAJD) der höchste der folgenden Werte: deklarierter Wert, vereinbarter Preis oder Gegenleistung oder Marktwert.
Neben dem Kaufpreis, welche Steuern werden beim Kauf und Verkauf einer Wohnung oder einer anderen Immobilie angewendet?
Der Kauf und Verkauf erzeugt eine Reihe von Steuern, die von den Parteien zu zahlen sind. Diese Steuern können aus der Perspektive betrachtet werden, wer die Steuer zahlen muss, Käufer oder Verkäufer.
a) Steuern, die der Käufer zu zahlen hat.
Der Käufer muss die Steuer zahlen, die direkt den Kaufvertrag belastet, sei es Mehrwertsteuer (IVA) oder Grunderwerbsteuer (TPO). Der Unterschied zwischen beiden liegt darin, ob es sich um eine erste Übertragung oder um eine zweite oder weitere handelt. Lassen Sie uns beide untersuchen.
Erste Übertragung. Besteuerung durch Mehrwertsteuer
Die erste Übertragung einer Immobilie, sei es Wohnung, Parkplatz oder Geschäftslokal, unterliegt der Mehrwertsteuer (MwSt). Als erste Übertragung gilt diejenige, die vom Bauunternehmer oder Bauträger direkt an den Käufer erfolgt, nachdem der Bau oder die Sanierung abgeschlossen ist. In diesen Fällen unterliegt sie immer der MwSt, jedoch mit einem unterschiedlichen Steuersatz, je nach den folgenden Fällen:
- Besteuerung mit 21%: Dies ist der allgemeine Satz. Jeder Kauf und Verkauf einer Immobilie, mit Ausnahme der folgenden Ausnahmen, unterliegt der MwSt von 21%. Zum Beispiel muss auf den Kauf eines Lokals zu einem Preis von 100.000 € 21% hinzugerechnet werden, das heißt 21.000 €. Der Käufer muss somit den Gesamtbetrag von 121.000 € zahlen.
- Besteuerung mit 10%: Im Gegensatz zur allgemeinen Regel gibt es die Ausnahme beim Kauf und Verkauf von Wohnungen und deren Nebengebäuden oder anderen mit der Wohnung verbundenen Immobilien, wie Parkplätzen. Als Wohnung gilt laut der Generaldirektion für Steuern „ein Gebäude oder ein Teil davon, das als Wohnraum oder Aufenthaltsort für eine natürliche Person einer Familie dient und deren Zuhause oder Sitz des häuslichen Lebens bildet“. Diese Ermäßigung betrifft jedoch nicht nur die Wohnung, sondern auch die damit verbundenen Elemente, die zusammen verkauft werden, wie Abstellräume oder Garagenplätze, mit der Begrenzung auf zwei davon (Art. 91.1.7 LIVA). Der Begriff Wohnung unterscheidet in diesem Fall nicht zwischen Hauptwohnsitz oder Zweitwohnsitz, sondern bezieht sich auf die allgemeine Nutzung der Immobilie.
Am vorherigen Beispiel folgend, wenn statt eines Lokals eine Wohnung verkauft würde, betrüge die MwSt 10.000 € und die Gesamtzahlung 110.000 €. - Besteuerung mit 4%: Wenn es sich bei den Wohnungen zudem um solche mit dem Status des sozialen Wohnungsbaus handelt, reduziert sich die Besteuerung auf 4%. So besagt Artikel 91.2.6 des Mehrwertsteuergesetzes, dass der stark ermäßigte Satz gilt für „Wohnungen, die administrativ als sozial geförderter Wohnungsbau mit speziellem Regime oder öffentlicher Förderung eingestuft sind, wenn die Übergaben durch ihre Bauträger erfolgen, einschließlich der Garagen und Nebengebäude im selben Gebäude, die gemeinsam übertragen werden. Dabei darf die Anzahl der Garagenplätze zwei Einheiten nicht überschreiten.“
Ungeachtet der vorstehenden Ausführungen gibt es erste Übertragungen, die der Grunderwerbsteuer (TPO) und nicht der MwSt unterliegen. Zum Beispiel erste Übertragungen durch Privatpersonen, wenn die Wohnung ursprünglich mit der Absicht gebaut wurde, sie selbst zu nutzen, aber schließlich die Entscheidung getroffen wird, sie zu verkaufen. Wie die Generaldirektion für Steuern feststellt, gilt diese Person für MwSt-Zwecke nicht als Unternehmer oder Berufstätiger, da keine Absicht besteht, in die Produktion oder Verteilung von Waren und Dienstleistungen einzugreifen, und daher unterliegt sie der Grunderwerbsteuer.
Ebenfalls unterliegen der Grunderwerbsteuer die Veräußerungen durch den Bauträger nach ununterbrochener Nutzung der Immobilie durch den Eigentümer für einen Zeitraum von zwei Jahren oder länger, da dies für MwSt-Zwecke nicht als erste Lieferung gilt, gemäß Artikel 20.22-2 des Mehrwertsteuergesetzes.
Abschließend ist zu wissen, dass der Betrag der MwSt sowie der Verkaufspreis an den Verkäufer gezahlt werden, der die Steuer vierteljährlich über das Formular 303 abführt. Der Verkäufer muss die MwSt einbehalten und zum entsprechenden Zeitpunkt an die Steuerbehörde abführen und fungiert somit als Steuereintreiber.
Zweite oder spätere Übertragung. Besteuerung durch ITP
Wenn es um den Verkauf von gebrauchten Immobilien geht, ist die anwendbare Steuer die Grunderwerbsteuer (TPO). Der allgemeine Steuersatz, also der Prozentsatz, den der Käufer zahlen muss, liegt zwischen 6% und 13%, abhängig von der Autonomen Gemeinschaft, in der sich die Immobilie befindet. Zusammenfassend wären die allgemeinen Sätze wie folgt (aktualisiert im April 2025):
Andalusien: geregelt im Gesetz 5/2021 vom 20. Oktober.
Erwerb von Immobilien: 7%
Erwerb von beweglichen Gütern: Der allgemeine Satz beträgt 4%, obwohl bestimmte Fahrzeuge mit der Umweltkategorie „0 Emissionen“ mit 1% besteuert werden. Es gibt andere bewegliche Güter, die mit 8% besteuert werden, wie Fahrzeuge oder Boote mit bestimmten Merkmalen.
Aragón: geregelt im Gesetzesdekret 1/2005 vom 26. September.
Erwerb von Immobilien:
- Zwischen 0 und 400.000 € wird mit 8% besteuert
- Zwischen 400.000 € und 450.000 € wird mit 8,5% besteuert
- Zwischen 450.000 € und 500.000 € wird mit 9% besteuert
- Zwischen 500.000 € und 750.000 € wird mit 9,5% besteuert
- Über 750.000 € wird mit 10% besteuert
Erwerb von beweglichen Gütern: 4%
Asturien: geregelt im Gesetzesdekret 2/2014 vom 22. Oktober.
Erwerb von Immobilien:
- Zwischen 0 und 300.000 € wird mit 8% besteuert
- Zwischen 300.000,01 € und 500.000 € wird mit 9% besteuert
- Über 500.000 € wird mit 10% besteuert
Erwerb von beweglichen Gütern: Der allgemeine Satz beträgt 4%, obwohl bestimmte Güter bis zu 8% erreichen können, gemäß Artikel 32 des Gesetzesdekrets 2/2014 vom 22. Oktober.
Baleares: geregelt im Gesetzesdekret 1/2014 vom 6. Juni.
Erwerb von Immobilien:
- Zwischen 0 und 400.000 € wird mit 8% besteuert
- Zwischen 400.000,01 € und 600.000 € wird mit 9% besteuert
- Zwischen 600.000,01 € und 1.000.000 € wird mit 10% besteuert
- Zwischen 1.000.000,01 € und 2.000.000 € wird mit 12% besteuert
- Über 2.000.000,01 € wird mit 13% besteuert
Erwerb von beweglichen Gütern: 4%
Kanaren: Gesetzesdekret 1/2009 vom 21. April
Erwerb von Immobilien: 6,5%
Erwerb von beweglichen Gütern: 5,5%
Cantabrien: geregelt im Gesetzesdekret 62/2008 vom 19. Juni.
Erwerb von Immobilien: 9%
Erwerb von beweglichen Gütern: 6%
Castilla-La Mancha: geregelt im Gesetz 8/2013 vom 21. November.
Erwerb von Immobilien: 9%
Erwerb von beweglichen Gütern: 6%
Castilla y León: geregelt im Gesetzesdekret 1/2013 vom 12. September.
Erwerb von Immobilien:
- Zwischen 0 und 250.000 € wird mit 8% besteuert
- Für den Betrag über 250.000 € wird mit 10% besteuert
Erwerb von beweglichen Gütern: 5%, wobei bestimmte Fahrzeugerwerbe mit 8% besteuert werden.
Katalonien: geregelt im Gesetzesdekret 1/2024 vom 12. März, mit dem das sechste Buch des Steuergesetzbuchs von Katalonien genehmigt wird.
Erwerb von Immobilien:
- Zwischen 0 und 600.000 € wird mit 10% besteuert.
- Zwischen 600.000,01 € und 900.000 € wird mit 11% besteuert.
- Zwischen 900.001 € und 1.500.000 € wird mit 12% besteuert
- Der über 1.500.000 € hinausgehende Betrag wird mit 13% besteuert
- Großbesitzer: wird mit 20% besteuert.
Erwerb von beweglichen Gütern: 5%
Extremadura: geregelt im Gesetzesdekret 1/2018 vom 10. April BOE-A-1999-2521 und BOE-A-2018-8159
Erwerb von Immobilien:
- Zwischen 0 und 360.000 € wird mit 8% besteuert
- Zwischen 360.000,01 € und 600.000 € wird mit 10% besteuert
- Über 600.000 € wird mit 11% besteuert
Erwerb von beweglichen Gütern: 6%
Galicien: geregelt im Gesetzesdekret 1/2011 vom 28. Juli.
Erwerb von Immobilien: 8%
Erwerb von beweglichen Gütern: 8%
Madrid: geregelt im Gesetzesdekret 1/2010 vom 21. Oktober.
Erwerb von Immobilien: 6%
Erwerb von beweglichen Gütern: 4%
Murcia: geregelt im Gesetzesdekret 1/2010 vom 5. November.
Erwerb von Immobilien: 8%
Navarra: geregelt im Gesetzesdekret 129/1999 vom 26. April.
Erwerb von Immobilien: 6%
Erwerb von beweglichen Gütern: 4%
La Rioja: geregelt im Gesetz 10/2017 vom 27. Oktober.
Erwerb von Immobilien: 7%
Erwerb von beweglichen Gütern: 4%
Valencia: geregelt im Gesetz 13/1997 vom 23. Dezember.
Erwerb von Immobilien:
- Zwischen 0 und 1.000.000 € wird mit 10% besteuert
- Über 1.000.000 € wird mit 11% besteuert
Erwerb von beweglichen Gütern: 6%
País Vasco: Regelungen in Norma Foral de Vizcaya 1/2011 vom 24. März ; in der Norma Foral de Guipúzcoa 18/1987 vom 30. Dezember ; und in der Norma Foral de Álava 11/2003 vom 31. März.
Erwerb von Immobilien: 7%
- Übertragung von Wohnraum: 4%
- Übertragung von Hauptwohnsitz: 2,5%, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Erwerb von beweglichen Gütern: 4%
Diese Steuer muss vom Käufer über das Formular 600 innerhalb der festgelegten Frist der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft abgeführt und bezahlt werden. Diese Frist kann 30 Tage oder einen Monat betragen.
Wenn die Frist von 30 Tagen angegeben ist, bezieht sie sich auf Werktage, die ab dem Tag nach der Unterzeichnung der Kaufurkunde gezählt werden, wobei Samstage, Sonntage und Feiertage nicht mitgerechnet werden. Wird hingegen die Frist von einem Monat festgelegt, wird von Datum zu Datum ab dem Tag nach der Unterzeichnung gezählt.
Ebenfalls werden je nach Autonomen Gemeinschaft eine Reihe von Ermäßigungen des Steuersatzes und Vergünstigungen angewendet, die in den oben genannten Rechtsvorschriften jeder Autonomen Gemeinschaft nachzulesen sind. Konzentrieren wir uns auf die Untersuchung dieser Steuer in Cataluñá, gestaltet sich die Besteuerung wie folgt (aktualisiert auf den Monat Dezember 2022):
Erwerb von beweglichen Sachen: In Cataluñá beträgt die Steuer 5%
Erwerb des Eigentums und der dinglichen Rechte an Immobilien (Wohnungen, Geschäftsräume, Parkplätze usw.) aus zweiter Hand wird nach folgender Tabelle besteuert:
| KAUFPREIS | Satz |
|---|---|
| Bis 600.000,00 € | 10% |
| Zwischen 600.001,00 € und 900.000,00 € | 11% |
| Zwischen 900.001,00 € und 1.500.000,00 € | 12% |
| Mehr als 1.500.000,00 € | 13% |
| Großkäufer | 20% |
Erwerb von Sozialwohnungen: Wenn die erworbene Wohnung als VPO (Sozialwohnung) eingestuft ist, wird die Steuer auf 7 % reduziert.
Erwerb der Hauptwohnung durch junge Menschen: Wenn eine junge Person die zukünftige Hauptwohnung erwirbt, wird der Steuersatz auf 5 % reduziert. Dafür müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein:
- Der Erwerber muss 35 Jahre alt oder jünger sein.
- Die gesamte Bemessungsgrundlage abzüglich des persönlichen und familiären Freibetrags in der letzten Einkommensteuererklärung darf 36.000 € nicht überschreiten;
- Der Erwerber muss die Immobilie als Hauptwohnung nutzen. In diesem Fall ist es ratsam, dass sich der Interessent an dieser Adresse anmeldet, um nachzuweisen, dass es sich um die Hauptwohnung handelt.
- Zum Begriff der Hauptwohnung gehören die eigene Wohnung, ein Abstellraum und bis zu zwei Parkplätze, gemäß dem Artikel 41bis des Königlichen Erlasses 439/2007 vom 30. März.
Erwerb der Hauptwohnung durch kinderreiche Familien: In diesem Fall wird der Erwerb mit 5 % besteuert, mit den folgenden Voraussetzungen:
- Es muss sich um eine kinderreiche Familie handeln. Das ist eine Familie, die aus einem oder zwei Elternteilen mit drei oder mehr Kindern besteht, gleich ob gemeinsame oder nicht, gemäß dem Artikel 2 des Gesetzes 40/2003 vom 18. November zum Schutz kinderreicher Familien.
- Der Erwerb muss als Hauptwohnung genutzt werden, ähnlich wie im vorherigen Punkt beschrieben.
- In der letzten Einkommensteuererklärung darf die Summe der gesamten Bemessungsgrundlagen der Familie abzüglich des persönlichen und familiären Freibetrags 36.000 € nicht überschreiten, wobei dieser Betrag um 14.000 € für jedes Kind erhöht werden kann, das den gesetzlich festgelegten Mindestbetrag übersteigt.
Erwerb einer Immobilie zur Nutzung als Hauptwohnung einer Person mit körperlicher, geistiger oder sensorischer Behinderung: Auch in diesen Fällen wird mit 5 % besteuert. Die Voraussetzungen sind:
- Der Grad der Behinderung muss gleich oder größer als 65 % sein. Die Behinderung kann beim Steuerpflichtigen/Erwerber oder bei einem Mitglied seiner Familie vorliegen.
- In der letzten Einkommensteuererklärung darf die Summe der gesamten Bemessungsgrundlagen der Familie abzüglich des persönlichen und familiären Freibetrags 36.000 € nicht überschreiten.
- Die Behinderung und der Grad müssen durch ein Zertifikat des ICASS nachgewiesen werden.
- Die Immobilie muss als Hauptwohnung der Familie genutzt werden.
Erwerb der Hauptwohnung durch alleinerziehende Familien: Wird mit 5 % besteuert. Als alleinerziehende Familie gilt eine Familie, deren Minderjährige wirtschaftlich von nur einer Person abhängig sind, gemäß dem Artikel 2 des Gesetzes 18/2003 vom 4. Juli zur Unterstützung der Familien. Außerdem müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- In der letzten Einkommensteuererklärung darf die Summe der gesamten Bemessungsgrundlagen der Familie abzüglich des persönlichen und familiären Freibetrags 36.000 € nicht überschreiten, wobei dieser Betrag um 14.000 € für jedes Kind erhöht werden kann, das die Mindestanzahl an Kindern übersteigt, die das geltende Recht für die rechtliche Anerkennung einer alleinerziehenden Familie der besonderen Kategorie verlangt.
- Der Steuerpflichtige muss Teil dieser alleinerziehenden Familie sein.
- Die Immobilie muss als Hauptwohnung der Familie genutzt werden.
Erwerb einer Immobilie zur Nutzung als Hauptwohnung eines Opfers von häuslicher Gewalt: Auch in diesen Fällen wird mit 5 % besteuert. Die Voraussetzungen sind:
Einkommensgrenze: Die Summe der allgemeinen und der Sparbemessungsgrundlagen abzüglich des persönlichen und familiären Freibetrags in der letzten Einkommensteuererklärung darf 36.000 € nicht überschreiten;
Status als Opfer häuslicher Gewalt: Wird durch eines der in dem Gesetz 5/2008 vom 24. April über das Recht der Frauen auf Beseitigung häuslicher Gewalt festgelegten Mittel nachgewiesen.
Wohnortwechsel: Der Erwerb der Wohnung muss eine Folge des notwendigen Wohnortwechsels des Opfers häuslicher Gewalt sein.
Hauptwohnung: Als Hauptwohnung gelten sowohl die Wohnung selbst als auch ein Abstellraum und bis zu zwei Parkplätze, die gleichzeitig in einem Akt erworben oder im selben Gebäude oder Wohnkomplex gelegen sind. In beiden Fällen müssen sie dem Übertragenden zum Zeitpunkt des Erwerbs zur Verfügung stehen, ohne an Dritte überlassen worden zu sein.
Immobilie: Das Grundstück, das für den späteren Bau der Hauptwohnung bestimmt ist, ist eingeschlossen.
Hauptwohnung: Um als Hauptwohnung zu gelten, muss sie tatsächlich und dauerhaft für 12 Monate ab dem Erwerbsdatum oder der Fertigstellung der Bauarbeiten bewohnt worden sein. Die Bauarbeiten müssen innerhalb von maximal drei Jahren nach dem Erwerb abgeschlossen sein.
Zeitraum des ununterbrochenen Wohnens: Die Wohnung gilt als Hauptwohnung, wenn die Steuerpflichtige dort für einen ununterbrochenen Zeitraum von drei Jahren wohnt. Sie gilt auch als Hauptwohnung, wenn dieser Zeitraum noch nicht abgelaufen ist, aber Umstände einen Wohnungswechsel erfordern, wie Heirat, Trennung, Gründung einer festen Partnerschaft, beruflicher Umzug, Aufnahme der ersten Arbeit usw.
Drei-Jahres-Frist: Wenn die Wohnung in den ersten 12 Monaten tatsächlich bewohnt wurde, beginnt die Frist von drei Jahren ab dem Erwerbsdatum oder der Fertigstellung der Bauarbeiten zu laufen.
100%ige Steuerbefreiung für gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaften
Es wird eine 100%ige Befreiung von der Steuer auf übertragene Vermögenswerte für Wohnungsbaugenossenschaften gewährt, die die von dem Genossenschaftsgesetz festgelegten Voraussetzungen erfüllen, um als gemeinnützige Organisationen anerkannt zu werden. Diese Befreiung soll die Beteiligung gemeinnütziger Wohnungsbaugenossenschaften fördern und den Zugang zu Wohnraum gerechter gestalten.
50%ige Steuerbefreiung bei der Übertragung von Bürogebäuden oder unfertigen Strukturen zur Umwandlung in Sozialwohnungen
Es wird eine 50%ige Steuerbefreiung auf die Steuer auf übertragene Vermögenswerte bei der Übertragung von Bürogebäuden gewährt, die zur Umwandlung in Sozialwohnungen bestimmt sind. Dieselbe Befreiung gilt auch für unfertige Strukturen von Gebäuden, die zur Umwandlung in Sozialwohnungen vorgesehen sind. Damit diese Befreiung anerkannt wird, reicht es aus, wenn im Vertrag die Absicht angegeben wird, Sozialwohnungen zu errichten. Wird jedoch innerhalb von drei Jahren keine vorläufige Einstufung erhalten, entfällt die Befreiung. Im Falle eines Verstoßes muss der Steuerpflichtige eine ergänzende Selbstveranlagung einreichen, um die Situation zu bereinigen, wobei die bereits gezahlte Steuer angerechnet wird und die entsprechenden Verzugszinsen zu zahlen sind.
50%ige Steuerbefreiung bei der Übertragung von Immobilien, die den Firmensitz oder Arbeitsplatz von Unternehmen oder Berufsgewerben bilden
Es wird eine 50%ige Steuerbefreiung auf die Steuer auf übertragene Vermögenswerte bei der Übertragung von Immobilien gewährt, die als Firmensitz oder Arbeitsplatz von Unternehmen oder Berufsgewerben genutzt werden. Um von dieser Befreiung zu profitieren, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- Das Unternehmen oder Berufsgewerbe muss seinen steuerlichen und gesellschaftlichen Sitz in Katalonien haben oder dieser muss mit dem Erwerb der Immobilie begründet werden.
- Die Immobilie muss innerhalb von maximal sechs Monaten nach dem Erwerb für die Ausübung einer wirtschaftlichen Tätigkeit genutzt werden, die sich von der Verwaltung von beweglichem oder unbeweglichem Vermögen unterscheidet.
- Das Unternehmen oder Berufsgewerbe muss mindestens fünf Jahre ab dem Datum der notariellen Urkunde, die den Erwerb der Immobilie dokumentiert, in Betrieb bleiben.
- Es muss eine Erhöhung der Mitarbeiterzahl des Unternehmens oder Berufsgewerbes im Erwerbsjahr im Vergleich zum Vorjahr geben, und diese Erhöhung muss mindestens drei Jahre lang aufrechterhalten werden.
b) Steuern, die der Verkäufer zu entrichten hat.
Der Verkäufer muss nach dem Verkauf zwei Abgaben zu zwei verschiedenen Zeitpunkten entrichten.
Kommunale Wertsteigerung von städtischen Immobilien.
Die Steuer auf die Wertsteigerung von Immobilien städtischer Art, kürzlich geändert und bekannt als kommunale Wertzuwachssteuer, wird an die Stadtverwaltung für die Wertsteigerung gezahlt, die die Immobilie durch die von der städtischen Einrichtung selbst durchgeführten Renovierungs- und Instandhaltungsarbeiten erfahren hat. Diese Wertsteigerung ist auf den Zeitraum begrenzt, in dem der Verkäufer die Immobilie genutzt hat, das heißt, der Zeitraum zwischen dem Kauf und dem jetzt erfolgenden Verkauf, mit einer Höchstgrenze von 20 Jahren.
Nach Unterzeichnung der Urkunde erhält der Verkäufer eine einfache Kopie, mit der er die Steuer innerhalb von 30 Werktagen bei der Stadtverwaltung begleichen kann, ohne dass dieser Vorgang nicht auch von der Notarkanzlei oder einer Verwaltungsstelle nach Wahl des Betroffenen erledigt werden kann.
IRPF und IS.
Der Verkauf einer Immobilie durch eine natürliche Person wird in der IRPF als Vermögensgewinn besteuert. Dieser Gewinn wird beim Kauf und Verkauf als Differenz zwischen dem Erwerbs- und dem Verkaufspreis berechnet (Art. 35 LIRPF).
Handelt es sich um den Verkauf der Hauptwohnung des Verkäufers, ist der genannte Vermögensgewinn steuerfrei, sofern der gesamte Betrag innerhalb von maximal zwei Jahren in den Erwerb einer neuen Hauptwohnung reinvestiert wird. Wird nur ein Teil des Betrags reinvestiert, gilt die Steuerbefreiung nur für den reinvestierten Betrag, während der Rest regulär besteuert wird (Art. 38.1 LIRPF und 41 der Verordnung).
Auch der Verkauf der Hauptwohnung durch eine Person über 65 Jahre ist steuerfrei, sowohl wenn die Hauptwohnung gegen Kapital übertragen wird als auch wenn dies gegen eine Rente, zeitlich befristet oder lebenslang, erfolgt (Art. 33.4.b LIRPF).
Im Falle einer juristischen Person wird der erzielte Betrag buchhalterisch erfasst und gegebenenfalls mit der entsprechenden Körperschaftsteuer besteuert.
Nichtansässigensteuer.
Wenn der Verkäufer, spanisch oder nicht, außerhalb des nationalen Hoheitsgebiets ansässig ist, ist er verpflichtet, die IRPNR zu zahlen. In diesem Fall ist der Käufer der Immobilie, unabhängig davon, ob er ansässig ist oder nicht, verpflichtet, 3 % des Verkaufspreises einzubehalten und an die Staatskasse abzuführen (Art. 25.2 LIRNR und 14 der Verordnung). Das heißt, derjenige, der zahlen muss, ist der Verkäufer, aber der Zahlungspflichtige ist der Käufer. Dies geschieht, indem 3 % vom Verkaufspreis abgezogen werden, die der Käufer einbehält, um sie über das Formular 211 abzuführen.
Falls die Einbehaltung nicht abgeführt wird, bleibt die Immobilie der Zahlung des geringeren Betrags zwischen der Einbehaltung oder der entsprechenden Vorauszahlung und der entsprechenden Steuer unterworfen.
Bezüglich des Wohnsitzes ist darauf hinzuweisen, dass natürliche oder juristische spanische Personen die Vermutung genießen, im spanischen Hoheitsgebiet ansässig zu sein. Ausländer hingegen, egal ob natürliche Personen oder nicht, müssen nachweisen, dass sie im spanischen Hoheitsgebiet ansässig sind, um die Einbehaltung dieser Steuer zu vermeiden. Dieser Wohnsitz wird durch ein Zertifikat der Steuerbehörde nachgewiesen, das online unter www.agenciatributaria.gob.es beantragt werden kann. Ohne das Zertifikat wird vermutet, dass der Ausländer nicht im spanischen Hoheitsgebiet ansässig ist, in diesem Fall muss die entsprechende Einbehaltung vorgenommen werden.
FAQs zu Steuern beim Wohnungskauf
Die Steuern beim Kauf einer Immobilie hängen davon ab, ob das Haus neu gebaut oder gebraucht ist. Wenn es sich um Neubau handelt, müssen die Mehrwertsteuer (IVA) und die Grunderwerbsteuer (AJD) gezahlt werden, während bei Gebrauchtimmobilien die beim Immobilienkauf zu zahlende Steuer die Grunderwerbsteuer (ITP - Impuesto sobre Transmisiones) ist.
Wenn die Wohnung neu ist (vom Bauträger gekauft), ist eine Mehrwertsteuer von 10 % auf den Kaufpreis und eine AJD zu zahlen, die je nach Autonome Gemeinschaft zwischen 0,5 % und 1,5 % liegen kann. In Katalonien wird insbesondere eine AJD von 1,5 % gezahlt.
Bei Neubauwohnungen mit staatlicher Schutzförderung beträgt die zu zahlende Mehrwertsteuer auf den Kaufpreis 4 %.
Wenn die Wohnung gebraucht ist (von einer Privatperson gekauft), wird keine Mehrwertsteuer gezahlt, sondern die bei Wohnungsankauf zu zahlende Steuer ist die Grunderwerbsteuer (TPO). Ihr Prozentsatz hängt von der autonomen Gemeinschaft ab und liegt in der Regel zwischen 6 % und 13 % des beurkundeten Preises. In Katalonien beträgt der allgemeine Satz der Grunderwerbsteuer 10 %, steigt jedoch im Fall von Wohnungen mit hohem Wert.
In bestimmten Fällen im Zusammenhang mit Immobilien kann eine Mehrwertsteuer von 21 % anfallen, jedoch nicht, wenn es sich um eine zum Bewohnen bestimmte Wohnung handelt. Die Fälle, in denen die Mehrwertsteuer 21 % beträgt, sind Geschäftsräume, Büros und Industriehallen für Unternehmen, separat gekaufte Garagen und Abstellräume, landwirtschaftliche oder nicht erschlossene Grundstücke, von Unternehmen für Büro- oder Coworking-Zwecke gekaufte Gebäude oder zwischen Unternehmen verkaufte Wohnungen, die noch nicht genutzt wurden.
In diesem Fall hängt es vom Zeitpunkt ab, zu dem Sie den Kauf oder Verkauf der Garage oder des Abstellraums tätigen, da, wenn Sie ihn zusammen mit der Wohnung erwerben (maximal zwei Garagenplätze), eine Steuer von 10 % anfällt. Wenn es separat ist, 21 %.
Je nach Autonome Gemeinschaft und ob das Haus der Hauptwohnsitz ist, gibt es Steuerabzüge, die eine erhebliche Ersparnis bedeuten können.
Einige Personen versuchen, Steuern zu sparen, indem sie einen niedrigeren Preis als den tatsächlichen angeben, aber dies kann in Zukunft rechtliche und steuerliche Konsequenzen haben. Außerdem gibt es heute einen Referenzwert, der der Mindestwert ist, zu dem die Übertragung einer Immobilie angegeben werden muss, sowie viele Einschränkungen bei Barzahlungen.
Der Anzahlungsvertrag schützt den Käufer und den Verkäufer vor der öffentlichen Urkunde, aber es gibt verschiedene Arten (bestätigend, widerruflich, strafbewehrt) und jede bringt unterschiedliche Risiken mit sich.
Sie können hier mehr lesen: Den Anzahlungsvertrag verstehen: eine vorläufige Vereinbarung
Seit 2022 wirkt sich dieser Wert auf die Berechnung der Grunderwerbsteuer (ITP) und der Dokumentenrechtsakte (AJD) aus, was den Kauf verteuern kann.
Sie können hier mehr lesen: Der Catastrazo: der neue Referenzwert des Katasteramts
Zu diesem Zweck empfehlen wir Ihnen die Lektüre dieses Artikels, in dem wir es Ihnen ausführlich erklären: Ich möchte eine Wohnung oder eine andere Immobilie kaufen: Welche Dokumente sind erforderlich?
JLA Notarios, Immobiliennotariat in Barcelona
Ich hoffe, dass der Artikel, obwohl dicht und etwas mühsam, denen helfen kann, die eine Immobilie kaufen möchten und sich etwas verloren fühlen. Er soll eine Klärung zu etwas so Wichtigem wie der Besteuerung und letztlich den Ausgaben, die man aus seinen Ersparnissen tätigt, bieten. Es ist eine kurze allgemeine Erklärung, aber Ihr Fall kann eine Besonderheit haben oder Sie eine Frage. In diesem Fall zögern Sie nicht, JLA Notarios zu kontaktieren, denn wir stehen Ihnen von unserer Notarstelle in Barcelona voll und ganz zur Verfügung.
Als Immobiliennotar, spezialisiert auf Kaufverträge in Barcelona, zögern Sie nicht, dass wir Ihnen helfen können.
