Vull comprar un habitatge o un altre immoble: Què haig de pagar?
Un dels elements més importants de tota compravenda i, en general, de tot negoci jurídic, és el cost real de l'operació. Per saber quant cal pagar en comprar una casa o un altre immoble, no només hem de tenir present el preu, que és rellevant, sinó també la tributació. El pagament d'impostos és una qüestió que es repeteix constantment als estudis notarials. Per això, veiem necessari escriure unes línies sobre els pagaments que s'han de fer a l'hora d'adquirir un immoble.
Quins Impostos i despeses es paguen en una compravenda?
Un dels elements més importants de tota compravenda i, en general, de tot negoci jurídic, és el cost real de l’operació. Per saber quant cal pagar en comprar una casa o un altre immoble, no només hem de tenir present el preu, que és rellevant, sinó també la tributació. El pagament d’impostos és una qüestió que es repeteix constantment als estudis notarials. Per això, veiem necessari escriure unes línies sobre els pagaments que s’han de fer a l’hora d’adquirir un immoble.
El preu.
El primer import que s'ha d'abonar en una compravenda, lògicament, és el preu de compra. No hi ha cap dubte. Ara bé, el preu fixat en el contracte pot plantejar una sèrie de qüestions fiscals, en servir de base imposable per a la posterior tributació.
En principi, per a la tributació que generi la venda es prendrà com a base el preu de venda. No obstant això, Hisenda té en compte la valoració mínima que considera que té un bé, anomenat valor de referència. Pel que fa al preu i la tributació, poden ocórrer tres supòsits:
- Que el preu de venda sigui superior al valor de referència, en aquest cas es prendrà com a base aquell.
- Que el preu de venda sigui inferior al valor de referència, en aquest cas, i després de la reforma operada per la Llei 11/2021, que va entrar en vigor sobre aquest aspecte l'1 de gener de 2022, ha canviat el procés, com es pot llegir en un post publicat anteriorment:
Després de la reforma, hi ha la possibilitat d'impugnar el valor de referència, bé sol·licitant la rectificació de l'autoliquidació, quan el subjecte passiu presenta autoliquidació amb aplicació del valor de referència i sol·licita la rectificació d'aquest per no ser conforme a la realitat, o bé recorrent la liquidació emesa per l'Administració Tributària, ja sigui per manca d'autoliquidació o per haver declarat un valor inferior a l'oficial. Aquests recursos, s'interposaran davant l'Administració Tributària que apliqui el valor de referència, qui haurà de sol·licitar un informe i donarà trasllat de la documentació aportada a la Gerència del Cadastre. Aquesta, emetrà un Informe vinculant per a l'Administració Tributària, que resoldrà en base a ell, si procedeix o no la rectificació del valor.
Però en primer lloc, s'hauria de pagar pel valor de referència, impugnar el valor i, per tant, la tributació, i finalment demanar la devolució.
Com puc saber el valor de referència del bé que vull adquirir?
Es pot obtenir a través de la pàgina del cadastre, mitjançant l'emissió del certificat corresponent. Aquest certificat el pot obtenir fàcilment la notaria, però també per part de l'interessat amb les seves claus o per part de la immobiliària.
Existeix la possibilitat que l'immoble no tingui, per ara, valor de referència, en aquest cas la base imposable en l'impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats (ITPAJD) és la major de les següents magnituds: valor declarat, preu o contraprestació pactada, o valor de mercat.
A més del preu de compra, quins són els impostos que s'apliquen en la compravenda d'un habitatge o un altre immoble?
La compravenda genera una sèrie d’impostos que han de ser abonats per les parts. Aquests impostos es poden observar des de la perspectiva de qui ha d’abonar l’impost, comprador o venedor.
a) Impostos que ha de satisfer el comprador.
El comprador ha d’abonar l’impost que grava directament la compravenda, ja sigui IVA o TPO. La diferència entre una i l’altra rau en si es tracta d’una primera transmissió o d’una segona o ulterior. Anem a examinar ambdues.
Primera transmissió. Tributació per IVA
La primera transmissió d’un immoble, ja sigui habitatge, aparcament o local, tributa per IVA. Es considera primera transmissió aquella que es realitza pel constructor o promotor directament al comprador, un cop finalitzada la construcció o rehabilitació. En aquests supòsits sempre tributa per IVA però amb un gravamen diferent, segons els supòsits següents:
- Tributació al 21%: Aquest és el tipus general. Qualsevol compravenda d’un immoble, excepte les següents excepcions, tributarà al 21% d’IVA. Per exemple, a la compravenda d’un local per un preu de 100 000€ caldrà sumar-hi un 21%, o el que és el mateix, 21 000€. Per tant, el comprador haurà d’abonar l’import total de 121 000€.
- Tributació al 10%: Davant la regla general, ens trobem l’excepció de compravenda d’habitatges i els seus annexos o altres immobles vinculats a l’habitatge, com els aparcaments. Es considera habitatge, segons la Direcció General de Tributs “edifici o part del mateix destinat a habitació o morada d’una persona física d’una família, constituint el seu llar o la seu de la seva vida domèstica”. Però aquesta reducció no només afecta l’habitatge, sinó també els elements vinculats a aquest i que es venen de forma conjunta, com són trasters o places de garatge, amb el límit de dos d’ells (art.91.1.7 LIVA). El terme habitatge, en aquest cas, no diferencia entre habitatge habitual o segona residència, sinó l’ús general de l’immoble.
Seguint l’exemple anterior, si en lloc de vendre’s un local es tractés d’un habitatge, l’import de l’IVA seria de 10 000€, i el pagament total de 110 000€. - Tributació al 4%: Quan a més d’habitatges, aquests tinguin la qualificació de protecció oficial, la tributació es redueix al 4%. Així l’article 91.2.6 de la Llei de l’IVA diu que tributen al tipus superreduït “Les vivendes qualificades administrativament com de protecció oficial de règim especial o de promoció pública, quan les entregues s’efectuïn pels seus promotors, inclosos els garatges i annexos situats al mateix edifici que es transmetin conjuntament. A aquests efectes, el nombre de places de garatge no podrà excedir de dues unitats.”
No obstant el que s’ha expressat en els paràgrafs anteriors, hi ha primeres transmissions que sí tributen per TPO i no per IVA. Per exemple, les primeres transmissions fetes per particulars quan es construeix l’habitatge amb intenció, en un principi, de destinar-la a ús propi, però s’acaba prenent la decisió de vendre-la, doncs, com afirma la Direcció General de Tributs, no ha de tenir la consideració d’empresari o professional a efectes de l’IVA en tant que no hi ha voluntat d’intervenir en la producció o distribució de béns i serveis, havent de tributar per TPO.
Igualment, tributen per TPO les enajenacions fetes pel promotor després de la utilització ininterrompuda de l’immoble per un termini igual o superior a dos anys pel seu propietari, ja que a efectes d’IVA no tindrà la consideració de primera entrega, segons l’article 20.22-2 de la Llei de l’IVA.
Finalment, cal saber que l’import de l’IVA, així com el preu de venda, s’abonen al venedor, que el liquidarà trimestralment a través del model 303. El venedor ha de retenir l’IVA i abonar-lo a l’Administració Tributària arribat el moment, comportant-se com un recaptador d’impostos.
Segona transmissió o posterior. Tributació per ITP
Quan es tracta de la venda d'immobles de segona mà, l'impost aplicable és el de Transmissions patrimonials oneroses (TPO). El tipus impositiu general, és a dir, el percentatge que ha d'abonar el comprador, oscil·la entre el 6% i el 13%, depenent de la Comunitat Autònoma on radqui l'immoble. A mode de resum, els tipus generals serien els següents (actualitzat a abril de 2025):
Andalusia: regulat a la Llei 5/2021, de 20 d’octubre.
Adquisició de béns immobles: 7%
Adquisició de béns mobles: el tipus general és del 4%, tot i que determinats vehicles amb categoria ambiental «0 emissions», tributen a l’1%. Hi ha altres béns mobles que tributen al 8%, com vehicles o embarcacions amb determinades característiques.
Aragó: regulat en el Decret Legislatiu 1/2005, de 26 de setembre.
Adquisició de béns immobles:
- Entre 0 i 400.000€ tributa al 8%
- Entre 400.000€ i 450.000€ tributa al 8,5%
- Entre 450.000€ i 500.000€ tributa al 9%
- Entre 500.000€ i 750.000€ tributa al 9,5%
- Més de 750.000€ tributa al 10%
Adquisició de béns mobles: 4%
Astúries: Regulat en el Decret Legislatiu 2/2014, de 22 d’octubre.
Adquisició de béns immobles:
- Entre 0 i 300.000€ tributa al 8%
- Entre 300.000,01€ i 500.000€ tributa al 9%
- Més de 500.000€ tributa al 10%
Adquisició de béns mobles: 4% és el tipus general, tot i que determinats béns poden assolir el 8%, segons l’article 32 del Decret Legislatiu 2/2014, de 22 d’octubre.
Illes Balears: Regulat en el Decret Legislatiu 1/2014, de 6 de juny.
Adquisició de béns immobles:
- Entre 0 i 400.000€ tributa al 8%
- Entre 400.000,01€ i 600.000€ tributa al 9%
- Entre 600.000,01€ i 1.000.000€ tributa al 10%
- Entre 1.000.000,01€ i 2.000.000 tributa al 12%
- Més de 2.000.000,01€ tributa al 13%
Adquisició de béns mobles: 4%
Canàries: Decret-Legislatiu 1/2009, de 21 d’abril
Adquisició de béns immobles: 6,5%
Adquisició de béns mobles: 5,5%
Cantàbria: Regulat en el Decret Legislatiu 62/2008, de 19 de juny.
Adquisició de béns immobles: 9%
Adquisició de béns mobles: 6%
Castella-la Manxa: Regulat en la Llei 8/2013, de 21 de novembre.
Adquisició de béns immobles: 9%
Adquisició de béns mobles: 6%
Castella i Lleó: Regulat en el Decret Legislatiu 1/2013, de 12 de setembre.
Adquisició de béns immobles:
- Entre 0 i 250.000€ tributa al 8%
- Pel que fa a l’excés de 250.000€ tributa al 10%
Adquisició de béns mobles: 5%, tot i que certes adquisicions de vehicles tributen al 8%.
Catalunya: Regulat en el Decret Legislatiu 1/2024, de 12 de març, pel qual s’aprova el llibre sisè del Codi tributari de Catalunya.
Adquisició de béns immobles:
- Entre 0 i 600.000€ tributa al 10%.
- Entre 600.0001€ i 900.000€ tributa a l’11%.
- Entre 900.001 i 1.500.000€ tributa al 12%
- El que excedeixi de 1.500.000€ tributa al 13%
- Adquirent gran posseïdor: tributa al 20%.
Adquisició de béns mobles: 5%
Extremadura: Regulat en el Decret Legislatiu 1/2018, de 10 d’abril BOE-A-1999-2521 i BOE-A-2018-8159
Adquisició de béns immobles:
- Entre 0 i 360.000€ tributa al 8%
- Entre 360.000,01€ i 600.000€ tributa al 10%
- Més de 600.000€ tributa a l’11%
Adquisició de béns mobles: 6%
Galícia: Regulat en el Decret Legislatiu 1/2011, de 28 de juliol.
Adquisició de béns immobles: 8%
Adquisició de béns mobles: 8%
Madrid: Regulat en el Decret Legislatiu 1/2010, de 21 d’octubre.
Adquisició de béns immobles: 6%
Adquisició de béns mobles: 4%
Múrcia: Regulat en el Decret Legislatiu 1/2010, de 5 de novembre.
Adquisició de béns immobles: 8%
Navarra: Regulat en el Decret Foral Legislatiu 129/1999, de 26 d’abril.
Adquisició de béns immobles: 6%
Adquisició de béns mobles: 4%
La Rioja: Regulat en la Llei 10/2017, de 27 d’octubre.
Adquisició de béns immobles: 7%
Adquisició de béns mobles: 4%
València: Regulat en la Llei 13/1997, de 23 de desembre.
Adquisició de béns immobles:
- Entre 0 i 1.000.000€ tributa al 10%
- Més d’1.000.000€ tributa a l’11%
Adquisició de béns mobles: 6%
País Basc: Es regula en Norma Foral de Biscaia 1/2011, de 24 de març ; en la Norma Foral de Guipúscoa 18/1987, de 30 de desembre ; i en la Norma Foral d’Àlaba 11/2003, de 31 de març.
Adquisició de béns immobles: 7%
- Transmissió d’habitatge: 4%
- Transmissió d’habitatge habitual: 2,5% quan es compleixin els requisits legals.
Adquisició de béns mobles: 4%
Aquest impost ha de ser liquidat i abonat pel comprador a través del model 600 en el termini fixat, respectiva Comunitat Autònoma. Aquest termini pot ser de 30 dies o d’un mes.
Si es senyala el termini de 30 dies, es refereix a dies hàbils comptats des del següent en què es va signar l’escriptura de compravenda, no computant els dissabtes, diumenges, ni els festius. Si, per contra, es fixa el termini d’un mes, es compta de data a data a comptar des del dia següent a la signatura.
Igualment, depenent de les Comunitats Autònomes s’apliquen una sèrie de reduccions del tipus de gravamen i bonificacions, que es poden llegir a les disposicions normatives de cada Comunitat Autònoma exposades més amunt. Centrant-nos en l’estudi d’aquest impost a Catalunya, la tributació quedaria de la següent manera (actualitzat al mes de desembre de 2022):
Adquisició de béns mobles: A Catalunya tributa al 5%
Adquisició del domini i drets reals sobre immobles (vivendes, locals, aparcament, etc.) de segona mà tributa d’acord amb la següent taula:
| IMPORT DE COMPRA | TIPUS |
|---|---|
| Fins a 600.000,00 € | 10% |
| Entre 600.001,00 € fins a 900.000,00 € | 11% |
| Entre 900.001,00 € fins a 1.500.000,00 € | 12% |
| Més de 1.500.000,00 € | 13% |
| Comprador gran tenidor | 20% |
Adquisició de vivendes de protecció oficial: Si la vivenda adquirida té la qualificació de VPO, l’impost es redueix al 7%.
Adquisició de vivenda habitual per joves: Si una persona jove adquireix la que serà la seva vivenda habitual, el tipus impositiu es redueix al 5%. Per això ha de complir diversos requisits:
- L’adquirent ha de tenir 35 anys o menys.
- La seva base imposable total, menys el mínim personal i familiar a la seva última declaració de la renda no pot ser superior a 36.000€;
- L’adquirent ha de destinar l’immoble a la seva vivenda habitual. En aquest cas és convenient que l’interessat s’empadroni en aquest domicili a efecte de provar que constitueix la vivenda habitual.
- En el concepte de vivenda habitual s’inclou la pròpia vivenda, un traster i fins a dues places d’aparcament, conforme a l’article 41bis del Reial Decret 439/2007, de 30 de març.
Adquisició de la vivenda habitual per família nombrosa: En aquest cas, l’adquisició tributa al 5%, amb els següents requisits:
- Que sigui una família nombrosa. S’entén aquella integrada per un o dos ascendents amb tres o més fills, siguin o no comuns, segons l’article 2 de la Llei 40/2003, de 18 de novembre, de Protecció a les Famílies Nombroses.
- Que l’adquisició es destini a la vivenda habitual, de forma similar al que s’especifica en el punt anterior.
- Que en l’última declaració de la renda la suma de les bases imposables totals de la unitat familiar, menys el mínim personal i familiar a la seva última declaració de la renda no pot ser superior a 36.000€, import que es pot incrementar en 14.000€ per cada fill que superi el mínim fixat per llei.
Adquisició d’immoble per destinar-lo a la vivenda habitual d’una persona amb disminució física, psíquica o sensorial: Igualment, aquests casos tributen al 5%. Els requisits en aquest cas són:
- El grau de discapacitat ha de ser igual o superior al 65%. Pot recaure la discapacitat en el contribuent/adquirent o en algun dels membres de la seva unitat familiar.
- Que en l’última declaració de la renda la suma de les bases imposables totals de la unitat familiar, menys el mínim personal i familiar a la seva última declaració de la renda no pot ser superior a 36.000€.
- Cal acreditar la discapacitat i el grau mitjançant un certificat de l’ICASS.
- Que es destini a ser la vivenda habitual de la família.
Adquisició de vivenda habitual per famílies monoparentals: Tributa al 5%. S’entén per família monoparental aquella família els menors de la qual depenen econòmicament d’una sola persona, segons l’article 2 de la Llei 18/2003, de 4 de juliol, de Suport a les Famílies. A més, han de complir els següents requisits:
- Que en l’última declaració de la renda la suma de les bases imposables totals de la unitat familiar, menys el mínim personal i familiar a la seva última declaració de la renda no pot ser superior a 36.000€, import que es pot incrementar en 14.000€ per cada fill que excedeixi del nombre de fills que la legislació vigent exigeix com a mínim perquè una família tingui la condició legal de família monoparental de categoria especial.
- Que el contribuent formi part d’aquesta família monoparental.
- Que es destini a ser la vivenda habitual de la família.
Adquisició d’immoble per destinar-lo a la vivenda habitual d’una víctima de violència masclista: Igualment, aquests casos tributen al 5%. Els requisits en aquest cas són:
Límit de renda: que la suma de les bases imposables general i de l’estalvi, menys el mínim personal i familiar a l’última declaració de la renda no excedeixi de 36.000€;
Condició de víctima de violència masclista: S’acredita per algun dels mitjans establerts a la Llei 5/2008, de 24 d’abril, sobre el dret de les dones a eradicar la violència masclista.
Canvi de domicili: L’adquisició de la vivenda ha de ser conseqüència de la necessitat de canvi de domicili de la víctima de violència masclista.
Vivenda habitual: Es considera vivenda habitual tant la vivenda com un traster i fins a dues places d’aparcament adquirits simultàniament en unitat d’acte o situats en el mateix edifici o complex urbanístic. En ambdós casos, han d’estar a disposició del transmissor en el moment de l’adquisició, sense haver estat cedits a terceres persones.
Immoble: S’inclou el terreny destinat a la posterior construcció de la vivenda habitual.
Vivenda habitual: Per considerar-se vivenda habitual, ha d’haver estat habitada efectivament i de manera permanent durant 12 mesos des de la data d’adquisició o finalització de les obres. Les obres han de finalitzar en un termini màxim de tres anys des de l’adquisició.
Termini de residència continuada: La vivenda es considera habitual si la contribuent hi resideix durant un termini continuat de tres anys. També es considera habitual si, encara que no hagi transcorregut aquest termini, hi ha circumstàncies que exigeixen el canvi de vivenda, com matrimoni, separació, constitució de parella estable, trasllat laboral, obtenció del primer treball, entre altres.
Termini de tres anys: Si la vivenda ha estat habitada efectivament durant els primers 12 mesos, el termini de tres anys es computa des de la data d’adquisició o finalització de les obres.
Bonificació del 100% per a Cooperatives de Vivenda sense Ànim de Lucre
Es estableix una bonificació del 100% en la quota de l’impost sobre transmissions patrimonials oneroses per a les cooperatives de vivenda que compleixin els requisits establerts per la Llei de Cooperatives, per ser considerades entitats sense ànim de lucre. Aquesta bonificació té com a objectiu fomentar la participació de cooperatives de vivenda sense ànim de lucre, afavorint l’accés a la vivenda de manera més equitativa.
Bonificació del 50% en la Transmissió d’Edificis d’Oficines o Estructures No Finalitzades per a la seva Transformació en Vivendes de Protecció Oficial
Es estableix una bonificació del 50% en la quota de l’impost sobre transmissions patrimonials oneroses per a la transmissió d’edificis d’oficines destinats a la seva transformació en vivendes de protecció oficial. Aquesta mateixa bonificació també s’aplica a estructures no finalitzades d’edificis que tinguin la finalitat de ser transformades en vivendes de protecció oficial. Perquè es reconegui aquesta bonificació, n’hi ha prou que s’indiqui en el contracte la intenció de construir vivendes de protecció oficial. Tanmateix, si no s’obté la qualificació provisional dins d’un termini de tres anys, la bonificació quedarà sense efecte. En cas d’incompliment, el subjecte passiu haurà de presentar una autoliquidació complementària per regularitzar la situació, amb la deducció de la quota ja ingressada i aplicant els interessos de demora corresponents.
Bonificació del 50% per a la Transmissió d’Immobles que Constitueixin la Seu Social o Centre de Treball d’Empreses o Negocis Professionals
S’aplica una bonificació del 50% en l’impost sobre transmissions patrimonials oneroses per a la transmissió d’immobles que es destinin a constituir la seu social o centre de treball d’empreses o negocis professionals. Per poder beneficiar-se d’aquesta bonificació, s’han de complir els següents requisits:
- L’empresa o negoci professional ha de tenir el seu domicili fiscal i social a Catalunya o aquest s’ha d’establir amb l’adquisició de l’immoble.
- L’immoble ha de ser destinat al desenvolupament d’una activitat econòmica diferent de la gestió de patrimonis mobiliaris o immobiliaris, en un termini màxim de sis mesos des de l’adquisició.
- L’empresa o negoci professional ha de mantenir-se en funcionament durant almenys cinc anys des de la data de l’escriptura pública que documenta l’adquisició de l’immoble.
- Ha d’haver-hi un increment en la plantilla de treballadors de l’empresa o negoci en l’any d’adquisició de l’immoble en comparació amb l’any anterior, i aquest increment s’ha de mantenir almenys durant tres anys.
b) Impostos que ha de satisfer el venedor.
El venedor, un cop feta la venda, ha d’abonar dos tributs en dos moments diferents.
Plusvàlua municipal dels immobles urbans.
L’impost sobre l’increment del valor dels immobles de naturalesa urbana, recentment modificat, i conegut com a plusvàlua municipal, es paga a l’ajuntament per l’increment de valor que ha tingut l’immoble gràcies als treballs de reforma i manteniment fets per la pròpia entitat municipal. Aquest increment està limitat al termini que ha gaudit el venedor de l’immoble, és a dir, el termini que media entre la seva compra i la venda que ara realitza, amb un límit màxim de 20 anys.
Signada l’escriptura, el venedor rebrà una còpia simple, amb la qual podrà liquidar l’impost a l’ajuntament en el termini de 30 dies hàbils, sense perjudici que aquest tràmit sigui gestionat per la notaria o una gestoria a elecció de l’interessat.
IRPF i IS.
La venda d’un immoble fet per una persona física tributa a l’IRPF com a guany patrimonial. Aquest guany, en la compravenda, es calcula per la diferència entre el preu d’adquisició i de venda (art. 35 LIRPF).
Si es tracta de la venda del domicili habitual del venedor, el citat guany patrimonial estarà exempt sempre que es reinverteixi la totalitat en l’adquisició d’un nou domicili habitual en el termini màxim de dos anys. Si només es reinverteix part de l’import, l’exempció recaurà únicament en la quantitat reinvertida, tributant per la resta de forma ordinària (art. 38.1 LIRPF i 41 del Reglament).
També està exempt la venda del domicili habitual per persona major de 65 anys, tant si el domicili habitual es transmet a canvi d’un capital com si ho és a canvi d’una renda, temporal o vitalícia (art. 33.4.b LIRPF).
En el cas de tractar-se d’una persona jurídica, la quantitat obtinguda es computarà comptablement i, si escau, tributarà per l’impost de societats corresponent.
Impost de no residents.
Si el venedor, espanyol o no, resideix fora del territori nacional està obligat a abonar l'IRPNR. En aquest cas, el comprador de l'immoble, sigui o no resident, està obligat a retenir i ingressar al Tresor Públic el 3% del preu de venda (art.25.2 LIRNR i 14 del reglament). És a dir, qui ha de pagar és el venedor, però l'obligat a realitzar el pagament és el comprador. Això es fa deduint del preu de venda el 3%, que el comprador reté per ingressar-lo, a través del model 211.
En el cas que la retenció no s'ingressi, l'immoble quedarà afecte al pagament de l'import que resulti menor entre la retenció o ingrés a compte pertinent, i l'impost corresponent.
Respecte a la residència, cal advertir que les persones físiques o jurídiques espanyoles gaudeixen de la presumpció de residir dins del territori espanyol. Tanmateix, els estrangers, ja siguin persones físiques o no, sí que han de provar que resideixen en territori espanyol per evitar la retenció d'aquest impost. Aquesta residència s'acredita mitjançant el certificat de l'agència tributària, que es pot sol·licitar telemàticament a www.agenciatributaria.gob.es. Sense el certificat, es presumeix que l'estranger no resideix en territori espanyol, en aquest cas caldrà fer la retenció corresponent.
FAQs sobre Impostos en Compra Habitatge
Els impostos en compra d'habitatge depenen de si la casa és d'obra nova o de segona mà. Si és obra nova, s'haurà de pagar l'IVA i l'AJD, mentre que si és de segona mà, l'impost en compra d'habitatge que s'ha de pagar és l'ITP (Impost sobre Transmissions).
Si l'habitatge és nou (comprat a un promotor) s'haurà de pagar un IVA del 10% sobre el preu de compra i un AJD que pot anar entre el 0,5% i l'1,5%, segons la comunitat autònoma. A Catalunya, en particular, es paga l'1,5% d'AJD.
En habitatges de protecció oficial d’obra nova l’IVA a pagar sobre el preu de compra correspon a un 4%.
Si l'habitatge és de segona mà (comprat a un particular) no es paga IVA, sinó que l'Impost en compra d'habitatge que s'ha de pagar és l'Impost de Transmissions Patrimonials Oneroses (TPO). El seu percentatge dependrà de la comunitat autònoma i sol oscil·lar entre el 6% i el 13% del preu escriturat. A Catalunya el tipus general d'ITP és del 10%, encara que puja en el cas d'habitatges d'alt valor.
Es pot arribar a pagar un 21% d’IVA en certs casos relacionats amb immobles, però no quan es tracta d’un habitatge destinat a ser habitat. Els casos en què l’IVA és del 21% són locals comercials, oficines i naus industrials per a negocis, garatges i trasters comprats per separat, terrenys rústics o no urbanitzables, edificis comprats per empreses per a usos d’oficina o coworkings o habitatges venuts entre empreses sense haver estat usats.
En aquest cas depèn del moment en què facis la compra venda de garatge o traster, ja que si l'adquireixes amb l'habitatge, (màxim dues places de garatge), tributa al 10%. Si és per separat, un 21%.
Depenent de la comunitat autònoma i de si la casa és la vivenda habitual, existeixen deduccions fiscals que poden suposar un estalvi important.
Algunes persones intenten reduir impostos declarant un preu inferior al real, però això pot tenir conseqüències legals i fiscals en el futur. A més, a dia d’avui hi ha un valor de referència, que és el valor mínim al qual s’ha de declarar la transmissió d’un immoble i moltes limitacions als pagaments en efectiu.
El contracte de senyal protegeix el comprador i el venedor abans de l'escriptura pública, però hi ha diferents tipus (confirmatòries, penitencials, penals) i cadascuna implica riscos diferents.
Pots llegir més aquí: Entenent el contracte de senyal: un acord preliminar
Des de 2022, aquest valor afecta el càlcul de l'Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) i el d'Actes Jurídics Documentats (AJD), cosa que pot encareir la compra.
Pots llegir més aquí: El catastrazo: el nou valor de referència del cadastre
Per a això et recomanem la lectura d’aquest article on t’ho expliquem amb detall: Vull comprar un habitatge o un altre immoble: quins són els documents necessaris?
JLA Notaris, Notaria Immobiliària a Barcelona
Espero que l’article, encara que dens i una mica ardu, pugui servir d’ajuda a qui desitgi comprar un immoble i es trobi una mica perdut. Que pugui servir d’aclariment d’alguna cosa tan important com és la tributació i, en definitiva, la despesa que un fa dels seus estalvis. És una breu explicació general, però el seu cas pot tenir alguna especialitat o vostè alguna pregunta. En aquest cas no dubti a contactar amb JLA Notarios, ja que estem a la seva plena disposició des de la nostra Notaria a Barcelona.
Com a Notari immobiliari especialitzat en escriptures de compravenda a Barcelona, no dubti que podrem ajudar-lo.
