Je veux acheter un logement ou un autre bien immobilier : Que dois-je payer ?
Un des éléments les plus importants de toute vente et, en général, de toute opération juridique, est le coût réel de l'opération. Pour savoir combien il faut payer lors de l'achat d'une maison ou d'un autre bien immobilier, il ne faut pas seulement prendre en compte le prix, qui est important, mais aussi la fiscalité. Le paiement des impôts est une question qui revient constamment dans les études notariales. C'est pourquoi nous jugeons nécessaire d'écrire quelques lignes sur les paiements à effectuer lors de l'acquisition d'un bien immobilier.
Quels impôts et frais sont payés lors d'une vente ?
Un des éléments les plus importants de toute vente et, en général, de toute opération juridique, est le coût réel de l'opération. Pour savoir combien il faut payer lors de l'achat d'une maison ou d'un autre bien immobilier, il ne faut pas seulement prendre en compte le prix, qui est important, mais aussi la fiscalité. Le paiement des impôts est une question qui revient constamment dans les études notariales. C'est pourquoi nous jugeons nécessaire d'écrire quelques lignes sur les paiements à effectuer lors de l'acquisition d'un bien immobilier.
Le prix.
Le premier montant à verser dans une vente, logiquement, est le prix d'achat. Il n'y a aucun doute. Cependant, le prix fixé dans le contrat peut soulever une série de questions fiscales, car il sert de base imposable pour la taxation ultérieure.
En principe, pour la taxation générée par la vente, la base sera le prix de vente. Néanmoins, l'administration fiscale prend en compte la valorisation minimale qu'elle considère qu'un bien a, appelée valeur de référence. Concernant le prix et la taxation, trois cas peuvent se présenter :
- Que le prix de vente soit supérieur à la valeur de référence, auquel cas cette dernière sera prise comme base.
- Que le prix de vente soit inférieur à la valeur de référence, dans ce cas, et après la réforme opérée par la Loi 11/2021, entrée en vigueur sur cet aspect le 1er janvier 2022, le processus a changé, comme on peut le lire dans un post publié précédemment :
Après la réforme, il est possible de contester la valeur de référence, soit en demandant la rectification de l'autoliquidation, lorsque le redevable présente une autoliquidation en appliquant la valeur de référence et demande sa rectification pour non-conformité à la réalité, soit en faisant appel de la liquidation émise par l'Administration fiscale, que ce soit pour absence d'autoliquidation ou pour avoir déclaré une valeur inférieure à celle officielle. Ces recours seront déposés auprès de l'Administration fiscale qui applique la valeur de référence, laquelle devra demander un rapport et transmettra la documentation fournie à la Direction du Cadastre. Celle-ci émettra un rapport contraignant pour l'Administration fiscale, qui statuera sur la base de celui-ci, pour savoir si la rectification de la valeur est justifiée ou non.
Mais en premier lieu, il faudrait payer selon la valeur de référence, contester la valeur et, par conséquent, la taxation, et enfin demander le remboursement.
Comment puis-je connaître la valeur de référence du bien que je souhaite acquérir ?
Il est possible de l'obtenir via la page du cadastre, en émettant le certificat correspondant. Ce certificat peut être facilement obtenu par le notaire, mais aussi par l'intéressé avec ses identifiants ou par l'agence immobilière.
Il est possible que le bien immobilier ne dispose pas encore d'une valeur de référence, auquel cas la base imposable pour la taxe sur les transmissions patrimoniales et les actes juridiques documentés (ITPAJD) est la plus élevée des valeurs suivantes : valeur déclarée, prix ou contrepartie convenue, ou valeur de marché.
En plus du prix d'achat, quels sont les impôts qui s'appliquent à l'achat et à la vente d'un logement ou d'un autre bien immobilier ?
La vente génère une série d'impôts qui doivent être payés par les parties. Ces impôts peuvent être observés du point de vue de qui doit payer l'impôt, acheteur ou vendeur.
a) Impôts que doit acquitter l'acheteur.
L'acheteur doit payer la taxe qui frappe directement la vente, que ce soit la TVA ou le TPO. La différence entre l'une et l'autre réside dans le fait qu'il s'agisse d'une première transmission ou d'une seconde ou ultérieure. Examinons les deux.
Première transmission. Imposition par TVA
La première transmission d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un logement, d’un parking ou d’un local, est soumise à la TVA. On entend par première transmission celle réalisée par le constructeur ou le promoteur directement à l’acheteur, une fois la construction ou la réhabilitation terminée. Dans ces cas, elle est toujours soumise à la TVA mais avec un taux différent, selon les cas suivants :
- Imposition à 21% : C’est le taux général. Toute vente d’un bien immobilier, sauf les exceptions suivantes, sera soumise à une TVA de 21%. Par exemple, pour la vente d’un local au prix de 100 000 €, il faudra ajouter 21%, soit 21 000 €. L’acheteur devra donc payer un montant total de 121 000 €.
- Imposition à 10% : Par opposition à la règle générale, il existe une exception pour la vente de logements et leurs annexes ou autres biens liés au logement, comme les parkings. On entend par logement, selon la Direction Générale des Impôts, « bâtiment ou partie de celui-ci destiné à l’habitation ou au domicile d’une personne physique d’une famille, constituant son foyer ou le siège de sa vie domestique ». Mais cette réduction ne concerne pas seulement le logement, mais aussi les éléments liés à celui-ci et vendus conjointement, tels que les débarras ou places de garage, dans la limite de deux d’entre eux (art.91.1.7 LIVA). Le terme logement, dans ce cas, ne fait pas de distinction entre résidence principale ou secondaire, mais se réfère à l’usage général du bien.
En reprenant l’exemple précédent, si au lieu de vendre un local il s’agissait d’un logement, le montant de la TVA serait de 10 000 €, et le paiement total de 110 000 €. - Imposition à 4% : Lorsque, en plus des logements, ceux-ci ont la qualification de protection officielle, l’imposition est réduite à 4%. Ainsi, l’article 91.2.6 de la Loi sur la TVA stipule qu’est soumise au taux super réduit « Les logements qualifiés administrativement de protection officielle de régime spécial ou de promotion publique, lorsque les livraisons sont effectuées par leurs promoteurs, y compris les garages et annexes situés dans le même bâtiment qui sont transmis conjointement. À cet effet, le nombre de places de garage ne pourra pas dépasser deux unités. »
Cependant, malgré ce qui est exprimé dans les paragraphes précédents, certaines premières transmissions sont soumises aux droits de mutation à titre onéreux (TPO) et non à la TVA. Par exemple, les premières transmissions faites par des particuliers lorsque le logement est construit avec l’intention, au départ, de le destiner à un usage propre, mais qu’il est finalement décidé de le vendre, car, comme l’affirme la Direction Générale des Impôts, il ne doit pas être considéré comme un entrepreneur ou un professionnel aux fins de la TVA dans la mesure où il n’y a pas volonté d’intervenir dans la production ou la distribution de biens et services, et doit donc être soumis aux TPO.
De même, sont soumis aux TPO les aliénations faites par le promoteur après une utilisation ininterrompue du bien par son propriétaire pendant une période égale ou supérieure à deux ans, car aux fins de la TVA, cela ne sera pas considéré comme une première livraison, selon l’article 20.22-2 de la Loi sur la TVA.
Enfin, il faut savoir que le montant de la TVA, ainsi que le prix de vente, sont versés au vendeur, qui les déclarera trimestriellement via le modèle 303. Le vendeur doit retenir la TVA et la verser à l’Administration fiscale en temps voulu, se comportant comme un collecteur d’impôts.
Deuxième transmission ou ultérieure. Imposition par ITP
Lorsqu'il s'agit de la vente de biens immobiliers d'occasion, la taxe applicable est celle des Transmissions patrimoniales onéreuses (TPO). Le taux d'imposition général, c'est-à-dire le pourcentage que l'acheteur doit payer, varie entre 6% et 13%, en fonction de la Communauté autonome où se trouve le bien. En résumé, les taux généraux seraient les suivants (mis à jour en avril 2025) :
Andalousie : réglementé dans la Loi 5/2021, du 20 octobre.
Acquisition de biens immobiliers : 7%
Acquisition de biens meubles : le taux général est de 4%, bien que certains véhicules avec la catégorie environnementale « 0 émissions » soient taxés à 1%. Il existe d'autres biens meubles qui sont taxés à 8%, comme les véhicules ou les embarcations avec certaines caractéristiques.
Aragon : réglementé dans le Décret Législatif 1/2005, du 26 septembre.
Acquisition de biens immobiliers :
- Entre 0 et 400.000€ taxe à 8%
- Entre 400.000€ et 450.000€ taxe à 8,5%
- Entre 450.000€ et 500.000€ taxe à 9%
- Entre 500.000€ et 750.000€ taxe à 9,5%
- Plus de 750.000€ taxe à 10%
Acquisition de biens meubles : 4%
Asturies : Réglementé dans le Décret Législatif 2/2014, du 22 octobre.
Acquisition de biens immobiliers :
- Entre 0 et 300.000€ taxe à 8%
- Entre 300.000,01€ et 500.000€ taxe à 9%
- Plus de 500.000€ taxe à 10%
Acquisition de biens meubles : 4% est le taux général, bien que certains biens puissent atteindre 8%, selon l'article 32 du Décret Législatif 2/2014, du 22 octobre.
Baléares : Réglementé dans le Décret Législatif 1/2014, du 6 juin.
Acquisition de biens immobiliers :
- Entre 0 et 400.000€ taxe à 8%
- Entre 400.000,01€ et 600.000€ taxe à 9%
- Entre 600.000,01€ et 1.000.000€ taxe à 10%
- Entre 1.000.000,01€ et 2.000.000 taxe à 12%
- Plus de 2.000.000,01€ taxe à 13%
Acquisition de biens meubles : 4%
Canaries : Décret-Législatif 1/2009, du 21 avril
Acquisition de biens immobiliers : 6,5%
Acquisition de biens meubles : 5,5%
Cantabrie : Réglementé dans le Décret Législatif 62/2008, du 19 juin.
Acquisition de biens immobiliers : 9%
Acquisition de biens meubles : 6%
Castille-La Manche : Réglementé dans la Loi 8/2013, du 21 novembre.
Acquisition de biens immobiliers : 9%
Acquisition de biens meubles : 6%
Castille-et-León : Réglementé dans le Décret Législatif 1/2013, du 12 septembre.
Acquisition de biens immobiliers :
- Entre 0 et 250.000€ taxe à 8%
- Pour l'excédent au-delà de 250.000€ taxe à 10%
Acquisition de biens meubles : 5%, bien que certaines acquisitions de véhicules soient taxées à 8%.
Catalogne : Réglementé dans le Décret Législatif 1/2024, du 12 mars, approuvant le livre sixième du Code fiscal de Catalogne.
Acquisition de biens immobiliers :
- Entre 0 et 600.000€ taxe à 10%.
- Entre 600.0001€ et 900.000€ taxe à 11%.
- Entre 900.001 et 1.500.000€ taxe à 12%
- Ce qui dépasse 1.500.000€ taxe à 13%
- Acquéreur grand détenteur : taxe à 20%.
Acquisition de biens meubles : 5%
Estrémadure : Réglementé dans le Décret Législatif 1/2018, du 10 avril BOE-A-1999-2521 et BOE-A-2018-8159
Acquisition de biens immobiliers :
- Entre 0 et 360.000€ taxe à 8%
- Entre 360.000,01€ et 600.000€ taxe à 10%
- Plus de 600.000€ taxe à 11%
Acquisition de biens meubles : 6%
Galice : Réglementé dans le Décret Législatif 1/2011, du 28 juillet.
Acquisition de biens immobiliers : 8%
Acquisition de biens meubles : 8%
Madrid : Réglementé dans le Décret Législatif 1/2010, du 21 octobre.
Acquisition de biens immobiliers : 6%
Acquisition de biens meubles : 4%
Murcie : Réglementé dans le Décret Législatif 1/2010, du 5 novembre.
Acquisition de biens immobiliers : 8%
Navarre : Réglementé dans le Décret Foral Législatif 129/1999, du 26 avril.
Acquisition de biens immobiliers : 6%
Acquisition de biens meubles : 4%
La Rioja : Réglementé dans la Loi 10/2017, du 27 octobre.
Acquisition de biens immobiliers : 7%
Acquisition de biens meubles : 4%
Valence : Réglementé dans la Loi 13/1997, du 23 décembre.
Acquisition de biens immobiliers :
- Entre 0 et 1.000.000€ taxe à 10%
- Plus de 1.000.000€ taxe à 11%
Acquisition de biens meubles : 6%
Pays Basque : Réglementé dans Norme Forale de Biscaye 1/2011, du 24 mars ; dans la Norme Forale de Guipuscoa 18/1987, du 30 décembre ; et dans la Norme Forale d'Alava 11/2003, du 31 mars.
Acquisition de biens immobiliers : 7%
- Transmission de logement : 4%
- Transmission de résidence principale : 2,5% lorsque les conditions légales sont remplies.
Acquisition de biens meubles : 4%
Cette taxe doit être liquidée et payée par l'acheteur via le modèle 600 dans le délai fixé par la Communauté Autonome respective. Ce délai peut être de 30 jours ou d'un mois.
Si le délai de 30 jours est indiqué, il s'agit de jours ouvrables comptés à partir du lendemain de la signature de l'acte de vente, sans compter les samedis, dimanches ni les jours fériés. Si, au contraire, le délai d'un mois est fixé, il est compté de date à date à partir du jour suivant la signature.
De même, selon les Communautés Autonomes, une série de réductions du taux d'imposition et de bonifications sont appliquées, qui peuvent être consultées dans les dispositions réglementaires de chaque Communauté Autonome mentionnées ci-dessus. En nous concentrant sur l'étude de cette taxe en Catalogne, la fiscalité serait la suivante (mise à jour en décembre 2022) :
Acquisition de biens meubles : En Catalogne, elle est taxée à 5 %
Acquisition du domaine et des droits réels sur les biens immobiliers (logements, locaux, parkings, etc.) d'occasion est taxée selon le tableau suivant :
| MONTANT D'ACHAT | TAUX |
|---|---|
| Jusqu'à 600.000,00 € | 10% |
| Entre 600.001,00 € et 900.000,00 € | 11% |
| Entre 900.001,00 € et 1.500.000,00 € | 12% |
| Plus de 1.500.000,00 € | 13% |
| Grand acquéreur | 20% |
Acquisition de logements à protection officielle : Si le logement acquis a la qualification de VPO, l'impôt est réduit à 7 %.
Acquisition de la résidence principale par les jeunes : Si une personne jeune acquiert ce qui sera sa résidence principale, le taux d'imposition est réduit à 5 %. Pour cela, plusieurs conditions doivent être remplies :
- L'acquéreur doit avoir 35 ans ou moins.
- Sa base imposable totale, moins le minimum personnel et familial dans sa dernière déclaration de revenus, ne peut pas dépasser 36 000 € ;
- L'acquéreur doit destiner le bien à sa résidence principale. Dans ce cas, il est conseillé que l'intéressé s'inscrive au registre de la population à cette adresse afin de prouver qu'il s'agit de la résidence principale.
- Dans la notion de résidence principale sont inclus le logement lui-même, une cave et jusqu'à deux places de parking, conformément à l’article 41bis du Real Decreto 439/2007, du 30 mars.
Acquisition de la résidence principale par une famille nombreuse : Dans ce cas, l'acquisition est taxée à 5 %, avec les conditions suivantes :
- Qu'il s'agisse d'une famille nombreuse. On entend par là celle composée d'un ou deux ascendants avec trois enfants ou plus, qu'ils soient communs ou non, selon l’article 2 de la Loi 40/2003, du 18 novembre, de Protection des Familles Nombreuses.
- Que l'acquisition soit destinée à la résidence principale, de manière similaire à ce qui est spécifié au point précédent.
- Que dans la dernière déclaration de revenus, la somme des bases imposables totales de l'unité familiale, moins le minimum personnel et familial dans sa dernière déclaration de revenus, ne puisse pas dépasser 36 000 €, montant qui peut être augmenté de 14 000 € pour chaque enfant dépassant le minimum fixé par la loi.
Acquisition d'un bien immobilier destiné à la résidence principale d'une personne avec handicap physique, psychique ou sensoriel : De même, ces cas sont taxés à 5 %. Les conditions dans ce cas sont :
- Le degré de handicap doit être égal ou supérieur à 65 %. Le handicap peut concerner le contribuable/acquéreur ou un membre de son unité familiale.
- Que dans la dernière déclaration de revenus, la somme des bases imposables totales de l'unité familiale, moins le minimum personnel et familial dans sa dernière déclaration de revenus, ne puisse pas dépasser 36 000 €.
- Le handicap et son degré doivent être justifiés par un certificat de l'ICASS.
- Que le bien soit destiné à être la résidence principale de la famille.
Acquisition de la résidence principale par des familles monoparentales : Elle est taxée à 5 %. On entend par famille monoparentale celle dont les mineurs dépendent économiquement d'une seule personne, selon l’article 2 de la Loi 18/2003, du 4 juillet, de Soutien aux Familles. De plus, les conditions suivantes doivent être remplies :
- Que dans la dernière déclaration de revenus, la somme des bases imposables totales de l'unité familiale, moins le minimum personnel et familial dans sa dernière déclaration de revenus, ne puisse pas dépasser 36 000 €, montant qui peut être augmenté de 14 000 € pour chaque enfant dépassant le nombre d'enfants que la législation en vigueur exige comme minimum pour qu'une famille ait la condition légale de famille monoparentale de catégorie spéciale.
- Que le contribuable fasse partie de cette famille monoparentale.
- Que le bien soit destiné à être la résidence principale de la famille.
Acquisition d'un bien immobilier destiné à la résidence principale d'une victime de violence machiste : De même, ces cas sont taxés à 5 %. Les conditions dans ce cas sont :
Limite de revenu : que la somme des bases imposables générales et d'épargne, moins le minimum personnel et familial dans la dernière déclaration de revenus, ne dépasse pas 36 000 € ;
Condition de victime de violence machiste : Elle est justifiée par l'un des moyens établis dans la Loi 5/2008, du 24 avril, sur le droit des femmes à éradiquer la violence machiste.
Changement de domicile : L'acquisition du logement doit être la conséquence de la nécessité de changement de domicile de la victime de violence machiste.
Résidence principale : Sont considérés comme résidence principale le logement ainsi qu'une cave et jusqu'à deux places de parking acquis simultanément en unité d'acte ou situés dans le même immeuble ou complexe urbanistique. Dans les deux cas, ils doivent être à la disposition du cédant au moment de l'acquisition, sans avoir été cédés à des tiers.
Bien immobilier : Le terrain destiné à la construction ultérieure de la résidence principale est inclus.
Résidence principale : Pour être considérée comme résidence principale, elle doit avoir été effectivement et de manière permanente habitée pendant 12 mois à compter de la date d'acquisition ou de fin des travaux. Les travaux doivent être achevés dans un délai maximal de trois ans à compter de l'acquisition.
Délai de résidence continue : Le logement est considéré comme principal si la contribuable y réside pendant une période continue de trois ans. Il est également considéré comme principal si, bien que ce délai ne soit pas écoulé, il existe des circonstances nécessitant un changement de logement, telles que mariage, séparation, constitution d'un couple stable, mutation professionnelle, obtention du premier emploi, entre autres.
Délai de trois ans : Si le logement a été effectivement habité pendant les premiers 12 mois, le délai de trois ans est compté à partir de la date d'acquisition ou de fin des travaux.
Exonération de 100 % pour les Coopératives de Logement à But Non Lucratif
Une exonération de 100 % est établie sur la cotisation de l'impôt sur les transmissions patrimoniales onéreuses pour les coopératives de logement qui remplissent les conditions établies par la Loi sur les Coopératives, afin d'être considérées comme entités à but non lucratif. Cette exonération vise à encourager la participation des coopératives de logement à but non lucratif, favorisant un accès au logement plus équitable.
Exonération de 50 % sur la Transmission d’Immeubles de Bureaux ou Structures Non Achevées pour leur Transformation en Logements à Protection Officielle
Une exonération de 50 % est établie sur la cotisation de l'impôt sur les transmissions patrimoniales onéreuses pour la transmission d'immeubles de bureaux destinés à leur transformation en logements à protection officielle. Cette même exonération s'applique également aux structures non achevées d'immeubles ayant pour but d'être transformées en logements à protection officielle. Pour que cette exonération soit reconnue, il suffit qu'il soit indiqué dans le contrat l'intention de construire des logements à protection officielle. Cependant, si la qualification provisoire n'est pas obtenue dans un délai de trois ans, l'exonération sera annulée. En cas de non-respect, le redevable devra présenter une autoliquidation complémentaire pour régulariser la situation, avec la déduction de la cotisation déjà versée et l'application des intérêts de retard correspondants.
Exonération de 50 % pour la Transmission d’Immeubles Constituant le Siège Social ou Centre de Travail d’Entreprises ou d’Activités Professionnelles
Une exonération de 50 % est appliquée sur l'impôt sur les transmissions patrimoniales onéreuses pour la transmission d'immeubles destinés à constituer le siège social ou le centre de travail d'entreprises ou d'activités professionnelles. Pour pouvoir bénéficier de cette exonération, les conditions suivantes doivent être remplies :
- L'entreprise ou activité professionnelle doit avoir son domicile fiscal et social en Catalunya ou celui-ci doit être établi avec l'acquisition de l'immeuble.
- L'immeuble doit être destiné au développement d'une activité économique différente de la gestion de patrimoines mobiliers ou immobiliers, dans un délai maximal de six mois à compter de l'acquisition.
- L'entreprise ou activité professionnelle doit rester en fonctionnement pendant au moins cinq ans à compter de la date de l'acte notarié documentant l'acquisition de l'immeuble.
- Il doit y avoir une augmentation de l'effectif salarié de l'entreprise ou de l'activité professionnelle dans l'année d'acquisition de l'immeuble par rapport à l'année précédente, et cette augmentation doit être maintenue au moins trois ans.
b) Impôts que le vendeur doit acquitter.
Le vendeur, une fois la vente réalisée, doit payer deux impôts à deux moments différents.
Plus-value municipale des immeubles urbains.
La taxe sur l'augmentation de la valeur des biens immobiliers à caractère urbain, récemment modifiée et connue sous le nom de plus-value municipale, est payée à la mairie pour l'augmentation de valeur qu'a connue le bien immobilier grâce aux travaux de rénovation et d'entretien réalisés par l'entité municipale elle-même. Cette augmentation est limitée à la période pendant laquelle le vendeur a possédé le bien, c'est-à-dire la période entre son achat et la vente qu'il réalise maintenant, avec une limite maximale de 20 ans.
Une fois l'acte signé, le vendeur recevra une copie simple, avec laquelle il pourra régler la taxe à la mairie dans un délai de 30 jours ouvrables, sans préjudice que cette démarche soit gérée par le notaire ou une agence de gestion au choix de l'intéressé.
IRPF et IS.
La vente d’un bien immobilier réalisée par une personne physique est imposée à l’IRPF en tant que gain patrimonial. Ce gain, dans la vente, est calculé par la différence entre le prix d’acquisition et de vente (art. 35 LIRPF).
Si il s’agit de la vente de la résidence principale du vendeur, le gain patrimonial mentionné sera exonéré à condition que la totalité soit réinvestie dans l’acquisition d’une nouvelle résidence principale dans un délai maximum de deux ans. Si seule une partie du montant est réinvestie, l’exonération ne portera que sur la somme réinvestie, l’autre partie étant imposée de manière ordinaire (art. 38.1 LIRPF et 41 du Règlement).
La vente de la résidence principale par une personne âgée de plus de 65 ans est également exonérée, que la résidence principale soit transférée en échange d’un capital ou d’une rente, temporaire ou viagère (art. 33.4.b LIRPF).
Dans le cas d’une personne morale, le montant obtenu sera comptabilisé et, le cas échéant, soumis à l’impôt sur les sociétés correspondant.
Impôt des non-résidents.
Si le vendeur, espagnol ou non, réside hors du territoire national, il est obligé de payer l'IRPNR. Dans ce cas, l'acheteur du bien immobilier, qu'il soit résident ou non, est obligé de retenir et de verser au Trésor Public 3 % du prix de vente (art. 25.2 LIRNR et 14 du règlement). C'est-à-dire que celui qui doit payer est le vendeur, mais celui obligé d'effectuer le paiement est l'acheteur. Cela se fait en déduisant du prix de vente les 3 %, que l'acheteur retient pour les verser, via le modèle 211.
Dans le cas où la retenue n'est pas versée, le bien immobilier sera soumis au paiement du montant le plus faible entre la retenue ou le versement à compte pertinent, et l'impôt correspondant.
En ce qui concerne la résidence, il est nécessaire de préciser que les personnes physiques ou morales espagnoles bénéficient de la présomption de résider sur le territoire espagnol. Cependant, les étrangers, qu'ils soient personnes physiques ou non, doivent prouver qu'ils résident sur le territoire espagnol pour éviter la retenue de cet impôt. Cette résidence est attestée par le certificat de l'agence fiscale, qui peut être demandé par voie électronique sur www.agenciatributaria.gob.es. Sans ce certificat, il est présumé que l'étranger ne réside pas sur le territoire espagnol, auquel cas la retenue correspondante devra être effectuée.
FAQs sur les Impôts lors de l'Achat d'un Logement
Les impôts lors de l'achat d'un logement dépendent de si la maison est neuve ou d'occasion. Si elle est neuve, il faudra payer la TVA et l'AJD, tandis que si elle est d'occasion, l'impôt à payer lors de l'achat du logement est l'ITP (Impôt sur les Transmissions).
Si le logement est neuf (acheté à un promoteur), il faudra payer une TVA de 10 % sur le prix d'achat et un AJD qui peut varier entre 0,5 % et 1,5 %, selon la communauté autonome. En Catalogne, en particulier, on paie 1,5 % d'AJD.
Dans les logements de protection officielle de construction neuve, la TVA à payer sur le prix d'achat correspond à 4 %.
Si le logement est d'occasion (acheté à un particulier), la TVA n'est pas due, mais l'impôt à payer lors de l'achat du logement est l'Impôt sur les Transmissions Patrimoniales Onerueuses (TPO). Son pourcentage dépendra de la communauté autonome et oscille généralement entre 6 % et 13 % du prix inscrit dans l'acte. En Catalogne, le taux général de l'ITP est de 10 %, bien qu'il augmente dans le cas de logements de grande valeur.
On peut arriver à payer une TVA de 21 % dans certains cas liés aux biens immobiliers, mais pas lorsqu'il s'agit d'un logement destiné à être habité. Les cas où la TVA est de 21 % sont les locaux commerciaux, les bureaux et les entrepôts industriels pour les entreprises, les garages et les débarras achetés séparément, les terrains ruraux ou non constructibles, les bâtiments achetés par des entreprises pour des usages de bureau ou de coworking, ou les logements vendus entre entreprises sans avoir été utilisés.
Dans ce cas, cela dépend du moment où vous réalisez l'achat-vente de garage ou de débarras, car si vous l'acquérez avec le logement, (maximum deux places de garage), il est soumis à un taux de 10 %. Si c'est séparément, un taux de 21 %.
Selon la communauté autonome et si la maison est la résidence principale, il existe des déductions fiscales qui peuvent représenter une économie importante.
Certaines personnes tentent de réduire les impôts en déclarant un prix inférieur au réel, mais cela peut avoir des conséquences légales et fiscales à l'avenir. De plus, à ce jour, il existe une valeur de référence, qui est la valeur minimale à laquelle doit être déclarée la transmission d'un bien immobilier, ainsi que de nombreuses limitations aux paiements en espèces.
Le contrat de dépôt de garantie protège l'acheteur et le vendeur avant l'acte notarié, mais il existe différents types (confirmatoires, pénitentiaires, pénaux) et chacun implique des risques différents.
Vous pouvez en lire plus ici : Comprendre le contrat de dépôt de garantie : un accord préliminaire
Depuis 2022, cette valeur affecte le calcul de la Taxe de Transmissions Patrimoniales (ITP) et de celle des Actes Juridiques Documentés (AJD), ce qui peut renchérir l'achat.
Vous pouvez en lire plus ici : Le catastrazo : la nouvelle valeur de référence du cadastre
Pour cela, nous vous recommandons la lecture de cet article où nous vous l'expliquons en détail : Je veux acheter un logement ou un autre bien immobilier : quels sont les documents nécessaires ?
JLA Notaires, Notaire Immobilier à Barcelone
J’espère que l’article, bien que dense et un peu ardu, pourra être utile à quiconque souhaite acheter un bien immobilier et se sent un peu perdu. Qu’il puisse servir d’éclaircissement sur quelque chose d’aussi important que la fiscalité et, en définitive, la dépense que l’on fait de ses économies. C’est une brève explication générale, mais votre cas peut présenter une particularité ou vous avoir une question. Dans ce cas, n’hésitez pas à contacter JLA Notarios, car nous sommes à votre entière disposition depuis notre Notariat à Barcelone.
En tant que Notaire immobilier spécialisé dans les actes de vente à Barcelone, n’hésitez pas à nous solliciter, nous pourrons vous aider.
