Der Kataster-Schock: der neue Referenzwert des Katasters

Der Referenzwert einer Immobilie ist der Wert, der von der Direktion für das Katasterwesen auf der Grundlage der Analyse des Durchschnittspreises aller Immobilienverkäufe bestimmt wird, die vor einem Notar erfolgen oder im Grundbuch eingetragen sind, basierend auf den Daten, die für jede Immobilie im Kataster verzeichnet sind. Außerdem darf dieser Referenzwert den Marktwert nicht übersteigen, wofür ein Minderungskoeffizient angewendet wird, der durch eine Anordnung des Finanzministeriums festgelegt wird.

Die direkt betroffenen Steuern sind:

1. Erbschaft- und Schenkungsteuer (ISD).
2. Vermögenssteuer (IP).
3. Steuer auf Vermögensübertragungen und beurkundete Rechtsakte (ITPAJD).

Es gibt auch andere Steuern, die indirekt durch den neuen Referenzwert betroffen sein werden, wie die Übertragung von Wertpapieren, die dem Wertpapierhandelsgesetz unterliegen, da die Berechnungsweise des Vermögenswerts beeinflusst wird.

Bezüglich der Grundsteuer (IBI) wird diese nicht betroffen sein, da der Referenzwert den aktuellen Katasterwert nicht beeinflusst, wobei letzterer die Grundlage für diese Steuer bildet.

Der Referenzwert wird jedes Jahr bestimmt, indem die Mittelwertmodule angewendet werden, die, wie bereits erwähnt, auf den Durchschnittspreisen aller vor einem Notar abgeschlossenen oder im Grundbuch eingetragenen Immobilienverkäufe basieren, die im Rahmen der jährlichen Berichte über den Immobilienmarkt erstellt werden, die von der Generaldirektion des Katasteramts erstellt werden.

Diese Mittelwertmodule werden jährlich in Form von Wertkarten auf der elektronischen Plattform des Katasteramts (www.sedecatastro.gob.es) veröffentlicht. Diese Module werden jedoch Gebieten zugeordnet, die als homogene Bewertungsgebiete bezeichnet werden.

Um den individualisierten Referenzwert jeder Immobilie auf der Grundlage der entsprechenden Mittelwertmodule durch Koeffizienten und Berechnungsregeln zu berechnen, wird dies in jährlichen Beschlüssen der Generaldirektion des Katasteramts detailliert, die ebenfalls auf der elektronischen Plattform des Katasteramts veröffentlicht werden.

In jedem Fall werden, um sicherzustellen, dass die Referenzwerte die Marktwerte nicht übersteigen, Minderungsfaktoren angewendet, die durch Ministerielle Verordnung festgelegt werden. Derzeit beträgt der Minderungswert 0,9, sowohl für bewegliche als auch für unbewegliche Güter (Verordnung HFP/1104/2021 vom 7. Oktober).

Zusammenfassend erfolgt dies gemäß den folgenden Schritten:

1. Erstellung des Jahresberichts, der die Schlussfolgerungen der Analyse der durchgeführten Immobilienverkäufe enthält.
2. Erstellung der Wertkarte, die das homogene Bewertungsgebiet abgrenzt, dem die Mittelwertmodule zugeordnet werden.
3. Beschluss zur Festlegung der Werte, der die notwendigen Elemente zur Bestimmung der individualisierten Referenzwerte enthält, deren Vorschlag einem kollektiven Anhörungsverfahren unterzogen wird.
4. Individualisierung der Mittelwertmodule basierend auf den Katasterdaten: Diese kann ab dem 1. Januar 2022 auf der elektronischen Plattform des Katasteramts eingesehen werden und wird zuvor in den letzten Tagen des Jahres im BOE veröffentlicht.
5. Anwendung des Minderungswerts, wie bereits erläutert.

1.- Vor dem Gesetz 11/2021

Die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs hat (zum Beispiel im Urteil STS 843/2018 vom 23. Mai 2018) anerkannt, dass die Prüfmethode, die auf der Schätzung anhand von Katasterwerten beruht, multipliziert mit Indizes oder Koeffizienten, wie sie im Gesetz 58/2003 vom 17. Dezember, Allgemeines Steuergesetz, vorgesehen ist, nicht geeignet ist, aufgrund ihrer Allgemeinheit und fehlenden Beziehung zum konkreten zu schätzenden Objekt. Es wird daher verlangt, dass Wertprüfungen ausreichend begründet und individualisiert sind, wobei generische Kriterien abgelehnt werden. Außerdem hat der Oberste Gerichtshof bestimmt, dass Übertragungen unterhalb des steuerlichen Mindestwerts, berechnet auf Basis von Koeffizienten, von der Steuerverwaltung überprüft werden können, wobei dies durch ein Gutachten von Sachverständigen erfolgen muss. Der Oberste Gerichtshof verlangt eine „in situ“-Überprüfung mit Besichtigung des betreffenden Grundstücks, eine Voraussetzung, die in verschiedenen Urteilen gefordert wird, unter anderem im Urteil 5306/2015 vom 26. November 2015.

2.- Mit dem neuen Referenzwert des Grundstücks

Die neue Regelung wird mögliche Meinungsverschiedenheiten zwischen dem von der Verwaltung festgelegten Wert und dem tatsächlichen Wert nicht vermeiden, wenn dieser niedriger ist, und selbstverständlich kann dieser Wert angefochten werden. Die Reform bricht jedoch mit der oben genannten Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs bezüglich der Überprüfung durch die Verwaltung. Daher stellt diese Reform eine iuris-tantum-Vermutung auf (das heißt, sie lässt den Gegenbeweis zu), dass der von der Verwaltung festgelegte Referenzwert mit dem tatsächlichen Wert übereinstimmt, und folglich muss der Steuerpflichtige, wenn er der Ansicht ist, dass das Grundstück einen niedrigeren tatsächlichen Wert hat, diesen beweisen, oder anders gesagt, die Beweislast liegt beim Steuerpflichtigen, der nachweisen muss, dass er die Steuerbehörde nicht täuscht.

Im Falle einer Meinungsverschiedenheit besteht die Möglichkeit, den Referenzwert anzufechten, entweder durch Antrag auf Berichtigung der Selbstveranlagung, wenn der Steuerpflichtige eine Selbstveranlagung unter Anwendung des Referenzwerts einreicht und dessen Berichtigung beantragt, weil dieser nicht der Realität entspricht, oder durch Einspruch gegen den von der Steuerverwaltung erlassenen Bescheid, sei es wegen fehlender Selbstveranlagung oder weil ein Wert unter dem offiziellen angegeben wurde. Diese Rechtsmittel werden bei der Steuerverwaltung eingelegt, die den Referenzwert anwendet, welche ein Gutachten anfordern und die vorgelegten Unterlagen an die Katasterverwaltung weiterleiten wird. Diese wird ein verbindliches Gutachten für die Steuerverwaltung erstellen, die auf dessen Grundlage entscheidet, ob eine Berichtigung des Werts erfolgt oder nicht.

Aus Sicht des Steuerpflichtigen sind zwei wichtige Dinge zu beachten:

1. Er kann die Bewertung mit jedem im Recht zugelassenen Beweismittel anfechten, hauptsächlich mit Sachverständigengutachten.
2. Der Katasterinhaber behält das Recht, jederzeit eines der Katasterverfahren einzuleiten, um die Katasterbeschreibung der Grundstücke zu korrigieren, die den Referenzwert beeinflussen könnten.