Liegenschaftseigentum liegend
Die sogenannte liegende Wohnungseigentum ist zu einer immer häufiger vorkommenden Figur in der notariellen und registralen Praxis geworden, insbesondere im Bereich der Gestaltung von privaten Wohnanlagen und Wohnkomplexen.
Dieses Regime ermöglicht die rechtliche Organisation von Gruppen von Reihenhäusern, Doppelhaushälften oder Reihenhäusern, die auf demselben Grundstück errichtet wurden, ohne dass eine städtebauliche Parzellierung erforderlich ist.
Sein praktischer Nutzen ist offensichtlich: Durch das horizontale Eigentum in liegender Form können private Wohnanlagen gegründet werden, bei denen jede Wohnung ihre funktionale Unabhängigkeit behält, aber alle ein Grundstück, einen Zugang oder bestimmte Gemeinschaftsbereiche teilen. Diese Figur wirft jedoch wichtige rechtliche und städtebauliche Fragen auf: Wann liegt tatsächlich ein liegendes horizontales Eigentum vor und nicht eine Parzellierung? Benötigt man eine Genehmigung für die Gründung? Welches besondere Regime gilt in Katalonien?
Die korrekte Beantwortung dieser Fragen ist entscheidend, damit die Gründung der Wohnanlage gültig und vollständig eintragungsfähig ist und die Rechtssicherheit für Bauträger und Eigentümer gewährleistet wird.
Das Gesetz über das Wohnungseigentum gestürzt
Die Direktion für Rechtssicherheit und öffentliches Glauben (DGSJFP) hat das Konzept des liegenden Wohnungseigentums durch die Resolution vom 17. Dezember 2024 präzisiert. Sein Merkmal besteht darin, dass „die rechtliche und funktionale Einheit des Grundstücks erhalten bleibt, indem der Boden und der Luftraum als Gemeinschaftselemente verbleiben, ohne dass eine rechtliche Teilung oder Aufteilung des Grundstücks erfolgt, die als Parzellierung angesehen werden könnte, und ohne dass eine Veränderung der Form, Fläche oder Grenzen eintritt“
In der Praxis ermöglicht diese Modalität die Gestaltung einer privaten Wohnanlage, ohne dass das Grundstück geteilt oder parzelliert werden muss. Jede Wohnung stellt ein Sondereigentum dar, während das Grundstück, die Zugangsbereiche, die Gärten oder die Gemeinschaftseinrichtungen unter einem einzigen rechtlichen Regime verbleiben.
Aus rechtlicher Sicht basiert dies auf Artikel 396 des Bürgerlichen Gesetzbuchs und dem Gesetz 49/1960 vom 21. Juli über das Wohnungseigentum (LPH). Was sich ändert, ist nicht das Wesen des Regimes, sondern seine physische Ausprägung: Die Sondereigentumselemente überlappen sich nicht in der Höhe, sondern sind auf derselben Ebene angeordnet und bilden eine einheitliche Gebäudeeinheit – eine echte Wohnanlage im Regime des liegenden Wohnungseigentums.
Grundsatz der Autonomie des Willens und städtebauliche Grenzen
Der praktische Erfolg dieser Figur beruht auf dem Prinzip der Willensautonomie, das es den Privatpersonen ermöglicht, eine städtische Entwicklung rechtlich zu gestalten entsprechend ihren Bedürfnissen.
Artikel 24 des LPH, ausgelegt durch die Entscheidung der DGRN vom 22. Mai 2018, erlaubt die Anwendung des Wohnungseigentumsrechts auf bauliche Realitäten, die vom klassischen Gebäude abweichen, stets mit den notwendigen Anpassungen.
Jedoch darf die Willensautonomie die städtebaulichen Vorschriften nicht verletzen. Die Entscheidung vom 6. Juli 2021 weist darauf hin, dass, wenn die horizontale Teilung so gestaltet wird, dass sie einer materiellen Teilung des Grundstücks entspricht, eine Parzellierungsgenehmigung erforderlich ist.
Daher ist die Errichtung einer Urbanisation durch horizontales Wohnungseigentum nur gültig, wenn die rechtliche Einheit des Grundstücks erhalten bleibt und keine tatsächlich unabhängigen Parzellen geschaffen werden.
Bei dieser Aufgabe spielt der Notar eine Schlüsselrolle: Er muss prüfen, dass die Baugenehmigung das gesamte Ensemble abdeckt, dass das gewählte Regime keine städtebauliche Parzellierung verschleiert und dass die Urkunde die Gemeinschafts- und Sondereigentumselemente klar beschreibt.
Unterschied zwischen liegender Eigentumswohnung und Immobilienkomplex: zwei nahe verwandte, aber unterschiedliche Konzepte
Eine häufige Verwechslung in der städtebaulichen Praxis besteht darin, die liegende Wohnungseigentum mit dem privaten Immobilienkomplex gleichzusetzen, da beide Formen für die Gestaltung von Wohnanlagen und Wohnkomplexen verwendet werden.
Der Unterschied ist wesentlich. Im Immobilienkomplex gibt es rechtlich unabhängige Parzellen oder Gebäude, die gemeinsame Elemente (Schwimmbad, Grünflächen oder Verkehrsflächen) teilen. Im Gegensatz dazu gehören bei der liegenden Wohnungseigentum alle Gebäude zu demselben Muttergrundstück, ohne rechtliche Aufteilung des Grundstücks.
Die Entscheidung vom 10. Dezember 2003 erklärte, dass unter dem Begriff „liegende Wohnungseigentum“ beide Arten von Realitäten verborgen sein können, weshalb eine Einzelfallprüfung erforderlich ist. Dies liegt daran, dass „unter der Bezeichnung ‚liegend‘, die auf das Wohnungseigentum angewandt wird, Situationen zusammengefasst werden, die beiden Typen entsprechen: dem Immobilienkomplex mit rechtlich und physisch unabhängigen Parzellen oder Gebäuden, die jedoch an anderen Elementen gemeinschaftlich beteiligt sind, oder echten Wohnungseigentümern, bei denen der Boden ein Gemeinschaftselement ist und die nur aufgrund der Verteilung der sie bildenden Elemente als liegend bezeichnet werden, da diese sich nicht in horizontalen Ebenen überlagern, sondern sich in derselben horizontalen Ebene befinden.“
Die Entscheidung vom 17. Dezember 2024 festigte dieses Kriterium, indem sie angab, dass „die Immobilienkomplexe. Kurz gesagt, muss festgestellt werden, dass das Unterscheidungsmerkmal, das den Immobilienkomplex vom liegenden Wohnungseigentum unterscheidet, darin besteht, dass bei letzterem die rechtliche und funktionale Einheit des Grundstücks erhalten bleibt, da Boden und Luftraum als Gemeinschaftselemente verbleiben, ohne dass eine rechtliche Teilung oder Aufteilung des Grundstücks vorliegt, die als Parzellierung qualifiziert werden könnte, und ohne dass eine Veränderung der Form, Fläche oder Grenzen erfolgt.“
Schließlich bedeutet die Entscheidung vom 4. Februar 2025, dass die liegende horizontale Teilung eines Grundstücks nicht automatisch einen Akt der Parzellierung, Abtrennung oder andere Teilungsakte von Grundstücken darstellt, auch wenn eine Zuweisung der individuellen oder ausschließlichen Nutzung bestimmter gemeinsamer Elemente oder deren Teile (Dachterrasse, Höfe oder Bereiche des Grundstücks) erfolgt, solange die Einheit des Grundstücks nicht verändert wird.
In der Praxis ermöglicht diese Eigentumsform die Errichtung privater Wohnanlagen mit Reihen- oder Doppelhäusern auf einem unteilbaren Grundstück, ohne dass dadurch neue Parzellen geschaffen oder die Planung verändert wird.
Erfahren Sie mehr über weitere Arten der horizontalen Teilung:
Die Baugenehmigung: wesentliche Voraussetzung für die Errichtung von Wohnanlagen
Die Frage der Baugenehmigung war traditionell eine der meistdiskutierten. Die Resolution vom 27. Januar 2006 erklärte, dass keine Parzellierungsgenehmigung erforderlich ist, wenn die Bebauung auf einem unteilbaren Grundstück erfolgt ist, gestützt auf eine Baugenehmigung, die das Gesamtprojekt genehmigt, und die horizontale Teilung nur die ausschließliche Nutzung der bebauten Elemente regelt.
Jedoch präzisierten die Resolution vom 15. Juli 2021 und die vom 24. April 2024 dieses Prinzip: Wenn jeder Wohnung ein ausschließlich genutztes Grundstück zugewiesen wird, das das Grundstück erschöpft und einen unabhängigen Zugang zur öffentlichen Straße hat, liegt eine verdeckte Parzellierung vor, die eine Genehmigung erfordert, und gegebenenfalls bedarf die Verjährung des Verstoßes durch die Parzellierung einer behördlichen Erklärung und es reicht kein Zertifikat des Technikers aus.
Das Kriterium der DGSJFP — wiederholt in der Resolution vom 26. März 2025 — ist klar: Wenn die Summe der für die ausschließliche Nutzung zugewiesenen Flächen die gesamte Grundstücksfläche aufnimmt, verliert die horizontale Teilung ihren Charakter und wird zu einer Parzellierung.
Daher verlangt die notarielle Praxis bei der Gestaltung einer Urbanisierung durch liegende horizontale Eigentumsaufteilung, dass in der Urkunde die Baugenehmigung oder die kommunale Erklärung der Unnötigkeit nachgewiesen wird. Nur so kann der konstitutive Titel im Grundbuch eingetragen werden.
Gärten, Innenhöfe und andere ausschließlich genutzte Bereiche in privaten Wohnanlagen
In den privaten Wohnanlagen ist eine der heikelsten Fragen die rechtliche Gestaltung der außenliegenden Flächen, die jeder Wohnung zugewiesen sind.
Die Resolution vom 28. Februar 2005 erkannte an, dass jeder Wohnung die ausschließliche und exklusive Nutzung eines Gartens oder Hofes zugewiesen werden kann, sofern dieser Bereich weiterhin Gemeinschaftseigentum bleibt. Wenn der Garten hingegen als Sondereigentum gestaltet wird, handelt es sich um eine materielle Teilung des Grundstücks.
Das Urteil des Obersten Gerichtshofs 644/2013 vom 18. Oktober fügte hinzu, dass selbst wenn der Garten als Sondereigentum betrachtet wird, der Untergrund und der Luftraum weiterhin gemeinschaftlich sind, weshalb jede Baumaßnahme oder Veränderung die Zustimmung der Gemeinschaft erfordert.
Daher ist es wichtig, dass der Notar bei der Begründung einer Wohnanlage unter dem horizontalen Eigentumsregime genau definiert, welche Teile des Grundstücks gemeinschaftlich sind, welche ausschließlich genutzt werden dürfen und welche gegebenenfalls Sondereigentum sind.
Eine klare Formulierung der Urkunde und der Satzung vermeidet Konflikte und gewährleistet die korrekte Eintragung im Grundbuch.
Die Georeferenzierung und die grafische Koordination des gesamten Ensembles
Die Resolution vom 13. März 2023 verstärkte die Verpflichtung, die georeferenzierte grafische Darstellung des Grundstücks bei jeder Maßnahme, die eine Neuordnung des Geländes bedeutet, einzubeziehen.
Dies umfasst die Wohnanlagen, die durch horizontale Eigentumsaufteilung gestaltet sind, bei denen jedem Wohnraum exklusive Nutzungsflächen zugewiesen werden.
Der Notar muss in das Protokoll die beschreibende und grafische Katasterbescheinigung oder einen technischen Plan aufnehmen, der jedes Element genau identifiziert und die Koordination zwischen Kataster und Grundbuch gewährleistet.
Diese Praxis bietet rechtliche Sicherheit und verhindert, dass die physische Gestaltung der Wohnanlage von ihrer Eintragungsbeschreibung abweicht.
Das liegende Wohnungseigentum in Katalonien: Wohnanlagen und Wohnungseigentum nach Parzellen
In Katalonien weist die Gründung privater Wohnanlagen durch horizontale Eigentumsaufteilung besondere Merkmale auf, die sich aus der eigenen Gesetzgebung ergeben, sowohl im Städtebau als auch im Zivilrecht.
Das Legislativdekret 1/2010, das den konsolidierten Text des Städtebaugesetzes genehmigt, legt in seinem Artikel 187 fest, dass die Gründung oder Änderung eines horizontalen Eigentumsregimes eine vorherige städtebauliche Genehmigung erfordert, mit Ausnahme von Ausnahmen.
Die Verordnung zum Schutz der städtebaulichen Rechtmäßigkeit, genehmigt durch Dekret 64/2014 präzisiert in ihrem Artikel 30, dass jede Maßnahme, die die Anzahl der Wohnungen oder privater Elemente erhöht, einer vorherigen Genehmigung und kommunalen Kontrolle unterliegt.
Aus zivilrechtlicher Sicht regelt das Fünfte Buch des Zivilgesetzbuchs von Katalonien, reformiert durch das Gesetz 5/2015, das horizontale Eigentum und unterscheidet zwischen einfach, komplex und horizontalem Eigentum nach Parzellen. Letzteres ist die dem horizontalen Eigentum in liegender Form am nächsten stehende Figur und wird auch häufig zur Organisation von Wohnanlagen verwendet.
Der Artikel 553-9 CCCat verlangt, dass der Gründungsakt einen beschreibenden Plan des Gesamtobjekts enthält und die Beteiligungsquoten detailliert, wodurch die Transparenz in der rechtlichen Gestaltung der Wohnanlagen gestärkt wird.
Folglich erfordert in Katalonien die Gründung einer privaten Wohnanlage unter diesem Regime eine Genehmigung, einen Plan und einen Titel, der perfekt an die zivil- und städtebaurechtlichen Vorschriften angepasst ist.
Schlussfolgerungen:
Die liegende Wohnungseigentum ist das rechtliche Instrument, das es ermöglicht, private Wohnanlagen oder Wohnkomplexe auf einem gemeinsamen Grundstück zu gestalten, wobei deren rechtliche Einheit erhalten bleibt und eine komplexe Parzellierung vermieden wird.
Ihre korrekte Anwendung erfordert eine sorgfältige Analyse der physischen Realität, der Planung und der bestehenden Genehmigungen.
Die Rechtsprechung der DGSJFP, von der Entscheidung vom 10. Dezember 2003 bis zu den jüngsten vom 6. Juli 2021, 24. April 2024 und 26. März 2025, hat den rechtlichen Rahmen dieser Figur abgegrenzt, aber ihre praktische Auslegung hängt weiterhin vom jeweiligen Einzelfall ab.
In Katalonien, wo die städtebaulichen und zivilrechtlichen Anforderungen strenger sind, ist die Errichtung einer Wohnanlage durch liegendes Wohnungseigentum nur gültig, wenn die vorherige Genehmigung eingeholt wird und die Anforderungen des katalanischen Zivilgesetzbuchs erfüllt sind.
Die Gestaltung einer privaten Wohnanlage durch liegendes Wohnungseigentum bietet offensichtliche Vorteile, erfordert jedoch eine gründliche Prüfung der anwendbaren Vorschriften und eine präzise notarielle Ausarbeitung.
Bevor Sie eine Immobilie in diesem System fördern oder erwerben, konsultieren Sie Ihren vertrauenswürdigen Notar.
Als Notare in Barcelona beraten wir Sie bei JLA Notarios über die rechtlich am besten geeignete Form zur Errichtung Ihrer Wohnanlage, prüfen die städtebaulichen Genehmigungen und fertigen die Urkunde rechtskonform an, um die Rechtssicherheit Ihres Projekts und aller zukünftigen Eigentümer zu gewährleisten.
Erfahren Sie, wie wir als Immobiliennotar in unserer Notariat für Wohnungseigentum vorgehen, und kontaktieren Sie uns über das Formular auf unserer Webseite oder per Whatsapp.
