Propiedad horizontal tumbada
La llamada propiedad horizontal tumbada se ha convertido en una figura cada vez más habitual en la práctica notarial y registral, especialmente en el ámbito de la configuración de urbanizaciones privadas y conjuntos residenciales.
Este régimen permite organizar jurídicamente conjuntos de viviendas adosadas, apareadas o en hilera, edificadas sobre un mismo solar, sin necesidad de realizar una parcelación urbanística.
Su utilidad práctica es evidente: mediante la propiedad horizontal tumbada se pueden constituir urbanizaciones privadas en las que cada vivienda mantiene su independencia funcional, pero todas comparten un terreno, un acceso o determinadas zonas comunes. Sin embargo, esta figura plantea importantes cuestiones jurídicas y urbanísticas: ¿cuándo existe realmente una propiedad horizontal tumbada y no una parcelación? ¿Hace falta licencia para constituirla? ¿Qué régimen especial se aplica en Cataluña?
Responder correctamente a estas preguntas resulta esencial para que la constitución de la urbanización sea válida y plenamente inscribible, garantizando la seguridad jurídica de promotores y propietarios.
La Ley de la Propiedad Horizontal Tumbada
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) ha precisado el concepto de la propiedad horizontal tumbada a través de la Resolución de 17 de diciembre de 2024, su característica radica en que “se mantiene la unidad jurídica y funcional de la finca, al permanecer el suelo y el vuelo como elementos comunes, sin que haya división o fraccionamiento jurídico del terreno que pueda calificarse de parcelación, no produciéndose alteración de forma, superficie o linderos”
En la práctica, esta modalidad permite articular la configuración de una urbanización privada sin necesidad de segregar ni parcelar el terreno. Cada vivienda constituye un elemento privativo, mientras que el solar, las zonas de acceso, los jardines o las instalaciones comunes permanecen bajo un único régimen jurídico.
Desde el punto de vista legal, su fundamento se encuentra en el artículo 396 del Código Civil y en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH). Lo que varía no es la esencia del régimen, sino su proyección física: los elementos privativos no se superponen en altura, sino que se disponen en el mismo plano, conformando un conjunto edificatorio unitario —una auténtica urbanización en régimen de propiedad horizontal tumbada.
Principio de autonomía de la voluntad y límites urbanísticos
El éxito práctico de esta figura descansa en el principio de autonomía de la voluntad, que permite a los particulares configurar jurídicamente una urbanización conforme a sus necesidades.
El artículo 24 de la LPH, interpretado por la Resolución de la DGRN de 22 de mayo de 2018, permite aplicar el régimen de propiedad horizontal a realidades edificatorias distintas del edificio clásico, siempre con las adaptaciones necesarias.
Sin embargo, la autonomía de la voluntad no puede transgredir la normativa urbanística. La Resolución de 6 de julio de 2021 advierte que, cuando la división horizontal se configura de forma que equivale a una división material de la finca, debe exigirse licencia de parcelación.
Por tanto, la constitución de una urbanización mediante propiedad horizontal tumbada será válida únicamente si se mantiene la unidad jurídica del solar y no se crean parcelas independientes de hecho.
En esta tarea, el Notario desempeña un papel clave: debe comprobar que la licencia de obras ampara la totalidad del conjunto, que el régimen elegido no encubre una parcelación urbanística y que la escritura describe con claridad los elementos comunes y los privativos.
Diferencia entre propiedad horizontal tumbada y complejo inmobiliario: dos figuras próximas pero distintas
Una confusión frecuente en la práctica urbanística consiste en equiparar la propiedad horizontal tumbada con el complejo inmobiliario privado, dado que ambas figuras se utilizan para la configuración de urbanizaciones y conjuntos residenciales.
La diferencia es esencial. En el complejo inmobiliario existen parcelas o edificaciones jurídicamente independientes que comparten elementos comunes (piscina, zonas verdes o viales). En cambio, en la propiedad horizontal tumbada todas las edificaciones forman parte de una misma finca matriz, sin fraccionamiento jurídico del terreno.
La Resolución de 10 de diciembre de 2003 explicó que bajo el término “propiedad horizontal tumbada” pueden esconderse ambos tipos de realidades, por lo que es necesario analizar caso por caso. Esto se debe a que “bajo el calificativo de «tumbada» que se aplica a la propiedad horizontal suelen cobijarse situaciones que responden a ambos tipos, el de complejo inmobiliario con parcelas o edificaciones jurídica y físicamente independientes pero que participan en otros elementos en comunidad, o bien auténticas propiedades horizontales en que el suelo es elemento común y a las que se adjetivan como tumbadas tan solo en razón de la distribución de los elementos que la integran que no se superponen en planos horizontales sino que se sitúan en el mismo plano horizontal.”
La Resolución de 17 de diciembre de 2024 consolidó este criterio al indicar que “los complejos inmobiliarios. De forma sucinta, debe afirmarse que el hecho diferencial que distingue el complejo inmobiliario de la propiedad horizontal tumbada radica en que, en esta última, se mantiene la unidad jurídica y funcional de la finca, al permanecer el suelo y el vuelo como elementos comunes, sin que haya división o fraccionamiento jurídico del terreno que pueda calificarse de parcelación, no produciéndose alteración de forma, superficie o linderos”
Por último, la Resolución de 4 de febrero de 2025 la división horizontal tumbada de un inmueble no implica por sí misma un acto de parcelación, segregación u otros actos de división de terrenos aunque haya asignación del uso singular o privativo de determinados elementos comunes o porciones de los mismos (azotea, patios o zonas del solar), siempre que no alteren la unidad del terreno.
En la práctica, esta forma de propiedad permite constituir urbanizaciones privadas con viviendas adosadas o pareadas sobre un solar indivisible, sin que ello implique crear nuevas parcelas ni alterar el planeamiento.
Conozca más tipos de división horizontal:
La licencia urbanística: requisito esencial en la constitución de urbanizaciones
La cuestión de la licencia urbanística ha sido tradicionalmente una de las más debatidas. La Resolución de 27 de enero de 2006 declaró que no se requiere licencia de parcelación cuando la edificación se ha realizado sobre un solar indivisible, amparada por una licencia de obras que autoriza el conjunto, y la división horizontal solo regula el uso privativo de los elementos edificados.
Sin embargo, la Resolución de 15 de julio de 2021 y la de 24 de abril de 2024 matizaron este principio: si a cada vivienda se le asigna un terreno de uso exclusivo que agota el solar y tiene salida independiente a la vía pública, se está produciendo una parcelación encubierta que requiere licencia, y en su caso la prescripción de la infracción cometida por la parcelación requiere declaración administrativa y no basta certificado del técnico.
El criterio de la DGSJFP —reiterado en la Resolución de 26 de marzo de 2025— es claro: si la suma de las superficies asignadas a uso exclusivo absorbe toda la superficie del terreno, la división horizontal pierde su carácter y se convierte en una parcelación.
Por tanto, en la práctica notarial, la configuración de una urbanización mediante propiedad horizontal tumbada exige que se acredite, en la escritura, la licencia urbanística o la declaración municipal de innecesariedad. Solo así podrá inscribirse el título constitutivo en el Registro de la Propiedad.
Jardines, patios y otros espacios de uso exclusivo en urbanizaciones privadas
En las urbanizaciones privadas, una de las cuestiones más delicadas es la configuración jurídica de los espacios exteriores asignados a cada vivienda.
La Resolución de 28 de febrero de 2005 admitió que puede atribuirse a cada vivienda el uso exclusivo y excluyente de un jardín o patio, siempre que ese espacio siga siendo elemento común. En cambio, si el jardín se configura como elemento privativo, se trataría de una división material del terreno.
La Sentencia del Tribunal Supremo 644/2013, de 18 de octubre, añadió que, incluso si el jardín se considera elemento privativo, el subsuelo y el vuelo siguen siendo comunes, por lo que cualquier obra o alteración requiere el consentimiento de la comunidad.
De ahí la importancia de que el notario, al constituir una urbanización bajo el régimen de propiedad horizontal tumbada, defina con precisión qué partes del solar son comunes, cuáles lo son de uso exclusivo y cuáles, en su caso, son privativas.
Una redacción clara del título y de los estatutos evita conflictos y garantiza la correcta inscripción registral.
La georreferenciación y la coordinación gráfica del conjunto
La Resolución de 13 de marzo de 2023 reforzó la obligación de incorporar la representación gráfica georreferenciada de la finca en toda operación que suponga una reordenación del terreno.
Esto incluye las urbanizaciones configuradas mediante propiedad horizontal tumbada, en las que se asignan espacios de uso exclusivo a cada vivienda.
El Notario debe incorporar al protocolo la certificación catastral descriptiva y gráfica, o un plano técnico que identifique con precisión cada elemento, garantizando la coordinación entre Catastro y Registro.
Esta práctica aporta seguridad jurídica y evita que la configuración física de la urbanización difiera de su descripción registral.
La propiedad horizontal tumbada en Cataluña: urbanizaciones y propiedad horizontal por parcelas
En Cataluña, la constitución de urbanizaciones privadas mediante propiedad horizontal tumbada presenta particularidades derivadas de su legislación propia, tanto urbanística como civil.
El Decreto Legislativo 1/2010, que aprueba el Texto Refundido de la Ley de Urbanismo, establece en su artículo 187 que la constitución o modificación de un régimen de propiedad horizontal requiere licencia urbanística previa, salvo excepciones.
El Reglamento sobre protección de la legalidad urbanística , aprobado por Decreto 64/2014, precisa, en su artículo 30, que toda operación que incremente el número de viviendas o elementos privativos debe someterse a licencia y a fiscalización municipal previa.
Desde el punto de vista civil, el Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, reformado por la Ley 5/2015, regula la propiedad horizontal distinguiendo entre la simple, la compleja y la propiedad horizontal por parcelas. Esta última es la figura más cercana a la propiedad horizontal tumbada y suele emplearse también para organizar urbanizaciones residenciales.
El artículo 553-9 CCCat exige que el título constitutivo incorpore un plano descriptivo del conjunto y detalle las cuotas de participación, reforzando la transparencia en la configuración jurídica de las urbanizaciones.
En consecuencia, en Cataluña la constitución de una urbanización privada bajo este régimen exige licencia, plano, y un título perfectamente adaptado a la normativa civil y urbanística.
Conclusiones:
La propiedad horizontal tumbada es el instrumento jurídico que permite configurar urbanizaciones privadas o conjuntos residenciales sobre un solar común, manteniendo su unidad jurídica y evitando una compleja tramitación de parcelación.
Su correcta aplicación requiere un análisis cuidadoso de la realidad física, del planeamiento y de las licencias existentes.
La doctrina de la DGSJFP, desde la Resolución de 10 de diciembre de 2003 hasta las más recientes de 6 de julio de 2021, 24 de abril de 2024 y 26 de marzo de 2025, ha ido delimitando el marco legal de esta figura, pero su interpretación práctica sigue dependiendo de cada caso concreto.
En Cataluña, donde las exigencias urbanísticas y civiles son más estrictas, la constitución de una urbanización mediante propiedad horizontal tumbada solo será válida si se obtiene la licencia previa y se cumplen los requisitos del Código Civil catalán.
La configuración de una urbanización privada mediante propiedad horizontal tumbada ofrece ventajas evidentes, pero requiere un estudio riguroso de la normativa aplicable y una redacción notarial precisa.
Antes de promover o adquirir una vivienda en este régimen, consulte con su Notario de confianza.
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