Propriété horizontale couchée
La llamada propriété horizontale couchée est devenue une figure de plus en plus courante dans la pratique notariale et d'enregistrement, en particulier dans le domaine de la configuration des lotissements privés et des ensembles résidentiels.
Ce régime permet d'organiser juridiquement des ensembles de maisons mitoyennes, jumelées ou en rangée, construites sur une même parcelle, sans nécessité de réaliser un lotissement urbanistique.
Son utilité pratique est évidente : grâce à la propriété horizontale couchée, il est possible de constituer des lotissements privés dans lesquels chaque logement conserve son indépendance fonctionnelle, mais tous partagent un terrain, un accès ou certaines zones communes. Cependant, cette figure soulève d'importantes questions juridiques et urbanistiques : quand existe-t-il réellement une propriété horizontale couchée et non un lotissement ? Faut-il une licence pour la constituer ? Quel régime spécial s'applique en Catalogne ?
Répondre correctement à ces questions est essentiel pour que la constitution du lotissement soit valide et pleinement inscriptible, garantissant la sécurité juridique des promoteurs et des propriétaires.
La Loi sur la Propriété Horizontale Renversée
La Direction Générale de la Sécurité Juridique et de la Foi Publique (DGSJFP) a précisé le concept de la propriété horizontale couchée à travers la Résolution du 17 décembre 2024, sa caractéristique réside dans le fait que « l’unité juridique et fonctionnelle de la propriété est maintenue, le sol et le volume restant des éléments communs, sans qu’il y ait division ou morcellement juridique du terrain pouvant être qualifié de lotissement, sans altération de la forme, de la surface ou des limites »
En pratique, cette modalité permet d’articuler la configuration d’une urbanisation privée sans nécessité de séparer ni de lotir le terrain. Chaque logement constitue un élément privatif, tandis que le terrain, les zones d’accès, les jardins ou les installations communes restent sous un régime juridique unique.
D’un point de vue légal, son fondement se trouve dans l’article 396 du Code Civil et dans la Loi 49/1960, du 21 juillet, sur la Propriété Horizontale (LPH). Ce qui varie n’est pas l’essence du régime, mais sa projection physique : les éléments privatifs ne se superposent pas en hauteur, mais se disposent sur le même plan, formant un ensemble immobilier unitaire — une véritable urbanisation en régime de propriété horizontale couchée.
Principe d'autonomie de la volonté et limites urbanistiques
Le succès pratique de cette figure repose sur le principe d'autonomie de la volonté, qui permet aux particuliers de configurer juridiquement une urbanisation conformément à leurs besoins.
L’article 24 de la LPH, interprété par la Résolution de la DGRN du 22 mai 2018, permet d’appliquer le régime de la propriété horizontale à des réalités bâties différentes du bâtiment classique, toujours avec les adaptations nécessaires.
Cependant, l’autonomie de la volonté ne peut pas transgresser la réglementation urbanistique. La Résolution du 6 juillet 2021 avertit que, lorsque la division horizontale est configurée de manière à équivaloir à une division matérielle du bien, un permis de lotissement doit être exigé.
Par conséquent, la constitution d’une urbanisation par propriété horizontale couchée ne sera valable que si l’unité juridique du terrain est maintenue et qu’aucune parcelle indépendante de fait n’est créée.
Dans cette tâche, le Notaire joue un rôle clé : il doit vérifier que le permis de construire couvre la totalité de l’ensemble, que le régime choisi ne dissimule pas un lotissement urbanistique et que l’acte décrit clairement les éléments communs et privatifs.
Différence entre propriété horizontale couchée et complexe immobilier : deux figures proches mais distinctes
Une confusion fréquente dans la pratique urbanistique consiste à assimiler la propriété horizontale couchée au complexe immobilier privé, étant donné que les deux figures sont utilisées pour la configuration de lotissements et ensembles résidentiels.
La différence est essentielle. Dans le complexe immobilier, il existe des parcelles ou constructions juridiquement indépendantes qui partagent des éléments communs (piscine, espaces verts ou voies). En revanche, dans la propriété horizontale couchée, toutes les constructions font partie d’une même propriété mère, sans fractionnement juridique du terrain.
La Résolution du 10 décembre 2003 a expliqué que sous le terme « propriété horizontale couchée » peuvent se cacher les deux types de réalités, il est donc nécessaire d’analyser au cas par cas. Cela s’explique par le fait que « sous la qualification de « couchée » appliquée à la propriété horizontale, se retrouvent des situations correspondant aux deux types, celui du complexe immobilier avec des parcelles ou constructions juridiquement et physiquement indépendantes mais qui participent à d’autres éléments en communauté, ou bien de véritables propriétés horizontales où le sol est un élément commun et auxquelles on attribue l’adjectif couchée uniquement en raison de la distribution des éléments qui la composent, qui ne se superposent pas sur des plans horizontaux mais se situent sur le même plan horizontal. »
La Résolution du 17 décembre 2024 a consolidé ce critère en indiquant que « les complexes immobiliers. De manière succincte, il faut affirmer que le fait différentiel qui distingue le complexe immobilier de la propriété horizontale couchée réside dans le fait que, dans cette dernière, l’unité juridique et fonctionnelle de la propriété est maintenue, le sol et le volume restant des éléments communs, sans qu’il y ait division ou fractionnement juridique du terrain pouvant être qualifié de lotissement, sans altération de la forme, de la superficie ou des limites »
Enfin, la Résolution du 4 février 2025 précise que la division horizontale couchée d’un bien immobilier n’implique pas en soi un acte de lotissement, de subdivision ou d’autres actes de division de terrains, même s’il y a attribution de l’usage singulier ou privatif de certains éléments communs ou portions de ceux-ci (toiture-terrasse, patios ou zones du terrain), tant que cela n’altère pas l’unité du terrain.
Dans la pratique, cette forme de propriété permet de constituer des lotissements privés avec des logements mitoyens ou jumelés sur un terrain indivisible, sans que cela implique la création de nouvelles parcelles ni l’altération du plan d’urbanisme.
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Le permis d'urbanisme : exigence essentielle dans la constitution des lotissements
La question de la licence d'urbanisme a été traditionnellement l'une des plus débattues. La Résolution du 27 janvier 2006 a déclaré qu'il n'est pas nécessaire d'obtenir une licence de lotissement lorsque la construction a été réalisée sur un terrain indivisible, couverte par une licence de travaux autorisant l'ensemble, et que la division horizontale ne régule que l'usage privatif des éléments construits.
Cependant, la Résolution du 15 juillet 2021 et celle du 24 avril 2024 ont nuancé ce principe : si à chaque logement est attribué un terrain d'usage exclusif qui épuisent le terrain et ont une sortie indépendante sur la voie publique, il s'agit d'un lotissement déguisé qui nécessite une licence, et, le cas échéant, la prescription de l'infraction commise par le lotissement nécessite une déclaration administrative et un certificat technique ne suffit pas.
Le critère de la DGSJFP — réitéré dans la Résolution du 26 mars 2025 — est clair : si la somme des surfaces attribuées à un usage exclusif absorbe toute la surface du terrain, la division horizontale perd son caractère et se transforme en un lotissement.
Par conséquent, dans la pratique notariale, la configuration d'une urbanisation par propriété horizontale étendue exige que soit attestée, dans l'acte, la licence d'urbanisme ou la déclaration municipale d'inutilité. Ce n'est qu'ainsi que le titre constitutif pourra être inscrit au Registre de la Propriété.
Jardins, patios et autres espaces à usage exclusif dans des lotissements privés
Dans les lotissements privés, l'une des questions les plus délicates est la configuration juridique des espaces extérieurs attribués à chaque logement.
La Résolution du 28 février 2005 a admis qu'il peut être attribué à chaque logement l'usage exclusif et excluant d'un jardin ou d'une cour, à condition que cet espace reste un élément commun. En revanche, si le jardin est configuré comme un élément privatif, il s'agirait d'une division matérielle du terrain.
La Arrêt du Tribunal Suprême 644/2013, du 18 octobre, a ajouté que, même si le jardin est considéré comme un élément privatif, le sous-sol et l'espace aérien restent communs, de sorte que tout ouvrage ou modification nécessite le consentement de la communauté.
D'où l'importance que le notaire, lors de la constitution d'un lotissement sous le régime de propriété horizontale étendue, définisse avec précision quelles parties du terrain sont communes, lesquelles sont d'usage exclusif et lesquelles, le cas échéant, sont privatives.
Une rédaction claire du titre et des statuts évite les conflits et garantit la correcte inscription au registre.
La géoréférenciation et la coordination graphique de l'ensemble
La Résolution du 13 mars 2023 a renforcé l'obligation d'incorporer la représentation graphique géoréférencée de la propriété dans toute opération impliquant une réorganisation du terrain.
Cela inclut les lotissements configurés par propriété horizontale couchée, dans lesquels des espaces d'usage exclusif sont attribués à chaque logement.
Le notaire doit incorporer au protocole la certification cadastrale descriptive et graphique, ou un plan technique identifiant précisément chaque élément, garantissant la coordination entre le Cadastre et le Registre.
Cette pratique apporte sécurité juridique et évite que la configuration physique du lotissement diffère de sa description cadastrale.
La propriété horizontale couchée en Catalogne : lotissements et propriété horizontale par parcelles
En Catalogne, la constitution de lotissements privés par propriété horizontale étalée présente des particularités découlant de sa propre législation, tant urbanistique que civile.
Le Décret Législatif 1/2010, qui approuve le Texte Refondé de la Loi d'Urbanisme, établit dans son article 187 que la constitution ou modification d'un régime de propriété horizontale nécessite une licence urbanistique préalable, sauf exceptions.
Le Règlement sur la protection de la légalité urbanistique, approuvé par Décret 64/2014, précise, dans son article 30, que toute opération augmentant le nombre de logements ou d'éléments privatifs doit être soumise à une licence et à une fiscalisation municipale préalable.
Du point de vue civil, le Livre Cinquième du Code Civil de Catalogne, réformé par la Loi 5/2015, régule la propriété horizontale en distinguant entre la simple, la complexe et la propriété horizontale par parcelles. Cette dernière est la figure la plus proche de la propriété horizontale étalée et est également souvent utilisée pour organiser des lotissements résidentiels.
L’article 553-9 CCCat exige que le titre constitutif incorpore un plan descriptif de l’ensemble et détaille les quotes-parts de participation, renforçant la transparence dans la configuration juridique des lotissements.
En conséquence, en Catalogne, la constitution d’un lotissement privé sous ce régime exige une licence, un plan, et un titre parfaitement adapté à la réglementation civile et urbanistique.
Conclusions :
La propriété horizontale couchée est l'instrument juridique qui permet de configurer des lotissements privés ou des ensembles résidentiels sur un terrain commun, en maintenant son unité juridique et en évitant une procédure complexe de lotissement.
Son application correcte nécessite une analyse attentive de la réalité physique, du plan d'urbanisme et des licences existantes.
La doctrine de la DGSJFP, depuis la Résolution du 10 décembre 2003 jusqu'aux plus récentes du 6 juillet 2021, 24 avril 2024 et 26 mars 2025, a délimité le cadre légal de cette figure, mais son interprétation pratique dépend toujours de chaque cas concret.
En Catalogne, où les exigences urbanistiques et civiles sont plus strictes, la constitution d'un lotissement par propriété horizontale couchée ne sera valable que si la licence préalable est obtenue et que les exigences du Code civil catalan sont respectées.
La configuration d'un lotissement privé par propriété horizontale couchée offre des avantages évidents, mais nécessite une étude rigoureuse de la réglementation applicable et une rédaction notariale précise.
Avant de promouvoir ou d'acquérir un logement sous ce régime, consultez votre notaire de confiance.
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