Propietat horitzontal tombada
La anomenada propietat horitzontal tombada s'ha convertit en una figura cada cop més habitual en la pràctica notarial i registral, especialment en l'àmbit de la configuració d'urbanitzacions privades i conjunts residencials.
Aquest règim permet organitzar jurídicament conjunts de vivendes adossades, aparellades o en filera, edificades sobre un mateix solar, sense necessitat de realitzar una parcel·lació urbanística.
La seva utilitat pràctica és evident: mitjançant la propietat horitzontal tombada es poden constituir urbanitzacions privades en les quals cada vivenda manté la seva independència funcional, però totes comparteixen un terreny, un accés o determinades zones comunes. Tanmateix, aquesta figura planteja importants qüestions jurídiques i urbanístiques: ¿quan existeix realment una propietat horitzontal tombada i no una parcel·lació? ¿Cal llicència per constituir-la? ¿Quin règim especial s’aplica a Catalunya?
Respondre correctament a aquestes preguntes resulta essencial perquè la constitució de la urbanització sigui vàlida i plenament inscrivible, garantint la seguretat jurídica de promotors i propietaris.
La Llei de la Propietat Horitzontal Tombada
La Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (DGSJFP) ha precisat el concepte de la propietat horitzontal tombada a través de la Resolució de 17 de desembre de 2024, la seva característica rau en què “es manté la unitat jurídica i funcional de la finca, en permanèixer el sòl i el vol com a elements comuns, sense que hi hagi divisió o fraccionament jurídic del terreny que pugui qualificar-se de parcel·lació, no produint-se alteració de forma, superfície o límits”
En la pràctica, aquesta modalitat permet articular la configuració d’una urbanització privada sense necessitat de segregar ni parcel·lar el terreny. Cada habitatge constitueix un element privatiu, mentre que el solar, les zones d’accés, els jardins o les instal·lacions comunes romanen sota un únic règim jurídic.
Des del punt de vista legal, el seu fonament es troba en l’article 396 del Codi Civil i en la Llei 49/1960, de 21 de juliol, sobre Propietat Horitzontal (LPH). El que varia no és l’essència del règim, sinó la seva projecció física: els elements privatius no se superposen en altura, sinó que es disposen en el mateix pla, conformant un conjunt edificatori unitari —una autèntica urbanització en règim de propietat horitzontal tombada.
Principi d'autonomia de la voluntat i límits urbanístics
L’èxit pràctic d’aquesta figura descansa en el principi d’autonomia de la voluntat, que permet als particulars configurar jurídicament una urbanització conforme a les seves necessitats.
L’article 24 de la LPH, interpretat per la Resolució de la DGRN de 22 de maig de 2018, permet aplicar el règim de propietat horitzontal a realitats edificatòries diferents de l’edifici clàssic, sempre amb les adaptacions necessàries.
Tanmateix, l’autonomia de la voluntat no pot transgredir la normativa urbanística. La Resolució de 6 de juliol de 2021 adverteix que, quan la divisió horitzontal es configura de manera que equival a una divisió material de la finca, cal exigir llicència de parcel·lació.
Per tant, la constitució d’una urbanització mitjançant propietat horitzontal tombada serà vàlida únicament si es manté la unitat jurídica del solar i no es creen parcel·les independents de fet.
En aquesta tasca, el Notari exerceix un paper clau: ha de comprovar que la llicència d’obres ampara la totalitat del conjunt, que el règim escollit no amaga una parcel·lació urbanística i que l’escriptura descriu amb claredat els elements comuns i els privatius.
Diferència entre propietat horitzontal tombada i complex immobiliari: dues figures properes però diferents
Una confusió freqüent en la pràctica urbanística consisteix a equiparar la propietat horitzontal tombada amb el complex immobiliari privat, ja que ambdues figures s’utilitzen per a la configuració d’urbanitzacions i conjunts residencials.
La diferència és essencial. En el complex immobiliari existeixen parcel·les o edificacions jurídicament independents que comparteixen elements comuns (piscina, zones verdes o viàries). En canvi, en la propietat horitzontal tombada totes les edificacions formen part d’una mateixa finca matriu, sense fraccionament jurídic del terreny.
La Resolució de 10 de desembre de 2003 va explicar que sota el terme «propietat horitzontal tombada» poden amagar-se ambdós tipus de realitats, per la qual cosa és necessari analitzar cas per cas. Això es deu a que «sota el qualificatiu de «tombada» que s’aplica a la propietat horitzontal solen acollir-se situacions que responen a ambdós tipus, el de complex immobiliari amb parcel·les o edificacions jurídica i físicament independents però que participen en altres elements en comunitat, o bé autèntiques propietats horitzontals en què el sòl és element comú i a les quals s’adjectiven com a tombades tan sols en raó de la distribució dels elements que la integren que no se superposen en plans horitzontals sinó que es situen en el mateix pla horitzontal.»
La Resolució de 17 de desembre de 2024 va consolidar aquest criteri en indicar que «els complexos immobiliaris. De forma sucinta, cal afirmar que el fet diferencial que distingeix el complex immobiliari de la propietat horitzontal tombada rau en què, en aquesta última, es manté la unitat jurídica i funcional de la finca, en romandre el sòl i el vol com a elements comuns, sense que hi hagi divisió o fraccionament jurídic del terreny que pugui qualificar-se de parcel·lació, no produint-se alteració de forma, superfície o límits»
Finalment, la Resolució de 4 de febrer de 2025 la divisió horitzontal tombada d’un immoble no implica per si mateixa un acte de parcel·lació, segregació o altres actes de divisió de terrenys encara que hi hagi assignació de l’ús singular o privatiu de determinats elements comuns o porcions dels mateixos (terrassa, patis o zones del solar), sempre que no alterin la unitat del terreny.
En la pràctica, aquesta forma de propietat permet constituir urbanitzacions privades amb habitatges adossats o aparellats sobre un solar indivisible, sense que això impliqui crear noves parcel·les ni alterar el planejament.
Conegui més tipus de divisió horitzontal:
La llicència urbanística: requisit essencial en la constitució d’urbanitzacions
La qüestió de la llicència urbanística ha estat tradicionalment una de les més debatudes. La Resolució de 27 de gener de 2006 va declarar que no es requereix llicència de parcel·lació quan l’edificació s’ha realitzat sobre un solar indivisible, emparada per una llicència d’obres que autoritza el conjunt, i la divisió horitzontal només regula l’ús privatiu dels elements edificats.
Tanmateix, la Resolució de 15 de juliol de 2021 i la de 24 d’abril de 2024 van matisar aquest principi: si a cada habitatge se li assigna un terreny d’ús exclusiu que esgota el solar i té sortida independent a la via pública, s’està produint una parcel·lació encoberta que requereix llicència, i en el seu cas la prescripció de la infracció comesa per la parcel·lació requereix declaració administrativa i no n’hi ha prou amb certificat del tècnic.
El criteri de la DGSJFP —reiterat en la Resolució de 26 de març de 2025— és clar: si la suma de les superfícies assignades a ús exclusiu absorbeix tota la superfície del terreny, la divisió horitzontal perd el seu caràcter i es converteix en una parcel·lació.
Per tant, en la pràctica notarial, la configuració d’una urbanització mitjançant propietat horitzontal tombada exigeix que s’acrediti, en l’escriptura, la llicència urbanística o la declaració municipal d’innecessarietat. Només així podrà inscriure’s el títol constitutiu en el Registre de la Propietat.
Jardins, patis i altres espais d'ús exclusiu en urbanitzacions privades
En les urbanitzacions privades, una de les qüestions més delicades és la configuració jurídica dels espais exteriors assignats a cada habitatge.
La Resolució de 28 de febrer de 2005 va admetre que pot atribuir-se a cada habitatge l'ús exclusiu i excloent d’un jardí o pati, sempre que aquest espai segueixi sent element comú. En canvi, si el jardí es configura com a element privatiu, es tractaria d’una divisió material del terreny.
La Sentència del Tribunal Suprem 644/2013, de 18 d’octubre, va afegir que, fins i tot si el jardí es considera element privatiu, el subsòl i el vol continuen sent comuns, per la qual cosa qualsevol obra o alteració requereix el consentiment de la comunitat.
D’aquí la importància que el notari, en constituir una urbanització sota el règim de propietat horitzontal tombada, defineixi amb precisió quines parts del solar són comunes, quines ho són d’ús exclusiu i quines, si escau, són privatives.
Una redacció clara del títol i dels estatuts evita conflictes i garanteix la correcta inscripció registral.
La georreferenciació i la coordinació gràfica del conjunt
La Resolució de 13 de març de 2023 va reforçar l'obligació d'incorporar la representació gràfica georeferenciada de la finca en tota operació que suposi una reordenació del terreny.
Això inclou les urbanitzacions configurades mitjançant propietat horitzontal tombada, en les quals s'assignen espais d'ús exclusiu a cada habitatge.
El Notari ha d'incorporar al protocol la certificació cadastral descriptiva i gràfica, o un plànol tècnic que identifiqui amb precisió cada element, garantint la coordinació entre Cadastre i Registre.
Aquesta pràctica aporta seguretat jurídica i evita que la configuració física de l'urbanització difereixi de la seva descripció registral.
La propietat horitzontal tombada a Catalunya: urbanitzacions i propietat horitzontal per parcel·les
A Catalunya, la constitució d’urbanitzacions privades mitjançant propietat horitzontal tombada presenta particularitats derivades de la seva legislació pròpia, tant urbanística com civil.
El Decret Legislatiu 1/2010, que aprova el Text Refós de la Llei d’Urbanisme, estableix en el seu article 187 que la constitució o modificació d’un règim de propietat horitzontal requereix llicència urbanística prèvia, excepte excepcions.
El Reglament sobre protecció de la legalitat urbanística, aprovat per Decret 64/2014, precisa, en el seu article 30, que tota operació que incrementi el nombre d’habitatges o elements privatius ha de sotmetre’s a llicència i a fiscalització municipal prèvia.
Des del punt de vista civil, el Llibre Cinquè del Codi Civil de Catalunya, reformat per la Llei 5/2015, regula la propietat horitzontal distingint entre la simple, la complexa i la propietat horitzontal per parcel·les. Aquesta última és la figura més propera a la propietat horitzontal tombada i sol emprar-se també per a organitzar urbanitzacions residencials.
El article 553-9 CCCat exigeix que el títol constitutiu incorpori un plànol descriptiu del conjunt i detalli les quotes de participació, reforçant la transparència en la configuració jurídica de les urbanitzacions.
En conseqüència, a Catalunya la constitució d’una urbanització privada sota aquest règim exigeix llicència, plànol, i un títol perfectament adaptat a la normativa civil i urbanística.
Conclusions:
La propietat horitzontal tombada és l'instrument jurídic que permet configurar urbanitzacions privades o conjunts residencials sobre un solar comú, mantenint la seva unitat jurídica i evitant una complexa tramitació de parcel·lació.
La seva correcta aplicació requereix una anàlisi acurat de la realitat física, del planejament i de les llicències existents.
La doctrina de la DGSJFP, des de la Resolució de 10 de desembre de 2003 fins a les més recents de 6 de juliol de 2021, 24 d’abril de 2024 i 26 de març de 2025, ha anat delimitant el marc legal d’aquesta figura, però la seva interpretació pràctica segueix depenent de cada cas concret.
A Catalunya, on les exigències urbanístiques i civils són més estrictes, la constitució d’una urbanització mitjançant propietat horitzontal tombada només serà vàlida si s’obté la llicència prèvia i es compleixen els requisits del Codi Civil català.
La configuració d’una urbanització privada mitjançant propietat horitzontal tombada ofereix avantatges evidents, però requereix un estudi rigorós de la normativa aplicable i una redacció notarial precisa.
Abans de promoure o adquirir un habitatge en aquest règim, consulti amb el seu Notari de confiança.
Com a Notaris a Barcelona, a JLA Notaris, l’assessorarem sobre la forma jurídica més adequada per a constituir la seva urbanització, revisarem les llicències urbanístiques i redactarem l’escriptura conforme a Dret, garantint la seguretat jurídica del seu projecte i la de tots els seus futurs propietaris.
Descobreixi com actuem com a Notari Immobiliari a la nostra notaria per a divisió horitzontal i contacti amb nosaltres al formulari del nostre web o per Whatsapp.
