Wann wird der Steuersatz von 20 % bei der ITP auf den Großvermieter angewendet und welche Vorgänge können betroffen sein?

Die Antwort ist nicht immer einfach.

Viele Menschen glauben, dass diese Vorschrift nur große Investmentfonds oder Gesellschaften betrifft, die Hunderte von Wohnungen besitzen. Die Realität ist jedoch viel komplexer. In bestimmten Fällen kann eine familiäre Vermögensgesellschaft, ein Immobilieninvestor oder sogar eine natürliche Person von dieser Regelung betroffen sein.

Außerdem kann der Satz von 20 % nicht nur auf Erwerbe angewendet werden, die von großen Eigentümern getätigt werden. Es gibt weitere spezifische Fälle, die in der Vorschrift vorgesehen sind, wie der Kauf ganzer Wohngebäude, die ebenfalls dieser Steuer unterliegen können.

Deshalb ist es vor der Durchführung jeglicher Immobiliengeschäfte grundlegend, die Situation des Erwerbers, die Art der Immobilie und die konkreten Umstände des Geschäfts korrekt zu analysieren.

In diesem Artikel analysieren wir die derzeit geltenden wichtigsten Auslegungskriterien und die Geschäfte, die vom neuen Steuersystem für große Eigentümer in Katalonien betroffen sein können.

Der erklärte Zweck der Norm ist es, die Ansammlung von Wohnimmobilien durch bestimmte Immobilienbetreiber zu entmutigen.

Der katalanische Gesetzgeber geht von der Idee aus, dass Wohnen eine soziale Funktion erfüllen muss, und betrachtet die Konzentration von Wohnimmobilien in den Händen großer Eigentümer als ein Hindernis für den Zugang zu Wohnraum.

Zu diesem Zweck wurde ein erhöhter Satz von 20 % bei bestimmten Erwerbungen eingeführt, die der Grunderwerbsteuer unterliegen. Um die damit verbundenen Verpflichtungen zu erfahren, können Sie den folgenden Artikel konsultieren:

Die Einführung der Maßnahme hat eine klare abschreckende Wirkung.

Wir sprechen hier nicht von einem geringfügigen Unterschied gegenüber der regulären Besteuerung. Bei vielen Transaktionen kann der Unterschied zwischen der Besteuerung nach der allgemeinen Skala oder mit 20 % Zehntausende oder sogar Hunderttausende Euro ausmachen.

Gerade deshalb ist es unerlässlich zu wissen, wann diese Vorschrift tatsächlich angewendet wird und welche Auslegungskriterien derzeit von der katalanischen Steuerverwaltung vertreten werden.

Wann gilt man steuerlich als Großbesitzer?

Wie wir in unserem vorherigen Artikel erläutert haben, ist der steuerliche Begriff des Großbesitzers autonom und stimmt nicht notwendigerweise mit dem in der Wohnungsbauverordnung verwendeten Begriff überein.

Im Allgemeinen haben diese Bedingung:

• Natürliche oder juristische Personen, die Eigentümer von mehr als zehn Wohnimmobilien in Katalonien sind.
• Natürliche oder juristische Personen, die Inhaber von mehr als 1.500 Quadratmetern Wohnfläche in Katalonien sind.
• Natürliche oder juristische Personen, die Inhaber von fünf oder mehr städtischen Wohnimmobilien innerhalb desselben angespannten Wohnungsmarktgebiets sind.

Dennoch bleiben nach Feststellung des Status als Großvermieter noch zahlreiche Fragen offen.

Denn die Besteuerung mit 20 % hängt nicht nur von der Anzahl der Wohnungen ab, die eine Person besitzt.

Einer der wichtigsten und am wenigsten bekannten Aspekte der Regulierung ist der Zeitpunkt, zu dem überprüft werden muss, ob eine Person den Status eines Großbesitzers hat oder nicht.

Nach dem Kriterium der Dirección General de Tributs ist der Status des Großinhabers zum Zeitpunkt der Entstehung der Steuer zu analysieren.

Anders ausgedrückt, wichtig ist die Vermögenslage zum Zeitpunkt des Erwerbs.

Die Situation, die sich nach dem Kauf ergibt, ist nicht relevant.

Diese Auslegung hat sehr bedeutende praktische Konsequenzen.

Stellen wir uns eine Person vor, die vier Wohnungen in einem angespannten Gebiet besitzt und weitere vier Wohnungen durch eine einzige Urkunde erwirbt.

Beim Betreten des Notariats ist sie noch kein Großvermieter.

Daher wird der gesamte Erwerb nach dem allgemeinen Regime besteuert.

Die Tatsache, dass sie beim Verlassen des Notariats Eigentümer von acht Wohnungen ist, ändert nichts an der Besteuerung der durchgeführten Transaktion.

Die Situation ändert sich, wenn die Erwerbungen nacheinander erfolgen.

Denken wir nun an eine Person, die vier Wohnungen besitzt und zwei weitere durch eine erste Urkunde erwirbt.

Zu diesem Zeitpunkt ist sie noch kein Großvermieter.

Wenn sie jedoch später neue Wohnungen erwirbt, nachdem sie bereits die gesetzliche Schwelle überschritten hat, kann dieser zweite Erwerb dem erhöhten Satz von 20 % unterliegen.

Der wirtschaftliche Unterschied kann sehr erheblich sein.

Deshalb gewinnt die zeitliche Planung bestimmter Immobiliengeschäfte eine grundlegende Bedeutung.

Die Vermögensgesellschaften stellen einen der interessantesten Aspekte dieser gesamten Regulierung dar.

Auf den ersten Blick könnte man denken, dass die Wohnungen, die einer Gesellschaft gehören, automatisch ihren Gesellschaftern zugerechnet werden müssen.

Die administrative Auslegung ist jedoch eine andere.

Die Generaldirektion für Steuern betrachtet die Gesellschaft und ihre Gesellschafter als unabhängige Vermögen.

Daher werden die Wohnungen, die einer Gesellschaft gehören, nicht automatisch ihren Gesellschaftern zugerechnet, auch wenn diese 100 % des Gesellschaftskapitals halten.

Die praktische Konsequenz ist sehr wichtig.

Stellen wir uns eine Vermögensgesellschaft vor, die Eigentümerin von zwanzig Wohnungen ist und deren einziger Gesellschafter eine natürliche Person ist, die keine Immobilie in eigenem Namen besitzt.

Wenn die Gesellschaft eine neue Wohnung erwirbt, die der Grunderwerbsteuer unterliegt, muss geprüft werden, ob die Gesellschaft selbst den Status eines Großvermieters hat.

In diesem Fall wird die Antwort positiv sein.

Wenn jedoch der Gesellschafter als natürliche Person eine Wohnung erwirbt, werden die zwanzig Wohnungen der Gesellschaft nicht berücksichtigt, um festzustellen, ob er den Status eines Großvermieters hat oder nicht.

Die gleiche Logik gilt für Unternehmensgruppen.

Die Steuerverwaltung führt keine automatische Konsolidierung der Immobilienvermögen der verschiedenen Gesellschaften durch, die eine Gruppe bilden.

Daher erwirbt eine Gesellschaft, die Eigentümerin von vier Wohnungen ist, nicht automatisch den Status eines Großvermieters allein dadurch, dass sie von einer anderen Gesellschaft gehalten wird, die Hunderte von Immobilien besitzt.

Der Status als Großvermieter muss individuell in Bezug auf die erwerbende Einheit analysiert werden.

Dieses Kriterium hat wichtige praktische Auswirkungen.

Es ermöglicht verschiedenen Gesellschaften, getrennte Immobilienvermögen zu führen, ohne dass diese zwangsläufig für Berechnungszwecke zusammengefasst werden.

Daher kann die verwendete Gesellschaftsstruktur entscheidend sein, um die zukünftige Besteuerung bestimmter Immobilieninvestitionen zu bestimmen.

Die Operationen, bei denen eine Aufteilung des Eigentums vorliegt, weisen ebenfalls wichtige Besonderheiten auf.

Für steuerliche Zwecke wird das Nießbrauchrecht nicht zur Bestimmung des Status als Großvermieter berücksichtigt.

Daher erwirbt eine Person, die lediglich Nießbraucherin mehrerer Wohnungen ist, diesen Status nicht.

Die Situation ist für den Nießbrauchberechtigten anders.

Die Verwaltung ist der Ansicht, dass das Nießbrauchrecht bei der Ermittlung, ob die durch die Vorschriften vorgesehenen Schwellenwerte überschritten werden, berücksichtigt werden muss.

Daher muss derjenige, der das Nießbrauchrecht an mehreren Wohnungen innehat, diese für die Berechnung berücksichtigen.

Einer der interessantesten Aspekte ist die ordentliche Konsolidierung des Eigentums.

Die Konsolidierung erfolgt, wenn das Nießbrauchrecht erlischt und dieselbe Person wieder das nackte Eigentum und das Nießbrauchrecht vereint.

Üblicherweise geschieht dies durch den Tod des Nießbrauchers oder durch Ablauf der Frist, für die das Nießbrauchrecht bestellt wurde.

Obwohl die Norm sich hauptsächlich auf Wohnhäuser konzentriert, kann sie in bestimmten Fällen auch Garagen und Abstellräume betreffen.

Damit Garagen und Abstellräume mit 20 % besteuert werden, reicht es nicht aus, dass sie sich im selben Gebäude befinden oder vom selben Verkäufer stammen.

Die Vorschrift verlangt, dass eine echte Einheit des Handelns beim Erwerb vorliegt.

Außerdem muss eine funktionale Verbindung zwischen der Wohnung und der Garage oder dem Abstellraum bestehen.

Damit Garagen und Abstellräume mit dem gleichen Steuersatz wie die Wohnung besteuert werden, müssen gleichzeitig mehrere Voraussetzungen erfüllt sein:

• Sie müssen zusammen mit der Wohnung erworben werden.
• Es muss eine funktionale Verbindung zwischen der Wohnung und den Nebengebäuden bestehen.
• Sie müssen dem Veräußerer zur Verfügung stehen.
• Sie dürfen nicht vermietet oder an Dritte überlassen sein.
• Sie dürfen zwei Parkplätze und einen Abstellraum pro Wohnung nicht überschreiten.

Die funktionale Verbindung ist besonders wichtig.

Nach der Verwaltungspraxis müssen die Garage oder der Abstellraum der erworbenen Wohnung dienen und mit ihr eine echte wirtschaftliche und funktionale Einheit bilden.

Deshalb reicht es nicht aus, dass sie sich im selben Gebäude befinden.

Wenn die Wohnung in einer Urkunde erworben wird und die Garagen oder Abstellräume später durch eine andere Urkunde erworben werden, entfällt die Voraussetzung der Einheit des Rechtsgeschäfts.

Folglich unterliegen diese Nebengebäude der allgemeinen Regelung und nicht dem erhöhten Satz von 20 %.

Es handelt sich um eine scheinbar geringfügige Angelegenheit, die jedoch erhebliche steuerliche Folgen haben kann.

Wahrscheinlich stehen wir vor dem wichtigsten und am wenigsten bekannten Aspekt der Reform.

Im Gegensatz zu anderen Fällen verliert hier der Status des Erwerbers an Bedeutung.

Die Vorschrift legt fest, dass der Erwerb eines gesamten Wohngebäudes dem Satz von 20 % unterliegen kann, auch wenn der Käufer nicht den Status eines Großvermieters hat.

Daher wird das entscheidende Element zum erworbenen Objekt.

Diese Regelung kann sogar Personen betreffen, die keine Wohnung besitzen.

Eine Privatperson, die ein komplettes Gebäude mit mehreren Wohnungen erwirbt, kann verpflichtet sein, mit 20 % zu versteuern.

Dies ist eine der auffälligsten Folgen der Vorschrift.

Die Norm bezieht sich sowohl auf horizontal geteilte Gebäude als auch auf Gebäude, die noch nicht geteilt sind.

Wichtig ist, dass die Übertragung des gesamten Gebäudes erfolgt.

Die Situation wird noch komplexer, wenn der Erwerb schrittweise erfolgt.

Denken wir an ein Gebäude, das mehreren Miteigentümern gehört.

Ein Investor erwirbt zunächst einen Bruchteil.

Später erwirbt er einen zweiten Anteil.

Und schließlich kauft er den verbleibenden Teil.

Bei den ersten Erwerbungen mag es so erscheinen, als würde nicht ein ganzes Gebäude gekauft.

Wenn jedoch schließlich das vollständige Eigentum an der Immobilie erreicht wird, treten wichtige steuerliche Konsequenzen auf.

Das Gesetz sieht bestimmte Ausnahmen vor, insbesondere im Zusammenhang mit sozialen Zwecken oder bestimmten Fällen von gewöhnlichem Wohnsitz.

Dennoch muss jeder Fall individuell analysiert werden.

Nicht alle Immobilienerwerbungen unterliegen der Grunderwerbsteuer.

Und diese Tatsache kann entscheidend sein.

Wenn der Vorgang der Mehrwertsteuer unterliegt und nicht befreit ist, ist der erhöhte Satz von 20 % bei der TPO nicht anwendbar.

Daher kann die endgültige Besteuerung völlig unterschiedlich sein.

Besonderes Interesse gilt dem Verzicht auf die Befreiung bei bestimmten zweiten Übertragungen.

In diesen Fällen kann die Transaktion der Mehrwertsteuer und der Dokumentenstempelsteuer unterliegen, anstatt der Grunderwerbsteuer.

Diese Situation kann die steuerliche Belastung der Transaktion erheblich verändern.

Bevor ein Kaufvertrag formalisiert wird, ist es wesentlich, das anwendbare Steuersystem zu analysieren.

Bei bestimmten Geschäften kann der wirtschaftliche Unterschied sehr erheblich sein.