Quand s'applique le taux de 20 % dans l'ITP au grand détenteur et quelles opérations peuvent être affectées ?
Table des matières (32)
- Pourquoi a-t-on créé le nouveau type de 20 % pour les grands détenteurs ?
- L'acquisition de grand détenteur dans l'exigibilité de l'impôt
- Le moment de la constatation est la clé
- Acheter plusieurs logements dans un même acte notarié
- Acheter plusieurs logements à des moments différents
- Comment les sociétés affectent-elles le grand détenteur ?
- Société et associé sont des patrimoines distincts
- Que se passe-t-il avec les holdings et les groupes sociétaires ?
- Conséquences pratiques pour les sociétés patrimoniales
- Comment le grand détenteur calcule-t-il l'usufruit, la nue-propriété et la consolidation de la propriété ?
- L'usufruit ne compte pas
- La nue-propriété compte effectivement
- Que se passe-t-il lorsque le domaine est consolidé ?
- L'importance du moment de la consolidation
- Quand les garages et les débarras sont-ils imposés à 20 % ?
- L'acquisition conjointe est la clé
- Exigences requises par la réglementation
- Que se passe-t-il si on les achète après ?
- Que se passe-t-il avec l'achat de bâtiments entiers ?
- L'achat d'un immeuble entier peut être soumis à un taux de 20 % même si l'acheteur n'est pas un grand propriétaire.
- Un particulier peut également être affecté
- Que signifie un bâtiment entier ?
- L'achat progressif de bâtiments
- La régularisation des acquisitions antérieures
- Exceptions prévues par la réglementation
- TVA et renonciation à l'exonération des grands détenteurs
- Opérations soumises à la TVA
- La renonciation à l'exonération de la TVA
- L'importance d'une planification fiscale correcte
- Tableau récapitulatif : quand appliquer le taux de 20 %
- Questions fréquentes sur le taux de 20 % pour les grands détenteurs
- Conclusions dans notre étude notariale pour grand détenteur
Une des questions les plus fréquentes dans les études notariales, cabinets d'avocats, agences immobilières et sociétés patrimoniales est la suivante : Quand s'applique le taux de 20 % sur l'ITP pour les grands détenteurs en Catalogne ? L'entrée en vigueur du nouveau taux de 20 % sur l'Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP) pour les grands détenteurs a représenté une véritable révolution dans la fiscalité immobilière catalane.
La réponse n'est pas toujours simple.
Beaucoup de personnes pensent que cette réglementation ne concerne que les grands fonds d'investissement ou les sociétés propriétaires de centaines de logements. Cependant, la réalité est bien plus complexe. Dans certains cas, une société patrimoniale familiale, un investisseur immobilier ou même une personne physique peuvent être concernés par cette réglementation.
De plus, le taux de 20 % ne s'applique pas uniquement aux acquisitions réalisées par de grands détenteurs. Il existe d'autres cas spécifiques prévus par la réglementation, comme l'achat d'immeubles entiers de logements, qui peuvent également être soumis à cette taxe.
C'est pourquoi, avant de formaliser toute opération immobilière, il est essentiel d'analyser correctement la situation de l'acquéreur, la nature du bien et les circonstances concrètes de l'opération.
Dans cet article, nous analysons les principaux critères interprétatifs actuellement en vigueur et les opérations qui peuvent être affectées par le nouveau régime fiscal des grands détenteurs en Catalogne.
Pourquoi a-t-on créé le nouveau type de 20 % pour les grands détenteurs ?
Le but déclaré de la norme est de décourager l'accumulation de logements résidentiels par certains opérateurs immobiliers.
Le législateur catalan part de l'idée que le logement doit remplir une fonction sociale et considère que la concentration de biens immobiliers résidentiels entre les mains de grands propriétaires peut rendre l'accès au logement plus difficile.
Dans cet objectif, un taux majoré de 20 % a été introduit pour certaines acquisitions soumises à la taxe sur les transmissions patrimoniales. Pour connaître l'ensemble des obligations associées, vous pouvez consulter l'article suivant :
L'introduction de la mesure a un effet dissuasif clair.
Nous ne parlons pas d'une différence mineure par rapport à la fiscalité ordinaire. Dans de nombreuses opérations, la différence entre imposer selon l'échelle générale ou le faire à 20 % peut représenter des dizaines voire des centaines de milliers d'euros.
C'est précisément pour cette raison qu'il est indispensable de savoir quand cette réglementation s'applique réellement et quels sont les critères interprétatifs actuellement maintenus par l'Administration fiscale catalane.
Quand est-on considéré comme grand détenteur à des fins fiscales ?
Comme nous l'avons expliqué dans notre précédent article, le concept fiscal de grand détenteur est autonome et ne coïncide pas nécessairement avec celui utilisé par la réglementation sur le logement.
De manière générale, auront cette condition :
- Les personnes physiques ou morales propriétaires de plus de dix biens immobiliers à usage résidentiel situés en Catalogne.
- Les personnes physiques ou morales titulaires de plus de 1 500 mètres carrés construits à usage résidentiel situés en Catalogne.
- Les personnes physiques ou morales titulaires de cinq biens immobiliers urbains ou plus à usage résidentiel situés dans une même zone de marché résidentiel tendu.
Cependant, une fois la condition de grand détenteur déterminée, de nombreuses questions restent encore à résoudre.
Car la taxation à 20 % ne dépend pas uniquement du nombre de logements qu'une personne possède.
L'acquisition de grand détenteur dans l'exigibilité de l'impôt
Un des aspects les plus importants et les moins connus de la réglementation est le moment où il faut vérifier si une personne a ou non la qualité de grand détenteur.
Le moment de la constatation est la clé
Selon le critère de la Direction Générale des Impôts, la condition de grand détenteur doit être analysée au moment de l'exigibilité de l'impôt.
Autrement dit, ce qui importe est la situation patrimoniale existante au moment de la formalisation de l'acquisition.
La situation qui résulte après l'achat n'a pas d'importance.
Cette interprétation a des conséquences pratiques très importantes.
Acheter plusieurs logements dans un même acte notarié
Imaginons une personne qui possède quatre logements dans une zone tendue et acquiert quatre autres logements par un seul acte notarié.
Lorsqu'elle entre chez le notaire, elle n'est pas encore un grand propriétaire.
Par conséquent, la totalité de l'acquisition sera imposée selon le régime général.
Le fait qu'en sortant du notaire elle devienne titulaire de huit logements ne modifie pas la fiscalité de l'opération réalisée.
Acheter plusieurs logements à des moments différents
La situation change lorsque les acquisitions sont réalisées de manière successive.
Pensons maintenant à une personne qui possède quatre logements et en acquiert deux de plus par un premier acte.
À ce moment-là, elle n'est toujours pas un grand propriétaire.
Cependant, si par la suite elle acquiert de nouveaux logements alors qu'elle a déjà dépassé le seuil légal, cette seconde acquisition pourra être soumise au taux majoré de 20 %.
La différence économique peut être très significative.
C'est pourquoi la planification temporelle de certaines opérations immobilières prend une importance fondamentale.
Comment les sociétés affectent-elles le grand détenteur ?
Les sociétés patrimoniales constituent l'un des aspects les plus intéressants de toute cette réglementation.
À première vue, on pourrait penser que les logements appartenant à une société doivent être automatiquement comptabilisés pour ses associés.
Cependant, l'interprétation administrative est différente.
Société et associé sont des patrimoines distincts
La Direction générale des impôts considère que la société et ses associés constituent des patrimoines indépendants.
C'est pourquoi les logements appartenant à une société ne sont pas automatiquement attribués à ses associés, même si ceux-ci détiennent 100 % du capital social.
La conséquence pratique est très importante.
Imaginons une société patrimoniale propriétaire de vingt logements dont l'unique associé est une personne physique qui ne possède aucun bien immobilier à titre personnel.
Si c'est la société qui acquiert un nouveau logement soumis à la TPO, il faudra analyser si la société elle-même a la qualité de grand détenteur.
Dans ce cas, la réponse sera affirmative.
Cependant, si c'est l'associé en tant que personne physique qui acquiert un logement, les vingt logements de la société ne seront pas pris en compte pour déterminer s'il a ou non la qualité de grand détenteur.
Que se passe-t-il avec les holdings et les groupes sociétaires ?
La même logique s'applique aux groupes d'entreprises.
L'administration fiscale ne réalise pas une consolidation automatique des patrimoines immobiliers des différentes sociétés qui composent un groupe.
C'est pourquoi une société propriétaire de quatre logements n'acquiert pas automatiquement la qualité de grand détenteur du simple fait d'être participée par une autre société possédant des centaines d'immeubles.
La qualité de grand détenteur doit être analysée individuellement par rapport à l'entité qui réalise l'acquisition.
Conséquences pratiques pour les sociétés patrimoniales
Ce critère a des effets pratiques importants.
Il permet à différentes sociétés de maintenir des patrimoines immobiliers séparés sans qu'ils ne soient nécessairement cumulés aux fins du calcul.
C'est pourquoi la structure sociétaire utilisée peut s'avérer décisive pour déterminer la fiscalité future de certains investissements immobiliers.
Comment le grand détenteur calcule-t-il l'usufruit, la nue-propriété et la consolidation de la propriété ?
Les opérations dans lesquelles il existe une démembrement de la propriété présentent également des particularités importantes.
L'usufruit ne compte pas
À des fins fiscales, l'usufruit n'est pas pris en compte pour déterminer la condition de grand détenteur.
Par conséquent, une personne qui est uniquement usufruitière de plusieurs logements n'acquerra pas cette condition pour autant.
La nue-propriété compte effectivement
La situation est différente pour le nu-propriétaire.
L'Administration considère que la nue-propriété doit bien être prise en compte pour déterminer si les seuils prévus par la réglementation sont dépassés.
C'est pourquoi, celui qui détient la nue-propriété de plusieurs logements devra les prendre en compte aux fins du calcul.
Que se passe-t-il lorsque le domaine est consolidé ?
Un des aspects les plus intéressants est la consolidation ordinaire du domaine.
La consolidation se produit lorsque l'usufruit s'éteint et qu'une même personne réunit à nouveau la nue-propriété et l'usufruit.
Il est habituel que cela se produise par le décès de l'usufruitier ou par l'expiration du délai pour lequel l'usufruit a été constitué.
L'importance du moment de la consolidation
La condition de grand détenteur doit être analysée au moment où se produit la consolidation.
Cela signifie qu'une personne qui initialement n'était pas grand détenteur lorsqu'elle a reçu la nue-propriété peut avoir acquis par la suite cette condition.
Si au moment de la consolidation elle est déjà considérée comme grand détenteur, la fiscalité sera déterminée en tenant compte de cette situation existante à cet instant.
La clé, une fois de plus, est le moment de l'exigibilité.
Quand les garages et les débarras sont-ils imposés à 20 % ?
Bien que la norme se concentre principalement sur les logements, dans certains cas, elle peut également concerner les garages et les débarras.
L'acquisition conjointe est la clé
Pour que les garages et les débarras soient taxés à 20 %, il ne suffit pas qu'ils se trouvent dans le même immeuble ni qu'ils appartiennent au même vendeur.
La réglementation exige qu'il y ait une véritable unité d'acte dans l'acquisition.
De plus, il doit exister un lien fonctionnel entre le logement et le garage ou le débarras.
Exigences requises par la réglementation
Pour que les garages et les débarras soient soumis au même taux que le logement, plusieurs conditions doivent être remplies simultanément :
- Qu'ils soient acquis conjointement avec le logement.
- Qu'il existe un lien fonctionnel entre le logement et les annexes.
- Qu'ils soient à la disposition du cédant.
- Qu'ils ne soient ni loués ni cédés à des tiers.
- Qu'ils ne dépassent pas deux places de parking et un débarras par logement.
Le lien fonctionnel est particulièrement important.
Selon le critère administratif, le garage ou le débarras doit desservir le logement acquis et former avec lui une véritable unité économique et fonctionnelle.
C'est pourquoi le simple fait de se trouver dans le même immeuble ne suffit pas.
Que se passe-t-il si on les achète après ?
Si le logement est acquis dans un acte notarié et les garages ou débarras sont acquis ultérieurement par un autre acte notarié, l'exigence d'unité d'acte disparaît.
En conséquence, ces annexes seront imposées conformément au régime général et non au taux majoré de 20 %.
Il s'agit d'une question apparemment mineure qui, cependant, peut avoir d'importantes conséquences fiscales.
Que se passe-t-il avec l'achat de bâtiments entiers ?
Nous sommes probablement face à l'aspect le plus important et le moins connu de la réforme.
L'achat d'un immeuble entier peut être soumis à un taux de 20 % même si l'acheteur n'est pas un grand propriétaire.
Contrairement à ce qui se passe dans d'autres cas, ici la qualité de l'acquéreur perd de son importance.
La réglementation établit que l'acquisition d'un immeuble entier de logements peut être soumise au taux de 20 % même si l'acheteur n'a pas la qualité de grand propriétaire.
Par conséquent, l'élément décisif devient l'objet acquis.
Un particulier peut également être affecté
Cette réglementation peut affecter même les personnes qui ne possèdent aucun logement.
Un particulier qui acquiert un immeuble complet composé de plusieurs logements peut être obligé de payer un impôt de 20 %.
Il s'agit de l'une des conséquences les plus remarquables de la réglementation.
Que signifie un bâtiment entier ?
La norme concerne à la fois les bâtiments divisés horizontalement et les bâtiments qui ne le sont pas encore.
L'important est que la transmission de la totalité de l'immeuble ait lieu.
L'achat progressif de bâtiments
La situation devient encore plus complexe lorsque l'acquisition se fait de manière progressive.
Pensons à un immeuble appartenant à plusieurs copropriétaires.
Un investisseur acquiert initialement une quote-part indivise.
Par la suite, il acquiert une deuxième quote-part.
Et enfin, il achète la partie restante.
Lors des premières acquisitions, il peut sembler que l'on n'achète pas un immeuble entier.
Cependant, lorsque la propriété intégrale de l'immeuble est finalement atteinte, d'importantes conséquences fiscales apparaissent.
La régularisation des acquisitions antérieures
Un des aspects les plus controversés est la possibilité de réviser des acquisitions antérieures.
Lorsque l'acquisition de l'ensemble du bâtiment est finalement achevée, certaines opérations antérieures qui ne sont pas encore prescrites peuvent être affectées par une régularisation ultérieure.
C'est pourquoi l'achat progressif de bâtiments exige une attention particulière du point de vue fiscal.
Exceptions prévues par la réglementation
La loi prévoit certaines exceptions, notamment liées à des finalités sociales ou à certains cas de résidence principale.
Cependant, chaque cas doit être analysé individuellement.
TVA et renonciation à l'exonération des grands détenteurs
Toutes les acquisitions immobilières ne sont pas soumises aux Transmissions Patrimoniales.
Et cette circonstance peut s'avérer décisive.
Opérations soumises à la TVA
Lorsque l'opération est soumise et non exonérée de TVA, le taux majoré de 20 % en TPO ne s'applique pas.
C'est pourquoi la fiscalité finale peut être complètement différente.
La renonciation à l'exonération de la TVA
Un intérêt particulier présente la renonciation à l'exonération dans certaines secondes transmissions.
Dans ces cas, l'opération peut être soumise à la TVA et aux Actes Juridiques Documentés au lieu d'être soumise au TPO.
Cette circonstance peut modifier de manière très significative la charge fiscale de l'opération.
L'importance d'une planification fiscale correcte
Avant de formaliser une vente, il est essentiel d'analyser quel régime fiscal est applicable.
Dans certaines opérations, la différence économique peut être très importante.
Tableau récapitulatif : quand appliquer le taux de 20 %
| Opération | Taux 20% | Régime général |
|---|---|---|
| Grand détenteur acquiert un logement résidentiel | Oui | Non |
| Achat de la résidence principale | Non | Oui |
| Logement en construction | Non | Oui |
| Hôtel ou résidence étudiante | Non | Oui |
| Acquisition d’un immeuble entier | Oui | Non |
| Garage acquis conjointement avec le logement et remplissant les conditions | Oui | Non |
| Garage acquis ultérieurement | Non | Oui |
| Opération soumise à la TVA | Non | TVA + AJD |
Questions fréquentes sur le taux de 20 % pour les grands détenteurs
Non. Les acquisitions soumises à la TVA sont exclues du champ d'application de ce type majoré de Transmissions Patrimoniales.
Oui. L'administration fiscale analyse de manière indépendante le patrimoine de la société et celui de ses associés.
Oui. Il s'agit de l'un des cas spécifiques prévus par la réglementation.
Non. Uniquement lorsqu'ils sont acquis conjointement avec le logement et que toutes les exigences légales sont remplies.
Conclusions dans notre étude notariale pour grand détenteur
L'application du nouveau taux de 20 % pour les grands détenteurs est beaucoup plus complexe qu'il n'y paraît à première vue.
Il ne suffit pas de déterminer combien de logements une personne possède.
Il est également indispensable d'analyser le moment de l'exigibilité, l'existence de structures sociétaires, les acquisitions progressives, la consolidation du contrôle, l'achat d'immeubles entiers ou l'acquisition conjointe de garages et de débarras.
Une planification préalable correcte peut éviter d'importantes contingences fiscales et apporter la sécurité juridique nécessaire pour prendre des décisions patrimoniales en pleine connaissance de leurs conséquences.
Allez-vous acheter un logement, un immeuble ou un portefeuille de biens immobiliers en Catalogne ?
La réglementation des grands détenteurs a introduit de nouvelles obligations et risques fiscaux qu'il convient d'analyser avant de signer toute opération immobilière.
Chez JLA Notarios, notariat Barcelone sur la Diagonal, près de Passeig de Gràcia et Francesc Macià, nous conseillons, par le biais de nos services notariaux immobiliers et contractuels, les particuliers, entreprises, promoteurs, sociétés patrimoniales et investisseurs dans les achats-ventes, opérations sociétaires et planification patrimoniale immobilière.
Si vous avez des doutes sur l'application du taux de 20%, la condition de grand détenteur ou la fiscalité d'une opération immobilière en Catalogne, notre équipe peut vous aider à analyser votre cas concret et vous offrir la plus grande sécurité juridique avant la signature.
