Cuándo se aplica el tipo del 20% en el ITP al gran tenedor y qué operaciones pueden verse afectadas?
En este artículo encontraras (32)
- ¿Por qué se creó el nuevo tipo del 20% para grandes tenedores?
- La adquisición de gran tenedor en el devengo del impuesto
- El momento del devengo es la clave
- Comprar varias viviendas en una misma escritura
- Comprar varias viviendas en momentos distintos
- ¿Cómo afectan las sociedades al gran tenedor?
- Sociedad y socio son patrimonios distintos
- ¿Qué ocurre con los holdings y grupos societarios?
- Consecuencias prácticas para sociedades patrimoniales
- ¿Cómo computa el gran tenedor en el usufructo, la nuda propiedad y la consolidación del dominio?
- El usufructo no computa
- La nuda propiedad sí computa
- ¿Qué ocurre cuando se consolida el dominio?
- La importancia del momento de la consolidación
- ¿Cuándo tributan al 20% los garajes y trasteros?
- La adquisición conjunta es la clave
- Requisitos exigidos por la normativa
- ¿Qué ocurre si se compran después?
- ¿Qué ocurre con la compra de edificios enteros?
- La compra de un edificio entero puede tributar al 20% aunque el comprador no sea gran tenedor
- Un particular también puede verse afectado
- ¿Qué se entiende por edificio entero?
- La compra progresiva de edificios
- La regularización de adquisiciones anteriores
- Excepciones previstas por la normativa
- IVA y renuncia a la exención de grandes tenedores
- Operaciones sujetas a IVA
- La renuncia a la exención del IVA
- La importancia de una correcta planificación fiscal
- Tabla resumen: cuándo se aplica el tipo del 20%
- Preguntas frecuentes sobre el tipo del 20% para grandes tenedores
- Conclusiones en nuestra notaría para gran tenedor
Una de las preguntas más frecuentes en notarías, despachos de abogados, inmobiliarias y sociedades patrimoniales es la siguiente: ¿cuándo se aplica el tipo del 20% en el ITP para grandes tenedores en Cataluña? La entrada en vigor del nuevo tipo del 20% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) para grandes tenedores ha supuesto una auténtica revolución en la fiscalidad inmobiliaria catalana.
La respuesta no siempre es sencilla.
Muchas personas creen que esta normativa únicamente afecta a grandes fondos de inversión o sociedades propietarias de centenares de viviendas. Sin embargo, la realidad es mucho más compleja. En determinados supuestos, una sociedad patrimonial familiar, un inversor inmobiliario o incluso una persona física pueden verse afectados por esta regulación.
Además, el tipo del 20% no solo puede aplicarse a adquisiciones realizadas por grandes tenedores. Existen otros supuestos específicos previstos por la normativa, como la compra de edificios enteros de viviendas, que también pueden quedar sujetos a este gravamen.
Por ello, antes de formalizar cualquier operación inmobiliaria resulta fundamental analizar correctamente la situación del adquirente, la naturaleza del inmueble y las circunstancias concretas de la operación.
En este artículo analizamos los principales criterios interpretativos actualmente vigentes y las operaciones que pueden verse afectadas por el nuevo régimen fiscal de los grandes tenedores en Cataluña.
¿Por qué se creó el nuevo tipo del 20% para grandes tenedores?
La finalidad declarada de la norma es desincentivar la acumulación de vivienda residencial por parte de determinados operadores inmobiliarios.
El legislador catalán parte de la idea de que la vivienda debe cumplir una función social y considera que la concentración de inmuebles residenciales en manos de grandes propietarios puede dificultar el acceso a la vivienda.
Con este objetivo se introdujo un tipo agravado del 20% en determinadas adquisiciones sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Para conocer el conjunto de obligaciones asociadas, puede consultar el siguiente artículo:
La introducción de la medida tiene un claro efecto disuasorio.
No estamos hablando de una diferencia menor respecto de la tributación ordinaria. En muchas operaciones la diferencia entre tributar conforme a la escala general o hacerlo al 20% puede suponer decenas o incluso cientos de miles de euros.
Precisamente por ello resulta imprescindible conocer cuándo se aplica realmente esta normativa y cuáles son los criterios interpretativos actualmente mantenidos por la Administración tributaria catalana.
¿Cuándo se considera gran tenedor a efectos fiscales?
Como explicamos en nuestro anterior artículo, el concepto fiscal de gran tenedor es autónomo y no coincide necesariamente con el utilizado por la normativa de vivienda.
Con carácter general, tendrán esta condición:
- Las personas físicas o jurídicas propietarias de más de diez inmuebles de uso residencial situados en Cataluña.
- Las personas físicas o jurídicas titulares de más de 1.500 metros cuadrados construidos de uso residencial situados en Cataluña.
- Las personas físicas o jurídicas titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial situados dentro de una misma zona de mercado residencial tensionado.
No obstante, una vez determinada la condición de gran tenedor, todavía quedan numerosas cuestiones por resolver.
Porque la tributación al 20% no depende únicamente del número de viviendas que posea una persona.
La adquisición de gran tenedor en el devengo del impuesto
Uno de los aspectos más importantes y menos conocidos de la regulación es el momento en que debe verificarse si una persona tiene o no la condición de gran tenedor.
El momento del devengo es la clave
Según el criterio de la Direcció General de Tributs, la condición de gran tenedor debe analizarse en el momento del devengo del impuesto.
Dicho de otro modo, lo importante es la situación patrimonial existente cuando se formaliza la adquisición.
No importa la situación que resulte después de la compra.
Esta interpretación tiene consecuencias prácticas muy relevantes.
Comprar varias viviendas en una misma escritura
Imaginemos una persona que posee cuatro viviendas en una zona tensionada y adquiere otras cuatro viviendas mediante una única escritura.
Cuando entra en la notaría todavía no es gran tenedor.
Por tanto, la totalidad de la adquisición tributará conforme al régimen general.
El hecho de que al salir de la notaría pase a ser titular de ocho viviendas no modifica la tributación de la operación realizada.
Comprar varias viviendas en momentos distintos
La situación cambia cuando las adquisiciones se realizan de forma sucesiva.
Pensemos ahora en una persona que posee cuatro viviendas y adquiere dos más mediante una primera escritura.
En ese momento sigue sin ser gran tenedor.
Sin embargo, si posteriormente adquiere nuevas viviendas cuando ya ha superado el umbral legal, esa segunda adquisición sí podrá quedar sometida al tipo agravado del 20%.
La diferencia económica puede ser muy significativa.
Por ello, la planificación temporal de determinadas operaciones inmobiliarias adquiere una importancia fundamental.
¿Cómo afectan las sociedades al gran tenedor?
Las sociedades patrimoniales constituyen uno de los aspectos más interesantes de toda esta regulación.
A primera vista podría pensarse que las viviendas pertenecientes a una sociedad deben computarse automáticamente a sus socios.
Sin embargo, la interpretación administrativa es distinta.
Sociedad y socio son patrimonios distintos
La Direcció General de Tributs considera que la sociedad y sus socios constituyen patrimonios independientes.
Por ello, las viviendas pertenecientes a una sociedad no se atribuyen automáticamente a sus socios, aunque estos sean titulares del 100% del capital social.
La consecuencia práctica es muy importante.
Imaginemos una sociedad patrimonial propietaria de veinte viviendas cuyo único socio es una persona física que no posee ningún inmueble a título particular.
Si es la sociedad quien adquiere una nueva vivienda sujeta a TPO, deberá analizarse si la propia sociedad tiene la condición de gran tenedora.
En este supuesto, la respuesta será afirmativa.
Sin embargo, si quien adquiere una vivienda es el socio como persona física, las veinte viviendas de la sociedad no computarán para determinar si él tiene o no la condición de gran tenedor.
¿Qué ocurre con los holdings y grupos societarios?
La misma lógica se aplica a los grupos empresariales.
La Administración tributaria no realiza una consolidación automática de los patrimonios inmobiliarios de las distintas sociedades que integran un grupo.
Por ello, una sociedad propietaria de cuatro viviendas no adquiere automáticamente la condición de gran tenedora por el simple hecho de estar participada por otra sociedad que posea cientos de inmuebles.
La condición de gran tenedor debe analizarse individualmente respecto de la entidad que realiza la adquisición.
Consecuencias prácticas para sociedades patrimoniales
Este criterio tiene importantes efectos prácticos.
Permite que distintas sociedades mantengan patrimonios inmobiliarios separados sin que necesariamente se acumulen a efectos del cómputo.
Por ello, la estructura societaria utilizada puede resultar decisiva para determinar la tributación futura de determinadas inversiones inmobiliarias.
¿Cómo computa el gran tenedor en el usufructo, la nuda propiedad y la consolidación del dominio?
Las operaciones en las que existe una desmembración del dominio también presentan importantes particularidades.
El usufructo no computa
A efectos fiscales, el usufructo no se computa para determinar la condición de gran tenedor.
Por tanto, una persona que únicamente sea usufructuaria de varias viviendas no adquirirá por ello dicha condición.
La nuda propiedad sí computa
La situación es distinta para el nudo propietario.
La Administración considera que la nuda propiedad sí debe computarse para determinar si se superan los umbrales previstos por la normativa.
Por ello, quien ostente la nuda propiedad de varias viviendas deberá tenerlas en cuenta a efectos del cómputo.
¿Qué ocurre cuando se consolida el dominio?
Uno de los aspectos más interesantes es la consolidación ordinaria del dominio.
La consolidación se produce cuando el usufructo se extingue y una misma persona vuelve a reunir la nuda propiedad y el usufructo.
Lo habitual es que ello ocurra por fallecimiento del usufructuario o por transcurso del plazo para el que se constituyó el usufructo.
La importancia del momento de la consolidación
La condición de gran tenedor debe analizarse en el momento en que se produce la consolidación.
Esto significa que una persona que inicialmente no era gran tenedora cuando recibió la nuda propiedad puede haber adquirido posteriormente dicha condición.
Si en el momento de la consolidación ya tiene la consideración de gran tenedor, la tributación se determinará atendiendo a esa situación existente en ese instante.
La clave, una vez más, es el momento del devengo.
¿Cuándo tributan al 20% los garajes y trasteros?
Aunque la norma se centra principalmente en las viviendas, en determinados supuestos también puede afectar a garajes y trasteros.
La adquisición conjunta es la clave
Para que garajes y trasteros tributen al 20% no basta con que se encuentren en el mismo edificio ni con que pertenezcan al mismo vendedor.
La normativa exige que exista una auténtica unidad de acto en la adquisición.
Además, debe existir una vinculación funcional entre la vivienda y el garaje o trastero.
Requisitos exigidos por la normativa
Para que los garajes y trasteros tributen al mismo tipo que la vivienda deben cumplirse simultáneamente varios requisitos:
- Que se adquieran conjuntamente con la vivienda.
- Que exista una vinculación funcional entre la vivienda y los anexos.
- Que se encuentren a disposición del transmitente.
- Que no estén arrendados ni cedidos a terceros.
- Que no excedan de dos plazas de aparcamiento y un trastero por vivienda.
La vinculación funcional es especialmente importante.
Según el criterio administrativo, el garaje o el trastero deben prestar servicio a la vivienda adquirida y formar con ella una auténtica unidad económica y funcional.
Por ello, el simple hecho de encontrarse en el mismo edificio no resulta suficiente.
¿Qué ocurre si se compran después?
Si la vivienda se adquiere en una escritura y los garajes o trasteros se adquieren posteriormente mediante otra escritura, desaparece el requisito de unidad de acto.
En consecuencia, dichos anexos tributarán conforme al régimen general y no al tipo agravado del 20%.
Se trata de una cuestión aparentemente menor que, sin embargo, puede tener importantes consecuencias fiscales.
¿Qué ocurre con la compra de edificios enteros?
Probablemente nos encontramos ante el aspecto más relevante y menos conocido de la reforma.
La compra de un edificio entero puede tributar al 20% aunque el comprador no sea gran tenedor
A diferencia de lo que ocurre en otros supuestos, aquí la condición del adquirente pierde protagonismo.
La normativa establece que la adquisición de un edificio entero de viviendas puede quedar sometida al tipo del 20% aunque quien compra no tenga la condición de gran tenedor.
Por tanto, el elemento decisivo pasa a ser el objeto adquirido.
Un particular también puede verse afectado
Esta regulación puede afectar incluso a personas que no poseen ninguna vivienda.
Un particular que adquiera un edificio completo compuesto por varias viviendas puede verse obligado a tributar al 20%.
Se trata de una de las consecuencias más llamativas de la normativa.
¿Qué se entiende por edificio entero?
La norma se refiere tanto a edificios divididos horizontalmente como a edificios que todavía no lo estén.
Lo importante es que se produzca la transmisión de la totalidad del inmueble.
La compra progresiva de edificios
La situación se vuelve todavía más compleja cuando la adquisición se realiza de forma gradual.
Pensemos en un edificio perteneciente a varios copropietarios.
Un inversor adquiere inicialmente una participación indivisa.
Posteriormente adquiere una segunda participación.
Y finalmente compra la parte restante.
Durante las primeras adquisiciones puede parecer que no se está comprando un edificio entero.
Sin embargo, cuando finalmente se alcanza la propiedad íntegra del inmueble aparecen importantes consecuencias fiscales.
La regularización de adquisiciones anteriores
Uno de los aspectos más controvertidos es la posibilidad de revisar adquisiciones anteriores.
Cuando finalmente se completa la adquisición de todo el edificio, determinadas operaciones previas que todavía no hayan prescrito pueden verse afectadas por una regularización posterior.
Por ello, la compra progresiva de edificios exige una especial atención desde el punto de vista fiscal.
Excepciones previstas por la normativa
La ley contempla determinadas excepciones, especialmente relacionadas con finalidades sociales o con determinados supuestos de vivienda habitual.
No obstante, cada caso debe analizarse individualmente.
IVA y renuncia a la exención de grandes tenedores
No todas las adquisiciones inmobiliarias tributan por Transmisiones Patrimoniales.
Y esta circunstancia puede resultar decisiva.
Operaciones sujetas a IVA
Cuando la operación está sujeta y no exenta de IVA, el tipo agravado del 20% en TPO no resulta aplicable.
Por ello, la tributación final puede ser completamente distinta.
La renuncia a la exención del IVA
Especial interés presenta la renuncia a la exención en determinadas segundas transmisiones.
En estos supuestos la operación puede pasar a tributar por IVA y Actos Jurídicos Documentados en lugar de hacerlo por TPO.
Esta circunstancia puede alterar de forma muy significativa la carga fiscal de la operación.
La importancia de una correcta planificación fiscal
Antes de formalizar una compraventa resulta esencial analizar qué régimen tributario resulta aplicable.
En determinadas operaciones la diferencia económica puede ser muy considerable.
Tabla resumen: cuándo se aplica el tipo del 20%
| Operación | Tipo 20% | Régimen general |
|---|---|---|
| Gran tenedor adquiere vivienda residencial | Sí | No |
| Compra de vivienda habitual | No | Sí |
| Vivienda en construcción | No | Sí |
| Hotel o residencia de estudiantes | No | Sí |
| Adquisición de edificio entero | Sí | No |
| Garaje adquirido conjuntamente con la vivienda y cumpliendo requisitos | Sí | No |
| Garaje adquirido posteriormente | No | Sí |
| Operación sujeta a IVA | No | IVA + AJD |
Preguntas frecuentes sobre el tipo del 20% para grandes tenedores
No. Las adquisiciones sujetas a IVA quedan fuera del ámbito de aplicación de este tipo agravado de Transmisiones Patrimoniales.
Sí. La Administración tributaria analiza de forma independiente el patrimonio de la sociedad y el de sus socios.
Sí. Se trata de uno de los supuestos específicos previstos por la normativa.
No. Únicamente cuando se adquieren conjuntamente con la vivienda y se cumplen todos los requisitos exigidos por la ley.
Conclusiones en nuestra notaría para gran tenedor
La aplicación del nuevo tipo del 20% para grandes tenedores es mucho más compleja de lo que puede parecer a primera vista.
No basta con determinar cuántas viviendas posee una persona.
También resulta imprescindible analizar el momento del devengo, la existencia de estructuras societarias, las adquisiciones progresivas, la consolidación del dominio, la compra de edificios enteros o la adquisición conjunta de garajes y trasteros.
Una correcta planificación previa puede evitar importantes contingencias fiscales y aportar la seguridad jurídica necesaria para adoptar decisiones patrimoniales con pleno conocimiento de sus consecuencias.
¿Va a comprar una vivienda, un edificio o una cartera de inmuebles en Cataluña?
La normativa de grandes tenedores ha introducido nuevas obligaciones y riesgos fiscales que conviene analizar antes de firmar cualquier operación inmobiliaria.
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