Quan s'aplica el tipus del 20% en l'ITP al gran tenidor i quines operacions poden veure's afectades?
En aquest article trobaràs (32)
- Per què es va crear el nou tipus del 20% per a grans tenidors?
- L’adquisició de la condició de gran tenidor en la meritació de l’impost
- El moment de la meritació és la clau
- Comprar diverses vivendes en una mateixa escriptura
- Comprar diverses vivendes en moments diferents
- Com afecten les societats al gran tenidor?
- Societat i soci són patrimonis diferents
- Què passa amb els holdings i grups societaris?
- Conseqüències pràctiques per a societats patrimonials
- Com computa el gran tenidor en l’usdefruit, la nua propietat i la consolidació del domini?
- L'usdefruit no computa
- La nua propietat sí computa
- Què passa quan es consolida el domini?
- La importància del moment de la consolidació
- Quan tributen al 20% els garatges i trasters?
- L’adquisició conjunta és la clau
- Requisits exigits per la normativa
- Què passa si es compren després?
- Què passa amb la compra d'edificis sencers?
- La compra d’un edifici sencer pot tributar al 20% encara que el comprador no sigui gran propietari
- Un particular també pot veure's afectat
- Què s'entén per edifici sencer?
- La compra progressiva d’edificis
- La regularització d’adquisicions anteriors
- Excepcions previstes per la normativa
- IVA i renúncia a l’exempció de grans tenidors
- Operacions subjectes a IVA
- La renúncia a l’exempció de l’IVA
- La importància d’una correcta planificació fiscal
- Taula resum: quan s'aplica el tipus del 20%
- Preguntes freqüents sobre el tipus del 20% per a grans tenidors
- Conclusions a la nostra notaria per a grans tenidors
Una de les preguntes més freqüents en notaries, despatxos d’advocats, immobiliàries i societats patrimonials és la següent: ¿quan s’aplica el tipus del 20% en l’ITP per a grans tenidors a Catalunya? L’entrada en vigor del nou tipus del 20% en l’Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP) per a grans tenidors ha suposat una autèntica revolució en la fiscalitat immobiliària catalana.
La resposta no sempre és senzilla.
Molta gent creu que aquesta normativa únicament afecta grans fons d’inversió o societats propietàries de centenars d’habitatges. Tanmateix, la realitat és molt més complexa. En determinats supòsits, una societat patrimonial familiar, un inversor immobiliari o fins i tot una persona física poden veure’s afectats per aquesta regulació.
A més, el tipus del 20% no només pot aplicar-se a adquisicions realitzades per grans tenidors. Existeixen altres supòsits específics previstos per la normativa, com la compra d’edificis sencers d’habitatges, que també poden quedar subjectes a aquest gravamen.
Per això, abans de formalitzar qualsevol operació immobiliària és fonamental analitzar correctament la situació de l’adquirent, la naturalesa de l’immoble i les circumstàncies concretes de l’operació.
En aquest article analitzem els principals criteris interpretatius actualment vigents i les operacions que poden veure’s afectades pel nou règim fiscal dels grans tenidors a Catalunya.
Per què es va crear el nou tipus del 20% per a grans tenidors?
La finalitat declarada de la norma és desincentivar l’acumulació d’habitatge residencial per part de determinats operadors immobiliaris.
El legislador català parteix de la idea que l’habitatge ha de complir una funció social i considera que la concentració d’immobles residencials en mans de grans propietaris pot dificultar l’accés a l’habitatge.
Amb aquest objectiu es va introduir un tipus agreujat del 20% en determinades adquisicions subjectes a l’Impost sobre Transmissions Patrimonials. Per conèixer el conjunt d’obligacions associades, pot consultar el següent article:
La introducció de la mesura té un clar efecte dissuasiu.
No estem parlant d’una diferència menor respecte de la tributació ordinària. En moltes operacions la diferència entre tributar conforme a l’escala general o fer-ho al 20% pot suposar desenes o fins i tot centenars de milers d’euros.
Precisament per això resulta imprescindible conèixer quan s’aplica realment aquesta normativa i quins són els criteris interpretatius actualment mantinguts per l’Administració tributària catalana.
Quan es considera gran tenidor a efectes fiscals?
Com expliquem en el nostre anterior article, el concepte fiscal de gran tenidor és autònom i no coincideix necessàriament amb l’utilitzat per la normativa d’habitatge.
Amb caràcter general, tindran aquesta condició:
- Les persones físiques o jurídiques propietàries de més de deu immobles d’ús residencial situats a Catalunya.
- Les persones físiques o jurídiques titulars de més de 1.500 metres quadrats construïts d’ús residencial situats a Catalunya.
- Les persones físiques o jurídiques titulars de cinc o més immobles urbans d’ús residencial situats dins d’una mateixa zona de mercat residencial tensionat.
No obstant això, un cop determinada la condició de gran tenidor, encara queden nombroses qüestions per resoldre.
Perquè la tributació al 20% no depèn únicament del nombre d’habitatges que posseeixi una persona.
L’adquisició de la condició de gran tenidor en la meritació de l’impost
Un dels aspectes més importants i menys coneguts de la regulació és el moment en què s'ha de verificar si una persona té o no la condició de gran tenidor.
El moment de la meritació és la clau
Segons el criteri de la Direcció General de Tributs, la condició de gran tenidor s'ha d'analitzar en el moment de la meritació de l'impost.
Dit d'una altra manera, l'important és la situació patrimonial existent quan es formalitza l'adquisició.
No importa la situació que resulti després de la compra.
Aquesta interpretació té conseqüències pràctiques molt rellevants.
Comprar diverses vivendes en una mateixa escriptura
Imaginem una persona que posseeix quatre habitatges en una zona tensionada i adquireix altres quatre habitatges mitjançant una única escriptura.
Quan entra a la notaria encara no és gran tenidor.
Per tant, la totalitat de l’adquisició tributarà conforme al règim general.
El fet que en sortir de la notaria passi a ser titular de vuit habitatges no modifica la tributació de l’operació realitzada.
Comprar diverses vivendes en moments diferents
La situació canvia quan les adquisicions es realitzen de forma successiva.
Pensem ara en una persona que posseeix quatre habitatges i n’adquireix dos més mitjançant una primera escriptura.
En aquell moment continua sense ser gran tenidor.
Tanmateix, si posteriorment adquireix nous habitatges quan ja ha superat el llindar legal, aquesta segona adquisició sí que podrà quedar sotmesa al tipus agreujat del 20%.
La diferència econòmica pot ser molt significativa.
Per això, la planificació temporal de determinades operacions immobiliàries adquireix una importància fonamental.
Com afecten les societats al gran tenidor?
Les societats patrimonials constitueixen un dels aspectes més interessants de tota aquesta regulació.
A primera vista podria pensar-se que els habitatges pertanyents a una societat s'han de computar automàticament als seus socis.
Tanmateix, la interpretació administrativa és diferent.
Societat i soci són patrimonis diferents
La Direcció General de Tributs considera que la societat i els seus socis constitueixen patrimonis independents.
Per això, els habitatges pertanyents a una societat no s'atribueixen automàticament als seus socis, encara que aquests siguin titulars del 100% del capital social.
La conseqüència pràctica és molt important.
Imaginem una societat patrimonial propietària de vint habitatges el seu únic soci és una persona física que no posseeix cap immoble a títol particular.
Si és la societat qui adquireix un nou habitatge subjecte a TPO, s'haurà d'analitzar si la pròpia societat té la condició de gran tenidora.
En aquest supòsit, la resposta serà afirmativa.
Tanmateix, si qui adquireix un habitatge és el soci com a persona física, els vint habitatges de la societat no computaran per determinar si ell té o no la condició de gran tenidor.
Què passa amb els holdings i grups societaris?
La mateixa lògica s'aplica als grups empresarials.
L'Administració tributària no realitza una consolidació automàtica dels patrimonis immobiliaris de les diferents societats que integren un grup.
Per això, una societat propietària de quatre habitatges no adquireix automàticament la condició de gran tenidor pel simple fet d'estar participada per una altra societat que posseeixi centenars d'immobles.
La condició de gran tenidor s'ha d'analitzar individualment respecte de l'entitat que realitza l'adquisició.
Conseqüències pràctiques per a societats patrimonials
Aquest criteri té importants efectes pràctics.
Permet que diferents societats mantinguin patrimonis immobiliaris separats sense que necessàriament s'acumulin a efectes del còmput.
Per això, l'estructura societària utilitzada pot resultar decisiva per determinar la tributació futura de determinades inversions immobiliàries.
Com computa el gran tenidor en l’usdefruit, la nua propietat i la consolidació del domini?
Les operacions en què existeix una desmembració del domini també presenten importants particularitats.
L'usdefruit no computa
A efectes fiscals, l'usdefruit no es computa per determinar la condició de gran tenidor.
Per tant, una persona que únicament sigui usufructuària de diversos habitatges no adquirirà per això aquesta condició.
La nua propietat sí computa
La situació és diferent per al nu propietari.
L’Administració considera que la nua propietat sí que s’ha de computar per determinar si es superen els llindars previstos per la normativa.
Per això, qui ostenti la nua propietat de diversos habitatges haurà de tenir-los en compte a efectes del còmput.
Què passa quan es consolida el domini?
Un dels aspectes més interessants és la consolidació ordinària del domini.
La consolidació es produeix quan l'usdefruit s'extingeix i una mateixa persona torna a reunir la nua propietat i l'usdefruit.
El habitual és que això passi per defunció de l'usufructuari o per transcurs del termini per al qual es va constituir l'usdefruit.
La importància del moment de la consolidació
La condició de gran tenidor s'ha d'analitzar en el moment en què es produeix la consolidació.
Això significa que una persona que inicialment no era gran tenidora quan va rebre la nua propietat pot haver adquirit posteriorment aquesta condició.
Si en el moment de la consolidació ja té la consideració de gran tenidor, la tributació es determinarà atenent aquesta situació existent en aquell instant.
La clau, una vegada més, és el moment de la meritació.
Quan tributen al 20% els garatges i trasters?
Encara que la norma es centra principalment en els habitatges, en determinats supòsits també pot afectar a garatges i trasters.
L’adquisició conjunta és la clau
Perquè els garatges i trasters tributin al 20% no n'hi ha prou que es trobin al mateix edifici ni que pertanyin al mateix venedor.
La normativa exigeix que existeixi una autèntica unitat d'acte en l'adquisició.
A més, ha d'existir una vinculació funcional entre l'habitatge i el garatge o traster.
Requisits exigits per la normativa
Perquè els garatges i trasters tributin al mateix tipus que l'habitatge s'han de complir simultàniament diversos requisits:
- Que s'adquireixin conjuntament amb l'habitatge.
- Que existeixi un vincle funcional entre l'habitatge i els annexos.
- Que es trobin a disposició del transmissor.
- Que no estiguin arrendats ni cedits a tercers.
- Que no excedeixin de dues places d'aparcament i un traster per habitatge.
El vincle funcional és especialment important.
Segons el criteri administratiu, el garatge o el traster han de prestar servei a l'habitatge adquirit i formar amb aquest una autèntica unitat econòmica i funcional.
Per això, el simple fet de trobar-se al mateix edifici no resulta suficient.
Què passa si es compren després?
Si l'habitatge s'adquireix en una escriptura i els garatges o trasters s'adquireixen posteriorment mitjançant una altra escriptura, desapareix el requisit d'unitat d'acte.
En conseqüència, aquests annexos tributaran conforme al règim general i no al tipus agreujat del 20%.
Es tracta d'una qüestió aparentment menor que, tanmateix, pot tenir importants conseqüències fiscals.
Què passa amb la compra d'edificis sencers?
Probablement ens trobem davant l’aspecte més rellevant i menys conegut de la reforma.
La compra d’un edifici sencer pot tributar al 20% encara que el comprador no sigui gran propietari
A diferència del que passa en altres supòsits, aquí la condició de l’adquirent perd protagonisme.
La normativa estableix que l’adquisició d’un edifici sencer d’habitatges pot quedar sotmesa al tipus del 20% encara que qui compra no tingui la condició de gran tenidor.
Per tant, l’element decisiu passa a ser l’objecte adquirit.
Un particular també pot veure's afectat
Aquesta regulació pot afectar fins i tot persones que no posseeixen cap habitatge.
Un particular que adquireixi un edifici complet compost per diverses vivendes pot veure's obligat a tributar al 20%.
Es tracta d'una de les conseqüències més cridaneres de la normativa.
Què s'entén per edifici sencer?
La norma es refereix tant a edificis dividits horitzontalment com a edificis que encara no ho estiguin.
L’important és que es produeixi la transmissió de la totalitat de l’immoble.
La compra progressiva d’edificis
La situació esdevé encara més complexa quan l’adquisició es realitza de forma gradual.
Pensem en un edifici pertanyent a diversos copropietaris.
Un inversor adquireix inicialment una participació indivisa.
Posteriorment adquireix una segona participació.
I finalment compra la part restant.
Durant les primeres adquisicions pot semblar que no s’està comprant un edifici sencer.
Tanmateix, quan finalment s’assoleix la propietat íntegra de l’immoble apareixen importants conseqüències fiscals.
La regularització d’adquisicions anteriors
Un dels aspectes més controvertits és la possibilitat de revisar adquisicions anteriors.
Quan finalment es completa l’adquisició de tot l’edifici, determinades operacions prèvies que encara no hagin prescrit poden veure’s afectades per una regularització posterior.
Per això, la compra progressiva d’edificis exigeix una especial atenció des del punt de vista fiscal.
Excepcions previstes per la normativa
La llei contempla determinades excepcions, especialment relacionades amb finalitats socials o amb determinats supòsits d'habitatge habitual.
No obstant això, cada cas s'ha d'analitzar individualment.
IVA i renúncia a l’exempció de grans tenidors
No totes les adquisicions immobiliàries tributen per Transmissions Patrimonials.
I aquesta circumstància pot resultar decisiva.
Operacions subjectes a IVA
Quan l’operació està subjecta i no exempta d’IVA, el tipus agreujat del 20% en TPO no resulta aplicable.
Per això, la tributació final pot ser completament diferent.
La renúncia a l’exempció de l’IVA
Especial interès presenta la renúncia a l’exempció en determinades segones transmissions.
En aquests supòsits l’operació pot passar a tributar per IVA i Actes Jurídics Documentats en lloc de fer-ho per TPO.
Aquesta circumstància pot alterar de manera molt significativa la càrrega fiscal de l’operació.
La importància d’una correcta planificació fiscal
Abans de formalitzar una compravenda resulta essencial analitzar quin règim tributari resulta aplicable.
En determinades operacions la diferència econòmica pot ser molt considerable.
Taula resum: quan s'aplica el tipus del 20%
| Operació | Tipus 20% | Règim general |
|---|---|---|
| Gran tenidor adquireix habitatge residencial | Sí | No |
| Compra d'habitatge habitual | No | Sí |
| Habitatge en construcció | No | Sí |
| Hotel o residència d'estudiants | No | Sí |
| Adquisició d'edifici sencer | Sí | No |
| Garatge adquirit conjuntament amb l'habitatge i complint requisits | Sí | No |
| Garatge adquirit posteriorment | No | Sí |
| Operació subjecta a IVA | No | IVA + AJD |
Preguntes freqüents sobre el tipus del 20% per a grans tenidors
No. Les adquisicions subjectes a IVA queden fora de l’àmbit d’aplicació d’aquest tipus agreujat de Transmissions Patrimonials.
Sí. L’Administració tributària analitza de forma independent el patrimoni de la societat i el dels seus socis.
Sí. Es tracta d'un dels supòsits específics previstos per la normativa.
No. Només quan s’adquireixen conjuntament amb l’habitatge i es compleixen tots els requisits exigits per la llei.
Conclusions a la nostra notaria per a grans tenidors
L'aplicació del nou tipus del 20% per a grans posseïdors és molt més complexa del que pot semblar a primera vista.
No n'hi ha prou amb determinar quantes vivendes posseeix una persona.
També resulta imprescindible analitzar el moment de la meritació, l'existència d'estructures societàries, les adquisicions progressives, la consolidació del domini, la compra d'edificis sencers o l'adquisició conjunta de garatges i trasters.
Una correcta planificació prèvia pot evitar importants contingències fiscals i aportar la seguretat jurídica necessària per adoptar decisions patrimonials amb ple coneixement de les seves conseqüències.
Va comprar un habitatge, un edifici o una cartera d'immobles a Catalunya?
La normativa de grans tenidors ha introduït noves obligacions i riscos fiscals que convé analitzar abans de signar qualsevol operació immobiliària.
En JLA Notaris, notaria Barcelona a la Diagonal, a prop de Passeig de Gràcia i Francesc Macià, assessorem mitjançant els nostres serveis notarials immobiliaris i contractuals a particulars, empreses, promotors, societats patrimonials i inversors en compravendes, operacions societàries i planificació patrimonial immobiliària.
Si té dubtes sobre l’aplicació del tipus del 20%, la condició de gran tenidor o la tributació d’una operació immobiliària a Catalunya, el nostre equip pot ajudar-lo a analitzar el seu cas concret i oferir-li la màxima seguretat jurídica abans de la signatura.
