Was ist ein Großvermieter in Katalonien? Unterschiede zwischen dem steuerlichen Begriff und dem Wohnbegriff

In diesem Artikel werden wir als Spezialisten für notarielle Immobilien- und Vertragsdienstleistungen die Hauptunterschiede zwischen dem Begriff des Großvermieters im Wohnungswesen und dem Begriff des Großvermieters im steuerlichen Sinne analysieren, eine wesentliche Frage, um zu verstehen, wann bestimmte administrative Verpflichtungen, Vorkaufs- und Rücktrittsrechte oder sogar der neue Steuersatz von 20 % bei der Grunderwerbsteuer angewendet werden können.

Eine der Hauptquellen rechtlicher Unsicherheit besteht darin, dass es derzeit keine einheitliche Definition gibt, um zu wissen, was ein Großvermieter in Katalonien ist.

Tatsächlich kann dieselbe Person im Hinblick auf Wohnraum als Großvermieter gelten und im steuerlichen Sinne nicht. Ebenso kann eine Immobilienoperation von bestimmten Verpflichtungen aus der Wohnraumnorm betroffen sein und dennoch nicht dem für Großvermieter vorgesehenen Steuersystem unterliegen.

Diese Situation hat zahlreiche Zweifel bei Eigentümern, Investoren, Vermögensgesellschaften, Immobilienentwicklern und Fachleuten der Branche ausgelöst.

Genau um diese Fragen zu klären, haben die Direcció General de Tributs, die Agència de l'Habitatge de Catalunya und das Col·legi Notarial de Catalunya den „Gemeinsamen Bericht der Direcció General de Tributs und Joc und der Agència de l'Habitatge zur Beantwortung der vom Col·legi Notarial de Catalunya gestellten Anfragen zum Begriff des Großvermieters“ erstellt, ein Dokument, das derzeit eine grundlegende Referenz zur Interpretation dieses Themas darstellt.

Wenn eine Person herausfinden möchte, was ein großer Eigentümer in Katalonien ist, stößt sie oft auf scheinbar widersprüchliche Definitionen. Dies liegt daran, dass die verschiedenen Vorschriften unterschiedliche Ziele verfolgen.

Während die Wohnvorschriften darauf abzielen, den Zugang zu Wohnraum zu erleichtern und bestimmte gefährdete Gruppen zu schützen, verfolgt die Steuervorschrift das Ziel, die Ansammlung von Wohnimmobilien durch die Anwendung einer verstärkten Besteuerung in bestimmten Fällen zu entmutigen.

Dieser Unterschied ist nicht nur theoretisch.

Ein Eigentümer, der Immobilien in verschiedenen autonomen Gemeinschaften besitzt, könnte gemäß der Wohnungsbauvorschriften als Großvermieter gelten und dennoch diese Eigenschaft für steuerliche Zwecke in Katalonien nicht haben.

Ebenso können bestimmte Immobilien für eine Vorschrift berücksichtigt werden und für die andere ausgeschlossen sein.

Deshalb ist es bei der Analyse einer Immobilienoperation unerlässlich, vorher festzulegen, welche Vorschrift anzuwenden ist.

Die fälschliche Feststellung des Status als Großbesitzer kann erhebliche Konsequenzen nach sich ziehen.

Unter anderem kann es Auswirkungen haben auf:

• Die Ausübung des Vorkaufs- und Rücktrittsrechts durch die Generalitat de Catalunya.
• Die Verpflichtung zur Durchführung bestimmter behördlicher Mitteilungen.
• Die Besteuerung zukünftiger Immobilienerwerbe.
• Operationen der Vermögens- und Nachfolgeplanung.
• Die Strukturierung von Immobilieninvestitionen über Gesellschaften.

Aus diesem Grund ist es ratsam, vor der Formalisierung eines Kaufvertrags die Vermögenssituation des Erwerbers oder Veräußerers sorgfältig zu analysieren.

Eines der ersten Dinge, die verstanden werden müssen, ist, dass es keine einzige regulierende Norm gibt.

Die administrative und zivilrechtliche Regulierung des Großvermieters ist in verschiedenen Bestimmungen verstreut, darunter hervorzuheben sind:

• Das Gesetz 12/2023 über das Recht auf Wohnen.
• Das Gesetz 18/2007 über das Wohnrecht in Katalonien.
• Das Gesetz 24/2015 vom 29. Juli über dringende Maßnahmen zur Bewältigung des Notstands im Bereich Wohnen und Energiearmut.
• Das Dekretgesetz 1/2015 vom 24. März.
• Das Dekretgesetz 2/2025 vom 25. Februar. Um die konkreten Verpflichtungen, die diese Norm einführt, im Detail zu erfahren, können Sie diesen Artikel konsultieren:

Diese Vorschriften verbinden den Status des Großvermieters mit Fragen im Zusammenhang mit dem Zugang zu Wohnraum, sozialen Mieten oder der Ausübung von Vorkaufsrechten durch die Verwaltung.

Der steuerliche Begriff des Großinhabers ist seinerseits hauptsächlich in Artikel 641-1.5 des Sechsten Buches des Steuergesetzbuchs von Katalonien geregelt.

Dieser Begriff ist insbesondere seit Inkrafttreten des erhöhten Satzes von 20 % bei bestimmten Erwerbungen, die der Vermögensübertragungssteuer unterliegen, von Bedeutung.

Die Komplexität der Vorschriften veranlasste das Col·legi Notarial de Catalunya, zahlreiche Anfragen an die Direcció General de Tributs und die Agència de l'Habitatge zu richten.

Das Ergebnis war die Erstellung eines gemeinsamen Berichts, der versucht, Kriterien zu vereinheitlichen und Antworten auf viele der praktischen Fragen zu geben, die täglich in Notariaten, Anwaltskanzleien und Immobilienagenturen auftreten.

Dank dieser Arbeit ist es möglich, die bestehenden Unterschiede zwischen beiden Begriffen klarer zu erkennen.

Dies ist wahrscheinlich eine der häufigsten Fragen.

Die Antwort hängt von den anzuwendenden Vorschriften ab.

Aus Sicht der Wohnungsbauvorschriften können beim allgemeinen Begriff des Großvermieters Immobilien außerhalb von Katalonien berücksichtigt werden.

Daher könnte eine Person, die Wohnungen in Barcelona, Madrid, Valencia und Sevilla besitzt, den Status eines Großvermieters erreichen, auch wenn sich ein Teil dieser Immobilien außerhalb von Katalonien befindet.

Wenn es sich jedoch um Wohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt handelt, ist das Kriterium anders und es werden nur die in Katalonien gelegenen Wohnungen berücksichtigt.

Aus steuerlicher Sicht ist die Auslegung viel restriktiver.

Für steuerliche Zwecke werden nur die Immobilien in Katalonien berücksichtigt.

Das bedeutet, dass eine Person, die zwanzig Wohnungen in anderen autonomen Gemeinschaften besitzt und nur zehn Wohnungen in Katalonien, nicht den steuerlichen Status eines Großvermieters haben wird.

Eine weitere besonders relevante Frage in Katalonien ist die Behandlung der Masías und der in ländlichen Grundstücken befindlichen Wohnhäuser.

Die Agència de l'Habitatge ist der Ansicht, dass nur städtische Immobilien mit Wohnnutzung berücksichtigt werden sollten.

Daher sind im Allgemeinen Wohnungen auf ländlichem Boden ausgeschlossen.

Die Steuervorschriften unterscheiden zwischen zwei Situationen.

Wenn es sich um Immobilien in angespannten Gebieten handelt, werden nur städtische Immobilien berücksichtigt.

Außerhalb der angespannten Gebiete können sowohl städtische als auch ländliche Immobilien berücksichtigt werden, sofern sie eine Wohnnutzung haben.

Die Antwort ist eine weitere der großen Überraschungen dieser Regulierung.

Es sind Gebiete, die von der Generalitat de Catalunya erklärt wurden, in denen ein besonderer Schwierigkeitsgrad beim Zugang zu Wohnraum besteht. Diese sind durch zwei Beschlüsse festgelegt:

Beschluss TER/800/2024 benennt 40 Gemeinden.

Beschluss TER/2408/2024 benennt 131 Gemeinden.

Diese Gebiete haben wichtige Auswirkungen sowohl im Bereich der Mieten als auch bei der Definition von Großvermietern.

Viele Menschen glauben, dass es ausreicht, fünf Wohnungen verteilt auf verschiedene angespannt Gemeinden zu haben.

Der Auslegungskriterium ist jedoch anders.

Um die spezifische Schwelle von fünf Wohnungen zu erreichen, müssen diese sich innerhalb derselben angespannten Wohnmarktzone befinden.

Die Hauptwohnung erhält eine unterschiedliche Behandlung je nach der anwendbaren Vorschrift.

Aus der Perspektive des Wohnens kann der gewöhnliche Wohnsitz Teil der allgemeinen Berechnung sein.

Die steuerliche Auslegung schließt die Hauptwohnung von der Berechnung aus.

Das bedeutet, dass eine Person, die mehrere Anlageimmobilien besitzt und außerdem ihre Hauptwohnung, diese letztere nicht einbeziehen muss, um festzustellen, ob sie die steuerlichen Schwellenwerte überschreitet, wie in der Resolution 3/2025 vom 27. Juni angegeben.

Selbst ein Großaktionär kann eine Immobilie erwerben, die zu seinem Hauptwohnsitz werden soll, ohne dem erhöhten Steuersatz von 20 % unterworfen zu sein, sofern die gesetzlich festgelegten Voraussetzungen erfüllt sind.

Ein weiterer relevanter Unterschied zwischen der Wohnungsregelung und der Steuerregelung tritt auf, wenn das Eigentum zwischen Nießbrauch und nacktem Eigentum aufgeteilt ist, eine übliche Situation bei Schenkungen und Nachfolgeplanungen.

Für Wohnzwecke berücksichtigt die Agència de l'Habitatge hauptsächlich die Person, die die tatsächliche Nutzungs- und Gebrauchsmöglichkeit der Immobilie hat. Daher kann der Nießbraucher als Eigentümer der Wohnung angerechnet werden, um den Status eines Großvermieters zu bestimmen.

Die steuerliche Auslegung ist unterschiedlich. Für steuerliche Zwecke wird der Nießbrauch nicht zur Bestimmung des Status als Großvermieter berücksichtigt. Die Direcció General de Tributs ist der Ansicht, dass nur die Wohnungen berücksichtigt werden sollten, an denen volles Eigentum oder das nackte Eigentum besteht.

Folglich könnte eine Person, die Nießbrauch an mehreren Wohnungen hat, für Wohnzwecke als Großvermieter angesehen werden, jedoch nicht für steuerliche Zwecke, während die Immobilien für denjenigen zählen würden, der das nackte Eigentum besitzt. Dies ist ein weiteres Beispiel dafür, dass es in Katalonien kein einheitliches Konzept des Großvermieters gibt.

Der Nachlass in der Schwebe stellt einen weiteren Fall dar, der die meisten Zweifel aufwirft. Wir erweitern diesen Abschnitt mit unserem Blogartikel:

Zusammenfassend ist die Nachlassmasse die rechtliche Situation, die vom Tod einer Person bis zur Annahme oder Ablehnung der Erbschaft durch die Erben besteht.

In diesem Zeitraum gibt es ein getrenntes Nachlassvermögen, aber die Güter sind noch nicht endgültig in das Vermögen der Erben eingegangen.

Die administrative Auslegung geht davon aus, dass, solange der Nachlass ungeteilt bleibt, die Immobilien den Erben nicht zugeordnet werden dürfen, um den Status als Großgrundbesitzer zu bestimmen.

Die steuerliche Auslegung folgt demselben Kriterium.

Die geerbten Immobilien werden nur dann in das anrechenbare Vermögen jedes Erben aufgenommen, wenn die Erbschaft angenommen wird.

Die wichtigste Schlussfolgerung, die aus dem gemeinsamen Bericht der Direcció General de Tributs, der Agència de l'Habitatge de Catalunya und dem Col·legi Notarial de Catalunya gezogen werden kann, ist, dass es keine einheitliche Antwort darauf gibt, was ein Großvermieter in Katalonien ist.

Die Wohnungsbauvorschriften und die Steuervorschriften verfolgen unterschiedliche Ziele und verwenden folglich Kriterien, die nicht immer übereinstimmen.

Aspekte wie die Lage der Immobilien, die städtische oder ländliche Natur der Grundstücke, der Hauptwohnsitz, das Nießbrauchrecht oder der Nachlass können je nach anwendbarer Vorschrift zu völlig unterschiedlichen Ergebnissen führen.

Deshalb ist es vor jeder Immobilienoperation unerlässlich, jeden Fall individuell zu analysieren.