Assistenz-Antichrese: Wie man die Pflegebedürftigkeit mit den Mieteinnahmen deiner Wohnung finanziert

Traditionell war die Umkehrhypothek die bekannteste Antwort, um Wohneigentum in Liquidität umzuwandeln, aber in den letzten Jahren ist eine juristische Alternative mit großem Potenzial aufgetaucht: die Betreuungsantichrese, mit dem Ziel, die Pflegebedürftigkeit älterer Menschen zu finanzieren.

Dieses Instrument, traditionell geregelt im Bürgerlichen Gesetzbuch (Art. 1881 und folgende) und im Bürgerlichen Gesetzbuch von Katalonien (Art. 569-23 und folgende), hat nach der Zusätzlichen Bestimmung 13. der Gesetzes 5/2019 über Immobilienkreditverträge, eingeführt durch das Gesetz 31/2022 über den Staatshaushalt, neue Bedeutung erlangt.

Diese Bestimmung schafft keine neue Rechtsfigur, sondern stärkt und fördert die Nutzung der Antichrese als Finanzierungsmechanismus, insbesondere wenn deren Zweck darin besteht, die Kosten im Zusammenhang mit Pflegebedürftigkeit oder persönlicher Betreuung zu decken.

Um die Nutzung zu erleichtern, sieht die Norm steuerliche Vergünstigungen und Reduzierungen der Notar- und Registergebühren vor, wobei ihre Behandlung der der umgekehrten Hypothek gleichgestellt wird.

Die assistenzbezogene Antichrese kombiniert die Elemente des klassischen dinglichen Rechts der Antichrese — geregelt in den Artikeln 1881 bis 1886 des Bürgerlichen Gesetzbuchs — mit einem spezifischen sozialen Zweck: die Finanzierung der Betreuung abhängiger Personen durch die Erträge einer Immobilie.

Gemäß Artikel 1881 des Gemeinen Bürgerlichen Gesetzbuchs und Artikel 569-23 des Katalanischen Bürgerlichen Gesetzbuchs erwirbt der Gläubiger durch die Antichrese das Recht, die Früchte einer Immobilie des Schuldners zu beziehen, und verwendet diese zur Zahlung von Zinsen und Kapital.

In ihrer unterstützenden Form sind diese Früchte die Mieteinnahmen der Immobilie, die zur Rückzahlung des dem abhängigen Inhaber gewährten Kredits verwendet werden.

Das Darlehen wird üblicherweise durch eine öffentliche Urkunde über einen Kredit mit Antichrese-Sicherheit formalisiert, mit dem spezifischen Zweck der Zahlung für Wohnheim, Tagesstätte oder häusliche Pflege.

• Der Berechtigte: Person, die offiziell als abhängig anerkannt ist, gemäß dem Gesetz 39/2006 zur Förderung der persönlichen Autonomie und Betreuung von Personen in Abhängigkeitssituationen.
• Der Gläubiger oder Finanzinstitut: gewährt einen Kredit oder Vorschuss und erhält im Gegenzug die Erträge der Immobilie (in der Regel die Mieteinnahmen).
• Der Verwalter oder Administrator der Vermietung: kann der eigentliche Gläubiger der Umkehrhypothek oder ein von ihm benannter Dritter sein, dem die Nutzung und Verwaltung der Immobilie übertragen wird, einschließlich der Verwaltung der Vermietung, der Einziehung der Mieten und der Rechnungslegung.
• Der Mieter: zahlt die Miete direkt an die Verwaltungsgesellschaft oder den Gläubiger der Umkehrhypothek.

Die Beziehung ist so strukturiert, dass die Immobilie „arbeitet“, um die Pflegekosten des Eigentümers zu decken, ohne dass es notwendig ist, sie zu verkaufen oder das Hauptwohnsitz zu belasten.

Die zur Antichrese angebotene Immobilie muss frei von Mietern und Bewohnern sein, damit der Antichresengläubiger sie frei verwalten und vermieten kann, wodurch die Wirksamkeit der Transaktion und gegebenenfalls das Recht auf Beantragung des gerichtlichen Verkaufs im Falle des Zahlungsverzugs gewährleistet wird.

Obwohl abstrakt ein Verfahren zur Beantragung des gerichtlichen Verkaufs des Vermögenswerts eingeleitet werden könnte, ist es bei sozial orientierten Antichresen üblich, dass der Gläubiger ausdrücklich auf die Verwertung des Wertes verzichtet.

In diesen Fällen übernimmt die Antichrese eine rein befriedigende Funktion, beschränkt auf die Einziehung der Forderungen durch den Empfang der Mieten oder Erträge, und der Einzug persönlicher Klagen gegen den Schuldner wird ausgeschlossen.

Das Grundstück kann von einem Dritten eingebracht werden, der den Status eines nichtschuldnerischen Antichresisten hat und nur mit dem als Sicherheit angebotenen Vermögenswert haftet.

Die Zusätzliche Bestimmung 13.ª des LCCI schließt nicht aus, dass die Antichrese auf die gewöhnliche Wohnung des Eigentümers angewendet wird, sofern die in der Norm vorgesehenen Bedingungen erfüllt sind. Ihr Zweck ist zweifach: Personen in Abhängigkeitssituationen Liquidität zu verschaffen durch die Erzielung von Einkünften aus ihrer Wohnung und zu fördern, dass diese Immobilien in den Mietmarkt eingebracht werden.

In der Praxis verlassen Personen mit anerkanntem Abhängigkeitsgrad – insbesondere der Stufen II und III – meist die gewöhnliche Wohnung, um in Pflegeeinrichtungen einzuziehen, ohne sie wieder zu bewohnen, sodass die Wohnung rechtmäßig zur Vermietung verwendet werden kann. Daher verlangt das Gesetz, dass eine Verwaltungsentscheidung vorliegt, die den Abhängigkeitsgrad bestätigt und dass in der Antichrese-Urkunde ausdrücklich die Verpflichtung zur Vermietung der Wohnung festgehalten wird, eine notwendige Bedingung, um die vorgesehenen steuerlichen und gebührenrechtlichen Vorteile zu erhalten.

Der Grund ist praktisch: Die gewöhnliche Wohnung ist nicht geeignet zur Vermietung, da der Berechtigte möglicherweise zurückkehren muss, falls er die Pflegeeinrichtung verlässt oder seine Betreuungsumstände ändert.

Daher muss ausdrücklich in der Urkunde festgehalten werden, dass das als Sicherheit gegebene Grundstück nicht mehr die gewöhnliche Wohnung des Schuldners darstellt, eine unerlässliche Voraussetzung für die Anwendung des begünstigten Regimes. In der Praxis ist der Berechtigte zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der Verträge bereits in ein Seniorenheim eingezogen oder befindet sich im Prozess des Einzugs.

Die LCCI, geändert durch das Gesetz 31/2022 über den Staatshaushalt für 2023, führte die Zusätzliche Bestimmung 13.ª ein, die eine gleichwertige Behandlung wie bei der Umkehrhypothek für Kredite mit Antichrese-Sicherheit anerkennt, die zur Finanzierung von Betreuungsleistungen bestimmt sind, und eine Reihe von Anforderungen festlegt.

1. Betreuungszweck: Der Kredit muss hauptsächlich zur Zahlung der Kosten für die Unterbringung oder häusliche Betreuung der abhängigen Person verwendet werden.
2. Betroffenes Wohnobjekt: Das zur Antichrese gegebene Grundstück muss dem Mietmarkt zugeführt werden, sodass die erzielten Mieteinnahmen zur Tilgung der Schuld verwendet werden.
3. Nachweis in öffentlicher Urkunde: Die Urkunde muss ausdrücklich enthalten
4. den Zweck des Kredits für Betreuungszwecke, und
5. die Verpflichtung des Kreditnehmers, die Wohnung zu vermieten.
6. Materielle Transparenz: Die Operation unterliegt dem Schutzregime des LCCI, was eine vorherige notarielle Urkunde zur Transparenz, Produktbeschreibung und Warnung über deren Auswirkungen erfordert.
7. Steuerliche und gebührenrechtliche Vorteile: Sie genießt die gleiche Behandlung wie die Umkehrhypothek bei der Grunderwerbsteuer und bei notarielle und grundbuchamtliche Gebühren.

Es ist jedoch hervorzuheben, dass diese Anforderungen – Betreuungszweck, Verwendung des Kredits für Pflege und Vermietung der Wohnung – eine notwendige Bedingung für den Zugang zu diesen Vergünstigungen sind.
Daher ist es durchaus möglich, eine Antichrese mit Betreuungszweck zu begründen, die nicht alle von der LCCI geforderten Bedingungen erfüllt; in diesem Fall ist der Vertrag gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch oder dem Bürgerlichen Gesetzbuch von Katalonien voll gültig, aber er profitiert nicht von den steuerlichen und gebührenrechtlichen Vorteilen, die in der genannten Zusatzbestimmung vorgesehen sind.

Der Notar muss nicht nur die formalen Aspekte überprüfen, sondern auch den tatsächlichen Zweck des Kredits, die Eignung der Immobilie zur Vermietung und das Verständnis des Vertrags durch den Abhängigen.

In vielen Fällen werden die in dem Gesetz 8/2021 vorgesehenen rechtlichen Unterstützungen eingreifen, um die effektive Beteiligung der behinderten Person an der Entscheidung zu gewährleisten.

Während der Beurkundung wird empfohlen, den Pflegebudget, den Mietplan und die Verwaltungsbedingungen des Grundstücks (wer es vermietet, welche Kosten angerechnet werden und wie Rechenschaft abgelegt wird) festzuhalten.

Der Kern der Operation besteht darin, dass die vermietete Immobilie Einnahmen generiert, die der Gläubiger direkt zur Tilgung des Kredits verwendet. Diese Einnahmen ersetzen die regelmäßige Zahlung, die der Schuldner bei einer herkömmlichen Hypothek leisten würde.

In der Praxis können zwei Zahlungsströme koexistieren:

• Eine anfängliche Auszahlung oder monatliche Raten, die die Institution dem Kreditnehmer zur Deckung unmittelbarer Pflegekosten gewährt.
• Die regelmäßigen Einnahmen aus den Mieten, die auf die Rückzahlung des Darlehens angerechnet werden.

Wenn die Einnahmen die aufgelaufenen Zinsen übersteigen, wird der Überschuss zur Kapitalreduzierung verwendet; sind sie geringer, sammelt sich die Schuld bis zur endgültigen Begleichung an, normalerweise beim Tod des Kreditnehmers.

Der Gläubiger oder die Verwaltungsgesellschaft übernehmen in der Regel die Verwaltung der Vermietung, die Einziehung der Mieten und die Zahlung der Lasten, mit der Verpflichtung, dem Eigentümer oder seinen Vertretern regelmäßig Rechenschaft abzulegen.

In Katalonien verstärkt Artikel 569-25 CCCat diese Pflicht zur jährlichen Rechenschaft, gewährleistet Transparenz und verhindert Missbrauch.

Der Gläubiger oder die Verwaltungsgesellschaft muss das Gut mit Sorgfalt verwalten und dem Eigentümer gemäß Artikel 569-25 CCCat jährlich Rechenschaft ablegen. Diese Kontrolle macht das katalanische System zu einem besonders geeigneten Modell für Operationen mit sozialem oder unterstützendem Zweck.

Auch wenn es nicht dem katalanischen Recht unterliegt, ist es ratsam, Regeln zur Rechenschaftspflicht festzulegen.

Die betreuende Antichrese kann erlöschen durch:

• Vollständige Zahlung der Schuld,
• Auflösung wegen Nichterfüllung der Verpflichtungen der Parteien,
• Tod des Kreditnehmers, Zeitpunkt, zu dem die Forderung mit Belastung des Nachlasses des Erblassers beglichen wird. Wenn die Immobilie weiterhin vermietet ist, werden die bis zur endgültigen Löschung erzielten Mieteinnahmen auf den ausstehenden Saldo angerechnet.

Nach Erlöschen der Schuld ist die registerliche Löschung vorzunehmen, die durch öffentliche Urkunde mit dem entsprechenden Zahlungsnachweis oder der Erklärung des Gläubigers formalisiert wird.

Es ist außerdem zu beachten, dass die tatsächliche Erzielung von Erträgen oder Mieten Teil des eigenen Risikos des antichretischen Gläubigers ist. Wenn die Immobilie keine Einnahmen erzielt, nicht vermietet wird oder geringere Erträge als erwartet generiert, stellt dies keine dem Schuldner zurechenbare Pflichtverletzung dar, sondern ein dem wirtschaftlichen Betrieb des Gutes innewohnendes Risiko.

Daher ist es wichtig, dass der Gläubiger – oder der beauftragte Verwalter – die Immobilie mit der gebotenen Sorgfalt verwaltet, ihren ordnungsgemäßen Erhalt sicherstellt und ihre Rentabilität durch eine professionelle Verwaltung der Vermietung fördert.

Im Gegensatz zur Umkehrhypothek ermöglicht die betreute Antichrese, Liquidität zu erhalten, ohne das Eigentum an der Immobilie zu verlieren.

Der Schuldner behält das Eigentumsrecht und erhält nach Tilgung der Schuld die Besitzfreiheit zurück.

Das Gesetz erlaubt, dass das belastete Grundstück nicht der Hauptwohnsitz sein muss, was es Familien mit mehr als einer Immobilie erleichtert, eine Zweitwohnung in eine Einkommensquelle für Sozialleistungen umzuwandeln.

Die Kredite mit Sicherung durch Dienstbarkeits-Antichrese genießen die gleiche steuerliche Behandlung wie die Umkehrhypothek:

• Befreiung von AJD.
• Reduzierung der Notar- und Registergebühren.
• Besteuerung nur im Falle einer späteren Übertragung der Immobilie.

Die notarielle Intervention, die materielle Transparenz und die Verpflichtung, die Finanzierung für Pflegeleistungen zu verwenden, gewährleisten einen Rahmen für effektiven Schutz vor möglichen Missbräuchen.

Das System verbindet Autonomie und rechtliche Kontrolle, im Einklang mit den Grundsätzen des Gesetzes 8/2021 und der New Yorker Konvention über die Rechte von Menschen mit Behinderungen.

Der Betrieb hängt vom Erfolg der Vermietung ab. Leerstände, Zahlungsausfälle oder außergewöhnliche Ausgaben können die Rentabilität beeinträchtigen und die Amortisation verzögern. Daher ist es ratsam, Immobilien in Gebieten mit hoher Nachfrage und gutem Erhaltungszustand auszuwählen.

Erfordert eine professionelle Verwaltung: Einstellung, Wartung, Versicherungen, Steuern und Rechenschaftspflicht. Es wird die Einschaltung von speziellen Verwaltungsgesellschaften oder Treuhandstiftungen empfohlen.

Im Gemeinen Recht wird die Vollstreckung der Sicherheit durch Artikel 1884 BGB (gerichtlicher Verkauf) geregelt, ein Verfahren, das langsamer ist als die Zwangsvollstreckung bei Hypotheken.

Im Gegensatz dazu kann in Katalonien der antichretische Gläubiger den Wert der Immobilie realisieren durch direkten Verkauf oder notarielle Versteigerung, was der Sicherheit größere Wirksamkeit verleiht.