Anticresi assistencial: com finançar la dependència amb la renda del teu habitatge
La prolongació de l’esperança de vida i l’increment de situacions de dependència han generat un desafiament econòmic i familiar d’enorme magnitud. Moltes persones grans disposen de patrimoni immobiliari, però no d’ingressos líquids suficients per costejar la seva estada en una residència o l’assistència domiciliària que necessiten.
Tradicionalment, la hipoteca inversa ha estat la resposta més coneguda per transformar habitatge en liquiditat, però en els últims anys ha aparegut una alternativa jurídica amb gran potencial: la anticresi assistencial, amb l’objectiu de finançar la dependència de persones grans.
L'habitatge com a font de liquiditat en la dependència gràcies a l'anticrèdit assistencial
Aquest instrument, regulat tradicionalment en el Codi Civil (arts. 1881 i següents) i en el Codi Civil de Catalunya (arts. 569-23 i següents), ha adquirit nova rellevància després de la Disposició Addicional 13a de la Llei 5/2019, de Contractes de Crèdit Immobiliari, introduïda per la Llei 31/2022, de Pressupostos Generals de l’Estat.
Aquesta disposició no crea una figura nova, sinó que reforça i promou la utilització de l’anticresi com a mecanisme de finançament, especialment quan la seva finalitat és atendre les despeses derivades de la dependència o l’assistència personal.
Per facilitar-ne l’ús, la norma preveu bonificacions fiscals i reduccions en els aranzels notarials i registrals, equiparant-ne el tractament al de la hipoteca inversa.
Què és l'anticresi assistencial i com funciona?
La anticrèdit assistencial combina els elements del dret real clàssic d'anticrèdit —regulat als articles 1881 a 1886 del Codi Civil— amb una finalitat social específica: finançar l'atenció a persones dependents a partir dels rendiments d'un immoble.
Concepte jurídic
D'acord amb l'article 1881 del Codi Civil Comú i l'article 569-23 del Codi Civil Català, per l'anticresi el creditor adquireix el dret a percebre els fruits d'un immoble del deutor, aplicant-los al pagament d'interessos i capital.
En la seva modalitat assistencial, aquests fruits són les rendes del lloguer de l'immoble, que s'apliquen al reemborsament del crèdit concedit al titular dependent.
El préstec sol formalitzar-se mitjançant
Sujets intervinents
- L'acreditat: persona reconeguda oficialment en situació de dependència, d'acord amb la Llei 39/2006, de promoció de l'autonomia personal i atenció a les persones en situació de dependència.
- El creditor o entitat financera: concedeix un crèdit o avançament i, a canvi, percep els fruits de l'immoble (habitualment, les rendes del lloguer).
- El gestor o administrador del lloguer: pot ser el propi creditor anticrètic o un tercer designat per aquest a qui es cedeix l'explotació i administració de l'immoble, assumint la gestió del lloguer, el cobrament de rendes i la rendició de comptes.
- L'arrendatari: paga la renda directament a l'entitat gestora o al creditor anticrètic.
La relació s'estructura de manera que l'immoble “treballa” per sufragar les cures del propietari, sense necessitat de vendre'l ni gravar l'habitatge habitual.
Descripció de l'objecte i requisits sobre l'habitatge
L'immoble ofert en anticresi ha de trobar-se lliure d'arrendataris i ocupants, a fi que l'acreditant anticrètic pugui administrar-lo i arrendar-lo lliurement, garantint així l'eficàcia de l'operació i, si escau, el dret a sol·licitar la venda judicial en cas d'impagament.
No obstant això, encara que en abstracte podria iniciar-se un procediment per sol·licitar la venda judicial del bé, en les anticresis de caràcter assistencial és habitual que l'acreditant renunciï expressament a la realització del valor.
En aquests casos, l'anticresi adquireix una funció merament satisfactòria, limitada al cobrament dels crèdits mitjançant la percepció de les rendes o fruits, i s'exclou l'exercici d'accions personals contra el deutor.
La finca pot ser aportada per un tercer, que tindrà la condició d'anticresista no deutor, responent només amb el bé ofert en garantia.
La Disposició Addicional 13.ª de la LCCI no exclou la possibilitat que l'anticresi recaigui sobre la vivenda habitual del propietari, sempre que es compleixin les condicions previstes en la norma. La seva finalitat és doble: facilitar liquiditat a les persones en situació de dependència mitjançant l'obtenció de rendes derivades de la seva vivenda, i afavorir que aquests immobles s'incorporin al mercat del lloguer.
En la pràctica, les persones amb un grau de dependència reconegut —especialment dels nivells II i III— solen abandonar la residència habitual per ingressar en centres assistencials, sense tornar a ocupar-la, de manera que la vivenda pot destinar-se legítimament al lloguer. Per això, la llei exigeix que existeixi resolució administrativa que acrediti el grau de dependència i que en la escriptura d'anticresi consti expressament el compromís de destinar la vivenda al mercat de lloguer, condició necessària per accedir als beneficis fiscals i aranzel·laris previstos.
La raó és pràctica: la vivenda habitual no resulta adequada per ser llogada, ja que l'acreditat pot necessitar tornar a ocupar-la si decideix abandonar la residència o modificar les seves circumstàncies assistencials.
Per això, cal fer constar expressament en l'escriptura que la finca donada en garantia ja no constitueix la vivenda habitual del deutor, requisit imprescindible per a l'aplicació del règim bonificat. En la pràctica, en el moment de la signatura de les operacions, l'acreditat ja ha ingressat o està en procés de fer-ho en una residència de gent gran.
Resolució DGSJFP de 8 de juliol de 2025
La resolució DGSJFP de 8 de juliol de 2025 va confirmar la validesa d’una anticrèdit sobre el 75 % del ple domini d’una finca, sempre que el titular de la resta consenti la pèrdua de la possessió i es reguli la distribució de fruits. El cas tractava precisament d’una anticrèdit assistencial, destinada a finançar cures de persones dependents, cosa que demostra la plena viabilitat d’aquesta figura en la pràctica notarial i registral.
Requisits legals per a l'antichresi assistencial i forma notarial
La LCCI, modificada per la Llei 31/2022, de Pressupostos Generals de l'Estat per a 2023, va introduir la Disposició Addicional 13a, que reconeix un tractament equiparable al de la hipoteca inversa per als crèdits amb garantia d'anticresi destinats al finançament de cures assistencials, establint una sèrie de requisits.
Requisits essencials
- Finalitat assistencial: el crèdit ha de destinar-se principalment al pagament dels costos de residència o assistència domiciliària del dependent.
- Habitatge afectat: la finca donada en anticresi ha de destinar-se al mercat de lloguer, de manera que les rendes generades s’apliquin al deute.
- Constància en escriptura pública: l’escriptura ha d’incloure expressament
- el destí del crèdit a fins assistencials, i
- el compromís de l’acreditat de destinar l’habitatge a lloguer.
- Transparència material: l’operació queda subjecta al règim protector de la LCCI, la qual cosa exigeix acta notarial prèvia de transparència, explicació del producte i advertència sobre les seves implicacions.
- Beneficis fiscals i aranzel·laris: gaudeix del mateix tractament que la hipoteca inversa en Impost sobre Actes Jurídics Documentats i en aranzels notarials i registrals.
Convé destacar, no obstant això, que aquests requisits —finalitat assistencial, destí del crèdit a cures i arrendament de l’habitatge— són condició necessària per accedir a aquestes bonificacions.
Per tant, és perfectament possible constituir una anticresi amb finalitat assistencial que no compleixi tots els extrems exigits per la LCCI; en tal cas, el contracte serà plenament vàlid conforme al Codi Civil o al Codi Civil de Catalunya, però no se’n beneficiarà dels avantatges fiscals ni aranzel·laris previstos en la citada disposició addicional.
Control notarial reforçat
El notari ha de comprovar no només els aspectes formals, sinó la finalitat real del crèdit, la idoneïtat de l'immoble per ser llogat i la comprensió del contracte per part del dependent.
En molts casos, intervindran els suports legals previstos en la Llei 8/2021, garantint la participació efectiva de la persona amb discapacitat en la decisió.
Durant l'atorgament, es recomana deixar constància del pressupost de cures, del pla de lloguer i de les condicions de gestió de la finca (qui la lloga, quins despeses s'imputen i com es rendeixen comptes).
Com s'obté liquiditat per pagar les despeses derivades de la dependència?
La renda com a font de pagament
El nucli de l’operació resideix en què l’immoble llogat genera rendes que el creditor aplica directament al pagament del crèdit. Aquestes rendes substitueixen el pagament periòdic que el deutor faria en una hipoteca tradicional.
En la pràctica, poden coexistir dos fluxos:
- Un desemborsament inicial o mensualitats que l’entitat entrega a l’acreditat per afrontar despeses assistencials immediates.
- L’ingrés periòdic de les rendes que s’imputen al reemborsament del préstec.
Si les rendes superen els interessos devengats, l’excés redueix capital; si són inferiors, s’acumula deute fins a la seva liquidació final, normalment en el moment de la defunció de l’acreditat.
Administració i rendició de comptes
El creditor o l’entitat gestora solen assumir l’administració del lloguer, el cobrament de rendes i el pagament de càrregues, amb l’obligació de rendir comptes periòdicament al propietari o als seus representants.
A Catalunya, l’article 569-25 CCCat reforça aquest deure de rendició anual, garantint transparència i evitant abusos.
El creditor o l’entitat gestora ha d’administrar el bé amb diligència i rendir comptes anualment al propietari, conforme a l’article 569-25 CCCat. Aquest control converteix el sistema català en un model especialment apte per a operacions amb finalitat social o assistencial.
No obstant això, encara que no estigui subjecte a dret català, és convenient establir regles sobre la rendició de comptes.
Finalització i liquidació
L'anticrèdit assistencial pot extingir-se per:
- Pagament total del deute,
- Resolució per incompliment de les obligacions de les parts,
- Defunció de l'acreditat, moment en què es liquida el crèdit amb càrrec al patrimoni del causant. Si l'immoble continua llogat, les rendes generades fins a la cancel·lació definitiva s'imputen al saldo pendent.
Un cop extingit el deute s'ha de procedir a la cancel·lació registral, formalitzant mitjançant escriptura pública amb la corresponent carta de pagament o manifestació del creditor.
Cal tenir present, a més, que l'obtenció efectiva de fruits o rendes forma part del risc propi del creditor anticrètic. Si l'immoble no produeix ingressos, no es lloga o genera rendiments inferiors als esperats, això no constitueix incompliment imputable al deutor, sinó un risc inherent a l'explotació econòmica del bé.
D'aquí la importància que el creditor —o el gestor designat— administre l'immoble amb la diligència deguda, mantingui la seva adequada conservació i procuri la seva rendibilitat mitjançant una gestió professional del lloguer.
Quines són les avantatges de l'anticrèssia assistencial?
Liquiditat sense enajenar el patrimoni
A diferència de la hipoteca inversa, l'anticresi assistencial permet obtenir liquiditat sense perdre la propietat de l'immoble.
El deutors manté el domini i, un cop extingida el deute, recupera lliurement la possessió.
Utilització d'habitatge no habitual
La llei permet que la finca gravada no sigui la vivenda habitual, cosa que facilita que famílies amb més d’un immoble puguin convertir una segona residència en font d’ingressos assistencials.
Beneficis fiscals i aranzelaris
Els crèdits amb garantia d’anticresi assistencial gaudeixen del mateix tractament fiscal que la hipoteca inversa:
- Exempció d’AJD.
- Reducció d’aranzels notarials i registrals.
- Tributació només en cas de transmissió posterior de l’immoble.
Protecció de la persona dependent
La intervenció notarial, la transparència material i l'obligació de destinar el finançament a cures asseguren un marc de protecció efectiva davant possibles abusos.
El sistema combina autonomia i control jurídic, en línia amb els principis de la Llei 8/2021 i la Convenció de Nova York sobre els drets de les persones amb discapacitat.
Riscos i precaucions
Dependència del mercat de lloguer
L'operació depèn de l'èxit del lloguer. Vacances, impagaments o despeses extraordinàries poden afectar la rendibilitat i retardar l'amortització. Per això, convé triar immobles en zones amb alta demanda i bona conservació.
Complexitat administrativa
Requereix una gestió professional: contractació, manteniment, assegurances, fiscalitat i rendició de comptes. És aconsellable la intervenció de gestores especialitzades o fundacions tutelares.
Limitacions del règim estatal
En el Dret comú, l'execució de la garantia es regeix per l'article 1884 CC (venda judicial), un procediment més lent que l'execució hipotecària.
En canvi, a Catalunya, el creditor anticrètic pot realitzar el valor de l'immoble mitjançant venda directa o subhasta notarial, fet que confereix més eficàcia a la garantia.
Conclusió: patrimoni al servei del benestar
La anticrèdit assistencial representa una forma innovadora de posar el patrimoni immobiliari al servei del benestar personal. Permet que l'habitatge, en lloc de ser una càrrega, generi els recursos necessaris per a l'atenció i la cura del propietari, sense necessitat de vendre-la ni hipotecar la seva llar habitual.
Amb la intervenció notarial i la transparència exigida per la llei, aquest instrument ofereix una solució equilibrada: aporta liquiditat, garanteix control jurídic i respecta l'autonomia de les persones en situació de dependència.
El seu desenvolupament, especialment en l'àmbit català, mostra com les institucions clàssiques del Dret civil poden adaptar-se als reptes d'una societat que envellix, combinant protecció jurídica, dignitat i sostenibilitat econòmica.
Per això, li recomanem també aquest altre article relacionat amb els drets de les persones amb dependència:
Vol informació personalitzada sobre com articular una anticresi assistencial o estudiar la seva viabilitat? A JLA Notarios, notaria a Barcelona, l'assessorem amb rigor i proximitat per estructurar operacions segures, transparents i adaptades a cada situació familiar. Contacti'ns.
