Antichrèse assistancielle : comment financer la dépendance avec le revenu de votre logement

Traditionnellement, l’hypothèque inversée a été la réponse la plus connue pour transformer un logement en liquidités, mais ces dernières années, une alternative juridique au grand potentiel est apparue : l’antichrèse assistancielle, avec pour objectif de financer la dépendance des personnes âgées.

Cet instrument, traditionnellement réglementé dans le Code Civil (arts. 1881 et suivants) et dans le Code Civil de Catalogne (arts. 569-23 et suivants), a pris une nouvelle importance après la Disposition Additionnelle 13.ª de la Loi 5/2019, sur les Contrats de Crédit Immobilier, introduite par la Loi 31/2022, des Budgets Généraux de l'État.

Cette disposition ne crée pas une nouvelle figure, mais renforce et promeut l'utilisation de l'antichrèse comme mécanisme de financement, notamment lorsque son objectif est de couvrir les dépenses liées à la dépendance ou à l'assistance personnelle.

Pour faciliter son usage, la norme prévoit des exonérations fiscales et des réductions des tarifs notariaux et d'enregistrement, en égalant son traitement à celui de l'hypothèque inversée.

L’antichrèse assistancielle combine les éléments du droit réel classique de l’antichrèse — réglementé aux articles 1881 à 1886 du Code civil — avec une finalité sociale spécifique : financer l’attention aux personnes dépendantes à partir des revenus d’un bien immobilier.

Conformément à l'article 1881 du Code civil commun et à l'article 569-23 du Code civil catalan, par l'antichrèse, le créancier acquiert le droit de percevoir les fruits d'un bien immobilier du débiteur, en les appliquant au paiement des intérêts et du capital.

Dans sa modalité d'assistance, ces fruits sont les loyers de la location du bien immobilier, qui sont appliqués au remboursement du crédit accordé au titulaire dépendant.

Le prêt est généralement formalisé par acte notarié de crédit avec garantie d'antichrèse, destiné spécifiquement au paiement de la résidence, du centre de jour ou des soins à domicile.

• Le bénéficiaire : personne officiellement reconnue en situation de dépendance, conformément à la Loi 39/2006, de promotion de l'autonomie personnelle et d'attention aux personnes en situation de dépendance.
• Le créancier ou l'entité financière : accorde un crédit ou une avance et, en échange, perçoit les revenus du bien immobilier (habituellement, les loyers).
• Le gestionnaire ou administrateur de la location : peut être le créancier anticrétique lui-même ou un tiers désigné par celui-ci à qui est cédée l'exploitation et l'administration du bien immobilier, assumant la gestion de la location, la perception des loyers et la reddition des comptes.
• Le locataire : paie le loyer directement à l'entité gestionnaire ou au créancier anticrétique.

La relation est structurée de manière à ce que le bien immobilier « travaille » pour financer les soins du propriétaire, sans nécessité de le vendre ni de grever la résidence principale.

Le bien immobilier offert en anticrèse doit être libre de locataires et d’occupants, afin que le créancier anticrétique puisse l’administrer et le louer librement, garantissant ainsi l’efficacité de l’opération et, le cas échéant, le droit de demander la vente judiciaire en cas de non-paiement.

Cependant, bien qu’en théorie il puisse être engagé une procédure pour demander la vente judiciaire du bien, dans les anticrèses à caractère assistanciel, il est habituel que le créancier renonce expressément à la réalisation de la valeur.

Dans ces cas, l’anticrèse acquiert une fonction purement satisfactive, limitée au recouvrement des crédits par la perception des loyers ou fruits, et l’exercice d’actions personnelles contre le débiteur est exclu.

Le bien peut être apporté par un tiers, qui aura la qualité d’anticriste non débiteur, ne répondant qu’avec le bien offert en garantie.

La Disposition Additionnelle 13.ª de la LCCI n’exclut pas la possibilité que l’anticrèse porte sur la résidence principale du propriétaire, à condition que les conditions prévues par la norme soient respectées. Son objectif est double : faciliter la liquidité aux personnes en situation de dépendance par l’obtention de revenus dérivés de leur logement, et favoriser l’intégration de ces biens sur le marché locatif.

En pratique, les personnes avec un degré de dépendance reconnu — notamment des niveaux II et III — quittent généralement leur résidence principale pour entrer dans des centres d’assistance, sans y revenir, de sorte que le logement peut être légitimement destiné à la location. C’est pourquoi la loi exige qu’il existe une décision administrative attestant le degré de dépendance et que dans l’acte d’anticrèse figure expressément l’engagement de destiner le logement au marché locatif, condition nécessaire pour accéder aux avantages fiscaux et tarifaires prévus.

La raison est pratique : la résidence principale n’est pas adaptée à la location, car le bénéficiaire peut avoir besoin d’y revenir s’il décide de quitter la résidence ou de modifier ses circonstances d’assistance.

C’est pourquoi il doit être expressément indiqué dans l’acte que le bien donné en garantie ne constitue plus la résidence principale du débiteur, condition indispensable à l’application du régime bonifié. En pratique, au moment de la signature des opérations, le bénéficiaire a déjà intégré ou est en cours d’intégration dans une résidence pour personnes âgées.

La LCCI, modifiée par la Loi 31/2022, de Budgets Généraux de l'État pour 2023, a introduit la Disposition Additionnelle 13.ª, qui reconnaît un traitement comparable à celui de l'hypothèque inversée pour les crédits avec garantie d'antichrèse destinés au financement des soins assistés, établissant une série de conditions.

1. Finalité assistancielle : le crédit doit être destiné principalement au paiement des coûts de résidence ou d’assistance à domicile du dépendant.
2. Logement affecté : le bien donné en anticrèse doit être destiné au marché locatif, de sorte que les loyers générés soient appliqués à la dette.
3. Constatation dans un acte notarié : l’acte doit inclure expressément
4. la destination du crédit à des fins assistancielles, et
5. l’engagement de l’emprunteur de destiner le logement à la location.
6. Transparence matérielle : l’opération est soumise au régime protecteur de la LCCI, ce qui exige procès-verbal notarié préalable de transparence, explication du produit et avertissement sur ses implications.
7. Avantages fiscaux et tarifaires : bénéficie du même traitement que l’hypothèque inversée en Impôt sur les Actes Juridiques Documentés et en tarifs notariaux et d’enregistrement.

Il convient de souligner, néanmoins, que ces exigences — finalité assistancielle, destination du crédit aux soins et location du logement — sont une condition nécessaire pour accéder à ces exonérations.
Par conséquent, il est parfaitement possible de constituer une anticrèse à finalité assistancielle qui ne remplisse pas tous les critères exigés par la LCCI ; dans ce cas, le contrat sera pleinement valide conformément au Code civil ou au Code civil de Catalogne, mais ne bénéficiera pas des avantages fiscaux ni tarifaires prévus dans la disposition additionnelle susmentionnée.

Le notaire doit vérifier non seulement les aspects formels, mais aussi la finalité réelle du crédit, la pertinence du bien immobilier pour être loué et la compréhension du contrat par le salarié.

Dans de nombreux cas, les soutiens légaux prévus dans la Loi 8/2021 interviendront, garantissant la participation effective de la personne en situation de handicap à la décision.

Lors de l’octroi, il est recommandé de laisser une trace du budget des soins, du plan de location et des conditions de gestion du bien (qui le loue, quelles dépenses sont imputées et comment les comptes sont rendus).

Le cœur de l'opération réside dans le fait que le bien loué génère des revenus que le créancier applique directement au paiement du crédit. Ces revenus remplacent le paiement périodique que le débiteur ferait dans une hypothèque traditionnelle.

En pratique, deux flux peuvent coexister :

• Un décaissement initial ou des mensualités que l'entité remet à l'emprunteur pour faire face à des dépenses d'assistance immédiates.
• Le revenu périodique des loyers qui est imputé au remboursement du prêt.

Si les revenus dépassent les intérêts courus, l'excédent réduit le capital ; s'ils sont inférieurs, la dette s'accumule jusqu'à son règlement final, normalement au décès de l'emprunteur.

Le créancier ou l'entité gestionnaire assument généralement la gestion de la location, la perception des loyers et le paiement des charges, avec l'obligation de rendre des comptes périodiquement au propriétaire ou à ses représentants.

En Catalogne, l'article 569-25 CCCat renforce ce devoir de rendu annuel des comptes, garantissant la transparence et évitant les abus.

Le créancier ou l'entité gestionnaire doit gérer le bien avec diligence et rendre des comptes annuellement au propriétaire, conformément à l'article 569-25 CCCat. Ce contrôle fait du système catalan un modèle particulièrement adapté aux opérations à finalité sociale ou assistancielle.

Cependant, même s'il n'est pas soumis au droit catalan, il est conseillé d'établir des règles concernant le rendu des comptes.

L'antichrèse assistancielle peut s'éteindre par :

• Paiement total de la dette,
• Résolution pour non-respect des obligations des parties,
• Décès du débiteur, moment où le crédit est liquidé sur le patrimoine du défunt. Si le bien immobilier continue d'être loué, les loyers générés jusqu'à l'annulation définitive sont imputés au solde restant dû.

Une fois la dette éteinte, il convient de procéder à la radiation cadastrale, en formalisant par acte notarié avec la lettre de paiement correspondante ou la déclaration du créancier.

Il faut également garder à l'esprit que la perception effective des fruits ou des revenus fait partie du risque propre au créancier antichrétique. Si le bien immobilier ne produit pas de revenus, n'est pas loué ou génère des rendements inférieurs aux attentes, cela ne constitue pas un manquement imputable au débiteur, mais un risque inhérent à l'exploitation économique du bien.

D'où l'importance que le créancier — ou le gestionnaire désigné — administre le bien avec la diligence requise, en assurant sa conservation adéquate et en recherchant sa rentabilité par une gestion professionnelle de la location.

Contrairement à l'hypothèque inversée, l'anticrèse assistancielle permet d'obtenir de la liquidité sans perdre la propriété du bien immobilier.

Le débiteur conserve la propriété et, une fois la dette éteinte, récupère librement la possession.

La loi permet que le bien grevé ne soit pas la résidence principale, ce qui facilite que des familles possédant plus d'un bien immobilier puissent transformer une résidence secondaire en source de revenus d'assistance.

Les crédits avec garantie d'antichrèse assistancielle bénéficient du même traitement fiscal que l'hypothèque inversée :

• Exonération de AJD.
• Réduction des tarifs notariaux et d'enregistrement.
• Imposition uniquement en cas de transmission ultérieure du bien immobilier.

L'intervention notariale, la transparence matérielle et l'obligation de destiner le financement aux soins assurent un cadre de protection effective contre d'éventuels abus.

Le système combine autonomie et contrôle juridique, en ligne avec les principes de la Loi 8/2021 et de la Convention de New York relative aux droits des personnes handicapées.

L'opération dépend du succès de la location. Les vacances, les impayés ou les dépenses extraordinaires peuvent affecter la rentabilité et retarder l'amortissement. C'est pourquoi il convient de choisir des biens immobiliers dans des zones à forte demande et en bon état.

Il nécessite une gestion professionnelle : embauche, entretien, assurances, fiscalité et reddition de comptes. Il est conseillé d'intervenir avec des gestionnaires spécialisés ou des fondations tutélaires.

En Droit commun, l'exécution de la garantie est régie par l'article 1884 CC (vente judiciaire), une procédure plus lente que l'exécution hypothécaire.

En revanche, en Catalunya, le créancier anticrétique peut réaliser la valeur du bien immobilier par vente directe ou vente aux enchères notariale, ce qui confère une plus grande efficacité à la garantie.