Anticresis asistencial: cómo financiar la dependencia con la renta de tu vivienda

Tradicionalmente, la hipoteca inversa ha sido la respuesta más conocida para transformar vivienda en liquidez, pero en los últimos años ha aparecido una alternativa jurídica con gran potencial: la anticresis asistencial, con el objetivo de financiar la dependencia de personas mayores.

Este instrumento, regulado tradicionalmente en el Código Civil (arts. 1881 y siguientes) y en el Código Civil de Cataluña (arts. 569-23 y siguientes), ha cobrado nueva relevancia tras la Disposición Adicional 13.ª de la Ley 5/2019, de Contratos de Crédito Inmobiliario, introducida por la Ley 31/2022, de Presupuestos Generales del Estado.

Dicha disposición no crea una figura nueva, sino que refuerza y promueve la utilización de la anticresis como mecanismo de financiación, especialmente cuando su finalidad es atender los gastos derivados de la dependencia o la asistencia personal.

Para facilitar su uso, la norma prevé bonificaciones fiscales y reducciones en los aranceles notariales y registrales, equiparando su tratamiento al de la hipoteca inversa.

La anticresis asistencial combina los elementos del derecho real clásico de anticresis —regulado en los artículos 1881 a 1886 del Código Civil— con una finalidad social específica: financiar la atención a personas dependientes a partir de los rendimientos de un inmueble.

Conforme a los artículo 1881 del Código Civil Común y el artículo 569-23 del Código Civil Catalán, por la anticresis el acreedor adquiere el derecho a percibir los frutos de un inmueble del deudor, aplicándolos al pago de intereses y capital.

En su modalidad asistencial, esos frutos son las rentas del alquiler del inmueble, que se aplican al reembolso del crédito concedido al titular dependiente.

El préstamo suele formalizarse mediante escritura pública de crédito con garantía de anticresis, con destino específico al pago de residencia, centro de día o cuidados a domicilio.

• El acreditado: persona reconocida oficialmente en situación de dependencia, de acuerdo con la Ley 39/2006, de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.
• El acreedor o entidad financiera: concede un crédito o anticipo y, a cambio, percibe los frutos del inmueble (habitualmente, las rentas del arrendamiento).
• El gestor o administrador del alquiler: puede ser el propio acreedor anticrético o un tercero designado por este a quien se cede la explotación y administración del inmueble, asumiendo la gestión del arrendamiento, el cobro de rentas y la rendición de cuentas.
• El arrendatario: paga la renta directamente a la entidad gestora o al acreedor anticrético.

La relación se estructura de modo que el inmueble “trabaja” para sufragar los cuidados del propietario, sin necesidad de venderlo ni gravar la vivienda habitual.

El inmueble ofrecido en anticresis debe encontrarse libre de arrendatarios y ocupantes, a fin de que el acreedor anticrético pueda administrarlo y arrendarlo libremente, garantizando así la eficacia de la operación y, en su caso, el derecho a solicitar la venta judicial en caso de impago.

No obstante, aunque en abstracto podría iniciarse un procedimiento para solicitar la venta judicial del bien, en las anticresis de carácter asistencial es habitual que el acreedor renuncie expresamente a la realización del valor.

En estos casos, la anticresis adquiere una función meramente satisfactoria, limitada al cobro de los créditos mediante la percepción de las rentas o frutos, y se excluye el ejercicio de acciones personales contra el deudor.

La finca puede ser aportada por un tercero, que tendrá la condición de anticresista no deudor, respondiendo solo con el bien ofrecido en garantía.

La Disposición Adicional 13.ª de la LCCI no excluye la posibilidad de que la anticresis recaiga sobre la vivienda habitual del propietario, siempre que se cumplan las condiciones previstas en la norma. Su finalidad es doble: facilitar liquidez a las personas en situación de dependencia mediante la obtención de rentas derivadas de su vivienda, y favorecer que dichos inmuebles se incorporen al mercado del alquiler.

En la práctica, las personas con un grado de dependencia reconocido —especialmente de los niveles II y III— suelen abandonar la residencia habitual para ingresar en centros asistenciales, sin volver a ocuparla, de modo que la vivienda puede destinarse legítimamente al arrendamiento. Por ello, la ley exige que exista resolución administrativa que acredite el grado de dependencia y que en la escritura de anticresis conste expresamente el compromiso de destinar la vivienda al mercado de alquiler, condición necesaria para acceder a los beneficios fiscales y arancelarios previstos.

La razón es práctica: la vivienda habitual no resulta adecuada para ser arrendada, ya que el acreditado puede necesitar volver a ocuparla si decide abandonar la residencia o modificar sus circunstancias asistenciales.

Por ello, debe hacerse constar expresamente en la escritura que la finca dada en garantía ya no constituye la vivienda habitual del deudor, requisito imprescindible para la aplicación del régimen bonificado. En la práctica, en el momento de la firma de las operaciones, el acreditado ha ingresado ya o está en proceso de hacerlo en una residencia de mayores.

La LCCI, modificada por la Ley 31/2022, de Presupuestos Generales del Estado para 2023, introdujo la Disposición Adicional 13.ª, que reconoce un tratamiento equiparable al de la hipoteca inversa para los créditos con garantía de anticresis destinados a la financiación de cuidados asistenciales, estableciendo una serie de requisitos.

1. Finalidad asistencial: el crédito debe destinarse principalmente al pago de los costes de residencia o asistencia domiciliaria del dependiente.
2. Vivienda afectada: la finca dada en anticresis debe destinarse al mercado de alquiler, de modo que las rentas generadas se apliquen a la deuda.
3. Constancia en escritura pública: la escritura debe incluir expresamente
4. el destino del crédito a fines asistenciales, y
5. el compromiso del acreditado de destinar la vivienda a alquiler.
6. Transparencia material: la operación queda sujeta al régimen protector de la LCCI, lo que exige acta notarial previa de transparencia, explicación del producto y advertencia sobre sus implicaciones.
7. Beneficios fiscales y arancelarios: goza del mismo tratamiento que la hipoteca inversa en Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados y en aranceles notariales y registrales.

Conviene destacar, no obstante, que estos requisitos —finalidad asistencial, destino del crédito a cuidados y arrendamiento de la vivienda— son condición necesaria para acceder a dichas bonificaciones.
Por tanto, es perfectamente posible constituir una anticresis con finalidad asistencial que no cumpla todos los extremos exigidos por la LCCI; en tal caso, el contrato será plenamente válido conforme al Código Civil o al Código Civil de Cataluña, pero no se beneficiará de las ventajas fiscales ni arancelarias previstas en la citada disposición adicional.

El notario debe comprobar no solo los aspectos formales, sino la finalidad real del crédito, la idoneidad del inmueble para ser arrendado y la comprensión del contrato por parte del dependiente.

En muchos casos, intervendrán los apoyos legales previstos en la Ley 8/2021, garantizando la participación efectiva de la persona con discapacidad en la decisión.

Durante el otorgamiento, se recomienda dejar constancia del presupuesto de cuidados, del plan de arrendamiento y de las condiciones de gestión de la finca (quién la alquila, qué gastos se imputan y cómo se rinden cuentas).

El núcleo de la operación reside en que el inmueble alquilado genera rentas que el acreedor aplica directamente al pago del crédito. Esas rentas sustituyen el pago periódico que el deudor haría en una hipoteca tradicional.

En la práctica, pueden coexistir dos flujos:

• Un desembolso inicial o mensualidades que la entidad entrega al acreditado para afrontar gastos asistenciales inmediatos.
• El ingreso periódico de las rentas que se imputan al reembolso del préstamo.

Si las rentas superan los intereses devengados, el exceso reduce capital; si son inferiores, se acumula deuda hasta su liquidación final, normalmente al fallecimiento del acreditado.

El acreedor o la entidad gestora suelen asumir la administración del arrendamiento, el cobro de rentas y el pago de cargas, con obligación de rendir cuentas periódicamente al propietario o sus representantes.

En Cataluña, el artículo 569-25 CCCat refuerza este deber de rendición anual, garantizando transparencia y evitando abusos.

El acreedor o la entidad gestora debe administrar el bien con diligencia y rendir cuentas anualmente al propietario, conforme al artículo 569-25 CCCat. Este control convierte al sistema catalán en un modelo especialmente apto para operaciones con finalidad social o asistencial.

No obstante, aun no estando sujeto a derecho catalán, es conveniente establecer reglas sobre la rendición de cuentas.

La anticresis asistencial puede extinguirse por:

• Pago total de la deuda,
• Resolución por incumplimiento de las obligaciones de las partes,
• Fallecimiento del acreditado, momento en que se liquida el crédito con cargo al patrimonio del causante. Si el inmueble continúa arrendado, las rentas generadas hasta la cancelación definitiva se imputan al saldo pendiente.

Una vez extinguida la deuda se debe proceder a la cancelación registral, formalizando mediante escritura pública con la correspondiente carta de pago o manifestación del acreedor.

Debe tenerse presente, además, que la obtención efectiva de frutos o rentas forma parte del riesgo propio del acreedor anticrético. Si el inmueble no produce ingresos, no se arrienda o genera rendimientos inferiores a los esperados, ello no constituye incumplimiento imputable al deudor, sino un riesgo inherente a la explotación económica del bien.

De ahí la importancia de que el acreedor —o el gestor designado— administre el inmueble con la diligencia debida, mantenga su adecuada conservación y procure su rentabilidad mediante una gestión profesional del arrendamiento.

A diferencia de la hipoteca inversa, la anticresis asistencial permite obtener liquidez sin perder la propiedad del inmueble.

El deudor mantiene el dominio y, una vez extinguida la deuda, recupera libremente la posesión.

La ley permite que la finca gravada no sea la vivienda habitual, lo que facilita que familias con más de un inmueble puedan convertir una segunda residencia en fuente de ingresos asistenciales.

Los créditos con garantía de anticresis asistencial disfrutan del mismo tratamiento fiscal que la hipoteca inversa:

• Exención de AJD.
• Reducción de aranceles notariales y registrales.
• Tributación solo en caso de transmisión posterior del inmueble.

La intervención notarial, la transparencia material y la obligación de destinar la financiación a cuidados aseguran un marco de protección efectiva frente a posibles abusos.

El sistema combina autonomía y control jurídico, en línea con los principios de la Ley 8/2021 y la Convención de Nueva York sobre los derechos de las personas con discapacidad.

La operación depende del éxito del arrendamiento. Vacancias, impagos o gastos extraordinarios pueden afectar la rentabilidad y retrasar la amortización. Por ello, conviene elegir inmuebles en zonas con alta demanda y buena conservación.

Requiere una gestión profesional: contratación, mantenimiento, seguros, fiscalidad y rendición de cuentas. Es aconsejable la intervención de gestoras especializadas o fundaciones tutelares.

En el Derecho común, la ejecución de la garantía se rige por el artículo 1884 CC (venta judicial), un procedimiento más lento que la ejecución hipotecaria.

Por el contrario, en Cataluña, el acreedor anticrético puede realizar el valor del inmueble mediante venta directa o subasta notarial, lo que confiere mayor eficacia a la garantía.