Der Referenzwert einer Immobilie: Was ist das und wozu dient er?

Der Referenzwert ist nicht unbedingt gleichbedeutend mit dem Marktpreis, da er auf einer Standardberechnung basiert.

Der Marktwert einer Immobilie ist der Preis, zu dem eine Immobilie unter normalen Bedingungen auf dem Markt verkauft werden könnte, das heißt ohne dringenden äußeren Druck oder atypische Umstände. Dieser Wert spiegelt wider, was ein vernünftiger Käufer bereit wäre zu zahlen und was ein vernünftiger Verkäufer akzeptieren würde. Er berücksichtigt das aktuelle Angebot und die Nachfrage, die spezifischen Eigenschaften der Immobilie, ihre Lage, den Erhaltungszustand und die allgemeinen wirtschaftlichen Bedingungen​…

Der Marktwert basiert auf realen Transaktionen und Erwartungen des Immobilienmarktes. Er kann erheblich variieren, abhängig von externen Faktoren wie der wirtschaftlichen Lage, Änderungen der städtebaulichen Vorschriften, Verbesserungen der nahegelegenen Infrastruktur und anderen Elementen, die die Wahrnehmung und Nachfrage der betreffenden Immobilie beeinflussen​.

Erinnern wir uns daran, dass der Referenzwert einer Immobilie das Ziel hat, eine geringere Steuererhebung bei diesen Transaktionen zu verhindern, bei denen der Verkaufspreis nicht dem Marktpreis entsprechen würde.

In diesem Sinne sind sowohl der tatsächliche Wert als auch der Referenzwert zu berücksichtigen, um zu wissen, welche Grundlage für die Steuerberechnung gilt.

Wenn der Verkaufspreis (oder der deklarierte Wert) höher als der Referenzwert ist, ist die Bemessungsgrundlage der Steuer dieser Verkaufspreis oder deklarierte Wert.

Im Gegenteil, wenn der Verkaufspreis unter dem Referenzwert liegt, ist die Bemessungsgrundlage der Steuer der Referenzwert.

Gelegentlich entspricht der Referenzwert nicht dem tatsächlichen Wert einer Immobilie, sondern ist höher als der tatsächliche Wert. In solchen Fällen ist es bei der Durchführung einer steuerpflichtigen Handlung, wie einem Kauf oder einer Erbschaft, erforderlich, die Steuer auf Basis des Referenzwerts zu entrichten, auch wenn dieser über dem tatsächlichen Wert liegt, da das IT-System der Finanzbehörde derzeit nicht erlaubt, einen für Steuerzwecke niedrigeren Wert als den Referenzwert anzugeben.

In solchen Fällen gibt es zwei Möglichkeiten. Die erste besteht darin, vor der Durchführung der Transaktion das Katasteramt aufzusuchen und die Berichtigung des Referenzwerts zu beantragen, wofür es notwendig ist, Nachweise vorzulegen, die die Senkung des Referenzwerts rechtfertigen, wie beispielsweise eine Bewertung oder ein Gutachten eines Architekten.

Die zweite Möglichkeit besteht darin, zunächst die Steuer auf Basis des Referenzwerts zu zahlen und anschließend bei der Finanzbehörde die Rückerstattung des zu viel gezahlten Betrags zu beantragen, da das Gesetz besagt, dass die Steuern auf den tatsächlichen Wert zu zahlen sind. In diesem Fall ist es erforderlich, eine steuerliche Beschwerde bei der Finanzbehörde in einem anderen Verfahren als der Steuerzahlung einzureichen und Nachweise vorzulegen, die den tatsächlichen Wert belegen, der vom Referenzwert abweicht.