La valeur de référence d'un bien immobilier : Qu'est-ce que c'est et à quoi ça sert ?

La valeur de référence n'est pas nécessairement équivalente au prix du marché car elle est basée sur un calcul standard.

La valeur de marché d'un bien immobilier est le prix auquel une propriété pourrait être vendue sur le marché et dans des conditions normales, c'est-à-dire sans pressions externes urgentes ni circonstances atypiques. Cette valeur reflète ce qu'un acheteur raisonnable serait prêt à payer et ce qu'un vendeur raisonnable accepterait. Elle prend en compte l'offre et la demande actuelles, les caractéristiques spécifiques du bien, son emplacement, son état de conservation, et les conditions économiques générales​…

La valeur de marché est basée sur des transactions réelles et les attentes du marché immobilier. Elle peut varier considérablement en fonction de facteurs externes tels que la situation économique, les changements dans la réglementation urbanistique, les améliorations des infrastructures proches, et d'autres éléments qui affectent la perception et la demande du bien en question​.

Rappelons que la valeur de référence d'un bien immobilier a pour objectif de prévenir une moindre collecte fiscale dans ces opérations où le prix de vente ne serait pas conforme au prix du marché.

En ce sens, il faut considérer à la fois la valeur réelle et la valeur de référence pour savoir quelle est la base pour le calcul des impôts.

Lorsque le prix de vente (ou la valeur déclarée) est supérieur à la valeur de référence, la base imposable de l'impôt sera ce prix de vente ou la valeur déclarée.

À l'inverse, si le prix de vente est inférieur à la valeur de référence, la base imposable de l'impôt sera celle de la valeur de référence.

Parfois, la valeur de référence ne correspond pas à la valeur réelle d'un bien immobilier, étant supérieure à la valeur réelle. Dans de tels cas, en cas de réalisation d'un acte soumis à des impôts, comme une vente ou une succession, il sera nécessaire de régler l'impôt sur la base de la valeur de référence, même si elle est supérieure à la valeur réelle, car sinon le système informatique des impôts ne permet actuellement pas de déclarer une valeur à des fins fiscales inférieure à la valeur de référence.

Dans de tels cas, il y a deux possibilités. La première est de se rendre au Cadastre avant de réaliser l'opération, en demandant la rectification de la valeur de référence, pour laquelle il sera nécessaire de présenter des preuves justifiant la baisse de la valeur de référence, comme une expertise ou un rapport d'un architecte.

La seconde possibilité est de payer initialement l'impôt sur la base de la valeur de référence, puis de réclamer à l'administration fiscale le remboursement du trop-perçu, car la loi stipule que les impôts doivent être payés sur la valeur réelle. Ainsi, dans ce cas, il sera nécessaire de faire une réclamation fiscale auprès de l'administration fiscale dans un dossier différent de celui du paiement de l'impôt, et il sera nécessaire de présenter des preuves attestant la valeur réelle qui diffère de la valeur de référence.