El valor de referencia de un inmueble: ¿Qué es y para qué sirve?

Por Juan Madridejos Velasco y Luis Alberto Álvarez Moreno, Notarios de Barcelona y socios de la Notaria en Barcelona J&LA Notarios.

Lo comentábamos a finales de 2021, antes de que entrase en vigor la Ley 11/2021 en nuestro artículo sobre el "catastrazo" pero muchos siguen preguntando que es el valor de referencia de un inmueble. Hoy contestaremos las preguntas más frecuentes sobre este asunto.  

¿Qué es el valor de referencia de un inmueble?

El valor de referencia de un inmueble es un valor objetivo asignado por la Dirección General del Catastro en España. Este valor se utiliza principalmente para calcular impuestos, como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

El objetivo principal del valor de referencia es proporcionar una base estandarizada y objetiva para el cálculo de impuestos, evitando así subvaloraciones que puedan derivar en una menor recaudación para la agencia tributaria.

¿Cómo calcular el valor de referencia de un inmueble?

El valor de referencia de un inmueble se basa en un cálculo estándar que considera múltiples factores como la localización del inmueble, su antigüedad, superficie, pero también el resultado de un análisis de los precios de compraventas de viviendas similares de la misma zona.

¿Cómo saber el valor de referencia de un inmueble?

El valor de referencia se publica cada año y puede consultarse en la Sede Electrónica del Catastro, proporcionando transparencia y claridad tanto para los propietarios como para las administraciones​​.

Otras preguntas frecuentes sobre el valor de referencia de un inmueble

El valor de referencia no es necesariamente equivalente al precio de mercado ya que se basa en un cálculo estándar.

El valor de mercado de un inmueble es el precio al que una propiedad podría venderse en el mercado y en condiciones normales, es decir, sin presiones externas urgentes ni circunstancias atípicas. Este valor refleja lo que un comprador razonable estaría dispuesto a pagar y lo que un vendedor razonable aceptaría. Considera la oferta y demanda actuales, las características específicas del inmueble, su ubicación, el estado de conservación, y las condiciones económicas generales​…

El valor de mercado se basa en transacciones reales y expectativas del mercado inmobiliario. Puede variar considerablemente dependiendo de factores externos como la situación económica, cambios en la normativa urbanística, mejoras en infraestructuras cercanas, y otros elementos que afecten la percepción y demanda del inmueble en cuestión​.


Recordemos que el valor de referencia de un inmueble tiene cómo objetivo prevenir una menor recaudación tributaria en estas operaciones en las que el precio de venta no estaría acorde al precio de mercado.

En este sentido, se deben considerar tanto el valor real cómo el valor de referencia para saber cual es la base para el cálculo de impuestos.

Cuando el precio de venta (o valor declarado) es superior al valor de referencia, la base imponible del impuesto será este precio de venta o valor declarado.

A contrario, si el precio de venta es inferior al valor de referencia, la base imponible del impuesto será la del valor de referencia.


En ocasiones, el valor de referencia no se corresponde al valor real de un inmueble, siendo superior al valor real. En tales casos, en caso de realizar algún acto sujeto a impuestos, como una compraventa o herencia, será necesario liquidar el impuesto por el valor de referencia, aunque esté por encima del valor real, ya que si no el sistema informático de Hacienda no permite actualmente declarar un valor a efectos de impuestos por debajo del valor de referencia.

En tales casos, hay dos posibilidades. La primera es acudir al Catastro antes de realizar la operación, pidiendo que se rectifique el valor de referencia, para lo que será necesario presentar pruebas que justifiquen la bajada del valor de referencia, como puede ser una tasación o un informe de un arquitecto.

La segunda posibilidad es pagar inicialmente el impuesto por el valor de referencia y después reclamar a Hacienda la devolución de lo que se pagó de más, pues la ley dice que los impuestos se deben pagar por el valor real. Así, en este caso se necesitará hacer una reclamación fiscal a Hacienda en un expediente diferente al del pago del impuesto, y será necesario presentar pruebas que acrediten el valor real que difiere del valor de referencia.


Consulta JLA Notarios para más información sobre el valor de referencia

Para más información, puede consultar este otro artículo sobre el valor de referencia del catastro, su cálculo o cómo impugnar el valor de referencia:

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