Què és un gran Tenidor a Catalunya? Diferències entre el concepte fiscal i el concepte d'habitatge

En aquest article, com a especialistes en serveis notarials immobiliaris i contractuals, analitzarem les principals diferències entre el concepte de gran tenidor en matèria d’habitatge i el concepte de gran tenidor a efectes fiscals, qüestió imprescindible per comprendre quan poden aplicar-se determinades obligacions administratives, drets de tanteig i retracte o fins i tot el nou tipus impositiu del 20% en l’Impost sobre Transmissions Patrimonials.

Una de les principals fonts d’inseguretat jurídica és que actualment no existeix una única definició per conèixer què és un gran tenidor a Catalunya.

De fet, una mateixa persona pot ser considerada gran tenidor a efectes d’habitatge i no ser-ho a efectes fiscals. De la mateixa manera, una operació immobiliària pot veure’s afectada per determinades obligacions derivades de la normativa d’habitatge i, tanmateix, no quedar sotmesa al règim tributari previst per als grans tenidors.

Aquesta situació ha generat nombroses dubtes entre propietaris, inversors, societats patrimonials, promotors immobiliaris i professionals del sector.

Precisament per tractar de resoldre aquestes qüestions, la Direcció General de Tributs, l’Agència de l’Habitatge de Catalunya i el Col·legi Notarial de Catalunya van elaborar el «Informe conjunt de la Direcció General de Tributs i Joc i l’Agència de l’Habitatge per donar resposta a les consultes plantejades pel Col·legi Notarial de Catalunya respecte del concepte de gran tenidor», document que actualment constitueix una referència fonamental per interpretar aquesta matèria.

Quan una persona busca saber què és un gran tenidor a Catalunya sol trobar definicions aparentment contradictòries. Això passa perquè les diferents normes persegueixen objectius diferents.

Mentre la normativa d'habitatge pretén facilitar l'accés a l'habitatge i protegir determinats col·lectius vulnerables, la normativa tributària persegueix desincentivar l'acumulació d'habitatge residencial mitjançant l'aplicació d'una tributació reforçada en determinats supòsits.

Aquesta diferència no és merament teòrica.

Un propietari que posseeixi immobles repartits per diferents comunitats autònomes podria ser considerat gran tenidor segons la normativa d'habitatge i, tanmateix, no tenir aquesta condició a efectes fiscals a Catalunya.

De la mateixa manera, determinats immobles poden computar per a una normativa i quedar exclosos per a l'altra.

Per això, quan s'analitza una operació immobiliària resulta imprescindible determinar prèviament quina normativa s'ha d'aplicar.

Determinar erròniament la condició de gran tenidor pot provocar importants conseqüències.

Entre altres qüestions, pot afectar:

• A l'aplicació del dret de tanteig i retracte per part de la Generalitat de Catalunya.
• A l'obligació de realitzar determinades comunicacions administratives.
• A la tributació de futures adquisicions immobiliàries.
• A operacions de planificació patrimonial i successòria.
• A l'estructuració d'inversions immobiliàries a través de societats.

Per això, abans de formalitzar qualsevol compravenda resulta aconsellable analitzar detingudament la situació patrimonial de l'adquirent o transmissor.

Una de les primeres qüestions que cal entendre és que no existeix una única norma reguladora.

La regulació administrativa i civil del gran tenidor es troba dispersa en diferents disposicions, entre les quals destaquen:

• La Llei 12/2023, pel dret a l'habitatge.
• La Llei 18/2007, del dret a l'habitatge de Catalunya.
• La Llei 24/2015, de 29 de juliol de mesures urgents per afrontar l'emergència en l'àmbit de l'habitatge i la pobresa energètica.
• El Decret Llei 1/2015, de 24 de març.
• El Decret Llei 2/2025, de 25 de febrer. Per conèixer en detall les obligacions concretes que introdueix aquesta norma, podeu consultar aquest article:

Aquestes normes vinculen la condició de gran tenidor a qüestions relacionades amb l'accés a l'habitatge, els lloguers socials o l'exercici de drets d'adquisició preferent per part de l'Administració.

Per la seva banda, el concepte fiscal de gran tenidor es troba regulat principalment a l'article 641-1.5 del Llibre Sisè del Codi Tributari de Catalunya.

Aquest concepte és especialment rellevant des de l'entrada en vigor del tipus agreujat del 20% en determinades adquisicions subjectes a l'Impost sobre Transmissions Patrimonials.

La complexitat de la normativa va portar el Col·legi Notarial de Catalunya a plantejar nombroses consultes a la Direcció General de Tributs i a l’Agència de l’Habitatge.

El resultat va ser l’elaboració d’un informe conjunt que intenta unificar criteris i oferir respostes a moltes de les dubtes pràctiques que sorgeixen diàriament a les notaries, despatxos d’advocats i agències immobiliàries.

Gràcies a aquest treball és possible identificar amb més claredat les diferències existents entre ambdós conceptes.

Aquesta és probablement una de les preguntes més freqüents.

La resposta depèn de la normativa que estiguem aplicant.

Des del punt de vista de la normativa d'habitatge, quan s'analitza el concepte general de gran tenidor poden arribar a computar-se immobles situats fora de Catalunya.

Per tant, una persona que tingui habitatges a Barcelona, Madrid, València i Sevilla podria assolir la condició de gran tenidor encara que part d'aquests immobles es trobin fora de Catalunya.

Tanmateix, quan ens trobem davant habitatges ubicats en zones de mercat residencial tensionat, el criteri és diferent i únicament es tenen en compte els habitatges situats a Catalunya.

Des de la perspectiva fiscal, la interpretació és molt més restrictiva.

A efectes tributaris únicament computen els immobles situats a Catalunya.

Això significa que una persona que posseeixi vint habitatges en altres comunitats autònomes i únicament deu habitatges a Catalunya no tindrà la condició fiscal de gran tenidor.

Una altra qüestió especialment rellevant a Catalunya és el tractament de les masies i dels habitatges ubicats en finques rústiques.

L'Agència de l'Habitatge considera que únicament s'han de computar els immobles urbans d'ús residencial.

Per tant, amb caràcter general, els habitatges situats en sòl rústic queden exclosos.

La normativa tributària distingeix entre dues situacions.

Quan es tracta d'immobles situats en zones tensionades únicament computen els immobles urbans.

Tanmateix, fora de les zones tensionades poden computar-se tant immobles urbans com immobles rústics sempre que tinguin ús residencial.

La resposta és una altra de les grans sorpreses d’aquesta regulació.

Són àrees declarades per la Generalitat de Catalunya en les quals es considera que existeix una especial dificultat d’accés a l’habitatge.

Aquestes venen fixades per dues Resolucions:

Resolució TER/800/2024 designa 40 municipis.

Resolució TER/2408/2024 designa 131 municipis.

Aquestes zones tenen importants conseqüències tant en matèria de lloguers com en la definició de gran tenidor.

Molta gent creu que n'hi ha prou amb tenir cinc habitatges distribuïts per diferents municipis tensionats.

Tanmateix, el criteri interpretatiu és diferent.

Per assolir el llindar específic de cinc habitatges, aquests han de trobar-se dins de la mateixa zona de mercat residencial tensionat.

L'habitatge habitual rep un tractament diferent segons la normativa aplicable.

Des de la perspectiva d'habitatge, la residència habitual pot formar part del còmput general.

La interpretació tributària exclou l'habitatge habitual del còmput.

Això significa que una persona que posseeixi diverses vivendes d'inversió i a més la seva residència habitual no haurà d'incloure aquesta última per determinar si supera els llindars fiscals, com assenyala la Resolució 3/2025 de 27 de juny.

Fins i tot un gran tenidor pot adquirir un habitatge destinat a convertir-se en la seva residència habitual sense quedar sotmès al tipus agreujat del 20%, sempre que es compleixin els requisits legalment establerts.

Una altra diferència rellevant entre la normativa d'habitatge i la normativa fiscal es produeix quan la propietat està desmembrada entre usufructe i nua propietat, una situació habitual en donacions i planificacions successòries.

A efectes d’habitatge, l’Agència de l’Habitatge atén principalment a qui té la capacitat efectiva d’ús i gaudi de l’immoble. Per això, l’usufructuari pot computar com a titular de l’habitatge per determinar la condició de gran tenidor.

La interpretació tributària és diferent. A efectes fiscals, l’usdefruit no computa per determinar la condició de gran tenidor. La Direcció General de Tributs considera que únicament s’han de tenir en compte els habitatges respecte dels quals existeixi ple domini o nua propietat.

En conseqüència, una persona que sigui usufructuària de diversos habitatges podria ser considerada gran tenedora a efectes d’habitatge, però no a efectes fiscals, mentre que els immobles sí que computarien per a qui ostenti la nua propietat. Aquesta és una altra mostra que no existeix un únic concepte de gran tenidor a Catalunya.

L’herència jacent constitueix un altre dels supòsits que més dubtes genera. Ampliem aquest apartat amb el nostre article de blog:

Resumint, l’herència jacent és la situació jurídica que existeix des del decés d’una persona fins que els hereus accepten o renuncien a l’herència.

Durant aquest període existeix un patrimoni hereditari separat, però els béns encara no s’han incorporat definitivament al patrimoni dels hereus.

La interpretació administrativa considera que, mentre l’herència romangui jacent, els immobles no s’han d’atribuir als hereus a efectes de determinar la condició de gran tenidor.

La interpretació tributària segueix el mateix criteri.

Els immobles heretats únicament s'incorporen al patrimoni computable de cada hereu quan es produeix l'acceptació de l'herència.

La principal conclusió que es pot extreure de l'informe conjunt elaborat per la Direcció General de Tributs, l'Agència de l'Habitatge de Catalunya i el Col·legi Notarial de Catalunya és que no existeix una resposta única a què és un gran tenidor a Catalunya.

La normativa d'habitatge i la normativa tributària persegueixen finalitats diferents i, en conseqüència, utilitzen criteris que no sempre coincideixen.

Aspectes com la ubicació dels immobles, la naturalesa urbana o rústica de les finques, l'habitatge habitual, l'usdefruit o l'herència jacent poden conduir a resultats completament diferents segons la normativa aplicable.

Per això, abans de realitzar qualsevol operació immobiliària resulta imprescindible analitzar cada cas de forma individualitzada.