¿Qué es un gran tenedor en Cataluña? Diferencias entre el concepto fiscal y el concepto de vivienda

En este artículo, como especialistas en servicios notariales inmobiliarios y contractuales, analizaremos las principales diferencias entre el concepto de gran tenedor en materia de vivienda y el concepto de gran tenedor a efectos fiscales, cuestión imprescindible para comprender cuándo pueden aplicarse determinadas obligaciones administrativas, derechos de tanteo y retracto o incluso el nuevo tipo impositivo del 20% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Una de las principales fuentes de inseguridad jurídica es que actualmente no existe una única definición para conocer qué es un gran tenedor en Cataluña.

De hecho, una misma persona puede ser considerada gran tenedora a efectos de vivienda y no serlo a efectos fiscales. Del mismo modo, una operación inmobiliaria puede verse afectada por determinadas obligaciones derivadas de la normativa de vivienda y, sin embargo, no quedar sometida al régimen tributario previsto para los grandes tenedores.

Esta situación ha generado numerosas dudas entre propietarios, inversores, sociedades patrimoniales, promotores inmobiliarios y profesionales del sector.

Precisamente para tratar de resolver estas cuestiones, la Direcció General de Tributs, la Agència de l'Habitatge de Catalunya y el Col·legi Notarial de Catalunya elaboraron el «Informe conjunt de la Direcció General de Tributs i Joc i l'Agència de l'Habitatge per donar resposta a les consultes plantejades pel Col·legi Notarial de Catalunya respecte del concepte de gran tenidor», documento que actualmente constituye una referencia fundamental para interpretar esta materia.

Cuando una persona busca saber qué es un gran tenedor en Catalunya suele encontrarse con definiciones aparentemente contradictorias. Esto ocurre porque las distintas normas persiguen objetivos diferentes.

Mientras la normativa de vivienda pretende facilitar el acceso a la vivienda y proteger a determinados colectivos vulnerables, la normativa tributaria persigue desincentivar la acumulación de vivienda residencial mediante la aplicación de una tributación reforzada en determinados supuestos.

Esta diferencia no es meramente teórica.

Un propietario que posea inmuebles repartidos por distintas comunidades autónomas podría ser considerado gran tenedor conforme a la normativa de vivienda y, sin embargo, no tener dicha condición a efectos fiscales en Cataluña.

Del mismo modo, determinados inmuebles pueden computar para una normativa y quedar excluidos para la otra.

Por ello, cuando se analiza una operación inmobiliaria resulta imprescindible determinar previamente qué normativa debe aplicarse.

Determinar erróneamente la condición de gran tenedor puede provocar importantes consecuencias.

Entre otras cuestiones, puede afectar:

• A la aplicación del derecho de tanteo y retracto por parte de la Generalitat de Catalunya.
• A la obligación de realizar determinadas comunicaciones administrativas.
• A la tributación de futuras adquisiciones inmobiliarias.
• A operaciones de planificación patrimonial y sucesoria.
• A la estructuración de inversiones inmobiliarias a través de sociedades.

Por ello, antes de formalizar cualquier compraventa resulta aconsejable analizar detenidamente la situación patrimonial del adquirente o transmitente.

Una de las primeras cuestiones que debe entenderse es que no existe una única norma reguladora.

La regulación administrativa y civil del gran tenedor se encuentra dispersa en distintas disposiciones, entre las que destacan:

• La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda.
• La Ley 18/2007, del derecho a la vivienda de Cataluña.
• La Ley 24/2015, de 29 de julio de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética .
• El Decreto Ley 1/2015, de 24 de marzo.
• El Decreto Ley 2/2025, de 25 de febrero. Para conocer en detalle las obligaciones concretas que introduce esta norma, puede consultar este artículo:

Estas normas vinculan la condición de gran tenedor a cuestiones relacionadas con el acceso a la vivienda, los alquileres sociales o el ejercicio de derechos de adquisición preferente por parte de la Administración.

Por su parte, el concepto fiscal de gran tenedor se encuentra regulado principalmente en el artículo 641-1.5 del Libro Sexto del Código Tributario de Cataluña.

Este concepto es especialmente relevante desde la entrada en vigor del tipo agravado del 20% en determinadas adquisiciones sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

La complejidad de la normativa llevó al Col·legi Notarial de Catalunya a plantear numerosas consultas a la Direcció General de Tributs y a la Agència de l'Habitatge.

El resultado fue la elaboración de un informe conjunto que intenta unificar criterios y ofrecer respuestas a muchas de las dudas prácticas que surgen diariamente en notarías, despachos de abogados y agencias inmobiliarias.

Gracias a este trabajo es posible identificar con mayor claridad las diferencias existentes entre ambos conceptos.

Esta es probablemente una de las preguntas más frecuentes.

La respuesta depende de la normativa que estemos aplicando.

Desde el punto de vista de la normativa de vivienda, cuando se analiza el concepto general de gran tenedor pueden llegar a computarse inmuebles situados fuera de Cataluña.

Por tanto, una persona que tenga viviendas en Barcelona, Madrid, Valencia y Sevilla podría alcanzar la condición de gran tenedor aunque parte de dichos inmuebles se encuentren fuera de Catalunya.

Sin embargo, cuando nos encontramos ante viviendas ubicadas en zonas de mercado residencial tensionado, el criterio es distinto y únicamente se tienen en cuenta las viviendas situadas en Cataluña.

Desde la perspectiva fiscal, la interpretación es mucho más restrictiva.

A efectos tributarios únicamente computan los inmuebles situados en Cataluña.

Esto significa que una persona que posea veinte viviendas en otras comunidades autónomas y únicamente diez viviendas en Cataluña no tendrá la condición fiscal de gran tenedor.

Otra cuestión especialmente relevante en Cataluña es el tratamiento de las masías y de las viviendas ubicadas en fincas rústicas.

La Agència de l'Habitatge considera que únicamente deben computarse los inmuebles urbanos de uso residencial.

Por tanto, con carácter general, las viviendas situadas en suelo rústico quedan excluidas.

La normativa tributaria distingue entre dos situaciones.

Cuando se trata de inmuebles situados en zonas tensionadas únicamente computan los inmuebles urbanos.

Sin embargo, fuera de las zonas tensionadas pueden computarse tanto inmuebles urbanos como inmuebles rústicos siempre que tengan uso residencial.

La respuesta es otra de las grandes sorpresas de esta regulación.

Son áreas declaradas por la Generalitat de Catalunya en las que se considera que existe una especial dificultad de acceso a la vivienda. Estas vienen fijadas por dos Resoluciones:

Resolución TER/800/2024 designa 40 municipios.

Resolución TER/2408/2024 designa 131 municipios.

Estas zonas tienen importantes consecuencias tanto en materia de alquileres como en la definición de gran tenedor.

Muchas personas creen que basta con tener cinco viviendas distribuidas por distintos municipios tensionados.

Sin embargo, el criterio interpretativo es diferente.

Para alcanzar el umbral específico de cinco viviendas deben encontrarse dentro de la misma zona de mercado residencial tensionado.

La vivienda habitual recibe un tratamiento diferente según la normativa aplicable.

Desde la perspectiva de vivienda, la residencia habitual puede formar parte del cómputo general.

La interpretación tributaria excluye la vivienda habitual del cómputo.

Esto significa que una persona que posea varias viviendas de inversión y además su residencia habitual no deberá incluir esta última para determinar si supera los umbrales fiscales, como señala la Resolución 3/2025 de 27 de junio.

Incluso un gran tenedor puede adquirir una vivienda destinada a convertirse en su residencia habitual sin quedar sometido al tipo agravado del 20%, siempre que se cumplan los requisitos legalmente establecidos.

Otra diferencia relevante entre la normativa de vivienda y la normativa fiscal se produce cuando la propiedad está desmembrada entre usufructo y nuda propiedad, una situación habitual en donaciones y planificaciones sucesorias.

A efectos de vivienda, la Agència de l'Habitatge atiende principalmente a quién tiene la capacidad efectiva de uso y disfrute del inmueble. Por ello, el usufructuario puede computar como titular de la vivienda para determinar la condición de gran tenedor.

La interpretación tributaria es distinta. A efectos fiscales, el usufructo no computa para determinar la condición de gran tenedor. La Direcció General de Tributs considera que únicamente deben tenerse en cuenta las viviendas respecto de las cuales exista pleno dominio o nuda propiedad.

En consecuencia, una persona que sea usufructuaria de varias viviendas podría ser considerada gran tenedora a efectos de vivienda, pero no a efectos fiscales, mientras que los inmuebles sí computarían para quien ostente la nuda propiedad. Esta es otra muestra de que no existe un único concepto de gran tenedor en Cataluña.

La herencia yacente constituye otro de los supuestos que más dudas genera. Ampliamos este apartado con nuestro artículo de blog:

Resumiendo, la herencia yacente es la situación jurídica que existe desde el fallecimiento de una persona hasta que los herederos aceptan o renuncian a la herencia.

Durante ese período existe un patrimonio hereditario separado, pero los bienes todavía no se han incorporado definitivamente al patrimonio de los herederos.

La interpretación administrativa considera que, mientras la herencia permanezca yacente, los inmuebles no deben atribuirse a los herederos a efectos de determinar la condición de gran tenedor.

La interpretación tributaria sigue el mismo criterio.

Los inmuebles hereditarios únicamente se incorporan al patrimonio computable de cada heredero cuando se produce la aceptación de la herencia.

La principal conclusión que puede extraerse del informe conjunto elaborado por la Direcció General de Tributs, la Agència de l'Habitatge de Catalunya y el Col·legi Notarial de Catalunya es que no existe una respuesta única a qué es un gran tenedor en Cataluña.

La normativa de vivienda y la normativa tributaria persiguen finalidades distintas y, en consecuencia, utilizan criterios que no siempre coinciden.

Aspectos como la ubicación de los inmuebles, la naturaleza urbana o rústica de las fincas, la vivienda habitual, el usufructo o la herencia yacente pueden conducir a resultados completamente diferentes según la normativa aplicable.

Por ello, antes de realizar cualquier operación inmobiliaria resulta imprescindible analizar cada caso de forma individualizada.