Qu'est-ce qu'un grand titulaire en Catalogne ? Différences entre le concept fiscal et le concept de logement

Dans cet article, en tant que spécialistes des services notariaux immobiliers et contractuels, nous analyserons les principales différences entre le concept de grand détenteur en matière de logement et le concept de grand détenteur à des fins fiscales, question indispensable pour comprendre quand certaines obligations administratives, droits de préemption et de retrait ou même le nouveau taux d'imposition de 20 % sur l'Impôt sur les Transmissions Patrimoniales peuvent s'appliquer.

Une des principales sources d'insécurité juridique est qu'il n'existe actuellement pas de définition unique pour savoir ce qu'est un grand détenteur en Catalogne.

En effet, une même personne peut être considérée comme grand détenteur aux fins du logement et ne pas l'être aux fins fiscales. De même, une opération immobilière peut être affectée par certaines obligations découlant de la réglementation sur le logement et, cependant, ne pas être soumise au régime fiscal prévu pour les grands détenteurs.

Cette situation a généré de nombreux doutes parmi les propriétaires, investisseurs, sociétés patrimoniales, promoteurs immobiliers et professionnels du secteur.

Précisément pour tenter de résoudre ces questions, la Direcció General de Tributs, l'Agència de l'Habitatge de Catalunya et le Col·legi Notarial de Catalunya ont élaboré le «Informe conjoint de la Direcció General de Tributs i Joc et de l'Agència de l'Habitatge pour répondre aux consultations posées par le Col·legi Notarial de Catalunya concernant le concept de grand détenteur», document qui constitue actuellement une référence fondamentale pour interpréter cette matière.

Lorsqu'une personne cherche à savoir ce qu'est un grand propriétaire en Catalogne, elle se trouve souvent face à des définitions apparemment contradictoires. Cela se produit parce que les différentes normes poursuivent des objectifs différents.

Tandis que la réglementation sur le logement vise à faciliter l'accès au logement et à protéger certains groupes vulnérables, la réglementation fiscale cherche à décourager l'accumulation de logements résidentiels par l'application d'une fiscalité renforcée dans certains cas.

Cette différence n'est pas simplement théorique.

Un propriétaire possédant des biens immobiliers répartis dans différentes communautés autonomes pourrait être considéré comme un grand détenteur conformément à la réglementation sur le logement et, cependant, ne pas avoir cette condition à des fins fiscales en Catalogne.

De la même manière, certains biens immobiliers peuvent être pris en compte pour une réglementation et exclus pour l'autre.

C'est pourquoi, lorsqu'on analyse une opération immobilière, il est indispensable de déterminer au préalable quelle réglementation doit être appliquée.

Déterminer à tort la condition de grand détenteur peut entraîner d'importantes conséquences.

Parmi d'autres questions, cela peut affecter :

• L'application du droit de préemption et de retrait par la Generalitat de Catalunya.
• L'obligation de réaliser certaines communications administratives.
• La fiscalité des futures acquisitions immobilières.
• Les opérations de planification patrimoniale et successorale.
• La structuration des investissements immobiliers à travers des sociétés.

C'est pourquoi, avant de formaliser toute vente, il est conseillé d'analyser attentivement la situation patrimoniale de l'acquéreur ou du transmetteur.

Une des premières questions à comprendre est qu'il n'existe pas une seule norme réglementaire.

La réglementation administrative et civile du grand détenteur est dispersée dans différentes dispositions, parmi lesquelles se distinguent :

• La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda.
• La Ley 18/2007, del derecho a la vivienda de Cataluña.
• La Ley 24/2015, de 29 de julio de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética.
• El Decreto Ley 1/2015, de 24 de marzo.
• El Decreto Ley 2/2025, de 25 de febrero. Pour connaître en détail les obligations concrètes que cette norme introduit, vous pouvez consulter cet article :

Ces règles lient la condition de grand détenteur à des questions liées à l'accès au logement, aux loyers sociaux ou à l'exercice des droits d'acquisition préférentielle par l'Administration.

Pour sa part, le concept fiscal de grand détenteur est principalement réglementé dans l'article 641-1.5 du Livre Sixième du Code Fiscal de Catalogne.

Ce concept est particulièrement pertinent depuis l'entrée en vigueur du taux majoré de 20 % sur certaines acquisitions soumises à l'Impôt sur les Transmissions Patrimoniales.

La complexité de la réglementation a conduit le Col·legi Notarial de Catalunya à soumettre de nombreuses consultations à la Direcció General de Tributs et à l'Agència de l'Habitatge.

Le résultat a été l'élaboration d'un rapport conjoint qui tente d'unifier les critères et d'offrir des réponses à beaucoup des doutes pratiques qui surgissent quotidiennement dans les études notariales, les cabinets d'avocats et les agences immobilières.

Grâce à ce travail, il est possible d'identifier plus clairement les différences existantes entre les deux concepts.

Ceci est probablement l'une des questions les plus fréquentes.

La réponse dépend de la réglementation que nous appliquons.

Du point de vue de la réglementation du logement, lorsqu'on analyse le concept général de grand détenteur, il peut arriver que des immeubles situés en dehors de la Catalogne soient pris en compte.

Par conséquent, une personne qui possède des logements à Barcelone, Madrid, Valence et Séville pourrait atteindre la condition de grand détenteur même si une partie de ces immeubles se trouve en dehors de la Catalogne.

Cependant, lorsque nous sommes face à des logements situés dans des zones de marché résidentiel tendu, le critère est différent et seules les logements situés en Catalogne sont pris en compte.

Du point de vue fiscal, l'interprétation est beaucoup plus restrictive.

Aux fins fiscales, seuls les biens immobiliers situés en Catalogne sont pris en compte.

Cela signifie qu'une personne possédant vingt logements dans d'autres communautés autonomes et seulement dix logements en Catalogne n'aura pas la qualité fiscale de grand propriétaire.

Une autre question particulièrement pertinente en Catalogne est le traitement des masías et des habitations situées dans des propriétés rurales.

L'Agence de l'Habitat considère que seuls doivent être pris en compte les immeubles urbains à usage résidentiel.

Par conséquent, de manière générale, les logements situés sur un terrain rural sont exclus.

La réglementation fiscale distingue entre deux situations.

Lorsqu'il s'agit de biens immobiliers situés dans des zones tendues, seuls les biens immobiliers urbains sont pris en compte.

Cependant, en dehors des zones tendues, peuvent être pris en compte à la fois des biens immobiliers urbains et des biens immobiliers ruraux à condition qu'ils aient un usage résidentiel.

La réponse est une autre des grandes surprises de cette réglementation.

Ce sont des zones déclarées par la Generalitat de Catalunya où l'on considère qu'il existe une difficulté particulière d'accès au logement. Celles-ci sont fixées par deux Résolutions :

Résolution TER/800/2024 désigne 40 municipalités.

Résolution TER/2408/2024 désigne 131 municipalités.

Ces zones ont des conséquences importantes tant en matière de loyers que dans la définition de grand propriétaire.

Beaucoup de personnes pensent qu'il suffit d'avoir cinq logements répartis dans différentes communes tendues.

Cependant, le critère d'interprétation est différent.

Pour atteindre le seuil spécifique de cinq logements, ils doivent se trouver dans la même zone de marché résidentiel tendue.

Le logement principal bénéficie d'un traitement différent selon la réglementation applicable.

Du point de vue du logement, la résidence principale peut faire partie du calcul général.

L'interprétation fiscale exclut la résidence principale du calcul.

Cela signifie qu'une personne possédant plusieurs logements d'investissement ainsi que sa résidence principale ne devra pas inclure cette dernière pour déterminer si elle dépasse les seuils fiscaux, comme indiqué dans la Résolution 3/2025 du 27 juin.

Même un grand détenteur peut acquérir un logement destiné à devenir sa résidence principale sans être soumis au taux majoré de 20 %, à condition que les exigences légalement établies soient respectées.

Une autre différence importante entre la réglementation du logement et la réglementation fiscale se produit lorsque la propriété est démembrée entre usufruit et nue-propriété, une situation courante dans les donations et les planifications successorales.

Aux fins de logement, l'Agència de l'Habitatge s'adresse principalement à celui qui a la capacité effective d'usage et de jouissance du bien immobilier. C'est pourquoi l'usufruitier peut être compté comme titulaire du logement pour déterminer la condition de grand détenteur.

L'interprétation fiscale est différente. Aux fins fiscales, l'usufruit ne compte pas pour déterminer la condition de grand détenteur. La Direction Générale des Impôts considère que seules doivent être prises en compte les habitations pour lesquelles il existe la pleine propriété ou la nue-propriété.

En conséquence, une personne qui est usufruitière de plusieurs habitations pourrait être considérée comme grand détenteur aux fins du logement, mais pas aux fins fiscales, tandis que les immeubles compteraient pour celui qui détient la nue-propriété. C'est une autre preuve qu'il n'existe pas un concept unique de grand détenteur en Catalogne.

L'héritage en déshérence constitue un autre des cas qui suscite le plus de doutes. Nous élargissons cette section avec notre article de blog :

En résumé, la succession en déshérence est la situation juridique qui existe depuis le décès d'une personne jusqu'à ce que les héritiers acceptent ou renoncent à la succession.

Pendant cette période, il existe un patrimoine successoral distinct, mais les biens ne sont pas encore définitivement incorporés au patrimoine des héritiers.

L'interprétation administrative considère que, tant que la succession reste en déshérence, les biens immobiliers ne doivent pas être attribués aux héritiers aux fins de déterminer la condition de grand détenteur.

L'interprétation fiscale suit le même critère.

Les biens immobiliers hérités ne sont incorporés au patrimoine calculable de chaque héritier que lorsque l'acceptation de la succession a lieu.

La principale conclusion que l'on peut tirer du rapport conjoint élaboré par la Direcció General de Tributs, l'Agència de l'Habitatge de Catalunya et le Col·legi Notarial de Catalunya est qu'il n'existe pas de réponse unique à la question de savoir ce qu'est un grand détenteur en Catalogne.

La réglementation du logement et la réglementation fiscale poursuivent des finalités différentes et, par conséquent, utilisent des critères qui ne coïncident pas toujours.

Des aspects tels que l'emplacement des immeubles, la nature urbaine ou rurale des propriétés, la résidence principale, l'usufruit ou la succession en attente peuvent conduire à des résultats complètement différents selon la réglementation applicable.

C'est pourquoi, avant de réaliser toute opération immobilière, il est indispensable d'analyser chaque cas de manière individualisée.