Was ist die Übertragung von Hypotheken?

Die Hypothekenübernahme besteht darin, den Schuldner oder die Finanzinstitution bei einem Hypothekendarlehen zu ersetzen. Das heißt, wenn man eine Hypothekenübernahme durchführen möchte, beinhaltet der Prozess den Austausch eines der beiden Beteiligten: den kreditgebenden Gläubiger oder den darlehensnehmenden Schuldner.

Folglich ist es möglich, die Hypothek auf eine andere Person zu übertragen, sowohl bei der Durchführung und Übernahme der Zahlung als auch bei der Einziehung oder Verwaltung der Zahlung.

Es gibt daher zwei Arten und Situationen, in denen dies angewendet werden kann:

1. Wechsel der Finanzinstitution oder Gläubigerübernahme
2. Ersetzung des Hypothekenschuldners oder Schuldnerübernahme

Die Gläubiger-Subrogation ist meist bekannt, weil es zu einem Wechsel der Hypothek zu einer anderen Bank als der zuvor angegebenen kommt, mit dem Ziel, Vorteile bei der Finanzierung zu erhalten, wie z. B. die Senkung oder Änderung des Zinssatzes (von variabel zu variabel, von variabel zu fest oder von fest zu variabel), den Referenzindex, die Verlängerung oder Verkürzung der Rückzahlungsjahre des Darlehens, das Wegfallen bestimmter Gebühren, gebundene Produkte wie Versicherungen oder andere Arten von Klauseln.

Um sie zu bearbeiten, ist es notwendig, bestimmte Voraussetzungen zu erfüllen, wie solvent zu sein und eine stabile wirtschaftliche und berufliche Situation zu haben (unbefristeter Vertrag und Betriebszugehörigkeit), die Raten beim vorherigen Bankinstitut zum festgelegten Zeitpunkt mindestens 2 Jahre lang bezahlt zu haben und dass das ausstehende Kapital nicht mehr als 80 % des Wertes der Immobilie übersteigt.

Es kann jedoch auch eine Schuldnersubstitution erfolgen. Dies geschieht, wenn eine Immobilie verkauft wird, die mit einer Hypothek belastet ist, und eine Änderung des Darlehensnehmers vorgenommen werden muss, das heißt, der Name des Verkäufers der Immobilie muss durch den des Käufers ersetzt werden. Dies ist als Kauf mit Substitution bekannt.

Dieser Vorgang muss von der Finanzinstitution geprüft werden, und der neue Inhaber übernimmt die Schuld. So erhält der Verkäufer Vorteile wie die Einsparung der Kosten für die Hypothekenablösung und der Käufer spart sich Gebühren wie die für die Eröffnung oder Bewertung der Immobilie.

Im Falle eines Schuldnerwechsels muss die Bank zustimmen. Warum? Weil für die Bank der Schuldner entscheidend ist, sie hat das Darlehen nach einer Risikoprüfung dieser Person gewährt. Wenn der Schuldner gewechselt wird, kann der neue mehr Risiko oder ein Profil bieten, das der Bank schadet, daher ist es notwendig, dass die Bank ihre Zustimmung erteilt.

Und wenn die Bank dem Schuldnerwechsel nicht zustimmt? In diesem Fall ist der vorherige Schuldner gegenüber der Bank verpflichtet, nicht der neue. Das bedeutet, dass die Subrogation den alten Schuldner nicht entbindet und die Bank die Zahlung von ihm verlangen kann. Wenn jedoch der alte und der neue Schuldner die Subrogation vereinbart haben (ohne Zustimmung der Bank), kann der alte von dem neuen die Beträge verlangen, die er nach vorheriger Forderung der Bank gezahlt hat, aber das ist eine andere Geschichte.

Beide Formeln verursachen eine Reihe von Kosten, die wir vor einer Entscheidung diesbezüglich analysieren müssen. Üblicherweise ist die Hypothekennovation meist günstiger: ihre Kosten und Gebühren sind geringer. Die Bank handelt so, weil sie im Gegensatz zur Hypothekenübertragung die Bindung des hypothekarisch gebundenen Kunden sicherstellt.

Allerdings können wir die Finanzinstitution nicht zwingen, einer Hypothekennovation zuzustimmen, was jedoch bei einer Übertragung der Fall ist. Deshalb endet ein Versuch der Hypothekennovation oft damit, dass der Kunde zur Hypothekenübertragung gezwungen wird. In vielen Fällen ist die Weigerung des Gläubigers, seine ursprünglichen Bedingungen zu ändern, der Hauptgrund, warum auf eine Hypothekenübertragung zurückgegriffen wird.

Daher ist der Hauptvorteil der Hypothekenübertragung durch Wechsel des Schuldners oder Gläubigers ihre Einseitigkeit. Die Finanzinstitution kann nicht ablehnen. Im Gegenzug ist sie teurer und erfordert die Vereinbarung neuer Bedingungen mit der anderen Partei.

Wie dem auch sei, bevor Sie die Hypothek übertragen, empfehlen wir Ihnen, Informationen über eine mögliche Novation einzuholen und Optionen zu vergleichen.

In beiden Fällen, für die eine oder andere Alternative, ist es notwendig, einen Notar aufzusuchen, um die Vereinbarung öffentlich beurkunden zu lassen.